Lurt av forsikringsselskapet?

[AnonymDiskusjon]

Hei,

 

jeg kjøpte for noen år siden en leilighet i Oslo.

 

Samme dag som jeg flyttet inn oppdaget jeg fukt på et soverom, og meldte umiddelbart ifra til min eierskifteforsikring. Jeg fikk min henvendelse avvist, da de mente at mangelen var for liten til å være relevant. Dette til tross for at egenerklæringen til selger sier at det ikke skulle være slike problemer.

 

Jeg har nå hatt problemer i drøyt 4 år, har egentlig lyst til å selge, men kan jo ikke selge med et ubruklig soverom. Også veldig frustrerende å ha et soverom mindre enn hva jeg har betalt for.

 

I ettertid har jeg funnet ut at selger også har tegnet eierskifteforsikring, i samme selskap. Var det derfor forsikringsselskapet ikke ville hjelpe meg? Fordi de ville tape på det uansett??

 

Jeg har også gått gjennom styrets papirer og funnet dokumentasjon som tydelig beviser at selger visste om fukt-problemet.

 

Er det noe jeg kan gjøre med det her? Det er 4 år og 3 måneder siden innflytning.

Anonymous poster hash: 3cb9d...84d

[ilpostino]

Jeg hadde noe av det samme problemet men det ble avvist av forsikringsselskapet fordi det kostet lite å utbedre sammenlignet med salgssummen. Problemet må gjerne koste minst 5-6% av salsgsummen før de gidder å gjøre noe med det.

[Zeph]

Jeg hadde noe av det samme problemet men det ble avvist av forsikringsselskapet fordi det kostet lite å utbedre sammenlignet med salgssummen. Problemet må gjerne koste minst 5-6% av salsgsummen før de gidder å gjøre noe med det.

 

Ja, ganske tragisk det der. Det burde vore snakk om ein minstesum, ikkje prosent. På ein bustad til 5 millionar kan det altså ligge feil til 250 000 som ein ikkje får gjort noko med.

 

Finnes det forsikringer eller selskap som har ein lågare prosentsats eller minstepris?

[Ståle Nordlie]

Det virker som om dette gjelder avhendingsloven, reklamasjon og hva som utgjør en mangel.

 

Boligen er antakelig "solgt som den er". Avhendingslova § 3-9:

 

§ 3-9.Eigedom selt «som han er» e.l.

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

 

https://lovdata.no/lov/1992-07-03-93/§3-9

 

Ut i fra det du forteller mente forsikringsselskapet opprinnelig at feilen ikke medførte at eiendommen var i "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles". (Dette kan være komplisert.)

 

Hvis selger visste om feilen er vi derimot antakelig over i "likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8", det vil si manglende eller uriktig opplysning.

 

 

§ 3-7.Manglande opplysning om eigedomen

Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart git.

 

§ 3-8.Uriktig opplysning om eigedomen

 

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte

 

 

Legg merke til at det ikke er noe krav om "vesentleg ringare stand" i §§ 3-7 og 3-8. Dersom selger visste om feilen ved salget tror jeg det i utgangspunktet vil være en mangel. 

 

Hovedproblemet blir nok § 4-19:

 

 

§ 4-19.Reklamasjon

 

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

 

 

Første ledd er problematisk for deg. Du må gi melding til selger "innan rimelig tid". Her snakker man gjerne om 2-3 måneder. Tredje ledd kan kanskje redde deg. I alle tilfeller er det fare for foreldelse.

[AnonymDiskusjon]

Det ble gitt beskjed til selger om at dette var et tema innen en måned etter overtakelse. Men så ble saken lagt vekk. Jeg har også dokumentasjon på at jeg har kontaktet forsikringsselskapet "i tide", men blitt "avvist".

 

Kostnaden ved utbedring er ikke min. Den tilhører borettslaget, da de er ansvarlige for bygningsmassen. Men ulempen er likevel ganske stor. Rommet har vært under utbedring nå i snart to år, mens fagfolk klær seg i hodet, gjør diverse tiltak og ikke klarer å finne ut av hvor fukten kommer fra.

 

Til selgers forsvar kan det sies at de ikke visste hvor ille det var, men jeg vet at det ble gjort undersøkelser og innvendig overflatebehandling av fukt-skade under et halvt år før leiligheten ble solgt. Ingen utvendige tiltak (forsøk på å stoppe vann fra å komme inn) ble gjort. At de da ikke nevner dette i egenerklæringen er ganske drøyt....

 

Jeg vil tro at en budrunde ville endt på et betraktelig lavere beløp om man hadde visst om at det var fuktproblemer. Jeg ville i hvertfall ikke bydd på leiligheten om det var spørsmål om dette, og når jeg skal selge vil jeg tro at den blir mye vanskeligere å få noe for, enn om den ikke hadde slik historikk. Jeg vil tro de skylder meg i hvertfall et par hundre tusen??

 

 

 

 

Anonymous poster hash: 3cb9d...84d

[Ståle Nordlie]

Du kan miste reklamasjonsretten selv om du i og for seg har reklamert innen rimelig tid dersom reklamasjonen ikke følges opp. Jussen her virker ikke helt klar, men når det har gått mer enn 4 år tror jeg du har et problem. Det kan også bli problemer med foreldelse. Foreldelsesfristen er i utgangspunktet 3 år. 

 

(Det er muligens noen spesialregler for forsikring her jeg ikke har oversikt over.)

 

Antakelig må du satse på at "seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru" ved å ikke gi opplysninger, jf. avhendingslova § 4-19 (3). Og at foreldelsesloven § 10 (1) om tillegsfrist på 1 år hvis du "manglet nødvendig kunnskap om fordringen" kan anvendes.

 

Når det gjelder prisavslag er det avhendingsloven § 4-12 som gjelder:

§ 4-12.Prisavslag

(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.

 

(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.

 

https://lovdata.no/lov/1992-07-03-93/§4-12

I utgangspunktet skal altså prisavslag settes til "kostnadene ved å få mangelen retta". I ditt tilfelle blir det 0. Men i prinsippet kan/skal du få "forholdsmessig prisavslag" på forskjellen i markedsverdi med og uten mangelen. Da bør du ha god dokumentasjon fra ekspert(er).

 

Jeg vil tro (?) at et eventuelt prisavslag vil fastsettes basert på prisforskjell ved salgstidspunktet. Så det at feilen har vist seg å være vanskeligere å reparere enn man skulle tro er ikke nødvendigvis viktig.

 

Erstatning etter avhendingslova § 4-14 kan kanskje også bli relevant.

[krikkert]

Dersom et forsikringsselskap avslår et erstatningskrav bortfaller retten til erstatning etter seks måneder dersom man ikke anlegger sak eller krever nemndsbehandling, jf. forsikringsavtaleloven § 8-5 annet ledd.

[archongamer]

Saken skulle vel også vært rettet mot selger sin eierskifteforsikring selv om det i praksis er samme selskap?

[Ståle Nordlie]

Dersom et forsikringsselskap avslår et erstatningskrav bortfaller retten til erstatning etter seks måneder dersom man ikke anlegger sak eller krever nemndsbehandling, jf. forsikringsavtaleloven § 8-5 annet ledd.

 

Ah - se der ja. Flere komplikasjoner.

 

Men fal. § 8-5 (2) må vel for det første gjelde kjøpers boligkjøperforsikring? (TS sier "eierskifteforsikring", men det virker ikke rett, siden han er kjøper?) Det vil si, § 8-5 (2) påvirker ikke selgers ansvar.

 

For det andre forutsetter bestemmelsen at det er meldt et "krav". Meldte TS et "krav"? Jf. Rt. 2001 s. 1457 om tilsvarende regel i § 18-5 [2]: "Det må fremgå at den som henvender seg til selskapet, har gjort seg opp en mening om å ha et krav [...] i henhold til en polise, og gjør dette gjeldende." En "ren underretning" om en feil er ikke nok.

 

For det tredje, hvis TS meldte et krav og det er tapt, kan han kanskje komme med et nytt, separat krav i forbindelse med en sak basert på ny informasjon om opplysningssvikt og at "seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru"?

 

[krikkert]

Det kommer an på hvordan han utformet kravet, siden det er samme forsikringsselskap.

 

Hvis han sendte krav til sin egen boligkjøperforsikring om bistand mot eierskifteforsikringen (boligkjøperforsikring er en advokatforsikring) så berøres ikke eierforsikringens ansvar.

 

Hvis han sendte krav til eierskifteforsikringen så er det kravet nå avskåret pga. FAL § 8-5 (2). Ut fra måten han beskriver henvendelsen sin ser det ut som om han satte frem krav overfor eierskiftepolisen og fikk denne avslått.

 

FAL § 8-5 (2) påvirker ikke selgers ansvar. Det gjør imidlertid skadeserstatningsloven § 4-2, men den kommer antagelig ikke til anvendelse her (har selskapet avvist kravet vil det ikke være på det rene at skaden er forsikringsmessig dekningsberettiget).

 

Det tredje blir et spørsmål om hva som er krav, og hva som er forskjellige begrunnelser for kravet. Et prisavslag begrunnes alltid i en mangel, og det at eiendommen er i vesentlig dårligere stand er etter min mening en annen mangel enn at selgeren har sviktet i sin opplysningsplikt, selv om manglene får samme konsekvens.