Kan sambuaravtale overstyre skjøte?

[Zeph]

Eg skal kjøpe leilegheit med sambuar, der eigarforholdet ikkje blir 50/50. Brøken per i dag vil bli skrive ned i skjøtet, samt sambuaravtalen. Dersom me skulle endre på brøken på sikt, må det alltid gjerast i skjøtet og avtale, eller kan ein endring i sambuaravtalen overstyre det som står å skjøte?

 

Eg les i diverse artiklar og bloggar at ein må unngå 50/50-fella ved å skrive sambuaravtale, men betyr det at dersom det står 50/50 i skjøte og 70/30 i sambuaravtalen, så er det sistnemnde som avgjer kven som får kor mykje ved eit oppgjer? Det naturlege er at det står riktig brøk i både skjøte og avtale, men dersom det blir mindre justeringar over tid (1% her og 1% der for å oppnå 50/50 på sikt), er det då mogleg å gjere ein sånn endring i sambuaravtalen utan å måtte endre skjøte?

[Herr Brun]

Dere i mellom er det samboeravtalen som gjelder. Tinglyst skjøte får betydning overfor andre enn dere. Det er mulig å pantsette eller selge den andelen som fremgår av skjøtet, men det kan avverges ved å tinglyse en urådighetserklæring. Det som fremgår av skjøtet får også betydning om kreditorer ønsker å beslag, men kun hvis det er kreditorene til den som gradvis får mindre eierandel etter avtalen, uten at det blir tinglyst. Det kan man ikke unngå.

 

Hvis dere tinglyser 50/50 og en urådighetserklæring, men avtaler 70/30, som så over tid går mot 50/50, er dere sikret mot det aller meste. Ved samlivsbrudd er det bare avtalen som betyr noe. (Etterfølgende skjøte kan få betydning som bevis for at dere har fraveket avtalen, men i prinsippet er det avtalen som bestemmer)

[Zeph]

Takk for eit godt svar! Så det er uproblematisk å skrive 50/50 på skjøte så lenge me har eigen avtale på riktig fordeling per i dag. Dersom målet er 50/50, så er det jo ein fordel å sleppe endringar på skjøte når me etter kvart oppnår 50/50.

 

Har ikkje høyrt om urådighetserklæring før, så eg skal sjekke opp i det.

[Zeph]

Eg kom over dette:

 

 

En eierbrøk er ikke meislet i stein. Det kan være ulike forhold som gjør at det er aktuelt å endre den, som for eksempel arv. Vi tar igjen utgangspunkt i eksempelet med Tirill og Thor, som har tinglyst eierbrøken på skjøtet (boligen) med fordelingen 60/40. La oss si at Thor etter noen år arver 300 000 kroner, og at han ønsker å bruke disse pengene til å øke sin eierandel i boligen.

 

Er det mulig og hvordan løser man det rent praktisk - må det skrives ny samboeravtale?

 

– Ja, det bør de gjøre. Innbetaler på lånet må ellers tinglyse ny eierbrøk. Samboeravtalen vil uansett overstyres av det som er tinglyst ved en eventuell tvist, sier Sandmæl.

 

http://www.dnbeiendom.no/altombolig/kjop-og-salg/boligokonomi/boliglan/slik-kan-boliglanet-fordeles-nar-dere-kjoper-sammen/

 

Er det eg som misforstår her, eller er det det motsette av det du sa?

 

Diskuterte litt i denne tråden, men kan like gret fortsetje her. Det vart nemnd at person B, med lågare inntekt, ikkje burde ta ansvar for større del av lånet enn vedkomande hadde kunnet lånt på eiga hand (5 ganger inntekt). Det eg lurer på er kva konsevens det får ved evt. brudd og salg at B har ansvar for større del av lånet (dokumentert med sambuaravtale) enn vedkomande har inntekt til. Det er ikkje snakk om betalingsevne, den er innanfor, men 5-ganger-regelen til banken.

 

Planen var å skrive 50/50 i skøyte og 60/40 i sambuaravtale, samt 51/49 på lånet for at eigarforholdet skal bli 60/40 når ein tar med EK.

[krikkert]

Sandmæl tar feil, fra et rent rettslig perspektiv. Det følger av tinglysningsloven § 20 flg. at den som kjenner til at de rettslige forholdene er annerledes enn det som er tinglyst ikke kan bygge rett på det som er tinglyst (med forbehold for kreditorer, konkurs, og noen andre særordninger).

 

Fra et praktisk perspektiv, hvis man ikke har skrevet ned noe som helst, faller man tilbake til det som er tinglyst og så må partene bevise noe annet. Som kan være vanskelig.

[Zeph]

Takk for det, krikkert. Sambuaravtale er skrive, der avvik frå skjøte blir dokumentert.