[Løst] Skatt ved salg av bolig nr 2?

[bshagen]

Trenger litt hjelp, da jeg er litt forvirret over skattereglene her. Jeg eier i dag to leiligheter i samme sameie (leilighetskompleks), en liten (45m2) og en større (105m2). Jeg flyttet inn i den store leiligheten i mai 2015 og byttet adresse. Den lille leiligheten har jeg eid siden 2006

Planen var bestandig at jeg skulle leie ut den minste, men pga at jeg er treig så har leiligheten bare blitt stående ubrukt. Nå har derimot situasjonen endret, og jeg skal flytte. Trenger derfor kapitalen til annen bolig senere i sommer og velger derfor å selge unna den lille leiligheten da denne har det minste lånet, og dermed mest oppbygget kapital som jeg kan ta med meg videre. Planen er også at jeg skal da leie ut den større leiligheten da jeg drar

Faller jeg innunder skatteplikten her, ved 25% av utgangssum/gevinst? Eventuelt, er det noen måte jeg kan unngå dette på? Jeg rekker ikke å bytte adresse igjen, skal flytte i sommer, så får ikke nok tid den andre boligen før jeg drar, og trenger kapitalen uansett


Noe hjelp fra kloke hoder?

[Herr Brun]

Den eneste måten du kan slippe skatt på er å flytte inn i den leiligheten du skal selge. Gevinst beskattes som kapitalinntekter. 

 

Et alternativ er å selge den store leiligheten, og refinansiere lånet på den lille. Da får du ut kapital til neste bolig. 

[bshagen]

Du tenker på å flytte deler av lånet fra den store til den lille leiligheten, for å så selge den store med større gevinst? Er det noen krav til at jeg må endre adresse til den lille leiligheten da, eller står jeg fritt til å flytte "hvor jeg vil"?

Jeg har vært inne på denne tanken før også, men usikker på om dette er lov

[Herr Brun]

Hvor stort lån som knytter seg til hver leilighet påvirker ikke gevinsten ved salg. Du kan ikke ensidig "flytte lånet", men du kan velge å realisere den leiligheten som ikke utløser gevinstbeskatning. Så kan du bruke den leiligheten som ville utløst gevinstbeskatning som pant for et større lån, som du bruker som egenkapital ved kjøp av leilighet 3.

 

Hvis du gir meg ca. tall for antatt salgsverdi av leilighet 1 og 2, antatt kjøpesum for leilighet 3 (ny leilighet) og belåning på hhv. leilighet 1 og 2 så kan jeg gi et mer detaljert eksempel. 

[bshagen]

Skjønner, jeg tenkte "gevinst" siden jeg slipper ekstra beskatning, men jeg ser at det blir feil nå. Disse tallene blir veldig "ca" og jeg runder av (oppover, "verstefall"-regning), men her er de i alle fall:

- Leilighet nr 1 (45m2): Salgsverdi 1 600 000 - Lån: 750 000 (får bedre tall på fredag, da jeg får besøk av lokal megler)

- Leilighet nr 2 (105m2): Salgsverdi 2 200 000 - Lån: 1 950 000

- Ny boplass (utlandet): Ca verdi for prospekt, 750 000. Denne vil jeg helst slippe å ha for mye gjeld i, helst ingenting, da det er greiere å slippe. Ekstra kostnader må jeg også vurdere for, så trenger kapital å ha på bakhånd i tilfelle alt skulle gå åt skogen samt meglerhonorarer osv

Endret 31. januar 2017 av bshagen

[Herr Brun]

Hva kjøpte du leilighet nr 1 for? 

[bshagen]

900 000,- pluss omkostninger
Den store ga jeg 2 000 000 pluss omkostninger

Endret 31. januar 2017 av bshagen

[Herr Brun]

Om jeg har forstått deg riktig så har du sett for deg å selge leilighet nr. 1, og beholde nr 2. Du vil da frigjøre 1 600 000 - 750 000 - 168 000* = 682 000 kroner. Du beholder nr 2, fordi du ved å selge nr. 2 bare får frigjort 2 200 000 - 1 950 000 = 250 000. (Jeg ser her bort fra at det kan være andre grunner til å beholde nr 2 over nr. 1.)

 

Alternativet som kan begrense skattebelastningen er at du selger nr 2, og får 250 000 fra salget etter at lånet er innfridd. Dette er ikke skattbart fordi du har bodd der. Da beholder du nr. 1, som har et lån på 750 000. Du kan da gå til banken og be om å refinansiere med et lån på 1 250 000. Da vil du få ut 500 000 i kontanter, som du kan bruke på ny boplass i utlandet sammen med og opplåningen er ikke skattbar. Disse kan du sammen med nettoprovenyet fra salget av nr 2 bruke på å kjøpe ny leilighet i utlandet. 

 

Et senere salg av leilighet nr. 1 vil fortsatt utløse skatteplikt, med mindre du flytter tilbake dit før du selger den. Men du slipper skatteregning i dag. 

 

*Skatt på 0,24 % av (1 600 000 - 900 000) 

[bshagen]

Ser ut som det blir en tur i banken da, det du skisserer her gir god mening. Takker for svar, det var veldig nyttig

[krikkert]

Husk at kapitalskatten går nedover - vi har gått fra 28 % til 24 %, og vi skal ned mot 20 % ifølge Scheel-utvalget.

[Herr Brun]

Husk at kapitalskatten går nedover - vi har gått fra 28 % til 24 %, og vi skal ned mot 20 % ifølge Scheel-utvalget.

Hvilket vel gjør det gunstig å utsette skatt så lenge som mulig? 

[krikkert]

Yup.

[bshagen]

Dette er absolutt noe å tygge på uansett, jeg har nå litt flere muligheter enn før. Jeg har tenkt tanken på dette, men ansett den store leiligheten som "noe jeg ville beholde" og heller bare "ta tapet" ved å skatte nå med en gang. Skal vurdere om dette som blir sagt over kan være det beste, slik jeg ser det så er det jo slik