Utleier skal selge etter en mnd.

[colate1]

Heisann.

 

Jeg og samboeren min flyttet den 1 desember inn i en ny leilighet. Men, nå får en uke siden fikk vi beskjed av utleieren om at han ville selge. Altså etter en måned. Føler nesten at vi har blitt brukt. Hva slags rettigheter sitter man med i en slik situasjon bortsett fra oppsigelsestiden som forøvrig er tre mnd? Jeg, personlig, har lyst til å gjøre alt jeg kan for å gjøre livet hans surt.

 

Setter pris på alle innspill.

[Dubious]

Kommer jo an på hva kontrakten deres sier

[colate1]

Det er den vanlige forbrukerrådet kontrakten. Så sitter vel forøvrig ikke med så store rettigheter bortsett fra oppsigelsestiden såvidt jeg vet.

[Dilemma]

Jeg, personlig, har lyst til å gjøre alt jeg kan for å gjøre livet hans surt.

 

 

Hva vil du oppnå med det? Hindre han i å selge, slik at dere kan fortsette å bo hos en utleier som dere ikke kommer til å ha noe godt forhold til? 

[colate1]

 

Jeg, personlig, har lyst til å gjøre alt jeg kan for å gjøre livet hans surt.

 

 

Hva vil du oppnå med det? Hindre han i å selge, slik at dere kan fortsette å bo hos en utleier som dere ikke kommer til å ha noe godt forhold til? 

 

Ønsker ikke å hindre han i å selge nei. Har derimot kommet med et forslag til han om at hvis vi finner en leilighet f.eks den 1 mars, så kan vi flytte da f.eks en måned før uten å betale den mnd. Men det var han heller ikke med på. I tillegg til dette så sa vi på visningen at vi ønsket langtidsleie da jeg er student og har tenkt å bo her til jeg er ferdig. Synes det rett og slett er råttent.

[Leo_]

Litt på sidelinja, men det behøver ikke være planlagt. Kanskje har det skjedd noe slik at huseiers forutsetninger har endret seg? Jeg leide ut en leilighet noen år. Ikke mange mnd etter at siste leietager flyttet inn ble det klart at jeg ble nødt til å selge. Leietager var selvsagt skuffet over dette, men det hjalp jo ikke på min situasjon.

[Dilemma]

En ting å tenke på er jo at dersom dere finner en ny leilighet, kan jo den nye utleieren finne på å spørre etter referanse fra forrige leieforhold. Tror du da det lønner seg å ha gjort alt du kan for å ha gjort livet hans surt?

[nomore]

Bor dere i leiligheten som skal selges, eller bor dere i leiligheten i en bolig som skal selges?

 

Dersom det er det siste så er det jo ikke en selvfølge at dere må flytte. Har utleier sagt dere må flytte?

[Ståle Nordlie]

Jeg tror ikke det er lett å gjøre noe med dette. Deres beste sjanse måtte være hvis utleier hadde planer om å selge allerede når avtalen ble inngått, og ikke sa noe selv når dere nevnte at dere ønsket langtidsleie

 

Generelt kunne man kanskje snakke om et brudd på lojalitetsplikt eller angripe avtalen basert på avtaleloven kapittel 3. 

 

Men husleieloven § 2-4 virker mest relevant:

§ 2-4.Manglende opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

 

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§2-4

 

Forarbeidene, i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 155, sier dette om hva som er "forhold ved husrommet":

Uttrykket «forhold ved husrommet» skal undergis en forholdsvis vid tolking.

 

For det første vil uttrykket favne om skavanker ved selve husrommet eller tilbehøret til husrommet, for eksempel at det er feil i det elektriske anlegget, lekkasjer i taket m.m.

 

Videre vil uttrykket favne om forhold utenfor selve husrommet, forutsatt at det aktuelle forhold er av en slik karakter at leieren kunne regne med å få opplysning om det. Kjenner for eksempel utleieren til at en nabo akter å starte opp en farlig eller støyende virksomhet, kan det tenkes at han plikter å opplyse om dette. Det samme kan være tilfelle dersom utleieren selv akter å gå i gang med en slik virksomhet.

 

Uttrykket omfatter også rettslige forhold av betydning for leieren; kjenner for eksempel utleieren til at det foreligger konkrete planer fra det offentliges side om å ekspropriere eiendommen, må han opplyse om det.

 

Jeg mener det at utleier har planer om å selge i nær framtid, slik at leier må flytte, vil være et "forhold ved husrommet" slik det forklares over. Jeg mener også det er en opplysning leier har grunn til å regne med å få, og som kan antas å virke inn på en avtale.

 

Hovedproblemet ligger nok i "kjente eller måtte kjenne til". Her må dere eventuelt prøve å finne ut mer om salgsprosessen. Eller håpe på at utleier innrømmer at han hadde planer om å selge.

 

Et annet problem blir hva dere egentlig kan gjøre dersom det foreligger en mangel etter § 2-4. Kanskje avslag i leie etter § 2-11 (2), basert på at korttidsleie i denne sammenhengen ville gitt lavere leie? Og/eller erstatning etter § 2-13, basert på kostnadene ved å måtte flytte en "ekstra" gang i forhold til hva dere kunne forvente?

[colate1]

Litt på sidelinja, men det behøver ikke være planlagt. Kanskje har det skjedd noe slik at huseiers forutsetninger har endret seg? Jeg leide ut en leilighet noen år. Ikke mange mnd etter at siste leietager flyttet inn ble det klart at jeg ble nødt til å selge. Leietager var selvsagt skuffet over dette, men det hjalp jo ikke på min situasjon.

 

Det kan jeg godt forstå. Det som er problemet er at han er så lite villig til å tilrettelegge for at alle skal komme godt ut av det her.

 

En ting å tenke på er jo at dersom dere finner en ny leilighet, kan jo den nye utleieren finne på å spørre etter referanse fra forrige leieforhold. Tror du da det lønner seg å ha gjort alt du kan for å ha gjort livet hans surt?

 

Det er sant nok. Har dog mange andre referanser fra tidligere, men alltid greit med en god til hehe:)

 

Bor dere i leiligheten som skal selges, eller bor dere i leiligheten i en bolig som skal selges?

 

Dersom det er det siste så er det jo ikke en selvfølge at dere må flytte. Har utleier sagt dere må flytte?

 

Vi bor i leiligheten som skal selges. Utleier har sagt at vi må flytte, ja.

[colate1]

Jeg tror ikke det er lett å gjøre noe med dette. Deres beste sjanse måtte være hvis utleier hadde planer om å selge allerede når avtalen ble inngått, og ikke sa noe selv når dere nevnte at dere ønsket langtidsleie

 

Generelt kunne man kanskje snakke om et brudd på lojalitetsplikt eller angripe avtalen basert på avtaleloven kapittel 3. 

 

Men husleieloven § 2-4 virker mest relevant:

§ 2-4.Manglende opplysninger om husrommet

 

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

 

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§2-4

 

Forarbeidene, i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 155, sier dette om hva som er "forhold ved husrommet":

Uttrykket «forhold ved husrommet» skal undergis en forholdsvis vid tolking.

 

For det første vil uttrykket favne om skavanker ved selve husrommet eller tilbehøret til husrommet, for eksempel at det er feil i det elektriske anlegget, lekkasjer i taket m.m.

 

Videre vil uttrykket favne om forhold utenfor selve husrommet, forutsatt at det aktuelle forhold er av en slik karakter at leieren kunne regne med å få opplysning om det. Kjenner for eksempel utleieren til at en nabo akter å starte opp en farlig eller støyende virksomhet, kan det tenkes at han plikter å opplyse om dette. Det samme kan være tilfelle dersom utleieren selv akter å gå i gang med en slik virksomhet.

 

Uttrykket omfatter også rettslige forhold av betydning for leieren; kjenner for eksempel utleieren til at det foreligger konkrete planer fra det offentliges side om å ekspropriere eiendommen, må han opplyse om det.

 

Jeg mener det at utleier har planer om å selge i nær framtid, slik at leier må flytte, vil være et "forhold ved husrommet" slik det forklares over. Jeg mener også det er en opplysning leier har grunn til å regne med å få, og som kan antas å virke inn på en avtale.

 

Hovedproblemet ligger nok i "kjente eller måtte kjenne til". Her må dere eventuelt prøve å finne ut mer om salgsprosessen. Eller håpe på at utleier innrømmer at han hadde planer om å selge.

 

Et annet problem blir hva dere egentlig kan gjøre dersom det foreligger en mangel etter § 2-4. Kanskje avslag i leie etter § 2-11 (2), basert på at korttidsleie i denne sammenhengen ville gitt lavere leie? Og/eller erstatning etter § 2-13, basert på kostnadene ved å måtte flytte en "ekstra" gang i forhold til hva dere kunne forvente?

 

 

Tusen takk for ett meget godt innspill! Jeg skal prøve å finne ut litt mer angående salgsprosessen og se hva utleieren sier. Som du sier, så er det jo også ekstra kostnader ved å flytte nok en gang, så det skal jeg hvert fall ta en titt på. I tillegg til det så ønsker jeg å få litt frihet fra utleieren angående flyttingen. Dvs. hvis vi finner noe en måned tidligere, så skal vi få lov til å flytte før uten å betale siste måneden. Er det urimelig fra min side? Er jo vi som går inn i en usikker fremtid her med tanke på at det er lite leiligheter ute til leie hvor vi bor.

Endret 18. januar 2017 av colate1

[krikkert]

Utgangspunktet er at salg ikke er saklig oppsigelsesgrunn med mindre det er holdepunkter for at salg med leietaker vil senke interessen for eiendommen. Det er uansett ikke nok at oppsigelsen er saklig, den skal også være rimelig.

 

Du har rett til å protestere på oppsigelsen, jf. husleieloven § 9-8. Dette må du gjøre innen én måned, regnet slik at hvis oppsigelsen ble mottatt (mottatt, ikke lest!) 18. januar vil fristen løpe ut 18. februar. Utleier vil da måtte ta ut sak for Husleietvistutvalget (hvis boligen ligger i Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag) eller forliksrådet.

 

Utvalget/rådet skal da foreta en vurdering av om det er rimelig å si dere opp. Her vil partenes forutsetninger for leieforholdet kunne spille en ganske stor rolle ved en oppsigelse som kommer etter svært kort tid. Husleietvistutvalget legger i sin praksis til grunn at en oppsigelse regnes som mindre rimelig når den kommer kort tid inn i leieforholdet enn hvis den kommer etter lengre tid.

 

Maksimal drittsekkoppførsel vil altså være å protestere på oppsigelsen siste dag i fristen, slik at utleier må ta ut stevning. Det vil naturligvis være risiko for å tape. Hvis boligen ligger innenfor HTU-området (fylkene nevnt over) er risikoen lik saksbehandlingsgebyret for HTU, på 1049,- kr.

 

Dersom du og din samboer har en samlet inntekt på under 369 000 kr vil dere kunne kvalifisere for fri rettshjelp knyttet til oppsigelsen.

[Ståle Nordlie]

Det vil naturligvis være risiko for å tape. Hvis boligen ligger innenfor HTU-området (fylkene nevnt over) er risikoen lik saksbehandlingsgebyret for HTU, på 1049,- kr.

Kan det ikke bli langt verre enn som så?

 

Jeg er ikke kjent med praksis på vurderingen etter § 9-8, men jeg vil tro at når utleier har solgt boligen til noen som skal bo der selv så vil oppsigelsen sjelden settes til side.

 

Hvis TS protesterer mot oppsigelsen og nekter å flytte, og utleier på grunn av det ikke kan levere boligen til kjøper i henhold til deres avtale, så risikerer utleier et betydelig erstatningskrav. Hvis det så viser seg at oppsigelsen var lovlig, og TS ikke hadde rett til å bli boende, kan ikke da TS ende opp med å måtte erstatte kjøperens/utleiers tap? Det kan bli mye penger.

[krikkert]

Nei, det vil jeg ikke si at det kan bli, i alle fall ikke rent generelt.

 

Oppsigelsen vurderes etter situasjonen på domstidspunktet, jf. Parelius m.fl. Husleieavtaler s. 209. Dersom utleier har solgt boligen vil ny eier kunne tre inn i saken. Utleiers eget behov for boligen er et sterkt moment i favør av at oppsigelsen er rimelig iflg. Parelius, og det at utleier har ervervet boligen med heftelser trekker ikke veldig ned.

 

At oppsigelsen blir rimelig under sakens gang kan imidlertid ikke føre til at leietakers protest var rettsstridig da den ble gitt. For at en protest skal utløse noen form for erstatningsansvar må protesten være rettsstridig. Å utøve en prosessuell rettighet vil i seg selv ikke være rettsstridig med mindre vi er inne på området for domstolloven § 202 ("åpenbart uten grunn har latt det komme til sak").

 

TS kan vanskelig (på grensen mot umulig) bli erstatningsansvarlig for selgers/kjøpers tap dersom TS benytter seg av retten til å protestere mot en oppsigelse TS med plausibel grunn oppfatter som urimelig. En tilsvarende lovregulert situasjon vil være at TS kan ikke sies opp for manglende husleiebetaling når husleien er deponert, til tross for at manglende husleiebetaling er oppsigelsesgrunn.

 

Selv om oppsigelsen viser seg å være lovlig og rimelig vil TS ha rett til å bli boende til den er avgjort av retten, på samme måte som at en arbeidstaker har rett til å bli stående i stillingen til rettssak om oppsigelsens gyldighet er avgjort.

 

TS betaler også leie, forutsetningsvis, noe som gjør hele spørsmålet om økonomisk tap tvilsomt - økonomisk tap er en nettoberegning, så leieinntektene må trekkes fra, og ved siden av tapsbegrensningsplikten er jeg ikke overbevist om at resultatet er i det røde.

[Ståle Nordlie]

TS kan vanskelig (på grensen mot umulig) bli erstatningsansvarlig for selgers/kjøpers tap dersom TS benytter seg av retten til å protestere mot en oppsigelse TS med plausibel grunn oppfatter som urimelig. ...

 

Her er jeg uenig.

 

Jeg fant et par dommer om dette fra Borgarting, så jeg siterer litt fra dem i stedet for å gjenta argumentene selv. Særlig den andre er interessant. 

 

LB-2003-639 (Lovdata Pro). Leier måtte dekke utleiers tap ved at utleier måtte leie annen bolig pga at leier protesterte mot en oppsigelse som viste seg å være lovlig og ikke flyttet ved opphør.

 

Lagmannsretten er kommet til at erstatningskravet må tas til følge med det oppgitte beløp. Etter det resultat tingretten og lagmannsretten er kommet til med hensyn til oppsigelsens gyldighet, hadde [sS] plikt til å fraflytte leiligheten innen utløpet av oppsigelsesfristen, som var satt til 30. juni 2002, jf husleieloven § 10-2 første ledd. Det bemerkes at oppsigelsesfristen var to måneder lenger enn den frist som følger av husleieloven § 9-6. Etter husleieloven § 10-3 tredje ledd må [sS] bli ansvarlig for tapet ved dekningsdisposisjonen. [sS] kan ha vært i rettsvillfarelse med hensyn til sin plikt til å flytte ut, men dette kan ikke være befriende for erstatningsplikten, iallfall ikke for tiden etter tingrettens dom. Tapet er i sin helhet oppstått etter dette tidspunkt. Til støtte for resultatet vises det til Borgarting lagmannsretts kjennelse av 16. april 1997 i sak LB-1996-2317.

LB-2010-100116 / RG-2011-731 (Lovdata Pro) . Leier måtte ut med 425 000 kroner i erstatning. Retten går gjennom jussen i detalj. Anke til Høyesterett, blant annet på lovanvendelsen, ble nektet fremmet.

 

Lovdatas sammendrag:

 

 

Leietager ble oppsagt fra hybelleilighet i forbindelse med utleiers salg av eiendommen. Han ble holdt ansvarlig for utleiers tap ved å måtte tåle prisavslag fordi eiendommen ikke var fri for leieheftelser, både etter kontrollansvaret og skyldansvaret, det siste som følge av eget uriktig rettslig standpunkt til oppsigelsens gyldighet. Oppsigelsen var klart gyldig. Selv om leietager ikke kan kastes ut så lenge gyldigheten av oppsigelsen ikke er rettskraftig avgjort, innebærer unnlatt flytting mislighold fra leietagers side dersom domstolene ikke gir ham medhold.

 

 

Noen korte utdrag fra dommen:

 

Også en rettsvillfarelse om egen plikt til å fraflytte boligen innebærer derfor mislighold: Det er ingen holdepunkter i loven eller forarbeidene for at det skulle være noe unntak her. Det er heller ingen holdepunkter for at dette ikke også skal gjelde i de tilfellene der leieren har gått til sak om utleiers oppsigelse eller heving. Det er nettopp gjennom rettsavgjørelser man kan få fastslått om det rettslige standpunktet var uriktig.

...

Det følger direkte av husleieloven § 10-3 tredje og sjuende ledd at leier er erstatningsansvarlig ved «mislighold» . Dette er i samsvar med det klare utgangspunktet i norsk rett er at unnlatt oppfyllelse som følge av egen rettsvillfarelse, er et mislighold som medfører erstatningsplikt.

...

... Lagmannsretten kan likevel ikke se at det er holdepunkter i ordlyden eller forarbeidene til husleieloven for at det skulle vært gjort noe unntak fra det alminnelige ansvaret for eget uriktig rettslig standpunkt. Tvert om er § 10-3 tredje ledd klar, foreligger det «mislighold», blir det erstatningsplikt: Utleieren kan kreve erstatning for annet tap (i tillegg til leie etter første ledd) som følge av leierens forsinkelsesmislighold. Dette ansvaret er objektivt, og omtales som «kontroll»-ansvaret. Ansvaret slår inn med mindre «leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll, som leieren ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.» Dette unntaket kommer åpenbart ikke til bruk. Rees nektelse av å akseptere oppsigelsen skyldes ikke forhold utenfor hans kontroll, men tvert om hans forsettlige unnlatelse av å ta oppsigelsen til følge, noe han kunne og burde gjort.

...

En naturlig forståelse av ordlyden i § 10-3 siste ledd er at en rettsvillfarelse er en «feil [...] fra leierens side».Det skal i alminnelighet mye til før en rettsvillfarelse kan anses som aktsom. ...

...

Et prisavslag av den størrelsen som skjedde i dette tilfelle, er i samsvar med tap man må regne med kan oppstå i liknende tilfeller. Det ville etter lagmannsrettens mening være et klart urimelig resultat dersom en leier gjennom trenering og vrangvilje skulle kunne påføre en utleier et tap som dette uten å holdes ansvarlig for det.

 

Oppsummert, det er mislighold å ikke flytte etter en gyldig oppsigelse og mislighold utløser i utgangspunktet erstatningsansvar. Det kan bli både skyldansvar og objektivt ansvar etter kontrollansvaret.

 

TS betaler også leie, forutsetningsvis, noe som gjør hele spørsmålet om økonomisk tap tvilsomt - økonomisk tap er en nettoberegning, så leieinntektene må trekkes fra, og ved siden av tapsbegrensningsplikten er jeg ikke overbevist om at resultatet er i det røde.

Jeg tror netto økonomisk tap vil være ganske vanlig i en situasjon som dette.

 

Kjøper har, formodentligvis, planlagt å flytte inn i boligen i relativ nær framtid. Hvis ikke det blir mulig kan det bli ekstrakostnader både ved ellers undøvendig flytting og ved at han må leie en tilsvarende bolig i noen måneder. Hvis det virkelig er vanskelig å finne bolig i området kan det til og med bli snakk om hotell, eller kostnader knyttet til at kjøper må midlertidig leie en bolig som ligger langt unna arbeidsplassen og derfor får større reisekostnader. I tillegg kommer mulig prisavlag på boligen eller til og med mulig heving av avtalen kombinert med prisfall.

Endret 7. februar 2017 av Ståle Nordlie

[krikkert]

Nå er hverken Wyller eller jeg enige i lagmannsrettens begrunnelse der (og særlig rettskildemessig tung er den nok heller ikke, se Wyller note 756 om betydningen av at det i RG 2011 s. 731 var grunnlag for skyldansvar etter husleieloven § 10-3 siste ledd).

 

Lagmannsretten i LE-2014-090740 mener at begge standpunkter har noe for seg, men den har sympati for Borgartings standpunkt "når grunnlaget for leietakers innsigelser mot oppsigelsen var så vidt svakt fundert som i vår sak".

 

Husleietvistutvalget har i senere praksis (HTU-2014-828) imidlertid lagt til grunn at mislighold inntrer først dersom man ikke flytter etter å ha fått prøvd spørsmålet om rimelighet i første instans. Dette er også et trekk Borgarting lagmannsrett trekker frem, hvor det blir lagt vekt på i negativ retning.

 

Men ja, det vil da være en erstatningsrisiko å protestere. Takk for utdypningen.

[Ståle Nordlie]

Nå er hverken Wyller eller jeg enige i lagmannsrettens begrunnelse der (og særlig rettskildemessig tung er den nok heller ikke, se Wyller note 756 om betydningen av at det i RG 2011 s. 731 var grunnlag for skyldansvar etter husleieloven § 10-3 siste ledd).

Jeg mener dommen i RG 2011 s. 731 har stor tyngde til å være en dom fra lagmannsretten. Retten har lagt mye arbeid i begrunnelsen, og jeg synes argumentasjonen er overbevisende. Jeg har ikke funnet praksis som motsier dommen, og Høyesteretts ankeutvalg så visst heller ingen store problemer med lovanvendelsen.

 

Wyllers kommentar i note 756 gir ikke så mye mening:

 

I RG 2011 s. 731 er det generelt uttalt at leieren er ansvarlig etter kontrollansvarsregelen i dette og følgende ledd i en situasjon der han reiser husleiesak og taper saken, og lagmannsretten uttalte også at det motsatte standpunkt som forfektes her og i Boligrett s. 386, ikke har støtte i husleieloven eller dens forarbeider. Lagmannsrettens standpunkt er høyst diskutabelt og i den konkrete saken var det heller ikke nødvendig for å begrunne resultatet; leieren hadde gjort seg skyldig i vesentlig mislighold slik at et erstatningskrav kunne bygges på skyldregelen i § 10-3 siste ledd. ...

Jeg vet ikke hvorfor han snakker om "vesentlig mislighold". Det var ikke rettens konklusjon.

 

Hvis poenget er at erstatningskravet like godt kunne blitt avgjort etter skyldansvar alene, uten å trekke inn "mislighold", så er jeg ikke enig. Uten "mislighold" ville problemstillingene blitt noe annerledes. Uten mislighold er vi også i utgangspunktet utenfor husleieloven og over i alminnelige erstatningsregler, jf. husll. § 1-7 siste punktum.

 

Selv om man skulle mene at retten kunne kommet til samme resultat med en mindre grundig gjennomgang av de ulike alternativene så bærer ikke rettens uttalelser preg av å være lite gjennomtenkte tilføyelser.

 

Samme resultat basert utelukkende på skyldansvar ville forøvrig også være problematisk for Wyllers standpunkt om at det ikke bør "komme på tale å ilegge ansvar i slike situasjoner", jf Boligrett s. 286. Retten tar i stedet utgangspunkt i at det "i alminnelighet" skal "mye til før en rettsvillfarelse kan anses som aktsom".

 

Lagmannsretten i LE-2014-090740 mener at begge standpunkter har noe for seg, men den har sympati for Borgartings standpunkt "når grunnlaget for leietakers innsigelser mot oppsigelsen var så vidt svakt fundert som i vår sak".

Dette er hva retten faktisk sier i LE-2014-090740 (Lovdata Pro):

 

Tapet på utleiers hånd må imidlertid være en følge av «mislighold» fra leietakers side. I dette tilfellet skyldes den forsinkede tilbakeleveringen av eiendommen at utleier og leietaker var i rettslig tvist om forkjøpsrett og om gyldigheten av utleiers oppsigelse av leieforholdet. Dette kunne reise spørsmål om denne begrunnelsen for forsinkelsen utgjør et «mislighold» i lovens forstand når leietaker har krevd rettslig prøving av oppsigelsesgrunnlaget. Det synes å gjøre seg gjeldende noe ulikt syn på dette spørsmålet, se henholdsvis Wyller i Rettsdata kommentar til husleieloven note 756 og Borgarting lagmannsretts dom inntatt i RG-2011-731. Idet problemstillingen ikke er reist av partene, nøyer lagmannsretten seg med å vise til at mye kan tale for standpunktet som er inntatt i RG-2011-731 om at en rettsvillfarelse om egen plikt til å fraflytte boligen innebærer mislighold uansett om man har krevd rettslig prøving . Dette gjelder i alle fall når grunnlaget for leietakers innsigelser mot oppsigelsen var så vidt svakt fundert som i vår sak.

Jeg ser ingenting om at retten mener begge standpunkter har noe for seg. Det retten faktisk sier er at "mye kan tale for standpunktet som er inntatt i RG-2011-731 ...". Slik jeg ser det er det så langt retten kan gå i retning av å si seg enig uten å eksplisitt si seg enig. Senere snakker retten om "misligholdet av plikten til å fraflytte eiendommen innen 5. april 2012". 5. april 2012 var utløpet av oppsigelsesfristen, så retten anser det som mislighold fra dag en at leier ikke flyttet.

 

Husleietvistutvalget har i senere praksis (HTU-2014-828) imidlertid lagt til grunn at mislighold inntrer først dersom man ikke flytter etter å ha fått prøvd spørsmålet om rimelighet i første instans. Dette er også et trekk Borgarting lagmannsrett trekker frem, hvor det blir lagt vekt på i negativ retning.

Jeg vet ikke om det har noe særlig for seg å diskutere ett ensomt vedtak i HTU. Men vedtaket i HTU-2014-828 (Lovdata Pro) sier følgende:

På bakgrunn av utleierens oppsigelse av leieforholdet og senere rettslige avgjørelser som stadfestet oppsigelses gyldighet, legger utvalget til grunn at leietakeren i hvert fall fra tidspunktet for forkynnelse av Husleietvistuvalgets avgjørelse i siste halvdel av desember 2013 misligholdt sine forpliktelser i leieforholdet ved å la være å flytte.

 

Vedrørende det rettslige grunnlaget for denne vurderingen vises det eksempelvis til Borgarting lagmannsretts dom av 24.06.2011 (LB-2010-100116) i en sak med annet leieobjekt og andre parter, der det bl.a. på side 7 og 8 fremgår at leietakeren i tilfeller som her har risikoen for eventuell feiloppfatning eller rettsvillfarelse om egen plikt til å fraflytte boligen.

 

Med støtte i ovennevnte dom legger Husleietvistutvalget videre til grunn at leietakeren her både på subjektivt grunnlag og etter kontrollansvarsregelen (jf. husleieloven § 10-3) er erstatnings-ansvarlig for det økonomiske tapet som utleieren er blitt påført ved slikt mislighold.

 

Leietakeren err derfor som utgangspunkt forpliktet til å betale til utleieren erstatning for leietap fra og med siste halvdel av desember 2013 til og med den 05.11.2014.

HTU legger ikke "til grunn at mislighold inntrer først dersom man ikke flytter etter å ha fått prøvd spørsmålet om rimelighet i første instans" helt generelt.

 

Utleier hadde i denne saken krevd manglende husleie for 10 måneder før utkastelsen 5. november 2014. Det var derfor ikke nødvendig å ta stilling til om det forelå mislighold (eller skyld) allerede fra utløpet av oppsigelsestiden 30. september 2013. HTU fastslår bare at det "i hvert fall" forelå mislighold fra vedtaket 12. desember 2013.

 

 

(Så vidt jeg kan se er det forøvrig rotete og unødvendig å snakke om erstatning og mislighold overhodet. Utleier krevde ikke leie utover det som opprinnelig var avtalt. Man kunne avgjort kravet ved hjelp av den objektive ansvarsregelen i § 10-3 første ledd, om utleiers rett til "vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører".)