Dele et borettslag økonomi i to? Mulig

[TheNarsissist]

Hei, jeg bor i et borettslag i Oslo hvor det er 570 andelseiere. Av disse vil jeg anslå at 80-90 % er leiligheter i blokk og resten er rekkehus. I mange år har det vært stor usikkerhet hva som skal gjøres med rørsystemet i borettslaget, det ble i 2005 gjort kontroller og de anslå at noe måtte gjøres senest i 2016. På generalforsamling i 2013 ble det fremmet forslag om rehabilitering av bad, dette forslaget falt med 53 stemmer (Kun 63 hadde møtt opp, og det var heller ikke noe info før generalforsamling om at dette skulle tas opp). Nå i det siste har styret endelig fått gjort noe vedrørende rør-prosjektet, og de har bestemt seg for strømpeløsning. Noen av andelseierne som ønsker nytt bad, har engasjert seg og opprettet en fb gruppe for borettslaget og lagt info om gruppen i alle postkasser. Nå samler de inn underskrifter for å holde en ekstraordinær generalforsamling hvor rør-prosjektet skal tas opp. Ut fra diskusjonene på gruppen, virker det som at mange vil ha nytt bad, meg inkludert. Det argumenteres for at alle andre borettslag i området har gjort det, og at strømpeløsningen ikke er god nok.

 

Inntrykket er at de som er mot total rehabilitering alle bor i rekkehusene, alle styremedlemmene og styrelederne bor også i rekkehusene slik jeg forstår det. Det virker derfor som at det er en interessekonflikt rundt dette. Ved eventuell totalrehabilitering vil alle bad måtte rives og pusses opp, gjelden blir tydeligvis fordelt på størrelse av bolig. Det har kommet forslag om at vi kan separere økonomien til leiligheter og rekkehusene, slik at kun de i leilighetene kan delta på prosjektet. Er dette mulig?

[TheNarsissist]

Her er et innlegg fra styret som de skrev da gruppen ble opprettet.

 

Hei,

For det første vil vi i styret si at vi synes det er ett kjempe bra initiativ med Facebook-gruppe for beboerne i X borettslag. 

Vi kan videre lese at flere av dere nevner at dere opplever at dere ikke får kontakt med styret, noe vi synes er veldig kjedelig, men i håp om å treffe flere av dere har vi derfor valgt å opprette en egen profil for styret på facebook. Vi ber likevel om at dere tar kontakt med oss per e-post eller telefon når det gjelder enkelt saker og leie av Y.

Det er videre slik at vi kan lese at flere av dere opplever at dere ikke har blitt hørt vedrørende rør-prosjektet. Vi ønsker derfor å forklare prosessen rundt dette noe nærmere. 

Det har en stund vært klart at det må gjøres noe med rørene i borettslaget, det er derimot ikke vært sikkert hva som må gjøres. I 2013 ble det derimot fremsatt forslag om totalrehabilitering av bad på Generalforsamlingen. Dette forslaget ble derimot nedstemt og styret må derfor forholde seg til at det per i dag foreligger et generalforsamlingsvedtak om at borettslaget ikke ønsker totalrehabilitering av badene. 

Selv om vi har dette vedtaket har styret for å ha en mest ryddig prosess sendt rundt skriv i borettslaget for å undersøke hvor mange som hadde pusset/ ikke pusset opp badene side. Av de som svarte kom det frem at 180 andelseiere hadde pusset opp badene sine. Skulle borettslaget gå for totalrehabilitering vil disse badene bli ødelagt og det må bli laget nye bad. 

Styret har videre hatt X og Y inne for å vurdere kvaliteten på rørene, og for å se om alle rørene må byttes. Så for å svare på spørsmålet til den ene her inne, både soil og kobberrør er sjekket av profesjonelle. X ble innleid for å vurdere ulike alternativ i forhold til rørene. Det vil videre bemerkes at når vi leide inn X for et forprosjekt ga vi også Y-prosjekt mulighet til å komme med et anbud, men vi valgte X da de helt klart hadde et bedre tilbud enn Y-prosjekt. 

Når styret har valgt å gå for strømpeløsning har vi vurdert flere faktorer. X borettslag er et mangfoldig borrettslag bestående av både større og mindre leiligheter samt rekkehus. Badene i leilighetene er derimot ganske like i størrelse. 

Det følger derimot av borettslagsloven at når borettslaget tar opp nye lån vil dette lånet bli fordelt etter størrelsen på leiligheten/rekkehuset uavhengig av størrelse på bad. Skulle borettslaget gå for totalrehabilitering vil også de som har rehabiliterte bad måtte få badet sitt rehabilitert på nytt, og de må i realiteten betale to ganger for å pusse opp samme bad. Som følge av dette har styret derfor sett på alternative løsninger, da det er flere interesser som må veies opp. Det vil derimot bemerkes at det hele tiden har vært viktig for styret at løsningen vi gikk for var faglig forsvarlig. I rapporten fra X fremkom det at det var en mulighet med strømpeløsning. 

Styret har videre opprettet en våtroms gruppe bestående av to styremedlemmer samt en beboer med fagkompetanse for å vurdere ulike løsninger.

Etter nøye vurdering, hvor styret har sett på flere alternativer, kom styret fram til at det mest hensiktsmessige for borettslaget vil være strømpeløsning hvor beboere samtidig vil få tilbud om totaloppussing av badene sine fra valgt entreprenør. Skulle en beboer velge å pusse opp badene mens det legges strømpe vil dette derimot måtte finansieres av den enkelte andelseier alene, da loven ikke tillater at badet kan finansieres over husleien. Vi har derimot tro på at vi vil kunne få en bedre pris enn om man skulle valgt å gjøre dette selv. For at ingen skal bli forvirret vil vi derimot påpeke at finansiering av strømpeløsningen derimot vil bli fordelt som fellesgjeld betalt gjennom husleien. 

Per i dag er XYZ AS engasjert som prosjektleder for å innhente anbud på entreprenør for å finne ut hva strømpeløsningen vil koste borettslaget. 

Når styret har mer informasjon vil dette deles med de øvrige andelseiere. 

Håper dette var oppklarende. 

Vennlig hilsen
Styret i X borettslag.

[Dubious]

De som ønsker å pusse opp badene sine kan vel legge nye rør også kan strømpeløsningen (hva nå enn det er) brukes på resten

[krikkert]

Da må borettslaget fisjoneres, eller finansieringsplanen endres (krever tilslutning fra alle berørte).

[kjetilkl]

Akkurat når det gjelder en slik sak, ville det ikke vært mer rettferdig at fordelingsnøkkelen var størrelsen på badet istedet for boligen? - Jeg kan jo skjønne at de i rekkehusene opplever det som urettferdig hvis de har mye større bolig enn alle de andre og får samme bad men mye større andel. - Er det mulig?

[Herr Brun]

Det er sjeldent aktuelt med millimeterrettferdighet i borettslag. 

[TheNarsissist]

Akkurat når det gjelder en slik sak, ville det ikke vært mer rettferdig at fordelingsnøkkelen var størrelsen på badet istedet for boligen? - Jeg kan jo skjønne at de i rekkehusene opplever det som urettferdig hvis de har mye større bolig enn alle de andre og får samme bad men mye større andel. - Er det mulig?

 

Tydeligvis ikke lov.

[The Avatar]

Eller borettslaget kan auke prosjektet og foreta ein standarheving på alle boligane samtidig i staden for å kun fikse rørsystemet på ein del av bygningsmassen.

 

Om eg forstår situasjonen korrekt så vil strømpelausninga være ei tilstrekkelig løysning for at borettslagets byggningsmasse ikkje skal forfelle.

Så når ein snakkar om å rive opp bada for å bruke ei anna løysning så er tiltaket ein kombinasjon av vedlikeholdsarbeid og standardheving.

 

Ein anna ting er at så lenge nesten 90% av kjøttvekta ligg hos leiligheitseigarane så burde det vell ikkje vært eit problem å om nødvendig kreve ekstraordinær generalforsamling for å kreve at styret velg løysninga som gir mange nye bad. Eller at dere om nødvendig velger eit nytt styre med folk som ivaretek dine interesser.

 

Ellers så skal saker til generalforsamlinga stå i innkallinga, så det kan være at vedtaket frå 2013 er ugyldig.

[krikkert]

Felleskostnader i et borettslag skal fordeles som følger av burettslagslova § 5-19:

 

§ 5-19.Fordeling av felleskostnader1

(1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk.

 

(2) Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling enn nemnd i første ledd.

 

(3) Styret skal fastsetje kor mykje kvar andelseigar skal betale kvar månad til dekning av felleskostnader.

Hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles ut fra boligens verdi eller "andre retningslinjer som fremgår av bygge- og finansieringsplanen". Her er det antagelig fastsatt boligstørrelse som slike "andre retningslinjer".

 

Det finnes fem måter å endre dette på, generelt eller for enkeltutgifter:

 

- Endring som følge av endrede verdiforhold (leilighetene øker betydelig i markedsverdi sammenholdt med rekkehusene, for eksempel) - kun generell endring

- Fordeling etter nytte, hvis særlige grunner taler for det

- Fordeling etter forbruk, hvis særlige grunner taler for det

- Fordeling etter andre prinsipper, krever tilslutning fra alle berørte parter (eller i alle fall de det går negativt ut over)

- Fisjon/deling av borettslaget (går ikke frem av § 5-19, men er et alternativ etter § 10-6).

 

Det er ikke utenkelig at det finnes en særlig grunn her, der borettslaget går til fellesanskaffelse av oppussing. Dersom leilighetene samtykker i det vil det uansett være grunnlag for høyere felleskostnader, jf. § 5-19 annet ledd.

 

Fellesgjeld vil heller ikke være et problem på kort sikt, men det kan bli det. Langsiktig fellesgjeld skal kontoføres per andelshaver, slik at det ikke vil være noe problem på kort sikt (fellesgjeld allokeres da ikke til andre leiligheter/rekkehus og reduserer dermed ikke deres markedsverdi). Dersom borettslaget får økonomiske problemer vil det imidlertid være et problem, fordi kreditorene forholder seg kun til borettslaget som sådan.

[TheNarsissist]

Eller borettslaget kan auke prosjektet og foreta ein standarheving på alle boligane samtidig i staden for å kun fikse rørsystemet på ein del av bygningsmassen.

 

Om eg forstår situasjonen korrekt så vil strømpelausninga være ei tilstrekkelig løysning for at borettslagets byggningsmasse ikkje skal forfelle.

Så når ein snakkar om å rive opp bada for å bruke ei anna løysning så er tiltaket ein kombinasjon av vedlikeholdsarbeid og standardheving.

 

Ein anna ting er at så lenge nesten 90% av kjøttvekta ligg hos leiligheitseigarane så burde det vell ikkje vært eit problem å om nødvendig kreve ekstraordinær generalforsamling for å kreve at styret velg løysninga som gir mange nye bad. Eller at dere om nødvendig velger eit nytt styre med folk som ivaretek dine interesser.

 

Ellers så skal saker til generalforsamlinga stå i innkallinga, så det kan være at vedtaket frå 2013 er ugyldig.

 

Byrået de har leid inn har sagt at Strømpeløsning kan være en løsning og da har styret bestemt seg for det. Helt høl i hodet da blokkene er fra 50-tallet. Er et borrettslag i Oppsal som gikk for Strømpe, og det gikk mildt sagt til helvette. Alle borettslagene her i området har kjørt totalrenovering. Nå har vi gått over 10 % underskrifter så jeg forstår det slik at de må kalle inn til ekstraordinær generalforsamling nå. 

Endret 30. januar 2017 av TheNarsissist

[Dapp47]

Er det rørsystemet du vil ha oppgradert, eller er det at du vil ha nytt bad? Ser du deg fornøyd med strømpeløsning om du får nytt bad? Eller er du fornøyd med nytt rørsystem og ikke nytt bad? 

[TheNarsissist]

Oppgradert rørsystem + nytt bad = Kjempe!

Oppgradert rørsystem = Bra!

Strømpeløsning = Ikke ok

Strømpeløsning + nytt bad = Helt idiotisk

[archongamer]

Strømpeløsning er veldig vanlig løsning i borettslag av denne alderen. Og fungerer da stort sett godt.

[TheNarsissist]

Jeg har ikke peiling bortsett fra det andre har fortalt meg. Får se hva generalforsamlingen sier.