Særbestemmelser i leiekontrakt (avtalt meg til dårligere vilkår enn husll. (?))

[Jeamoller]

Hei har en potensiell tvist med utleiefirmaet jeg leier bolig av, etter at oppvaskmaskinen vår sluttet å fungere. Etter en samtale med de sa de at "dersom det er en del som kan repareres så skal de stå for det, men dersom oppvaskmaskinen i seg selv må skiftes ut, har vi ansvar for å gjøre dette selv, og kostnadene som kommer med". Dette var da i henhold til leiekontrakten hvor det står følgende:

Særlige bestemmelser:

"Leietaker plikter å vedlikeholde hvitevarer. Dersom noe blir ødelagt og ikke lar seg reparere, plikter ikke utleier å erstatte/reparere ovennevnte"

 

I utgangspunktet da er det selvfølgelig fair mtp. kontrakten, men etter noe research i husleieloven, lurer jeg på om dette da bryter med § 5-3 (2) tredje punktum jf. § 1-2 hvor da § 5-3 sier at "Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt."

Og hvor da § 1-2 om ufravikelighet sier noe sånt som at vi som leietakere ikke kan avtale vilkår som er dårligere enn loven.

 

Så etter mitt skjønn da forstår ikke jeg annet enn at dersom situasjonen blir slik at oppvaskmaskinen må skiftes ut så er det utleier som er pliktig til å fikse dette. Hvor da "hvis annet ikke er avtalt" gjelder kun for vilkår som avtales til fordel for meg som leietaker. Selvfølgelig under forutsetning om at det ikke er min feil at maskinen er ødelagt/ikke overholdt min egen vedlikeholdsplikt

 

Om det til slutt skulle løse seg med reparasjon er det likevel viktig å vite om det punktet i kontrakten ikke er gjeldene mtp. eventuelle fremtidige disputer. For alt jeg vet er det kanskje ikke en gang § 5-3 som kan benyttes her?

 

Takker for svar!

[Ketil_H]

Jeg er ingen ekspert på dette!

Er det ikke sånn her at "annet er avtalt" og hva menes med dette om det ikke er lov til å avtale noe annet(ettersom stort bedre enn at utleier har alt ansvar går det vel ikke an å få det). Jeg tolker dog den særlige bestemmelsen som at dere da må fikse en oppvaskmaskin, som er deres eiendom, dersom dere ønsker å ha en oppvaskmaskin. Altså dere leier med hvitevarer inntil de ryker, da leier dere uten hvitevarer.

Jeg er ingen ekspert på dette!

[Jeamoller]

Jeg er ingen ekspert på dette!

 

Er det ikke sånn her at "annet er avtalt" og hva menes med dette om det ikke er lov til å avtale noe annet(ettersom stort bedre enn at utleier har alt ansvar går det vel ikke an å få det). Jeg tolker dog den særlige bestemmelsen som at dere da må fikse en oppvaskmaskin, som er deres eiendom, dersom dere ønsker å ha en oppvaskmaskin. Altså dere leier med hvitevarer inntil de ryker, da leier dere uten hvitevarer.

 

Jeg er ingen ekspert på dette!

Vel, eksempelvis sier jo § 9-6 (4) "Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.". Altså her følger det direkte av lovteksten at § 1-2 ikke blir gjeldende. Mens da som du insinuerer er det sikkert uvanlig/vanskeligere for meg å avtale meg til bedre vilkår, men om det først skulle være mulig skal jeg også ha retten til det. Hvor da hele hensynet til ufravikelighetsregelen er jo som de (fleste) andre "ufravikelighetslovene" å beskytte den svakere part.

[Herr Brun]

"hvis ikke annet er avtalt" betyr nettopp det, og den spesielle reguleringen av dette forholdet går foran den alminnelige reguleringen. De reglene som selv sier de kan fravikes er altså ikke ufravikelige etter pgrf 1-2.

[krikkert]

Husleieloven § 1-2 første ledd:

 

§ 1-2.Ufravikelighet

 

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

Dersom "bestemmelsene i loven her" åpner for avtalefrihet, så vil ikke bruken av avtalefriheten være i strid med husleieloven § 1-2, selv om resultatet blir mer ugunstig for leietaker enn det som følger av loven.

 

Det er ikke dermed sagt at det er konsekvensfritt å avtale hva som helst om vedlikehold. Man må for eksempel holde seg innenfor avtalelovens bestemmelser som forbyr urimelige avtaler (avtaleloven § 36), og dersom man pålegger leietaker tyngende eller dyrt vedlikehold vil dette gi direkte utslag i hvor høy leie man kan ta (husleieloven § 4-1).

 

Dersom leietakeren må skifte ut oppvaskmaskinen bør det vurderes å drøfte oppgjør ved utflytting med utleier. Flytter leietaker ut kort tid etter at oppvaskmaskinen er skiftet ut vil utleier ha oppnådd en økonomisk fordel på leietakers regning.

 

Poenget med å gjøre vedlikeholdskravet fravikelig er at leietaker er beskyttet gjennom andre ufravikelige bestemmelser - som eksempelvis husleiereguleringsbestemmelsen i § 4-1.