Står vi uten sted å bo?

[Jon33]

Hei! Jeg og min familie er i en kjip situasjon akkurat nå.
​For en tid tilbake la vi ut en annonse på finn.no om at vi ønsket å leie oss et sted å bo på landet innen den skolekretsen som våre 2 jenter går på skole. Vi leier nå en enebolig ikke langt fra skolen og vi trives godt nok her. Så vårt utgangspunkt var ikke at vi skulle vekk herfra, men at vi la ut en annonse for å se om kansje drømmestedet dukka opp hvor vi kunne bo landlig, dyrke vår egen mat og sånn.
​

Etter annonsen hadde ligget ute i noen få dager fikk jeg en telefon fra en dame som var på utkikk etter sted å bo da hun akkurat hadde solgt sitt hus, som også ligger like ved samme skole hvor våre 2 jenter går, og hun har også barn på samme skole. Hun lurte da på om hun kunne overta stedet vi nå leier hvis vi fant et nytt. Hun hadde leita og begynte å bli litt nervøs da hun hadde overtagelse på huset de har solgt den 25 november og det var bare halvannen måned til.
​Dagen etter sto det en mann på døra her som sa han hadde et sted til oss. Det var et sted hvor han selv bor, et flott sted i skogen, og veldig i tråd med det vi kunne ønske oss, og dette skulle vi få leie for 7500 kroner i mnd. Noen dager etter dro jeg, min samboer og hennes 2 barn ut for å kikke på stedet. Det var helt perfekt for oss, og han som skulle leie ut var veldig interessert i at vi skulle leie og vi snakket om mye mens vi var der ute. Vi skulle få leie stedet for 7500 pr mnd, og neste skritt var at vi skulle avtale med utleier der vi nå bor og så skulle vi ta kontakt igjen med han vi skulle leie av. Vi snakket om overtagelse 1. eller 15. nov og dette var ikke noe problem i følge han vi skulle få leie av, han var fleksibel og vi skulle få ordne det slik at vi slapp å betale dobbelt noe sted.
​

Dagen etter kontaktet vi damen som ønsket å leie her vi nå bor. Hun ble veldig glad for at vi hadde funnet et sted og at hun da kunne få overta her vi nå bor. Dette var 12. oktober. 13. oktober ringte jeg til han vi skulle få leie av og sa at vi gjerne ønsker å leie hos han fra 15. november og at en ny leietager da vil ta over her vi nå bor. Dette var i orden og han sa at han skulle komme til oss uka etter for å skrive kontrakt.

Men han kom ikke. Da torsdagen(20. okt) kom og vi ikke hadde hørt fra han, sendte vi han en melding og lurte på om det passa at vi kom ut til han dagen etter for å kikke litt mer og ta noen mål, og at vi var klare til å skrive kontrakt når det måtte passe for han. Jeg fikk ikke svar på meldingen, og etter 3 dager prøvde jeg å ringe han 3 ganger uten svar. 25. oktober reiste vi ut til han, men han var ikke hjemme, jeg prøvde å ringe han igjen uten svar og så sendte jeg han en ny melding hvor jeg lurer på om vi snart skal møtes for å skrive kontrakt og om vi kunne komme ut å kikke igjen. 4 dager til gikk uten at vi hørte fra han. 29. oktober ringte vi igjen uten å få svar og vi kjørte ut til han men ingen var hjemme. Vi lurte nå på om noe hadde skjedd med han eller om han bare unngikk oss. 1 november ringte vi igjen og sendte en ny melding om at vi har prøvd å få tak i han og at vi nå begynte å bli urolige da en ny leietager skulle overta her vi bor om 2 uker.
​I går, 2 nov, ringte vi til hun som skal ta over her for å informere henne om situasjonen. Hun tar det relativt pent, men er jo selvsagt også ganske stressa over situasjonen. Hun har selv 2 barn og en hund og står muligens uten sted å bo.

 

Så her har vi gjort en muntlig avtale med hun som skal ta over her. Vi har også snakket med hun vi leier av, så vi har gjort en muntlig oppsigelse da vi har forespeilet at vi skal ut og at ny leietager(som for øvrig også er en bekjent av hun vi leier av) skal overta her den 15. november da vi har funnet oss nytt sted å bo.

I dag dro jeg igjen ut til han vi skulle leie fra og denne gangen var han hjemme. Han sier at han har fått sin regnskapsfører til å regne på det og at han ville ha gått i underskudd hver måned dersom han ville ha leid ut til oss til den prisen, så han er heller interessert i å selge stedet. Han sier også at det har vært mye spesielle omstendigheter som har oppstått den siste tiden og at han har vært mye på farta. Han har ingen god unnskyldning for at han ikke har gitt beskjed før. Han er enig i at det er en kjip situasjon, men han ønsker altså ikke å leie ut, det er han bestemt på. Og jeg føler vel heller ikke at jeg kan tvinge han til å leie ut til oss.

Så det er vel kanskje han som har gjort noe her som ikke er så veldig beundringsverdig. Og kanskje kunne vi ha skjønt tegninga og varlet hun som skal ta over her før.

 

Men hva sier lovverket om dette? Er den muntlige avtalen vi har gjort med hun som skal ta over her fortsatt bindene, og vi må finne oss et sted å bo fort som fy? Eller er det omstendigheter her som gjør at vi kan vi værende her vi er, og at det er hun som må finne et annet sted?

Veldig kjedelig situasjon vi har havnet i og vi vet ikke våre arme råd. Håper noen her kan være til hjelp og bringe klarhet til saken.

På forhand takk.

[AllFather]

Moderatormelding

I enkelte fora, som Juss og Helse, må man være spesielt aktsom på hva man skriver som kommentarer. Festligheter og konspirasjonsteorier får man ta andre steder

[Kikert]

Muntlige avtaler er bindene...

 

Går det an å ta en prat med hun dama som skal ta over så dere kan bo sammen en liten periode, så får dere heller leie en lagerbod til tingene deres.

 

Ja, jeg vet det er et "tullete" forslag og det er vel til å le av, men det var det jeg klarte å tenke på i farta. Alternativet er at det går dritt for en av dere eller at dere må ta det første dere kommer over for å ha et sted å bo.

[Dan-Levi]

Muntlige avtaler er bindene...

 

Går det an å ta en prat med hun dama som skal ta over så dere kan bo sammen en liten periode, så får dere heller leie en lagerbod til tingene deres.

 

Ja, jeg vet det er et "tullete" forslag og det er vel til å le av, men det var det jeg klarte å tenke på i farta. Alternativet er at det går dritt for en av dere eller at dere må ta det første dere kommer over for å ha et sted å bo.

Var akkurat det samme som jeg tenkte. Bo sammen en liten periode og lei en lagerbod.

 

Han fyren som ikke ønsket leie ut likevel gjorde dette på en utrolig dårlig måte, og burde skamme seg! Men det er ikke stort dere kan få gjort slik jeg ser det. Håper det løser seg på tålelig måte for dere alle.

Endret 4. november 2016 av Dan-Levi

[krikkert]

Slik du beskriver det er det inngått bindende muntlig avtale mellom dere og ny utleier, hvor dere var enige om både leiesum og overtakelsestidspunkt. Dette er tilstrekkelig for at bindende avtale skal anses inngått. Ny utleier har brutt avtalen, og dette kan vedkommende bli erstatningsansvarlig for.

 

På samme måte er det antagelig inngått bindende avtale mellom dere og potensiellnyleietakerdamen. Men hun har ikke hatt noe tap som følge av et eventuelt avtalebrudd ennå (og dermed ikke noe erstatningsansvar for deg) - det har hun først hvis hun ikke har noe sted å bo når overtakelse på huset skjer.

 

Jeg foreslår at du legger deg skikkelig i selen for å hjelpe damen med nytt bosted.

 

Hvis dere går for "bo sammen en liten periode"-løsningen, så vil "ny utleier" være erstatningsansvarlig for merutgifter til dette. Ny utleier vil være erstatningsansvarlig for alle påregnelige merutgifter du har som følge av avtalebruddet, inklusive leien din per i dag hvis denne er høyere enn 7500,- kr per måned.

 

EDIT: For å svare på ditt opprinnelige spørsmål: Nei, dere står ikke uten sted å bo. Avtalen er i praksis ikke håndhevbar ved tvang, så damen kan ikke kreve dere kastet ut.

Endret 4. november 2016 av krikkert

[Ketil_H]

Slik du beskriver det er det inngått bindende muntlig avtale mellom dere og ny utleier, hvor dere var enige om både leiesum og overtakelsestidspunkt. Dette er tilstrekkelig for at bindende avtale skal anses inngått. Ny utleier har brutt avtalen, og dette kan vedkommende bli erstatningsansvarlig for.

Problemet med den avtalen er vel at han kan si opp avtalen med bakgrunn i at han skal selge huset, så da vil man kun ha "rett" på huset i oppsigelsestiden. Det igjen vil vel begrense hvilket tap man lider?

[krikkert]

Det fine med erstatningssaker er at de alltid går etterskuddsvis.

 

Så ja, utleiers advokat kan si at "ja, men jeg ville sagt opp avtalen fordi jeg skulle selge huset", og leietakers advokat vil si "dette kan ikke legges til grunn, utleier eier fortsatt huset, og dette viser at det hverken var eller er noen salgsplaner".

 

Hvis utleier faktisk selger huset, så vil argumentet kunne brukes. Da vil det være en tapsbegrensende faktor - leietakers tap skyldes ikke lenger utleier.

[Jon33]

Slik du beskriver det er det inngått bindende muntlig avtale mellom dere og ny utleier, hvor dere var enige om både leiesum og overtakelsestidspunkt. Dette er tilstrekkelig for at bindende avtale skal anses inngått. Ny utleier har brutt avtalen, og dette kan vedkommende bli erstatningsansvarlig for.

 

På samme måte er det antagelig inngått bindende avtale mellom dere og potensiellnyleietakerdamen. Men hun har ikke hatt noe tap som følge av et eventuelt avtalebrudd ennå (og dermed ikke noe erstatningsansvar for deg) - det har hun først hvis hun ikke har noe sted å bo når overtakelse på huset skjer.

 

Jeg foreslår at du legger deg skikkelig i selen for å hjelpe damen med nytt bosted.

 

Hvis dere går for "bo sammen en liten periode"-løsningen, så vil "ny utleier" være erstatningsansvarlig for merutgifter til dette. Ny utleier vil være erstatningsansvarlig for alle påregnelige merutgifter du har som følge av avtalebruddet, inklusive leien din per i dag hvis denne er høyere enn 7500,- kr per måned.

 

EDIT: For å svare på ditt opprinnelige spørsmål: Nei, dere står ikke uten sted å bo. Avtalen er i praksis ikke håndhevbar ved tvang, så damen kan ikke kreve dere kastet ut.

 

 

Tusen takk for svar. Finnes det lovverk og paragrafer som bakker opp dette? Veldig interessant. Slik situasjonen er nå virker det som at nyhusleierdamen og utleier her vi nå bor indirekte(med tanke på inngått muntlig avtale) ser at det er vi som må lete etter nytt sted å bo. Er det noe lovverk vi kan referere til som gjør det plausibelt for oss å stå på at vi fortsatt skal bli boende her?

Og hvor lenge vil erstattningskravet vi kan gjøre ovenfor «ny utleier» være gjeldende? Her vi er nå betaler vi 10500 kr pr mnd. Betyr det at «ny utleier» er pliktig til å betale oss 3000 kr pr mnd inntil vi eventuelt finner oss et nytt sted å bo som er billigere? Og hva kan vi gjøre for å kreve dette av ny utleier? Er vi nødt til å gå rettens vei? I så fall er vel dette en omstendig og kostbar prosess uten garanti for gjennomslag?

Takk igjen.

[krikkert]

Det aller meste av dette er ulovfestet avtalerett, utviklet gjennom rettspraksis og juridisk teori, og i liten grad kodifisert i lovverket.

 

Når det gjelder det at dere skal bli boende så er det å påpeke at en leieavtale mellom nåutleier og dere kun kan avsluttes på de måtene husleieloven kapittel 9 anviser - altså ved oppsigelse. Dere har ikke sagt opp leieavtalen (i alle fall ikke slik du beskriver det), og utleier må i så fall si opp leieavtalen med dere, noe vedkommende ikke har grunnlag for.

 

Hvor lenge man kan kreve erstatning for vil variere etter ansvarsforholdene - som Ketil skriver over vil dere for eksempel ikke ha noe tap etter at utleier har solgt huset. Dere vil heller ikke ha noe tap etter at dere burde ha funnet et nytt og rimeligere sted, pga. skadelidtes tapsbegrensningsplikt etter skadeserstatningsloven § 5-2.

 

Hvis dere ønsker å gå frem med et erstatningskrav vil jeg anbefale å 1) sikre all mulig dokumentasjon, og 2) kontakte advokat. Om man må gå rettens vei kommer an på om skadevolder er villig til å innrømme skyld og betale, eller om det må tvang til.

 

Erstatningssaker er ikke av de billigere, men de starter i forliksrådet alle sammen, og her er det begrenset hvor mye det koster.

[Jon33]

Det aller meste av dette er ulovfestet avtalerett, utviklet gjennom rettspraksis og juridisk teori, og i liten grad kodifisert i lovverket.

 

Når det gjelder det at dere skal bli boende så er det å påpeke at en leieavtale mellom nåutleier og dere kun kan avsluttes på de måtene husleieloven kapittel 9 anviser - altså ved oppsigelse. Dere har ikke sagt opp leieavtalen (i alle fall ikke slik du beskriver det), og utleier må i så fall si opp leieavtalen med dere, noe vedkommende ikke har grunnlag for.

 

Hvor lenge man kan kreve erstatning for vil variere etter ansvarsforholdene - som Ketil skriver over vil dere for eksempel ikke ha noe tap etter at utleier har solgt huset. Dere vil heller ikke ha noe tap etter at dere burde ha funnet et nytt og rimeligere sted, pga. skadelidtes tapsbegrensningsplikt etter skadeserstatningsloven § 5-2.

 

Hvis dere ønsker å gå frem med et erstatningskrav vil jeg anbefale å 1) sikre all mulig dokumentasjon, og 2) kontakte advokat. Om man må gå rettens vei kommer an på om skadevolder er villig til å innrømme skyld og betale, eller om det må tvang til.

 

Erstatningssaker er ikke av de billigere, men de starter i forliksrådet alle sammen, og her er det begrenset hvor mye det koster.

 

Ok. Takk igjen.

I forbindelsen med denne saken så ringte vi også nåværende utleier og informerte om at vi hadde funnet et nytt sted å bo, at vi har funnet ny leietager som ønsket å ta over her den 15. nov, og lurte på hvordan hun stilte seg til dette. Det viktigste for henne var at huset ikke ble stående tomt og hun var også noe tvilende i forhold til at ny leier(som for øvrig er en bekjent av henne) har hund. Men etter de hadde snakket sammen hadde de blitt enige om at det var greit med hund og at hun skulle få ta over huset etter oss. Og vi og ny leietagerdame skulle gjøre avtale oss imellom rundt flyttedato og slikt.

Så har vi da en muntlig oppsigelse med utleier her som vi må forholde oss til, eller er det forhold som tilsier at dette ikke er en gyldig oppsigelse?

Vi har altså snakket med huseier på telefon og sagt at vi flytter.

Endret 4. november 2016 av Jon33

[krikkert]

Da er problemet straks en del større.

 

Det kan se ut som om det er gjennomført et leietakerskifte etter husleieloven § 8-1. I så fall vil det innebære at kontrakten deres overføres til nyleietakerdame fra det avtalte tidspunktet, og hun kan benytte dette leietakerskiftet som grunnlag for å kaste dere ut (om nødvendig med tvang fra namsmannen).

 

Det kan også tolkes som en oppsigelse. Utleier kan da kaste ut ved utløpet av oppsigelsesfristen.

 

 

Her bør det forhandles, og det raskt. Den rettslige situasjonen ser ikke bra ut.