Leietaker kompensasjon etter skade

[TheyStoleMyName]

Heisann!

 

Vi leier ut en bolig med to enheter horisontaldelt med lik planløsning i første som i andre etasje.

Det har skjedd en lekkasje i andre etasje i kjøkken, og forsikringsselskap/takstmann sier at gulvet i andre etasje må rives og legges på nytt og tak/gulv i første etasje (kjøkken og bad) må rives og legges på nytt.

 

Jeg aner ikke om det finnes alternative løsninger, men som jeg ser det vil vel badet og kjøkkenet bli ubrukelig i kanskje en lengre periode? Antar det vil ta 3 uker? Har ikke peiling på sånt.

 

Lurer derfor om det er noen andre der ute som har stått i det samme før som utleier og hva var kompensasjonen til leietaker? Og hva er vanlig praksis?

 

 

Takker for svar på forhånd!

[Loko]

Villaforsikringen dekker som regel dine tapte leieinntekter hvis leietaker må flytte ut pga skader på utleieenheten.

Men les vilkårne til forsikringen din. Det meste står der.

Endret 7. januar 2017 av Loko

[Svinks]

Jeg spurte Gjensidige om dette (reint hypotetisk) da jeg tegnet boligforsikring, en ekstra god "huskasko" som skulle dekke det meste. Svaret var at jeg fikk dekket tapte leieinntekter hvis det skjedde skade som førte til at leieboerne måtte flytte ut og ikke betale leie mens skaden ble reparert.

 

 

Men forsikringen min dekker ingenting for leieboerne, verken skader på deres eiendeler, eller merutgifter til å f.eks. bo på hotell mens skaden repareres - det må leieboere selv sørge for å ha dekning for i sin egen hjemforsikring hvis de skal ha det dekket.

[TheyStoleMyName]

Noen med innspill?

[BIGG]

Jeg spurte Gjensidige om dette (reint hypotetisk) da jeg tegnet boligforsikring, en ekstra god "huskasko" som skulle dekke det meste. Svaret var at jeg fikk dekket tapte leieinntekter hvis det skjedde skade som førte til at leieboerne måtte flytte ut og ikke betale leie mens skaden ble reparert.

 

 

Men forsikringen min dekker ingenting for leieboerne, verken skader på deres eiendeler, eller merutgifter til å f.eks. bo på hotell mens skaden repareres - det må leieboere selv sørge for å ha dekning for i sin egen hjemforsikring hvis de skal ha det dekket.

 

Det er du selv og ikke leieboer som må dekke den kostnaden.

[Gromle]

 

Jeg spurte Gjensidige om dette (reint hypotetisk) da jeg tegnet boligforsikring, en ekstra god "huskasko" som skulle dekke det meste. Svaret var at jeg fikk dekket tapte leieinntekter hvis det skjedde skade som førte til at leieboerne måtte flytte ut og ikke betale leie mens skaden ble reparert.

 

 

Men forsikringen min dekker ingenting for leieboerne, verken skader på deres eiendeler, eller merutgifter til å f.eks. bo på hotell mens skaden repareres - det må leieboere selv sørge for å ha dekning for i sin egen hjemforsikring hvis de skal ha det dekket.

Det er du selv og ikke leieboer som må dekke den kostnaden.

Vil ikke dette dekkes av leieboers innboforsikring?

[Svinks]

 

Jeg spurte Gjensidige om dette (reint hypotetisk) da jeg tegnet boligforsikring, en ekstra god "huskasko" som skulle dekke det meste. Svaret var at jeg fikk dekket tapte leieinntekter hvis det skjedde skade som førte til at leieboerne måtte flytte ut og ikke betale leie mens skaden ble reparert.

 

 

Men forsikringen min dekker ingenting for leieboerne, verken skader på deres eiendeler, eller merutgifter til å f.eks. bo på hotell mens skaden repareres - det må leieboere selv sørge for å ha dekning for i sin egen hjemforsikring hvis de skal ha det dekket.

 

Det er du selv og ikke leieboer som må dekke den kostnaden.

 

Hvilken kostnad tenker du på?

 

Huseiers forsikring dekker huseiers kostnad/skade/tap, mens leieboers forsikring dekker leieboers kostnad/skade/tap.

 

Om huset vannskades eller brenner, skal selvsagt ikke leieboer eller leieboers forsikring dekke skaden på huset. (Unntatt i tilfeller der forsikringsselskapet mener at dette skyldes grov uaktsomhet fra leieboer.)

Men på den annen side dekker heller ikke utleier eller utleiers forsikring skader på leieboers private gjenstander eller andre utgifter leieboer har ved vannskade, brann eller innbrudd, dette skal leieboer ha egen forsikring som dekker. (Igjen kan det være unntak dersom forsikringselskapet mener skaden skyldes utleiers uaktsomhet.)

 

Og til det trådstarter spør om, kompensasjon til leietaker ved skade som oppstår under leieforholdet sier husleieloven:

 

§ 5-7.Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

 

Slik jeg forstår dette: Utleier skal stille boligen til disposisjon for leier (§ 5-1), reparere den ved skade (mangel) (§ 2-10) men ikke trampe inn og reparere uten å varsle leier i rimelig tid først (§ 5-6). I tiden det er en mangel får leier redusert leie (eller ingen leie dersom man ikke kan bo der) (§ 2-11) og dersom mangelen er så ille at det er like greit å finne et annet sted å leie kan man heve leieavtalen, flytte uten oppsigelsestid (§ 2-12). Leieren kan kreve erstatning, men ikke dersom mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning (§ 2-13).

[Ståle Nordlie]

Her er vi i all hovedsak i husleieloven §§ 2-13 og 2-14.
 

§ 2-13. Erstatning

Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd.

Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.

Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom
a) forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller
b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren.
0 Endret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

§ 2-14.Erstatningsansvarets omfang

Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

Som indirekte tap regnes:
a) tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd),
b) tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og
c) tap som følge av tingskade.


Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd omfatter.

Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende del av tapet.

Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet ledd.

Det må være klart at det her er en mangel.

Utgangspunktet, etter § 2-13 (1) første punktum, er at leier kan kreve erstatning for tap som følge av mangel. Leier har riktig nok plikt til å "begrense tapet gjennom rimelige tiltak", jf. § 2-14 (4).

Utleier kan unngå ansvar hvis utleier kan "godtgjøre" at "mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av", jf. § 2-13 (1). Dette er en streng regel. Men "kontrollansvaret" omfatter ikke "indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd", jf. § 2-13 (4). Det gjør derimot ansvar på grunnlag av "feil eller forsømmelse på utleierens side", jf. § 2-13 siste ledd.
 
Hva betyr dette?
 
Leier har sannsyligvis rett på erstatning for økonomiske tap som ikke er "indirekte". Indirekte tap inkluderer "tingskade", for eksempel møbler med vannskade. Hvis det foreligger skyld (feil eller forsømmelse) på utleiers side må utleier dekke indirekte tap også.

De ekstra kostnadene ved å bo et annet sted mens boligen er ubrukelig er ikke på listen over indirekte tap, og vil derfor være vanlig tap som utleier må erstatte. Leier kan altså potensielt kreve erstatning for, for eksempel, hotell (eller Airbnb?). Men leier må likevel gjøre sitt for å "begrense tapet", for eksempel ved å finne den billigste, praktisk brukbare, løsningen.

 

(Det kan av og til være nyttig å gjøre en avtale med leier om en fast erstatning. Leier vil kanskje foretrekke en større sum rett i hånda i stedet for gratis hotell, for eksempel fordi han kan bo hos familie. Dermed kan utleier slippe unna med litt mindre utgifter. Jeg ville dog sjekket med forsikring først, i tilfelle de dekker tapet men forlanger fakturaer som dokumentasjon.)

 

Endret 8. januar 2017 av Ståle Nordlie

[toth]

Har vært gjennom dette for ikke lenge siden, og enkelt forklart er det slik:

Du eller leier må finne et midlertidig bosted for leier. Du som utleier må dekke mellomlegg dersom det midlertidige bostedet er dyrere - dvs at dersom de leier seg inn i nabohybelen, som tar 1000,- mer pr mnd, må du dekke de 1000. Leietaker betaler resten, og du får dekket tapt leie av forsikringen.

Resultatet er altså at du ikke går i tap utover det eventuelle mellomlegget for leiers økte leieutgift.