[Løst] Grov uaktsomhet angående areal på tomt?

[Mia2]

Jeg startet en tråd om gyldig overtakelse av eiendom. Da jeg føler at dette ikke hører inn under denne tråden, starter jeg en ny. Håper dette er greit?

 

 

Tomten det gjelder har vært i familiens eie siden 1950. Tomten ble oppgitt å være på ca 2 mål, av tidligere eiere, grensepinner var ikke satt ned, men dette var en felles forståelse. Tomten gikk "fra skogkant til bekken" type avtale. ... Vi har en kjøpekontrakt fra vi overtok i 1996, men vi finner ikke noe matrikkelbrev vedlagt denne. Kjøpekontrakten ble utarbeidet av advokat. Vi har sjekket ikke om det fantes noen oppmåling fra byggeår, da vi ikke hadde noen grunn til å tvile på tidligere eiere. Eiendommen lå ensomt til uten nære naboer, og tomtearealet så ut til å stemme. Vi trodde rett og slett ikke at det fantes målebrev fra kommunen fra den tid, så langt ut på landet.

 

Det ble foretatt en måling i 2006, som vi ikke visste om. Målebrevet viste 1,7 mål. Vi har aldri mottatt noen dokumenter på dette og visste heller ikke at vi burde spurt etter disse.  Så vidt vi visste var tomten fremdeles på 2 mål

 

I 2010 kjøpte kommunen ca 300m2 av oss. Kommunen målte opp tomten på nytt, og vi fikk oppgjør. I forbindelse med salg 2011, hentet megler ut matrikkelbrev fra kommunen som viste et areal på ca 1,7 mål. Dette stemte med vår oppfatning av at tomten opprinnelig var på 2 mål. Kartet så også riktig ut for oss og megler. Og kjøper, antar vi, siden de ikke har reagert før eller etter salg. De var på flere visninger, de ble forklart om tomtesalget, og tomtens nåværende grenser er merket med hekk. De har bodd der i 5 år (minus en dag).

 

I høst valgte vegvesenet å gjøre en ny oppmåling. Det viser seg da at tomtearealet egentlig er på 1,4 mål. Selger har blitt opplyst om dette muntlig, men det finnes ingen dokumenter på dette. Ingen av oss har dermed andre dokumenter å forholde oss til enn de som ble opplyst om i kjøpekontrakten. Nå mener kjøper at vi har opptrådt grovt uaktsomt, fordi vi burde forstått at arealet på 1.7 mål var feil. Vi burde sett på tidligere dokumenter og regnet ut arealet selv.

 

Vi har forholdt oss til et lovlig, tinglyst dokument, og stolt på megler og tidligere selger. Vi mener vi ikke har hatt grunn til å tvile på dette. Advokaten som bisto salget i 1996 har ikke oppdaget feilen, og heller ikke megleren vi brukte i 2011. 

 

Kommunen har fremdeles i dag registrert tomten som 1,7 mål. Det har også kartverket. Kjøpet som kommunen gjorde er ikke tinglyst.

 

Når ikke advokat, megler, kommune eller kjøper oppdager at noe er galt, burde vi som selgere ha oppdaget dette? Har vi handlet grovt uaktsomt? 

Endret 3. desember 2016 av Mia2

[Ståle Nordlie]

Når det gjelder "grov uaktsomhet" er det et mye brukt sitat fra en høyesterettsdom fra 1989:

For at en oppførsel skal kunne karakteriseres som grovt uaktsom, må den etter mitt syn representere et markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte. Det må dreie seg om en opptreden som er sterkt klanderverdig, hvor vedkommende altså er vesentlig mer å klandre enn hvor det er tale om alminnelig uaktsomhet. Dersom det faglige nivå hos vedkommende ikke holder mål, vil dette etter omstendighetene kunne utgjøre grov uaktsomhet. Når det gjelder en advokats kjennskap til lovstoffet, kan ikke uvitenhet om enhver rettsregel karakteriseres som grov uaktsomhet. Men dreier det seg om en regel på et sentralt område, som for eksempel familieretten eller arveretten, vil uvitenhet lett måtte betegnes som grovt uaktsom.

-- Rt. 1989 s. 1318

 

"Grov uaktsomhet" kan blant annet innebære at selger ikke kan gjør gjeldende at det er reklamert for sent, jf. avhendingslova § 4-19 (3). Men det virker som om hovedspørsmålet her egentlig gjelder avhendingslova § 3-3:

 

 

§ 3-3.Arealsvikt

 

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.

 

Dette er en spesialregel for situasjonen der en tomt viser seg å være mindre enn kjøperen regnet med. Forarbeidene sier: 

 

Paragrafen seier kva som skal til for at arealsvikt ved grunnen (tomta) skal vere å sjå som ein mangel. Ikkje eit kvart avvik frå det arealmålet kjøparen har rekna med, skal kunne reknast som mangel. Bakgrunnen for regelen er at det heller er det biletet kjøparen får av eigedomen ved ei synfaring enn dei mål for areal han måtte høyre, som bør telje. Samstundes kan det vere noko tilfeldig kva for arealmål som i tilfelle vert opplyst.

 

-- Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 81

 

Her virker det som om kjøper har kommet til at arealet ikke er "vesentlig mindre" enn opplyst. Det tror jeg i så fall er korrekt. Særlig hvis det er oppgitt at arealet er "ca". (For spesielt interesserte, jf. Rt. 1966 s. 241, Rt. 1966 s. 1327 og LE-1998-814, sml. LG-2006-131129-1.)

 

Dermed gjenstår bare at "seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt". Jeg er ikke sikker på om det teknisk sett er 100% det samme som "grov uaktsomhet", men i praksis speiller det nok ingen rolle.

 

Fra forarbeidene igjen:  

 

Andre alternativ i departementets utkast - dei tilfella der seljaren «har bore seg særleg klanderverdig åt» - svarer til bokstav b i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Om dette seier utvalet følgjande:

«Dersom seljaren er noko særleg å leggje til last, bør eit avvik kunne reknast for ein mangel endå om det er mindre enn det som trengst til å fylle vilkåret «monaleg»; dette er sagt i bokstav b. Grunnen kan her vere at seljaren har gjeve opplysningar som han måtte vere på det reine med var klårt misvisande. Det kan og vere at opplysningane har kome frå andre enn dei seljaren i utgangspunktet svarer for], dersom seljaren måtte vere på det reine med at dei er misvisande og kjøparen likevel fester lit til dei - i så fall bør han seie ifrå.»

Departementet gjer merksam på at det skal ein del til før ein kan kome til at det ligg føre ein mangel på grunn av omstende som nemnt i andre alternativ, jf at seljaren eller representanten må ha bore seg særleg klanderverdig åt.

Departementet vil elles gjere merksam på at når det er sagt «seljaren», så er det ikkje berre meint seljaren personleg (eller organ for seljaren dersom det er snakk om ein juridisk person), men alle seljaren svarer for. Dette gjeld anten opplysningane er gitt av andre seljaren svarer for, eller desse har bore seg særleg klanderverdig åt. Er det andre enn seljaren eller dei han svarer for som har gitt uriktige opplysningar eller som er å klandre, er det kjøpåren sjølv som må ha vågnaden for dei føresetnadene han har hatt når det gjeld arealmål. Når det gjeld kven seljaren svarer for, så må dette reknast likt med det som gjeld for dei meir generelle føresegnene i §§ 3-8 og 3-9 om manglande og uriktige opplysningar om eigedomen. Eit typisk døme er ein tilsett, men det er heller ikkje upraktisk at det er ein eigedomsmeklar eller ein annan som har fått i oppdrag å hjelpe til med salet.

 

-- Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 82

 

 

Så, "det skal ein del til". Jeg tror ikke dere personlig er i nærheten en gang.

 

Den beste innfallsvinkelen for kjøper er etter min mening at "seljaren" inkluderer "alle seljaren svarer for". Det kan inkludere advokater og eiendomsmeklere. Så kjøpers argument må bli at det var "særleg klanderverdig" av din eiendomsmegler (eller advokat) å ikke oppdage feilen eller å ikke sørge for en skikkelig oppmåling. Personlig tviler jeg sterkt på om de kan vinne fram med et slikt argument.

[Mia2]

Tusen takk for at du tok deg tid til å svare på dette på lørdagskvelden din!!! Det var nyttig og utfyllende informasjon. Jeg synes det er vanskelig å forstå lovtekster på nynorsk, men jeg forstår deg slik at vi kan senke skuldrene litt og prøve å nyte resten av helgen? Det er typisk at sånne brev kommer på fredag, slik at hele helga blir ødelagt....

[Ståle Nordlie]

Jupp, etter min mening ligger dere godt an. Med forbehold om at jeg er interessert juss-student, ikke advokat.

 

Men det kan ikke skade å sjekke om dere har en forsikring som dekker kostnader til profesjonell hjelp, i tilfelle kjøper ikke gir seg...

 

(Et lite tips: Hvis dere skal diskutere saken med kjøper bør dere "klart [ta] forbehold om at [dere] kun diskuterer mangelen for det tilfelle at det ... er reklamert rettidig". Forklaring: http://jusinfo.no/index.php?site=default/721/1491/1510/1516 . )

 

[Mia2]

Du kommer til å bli en fantastisk advokat   . Tusen takk igjen!

[Mia2]

Oi, jeg ser foresten at jeg har skrevet at vi ble opplyst om tomteavviket. Det var selvfølgelig kjøper som fikk denne beskjeden. Jeg skal innrømme at hvis jeg hadde fått denne beskjeden, så er det mulig at jeg hadde glemt å opplyse kjøper om dette, så lenge det ikke kan dokumenteres....

[krikkert]

Selger svarer fullt ut for opplysninger takstmenn og meglere gir på selgers vegne.

 

Hvorvidt dette er grovt uaktsomt henger vel egentlig på forholdene rundt 2006-målingen og om det var sterkt klanderverdig av dere ikke å vite om den.

[Mia2]

For å gjøre forvirringen komplett (tja, hvordan skal jeg forklare dette.....)

 

Målebrevet vi burde ha sett i 2006, viser seg å være feil. Tomten var på dette tidspunktet større enn målebrevet viste. 

Arealet vi solgte i 2010 viser seg å være feil. Det var betydelig mindre enn vi trodde....

Tomten er dermed en del mindre enn oppgitt til kjøper, men en del større enn kjøper hevder. 

Og de fysiske grensene har hele tiden vært de samme. Forvirret??

 

Vi har til nå kun hatt arealene som kjøper har oppgitt i søksmålet å forholde oss til. Kjøper har visst de riktige målene, men valgt å sende et krav på et mye større areal. Det er mulig kjøper lider av dyscalculia, men det er nærliggende å tro at de her forsøker å få mer enn de eventuelt har krav på. (Er det foresten lov å kreve noe man vet man ikke har krav på?)

 

Vi har dermed forholdt oss til mål som som er oppgitt av tidlige eiere, som er feil. Målene vi skulle ha forholdt oss til, viser seg også å være feil. Regnestykket vi skulle gjort, på eget initiativ, ville også blitt feil, iom at både målebrev og solgt areal er feil. Ingen av premissene for å få dette riktig, er tilstede for oss. Likevel har vi handlet grovt uaktsomt? Man må jo nesten være synsk for å gjette riktig tall....

 

(I går hjalp jeg sønnen min med tentamensforberedelser i matte. Arealregning! Spørs om han står)    

[krikkert]

Vent, vent, vent. Dere er allerede saksøkt? Og dere søker hjelp på et nettforum?

 

Dette er det advokater er til, å rådgi og forsvare dere.

[Mia2]

Vent, vent, vent. Dere er allerede saksøkt? Og dere søker hjelp på et nettforum?

 

Dette er det advokater er til, å rådgi og forsvare dere.

 

Vel... Jeg har jo ikke skrevet noe sted at vi ikke har advokat! Vi hadde ikke tenkt å føre saken selv

Det at vi har advokat forhindrer oss jo ikke i å søke informasjon? Så lenge saken ikke er mulig å identifisere, ser jeg ingen ulempe i og la andre komme med innspill. Og som du ser hadde Ståle Nordlie god, dokumentert informasjon og komme med  . Men nei, vi tar ikke  denne informasjonen (eller Ståle Nordlie for den saks skyld) med oss i retten, hvis det kommer til det....

[Leo_]

Må gjerne holde oss oppdatert da Mia2, det er jo litt interessant å følge slikt, og da kanskje ekstra interessant for de som har gitt råd.

[Mia2]

Meg igjen...

Advokaten sendte svar i dag. Vi fikk mail med vedlagt kopi. Det var interessant å se at hun brukte mye av den samme informasjonen som Ståle Nordlie .

 

I mailen til oss skriver hun dette: Dersom det mottas ytterligere krav, pågang eller brev fra kjøper eller kjøpers advokat ber vi om at dette vennligst oversendes til oss for videre behandling. 

 

Det samme gjelder dersom det mottas forliksklage eller stevning. I så tilfelle er det svært viktig at dokumentene omgående oversendes til oss på grunn av de knappe tidsfrister som gjelder. 

 

Hvor lange er disse tidsfristene? Vårt håp er jo at de gir opp nå, men hvor lang tid har kjøper på seg til å svare? Og hvis han ikke svarer innen tidsfristen, er saken over da?

 

Jeg VET at jeg får svar på dette i morgen, når advokaten er tilbake på jobb. Men jeg er en utålmodig sjel, så kanskje noen her inne kan gi meg et hint?

Endret 15. desember 2016 av Mia2

[krikkert]

Det er tre ukers tilsvarsfrist hvis man får forkynt forliksklage eller stevning.

[Mia2]

Det er tre ukers tilsvarsfrist hvis man får forkynt forliksklage eller stevning.

 

Takk for svar! Tre lange uker, altså......

[Mia2]

Svar fra advokaten vår: Kjøper har ingen frist til å komme tilbake til oss, men av erfaring tar det vanligvis ikke så lang tid når de er representert ved boligkjøperforsikring.

 

Virkelig? Er det bare vi som må forholde oss til denne regelen? Erfaringsmessig kan jo disse menneskene velge og vente i 5 år... Og hvis de bare ikke gidder og svare? Da kan vi jo gå her med en klump i magen i lang tid!

 

Jeg føler ikke at det har noen hensikt å spørre advokaten vår noe mer om dette, for hadde hun visst mer, hadde hun jo skrevet det. Men er det noen her inne som har innspill?

[krikkert]

Dere har heller ingen frist nå, fristen gjelder først etter at kjøper tar rettslige skritt.

 

Fristen som gjelder nå er todelt, det er den treårige foreldelsesfristen og den ulovfestede passivitetsregelen.

 

Det finnes ingenting du kan gjøre for å tvinge kjøper til å svare raskere. Hypotetisk sett kan du (true med å) ta saken inn for retten selv som et negativt fastsettelsessøksmål.

[Mia2]

Dere har heller ingen frist nå, fristen gjelder først etter at kjøper tar rettslige skritt.

 

Fristen som gjelder nå er todelt, det er den treårige foreldelsesfristen og den ulovfestede passivitetsregelen.

 

Det finnes ingenting du kan gjøre for å tvinge kjøper til å svare raskere. Hypotetisk sett kan du (true med å) ta saken inn for retten selv som et negativt fastsettelsessøksmål.

 

Tusen takk!

[Mia2]

Her kommer den siste oppdateringen i denne saken, da den endelig er løst! 

 

Vi slipper å betale OG vi slipper å betale advokatutgifter! Som jeg skrev i HI, kommer slike beskjeder alltid på fredag, men denne gangen utløste det feiring, og vi får en veldig fin helg! 

 

Jeg vil gjerne takke dere som har tatt dere bryet med å svare meg! Særlig Ståle Nordlie, som tok seg tid på lørdagskvelden sin til å gi oss et veldig utfyllende svar!