Bofelleskap - "felleskontrakt". Vil flytte ut, kan jeg det?

[Audiovisuelt2]

Hei,

 

Jeg bor i et bofelleskap hvor vi har en felles kontrakt med 3 måneders oppsigelse. 10.000,- kr i depositum som huseier ikke har rørt på flere år, men hvor nye leietakere betaler direkte inn til de som skal flytte ut og overtar kontrakten.

 

Slik det har vært vil de som skal flytte ut selv måtte sørge for å få inn nye folk. 

Men sånn kan ikke jeg holde på. Å "satse" på å få inn folk slik at det ordner seg, for hva om det ikke gjør det?

 

Derfor tenker jeg at om jeg vil ut må vi alle sammen si opp - felles oppsigelse på 3 mnd. Det vil jo funke, men hva om enkelte av leietakerne ikke ønsker å flytte ut? Hva skjer da, hva sier lovene?

Har jeg rett på oppsigelse om jeg ønsker det, til tross for at X andre i huset ikke vil?

 

Jeg vil jo nemlig være avhengig av å få utbetalt depositumet fra de andre, altså noen tusen kr fra hver de. Er dette noe huseier virkelig ikke har noe med å gjøre, og kan i grunn bare lene seg tilbake? (med mindre vi faktisk tar felles oppsigelse). Utrolig dårlig opplegg, da vi som bor her ikke har noe med hverandre å gjøre i utgangspunktet. Det hadde vært annerledes om en kompisgjeng flyttet samtidig inn.

 

Takker for all hjelp jeg kan få  

[krikkert]

Loven sier ingenting om felles leieavtaler.

 

Hovedregelen innen kontraktsretten rent generelt er at man ikke har rett til å si opp deler av en avtale. Avtalen må sies opp i sin helhet (og eventuelt reforhandles). Når det er flere rettighetshavere (leietakere) er på samme måte hovedregelen at de må opptre i fellesskap med mindre avtalen gir grunnlag for noe annet. En avtale kan heves delvis.

 

Felles husleieavtaler er derfor en uting. Sterke grunner taler for at leietakere kan opptre på egen hånd, men domstolene har aldri fått en slik sak til behandling. Avtaleloven § 36 kan i visse tilfeller åpne for at avtalen rimelighetsmodifiseres, men det er i seg selv ikke urimelig med samkreditor- og -debitorstatus.

 

Vil enkelte leietakere ikke flytte ut, men vil de ikke reforhandle avtalen, har de som vil flytte ut et problem. De leietakerne som vil ut vil ikke kunne fri seg fra solidaransvaret (men jeg antar at de vil kunne heve avtalen for sitt eget vedkommende dersom utleier misligholder den, for eksempel ved å la andre flytte inn).

[Audiovisuelt2]

Loven sier ingenting om felles leieavtaler.

 

Hovedregelen innen kontraktsretten rent generelt er at man ikke har rett til å si opp deler av en avtale. Avtalen må sies opp i sin helhet (og eventuelt reforhandles). Når det er flere rettighetshavere (leietakere) er på samme måte hovedregelen at de må opptre i fellesskap med mindre avtalen gir grunnlag for noe annet. En avtale kan heves delvis.

 

Felles husleieavtaler er derfor en uting. Sterke grunner taler for at leietakere kan opptre på egen hånd, men domstolene har aldri fått en slik sak til behandling. Avtaleloven § 36 kan i visse tilfeller åpne for at avtalen rimelighetsmodifiseres, men det er i seg selv ikke urimelig med samkreditor- og -debitorstatus.

 

Vil enkelte leietakere ikke flytte ut, men vil de ikke reforhandle avtalen, har de som vil flytte ut et problem. De leietakerne som vil ut vil ikke kunne fri seg fra solidaransvaret (men jeg antar at de vil kunne heve avtalen for sitt eget vedkommende dersom utleier misligholder den, for eksempel ved å la andre flytte inn).

 

Takk for svar Krikkert. Jeg har tidligere forstått det slik at det skal MYE til for at § 36 kan gjøres gjeldende hvor en avtale anses som urimelig. 

 

Så i teorien kan jeg være 'stuck' i den leiligheten til jeg dør om fellesskapet ikke vil si opp og jeg ikke finner en ny person til å leie?

 

Eller kan jeg kreve å få flytte og at de andre betaler meg ut? (videre husleie og depositum). Om jeg gir beskjed 3-4 mnd på forhånd er det innenfor i forhold til oppsigelsestiden. Er det rimelig? Hva om vi er flere som vil ut? 2 av 5, eller 3 av 5? Holder det med at en person vil si opp eller må absolutt alle være med? Holder det kanskje med flertall?

[krikkert]

Nei, jeg tviler sterkt på at det er realistisk at du blir "stuck" i en livsvarig kontrakt. Tid er i seg selv et aspekt i rimelighetsvurderingen etter avtaleloven § 36, i tillegg til at de øvrige kontraktspartene har en lojalitetsplikt overfor deg - de skal bidra med rimelige tiltak til å gjøre ditt tap så lite som mulig. Så har du også de materielle vilkårene etter husleieloven; for at du skal være forpliktet til å betale må rommet ditt faktisk stå åpent og tilgjengelig for deg.

 

Etter en viss tid vil avtaleloven § 36 gi deg rett til å få modifisere avtalen. Hvor lang tid kan jeg ikke si noe om. Det samme med partsaspektet.

 

Merk imidlertid at det er utleier som er beskyttet mot at du trer ut alene. De andre leietakerne har ikke nødvendigvis noe krav mot deg, og det er ikke gitt at du er forbudt å gå fra ditt ansvar i rettsforholdet dere leietakere imellom. Dere imellom vil forholdet kunne være oppsigelig selv om det ikke er oppsigelig i relasjonen deg-utleier.

 

Effekten av at du trer ut i relasjon til de andre leietakerne men ikke i relasjon til utleier er at utleier kan kreve deg for din andel av leien, men du vil ha regresskrav mot de andre leietakerne. De andre leietakerne kan ikke kreve at du bidrar.