Utleie av garasje - leietaker betaler ikke

[Ole3]

Jeg har leid ut en garasje uten tidsbegrensning, men med tre måneders gjensidig oppsigelse. Kontrakten beskriver tre måneders rullerende forskudd, slik at første innbetaling var forskudd på første måned og de to neste med ny innbetaling neste måned, slik at det til enhver tid er betalt forskudd for to til tre måneder.

 

Leietaker har nå hatt garasjen i elleve måneder og aldri betalt i tide. Jeg må purre hver betaling og gjerne flere ganger. Etter mai-betalingen får jeg ikke penger før i august - også dette etter en rekke purringer. September-innbetalingen kommer ikke.I slutten av september går jeg lei og ber henne være ute av garasjen innen utgangen av oktober. Jeg sender henne et brev (rekommandert) med blant annet teksten I varselet skal det stå at utkastelse vil bli begjært dersom fraflytting ikke skjer, sant at utkastelse kan unngås dersom leien med renter og kostnader blir betalt før utkastelsen gjennomføres. (se nedenfor) 

 

Kontrakten inneholder følgende tekst (Huseiernes landsforbunds standard):

a) Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt innen 14 dager etter at skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelseslovens § 4—18 er sendt på eller etter forfallsdag, jfr samme lovs § 13—23. ledd (a). I varselet skal det stå at utkastelse vil bli begjært dersom fraflytting ikke skjer, sant at utkastelse kan unngås dersom leien med renter og kostnader blir betalt før utkastelsen gjennomføres.

 

b) Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut jfr §13—2 a ledd(b) ¡ tvangsfullbyrdelsesloven.

 

c) Gjør leier ellers noe vesentlig brudd på leieavtalen, kan utleier heve leieavtalen, og leier plikter da å flytte ut av leieobjektet.

 

Spørsmål 1: Har jeg rett i min tolkning at jeg kan si opp avtalen på mindre enn tre måneder når betaling uteblir?

 

Kontrakten sier videre (Huseiernes landsforbunds standard):

Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til lokalene. Senest siste dag av

leieforholdet skal leier på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke

fjernes skal anses etterlatt, og tilfaller utleier etter 14 dager. Søppel og eiendeler som utleier ikke ønsker å overta kan utleier kaste eller fjerne for eiers regning.

 

Spørsmål 2: Har jeg nå (14 dager etter min frist for fraflytting) rett til å tømme garasjen selv? (Den er brukt som lager og inneholder ingen vesentlige verdier).

 

Ole

Endret 19. november 2016 av Ole3

[krikkert]

Spørsmål 1: Det du siterer gjelder heving, altså øyeblikkelig oppsigelse uten oppsigelsesfrist. For å heve avtalen kreves et "vesentlig brudd". Betalingsforsinkelse kan være vesentlig brudd, avhengig av hvor mange terminer som er misligholdt på hevingstidspunktet og hvor mange terminer som historisk sett er misligholdt. Mer enn tre terminer misligholdt på hevingstidspunktet vil jeg betrakte som grunnlag for heving. Hvis ingen terminer er rettidig betalt på nesten ett år, og det er terminer som ikke er betalt i det hele tatt, vil det også være grunn til å heve.

 

Spørsmål 2: Ja.

 

Spørsmål 3: Hun er erstatningsansvarlig for tapte leieinntekter frem til du får ny leietaker, eller frem til du har fått rimelig tid til å skaffe ny leietaker.

[Ole3]

Takk krikkert!

 

Takk også for svaret på spørsmål 3 (som jeg ikke stilte)  . Svært nyttig!

 

Spørsmål 4: Kan det svekke min sak at jeg i mitt rekommanderte brev til leietaker benyttet frasen "oppsigelse" og "sier jeg opp" og en frist ved utgangen av neste måned (altså i slutten av oktober - ref start av tråden) og ikke begrepet "heving"?

 

Spørsmål 5: Trenger jeg strengt tatt å benytte namsmannen for å bytte lås i garasjen og få fjernet det som står der?

 

 

Ole

[krikkert]

Spørsmål 4: Det hadde helt klart vært bedre om du brukte riktig faguttrykk, men så lenge du har gitt klart uttrykk for effekten du ønsker "ut innen utløpet av oktober", og hun ikke har protestert eller motsatt seg, så ser jeg ikke noe praktisk problem for deg. Det kan dog føre til problemer ref spørsmål #3 hvis du bruker oppsigelse og deretter krever erstatning fordi det egentlig var en heving. Hun kan argumentere med at hun aksepterte frivillig en kortere oppsigelsesfrist, og at det ikke var grunnlag for heving.

 

Spørsmål 5: Nei, ikke når du har en "eiendeler tilfaller utleier"-klausul og leieforholdet ikke omfattes av husleieloven. Femten dager etter leieforholdets opphør er det din eiendom.

 

Spørsmål 6: Dersom markedet er litt smalt vil det kunne være greit å bruke namsmannen likevel, fordi "rimelig tid til å skaffe ny leietaker"-perioden starter etter at namsmannen er ferdig med sin utkastelse når namsmannen er involvert, men straks etter hevingstidspunktet hvis ikke.

[Gjest Slettet-EZE0dRsY]

Jeg leste i en tidligere tråd at men ikke kunne bare kaste andres eiendeler, selv om de befinner seg på egens eiendom.

[krikkert]

Etter femten dager er de ikke andres eiendeler.

[Ole3]

Takk krikkert!