Kan styret i et boligsameie nekte seksjonseierne innsyn i regnskapet?

[vk]

Det er seksjonseierne i sameiet som betaler regningene med sine egne penger. Det har aldri vært noe problem å titte når som helst i regnskapet og til og med sjekke enkelte bilag om nødvendig etter behov. Bare rett og rimelig.

 

Nå opplever vi at innleid forvalter nekter innsyn i regnskapet og henviser til at dette må evt gå via styret. Da lurer vi sterkt på hva er det som gjør at slikt må gå via styret? (i tillegg tungvint, tar tid, osv.)

 

Spørsmålet som reiser seg da er om styret kan nekte eller begrense sameiernes innsyn i regnskapet? Jeg trodde at ifølge loven skal regnskapet være åpent for sameierne som betaler, men ... kanskje ikke?

Hva er deres erfaringer og hva sier loven egentlig om dette?

 

[Herr Brun]

Så vidt jeg vet har du bare krav på innsyn i regnskapene gjennom framlegg på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 44.

[vk]

Så vidt jeg vet har du bare krav på innsyn i regnskapene gjennom framlegg på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 44.

Så jeg er ikke medansvarlig for (hypotetiske) ulovligheter som f.eks bruk av svart arbeid eller verre, selv om det er jeg som betaler regningene i virkeligheten og jeg har gitt styret fullmakt?

[vk]

ESL §44 sier vel ikke noe om innsynsrett egentlig:

§ 44.Regnskap

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående kalenderår skal legges fram på ordinært sameiermøte.

I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner.

[steinrawr]

Så vidt jeg kan skjønne, vil det jo også kreve mer administrasjon fra forretningsfører/forvalter å gi enkeltpersoner innsyn når de ber om det, fremfor faste rapporter til styret/generalforsamling.

[vk]

Så vidt jeg kan skjønne, vil det jo også kreve mer administrasjon fra forretningsfører/forvalter å gi enkeltpersoner innsyn når de ber om det, fremfor faste rapporter til styret/generalforsamling.

 

Måten vi har gjort dette før på er å oppsøke forvalter og få permene på bordet i et rom. De bruker maks 10-20 minutter på å hente permene frem og tilbake... That's it!

 

Når det er sagt så handler spørsmålet om hvorvidt seksjonseiere har/ ikke har innsynsrett.

[steinrawr]

 

Så vidt jeg kan skjønne, vil det jo også kreve mer administrasjon fra forretningsfører/forvalter å gi enkeltpersoner innsyn når de ber om det, fremfor faste rapporter til styret/generalforsamling.

 

Måten vi har gjort dette før på er å oppsøke forvalter og få permene på bordet i et rom. De bruker maks 10-20 minutter på å hente permene frem og tilbake... That's it!

 

Når det er sagt så handler spørsmålet om hvorvidt seksjonseiere har/ ikke har innsynsrett.

 

 

Ja, jeg skrev ikke så mye, men du har jo krav på innsyn gjennom generalforsamlingen i det minste. Det kan godt hende at forretningsfører/forvalter ønsker å begrense innsyn utover dette på grunn av merarbeidet. 20 minutter her, 20 minutter der. plutselig er det en ukes verdt av arbeidstimer.

[krikkert]

Utgangspunktet er at den enkelte sameier ikke har noen rett til regnskapsinformasjon, fordi den enkelte sameier ikke har noen rettslig posisjon overfor styret/administrasjon/forretningsfører som gir noen rett til regnskapsinformasjon. En analogi her er at den enkelte aksjeeier i Telenor ikke har noen rett til å troppe opp i Telenors lokaler og be om kopi av bilag, selv ikke om aksjeeieren er Telenor-kunde og derfor betaler Telenors regninger.

 

Årsmøtet (som organ) har krav på innsyn i krav av å være sameiets høyeste myndighet. Styret har krav på innsyn. Årsmøtet og styret kan vedta en policy om å gi innsyn til sameierne.

[vk]

Utgangspunktet er at den enkelte sameier ikke har noen rett til regnskapsinformasjon, fordi den enkelte sameier ikke har noen rettslig posisjon overfor styret/administrasjon/forretningsfører som gir noen rett til regnskapsinformasjon. En analogi her er at den enkelte aksjeeier i Telenor ikke har noen rett til å troppe opp i Telenors lokaler og be om kopi av bilag, selv ikke om aksjeeieren er Telenor-kunde og derfor betaler Telenors regninger.

 

Årsmøtet (som organ) har krav på innsyn i krav av å være sameiets høyeste myndighet. Styret har krav på innsyn. Årsmøtet og styret kan vedta en policy om å gi innsyn til sameierne.

 

Takk for oppklaringen. Det er altså slik at man kan ikke slå i bordet med loven i hånden. Dette er litt interessant fordi hvis styret blir bedt om å åpne for innsyn i f.eks enkelte bilag (slik at sameier påviselig ikke belaster urimelig verken styret eller forvalter), OG styret nekter slikt innsyn bare på bakgrunn av at sameiere ikke har lovlig rett til dette, så kan man lure på hvorfor er bilagene så hemmelige? Dette igjen leder til mitt hypotetiske spørsmål til Hr Brun i sted:

 

Betyr dette at jeg ikke er medansvarlig for (hypotetiske) ulovligheter begått av styret, som f.eks bruk av svart arbeid eller det som verre er, selv om det er jeg som betaler for arbeidet i virkeligheten og det er jeg som har gitt styret fullmakten? Hvem tar smellen?

Endret 2. november 2016 av vk

[ilpostino]

Betyr dette at jeg ikke er medansvarlig for (hypotetiske) ulovligheter begått av styret, som f.eks bruk av svart arbeid eller det som verre er, selv om det er jeg som betaler for arbeidet i virkeligheten og det er jeg som har gitt styret fullmakten? Hvem tar smellen?

 

Jeg synes det er ganske snodig at ikke borettslaget har egne konti dette går ut ifra men det er styret som er ansvarlig for den daglige driften og følgelig er styremedlemmene som er ansvarlige for eventuell svart arbeid som de har bestilt. 

[krikkert]

I den grad sameiet som sådan pålegges økonomiske sanksjoner pga. ulovligheter er det sameierne som til syvende og sist er økonomisk ansvarlige for sameiets økonomi, selv om det er styret som har begått de aktuelle ulovlighetene. Sameiernes rekurs her er å velge et kompetent styre med sameiernes tillit. Styret kan imidlertid bli erstatningsansvarlig overfor sameierne.

[The Avatar]

Nå opplever vi at innleid forvalter nekter innsyn i regnskapet og henviser til at dette må evt gå via styret. Da lurer vi sterkt på hva er det som gjør at slikt må gå via styret? (i tillegg tungvint, tar tid, osv.)

 

Uavhengig av jussen så rekner eg med at grunnen til at forvalter henviser til at forespørselen må gå via styret er fordi forvalter tek betalt for det arbeidet som følger med eit slikt spørsmål om innsyn.

 

Så dersom forvalter f.eks. minimumsfakturerer for to timers arbeid ved alle forespørsler så blir det fort dyrt for styret og sameiget dersom forskjellige seksjonseigarar skal sjekke reknskapet og bilag i tide og utide.

Så sjølv om den reelle tidsbruken for forvaltaren er tilsammen 20-40 min (for å hente fram og sette tilbake permane) så koster det fort ganske mykje når det skal fakturerast.

Dersom regnskapet ligg på eit dataprogram slik at forvaltaren må generere rapport eller sitte ved PC'en for å veilede sekjsonseigaren så blir det fort endå dyrare.

 

Så dersom det innebærer ein kostnad å gi innsyn så virker det vell berre rett og timelig at styret forsikrer seg om at det er snakk om nødvendige kostnader, og ikkje berre ein kostnad for å tilfredsstille nyskjerrigheita til ein av seksjonseigarane?

Styret skal tross alt forvalte pengane i sameiget og ikkje legge til rette for unødvendig pengebruk.

[krikkert]

Den forvalteren som fakturerer to timers arbeid for innsynsforespørsler hadde fått avtalen sin sagt opp så raskt at han ikke hadde visst hvorfor ræva hans hadde lærmerker...

[vk]

Den forvalteren som fakturerer to timers arbeid for innsynsforespørsler hadde fått avtalen sin sagt opp så raskt at han ikke hadde visst hvorfor ræva hans hadde lærmerker...

 

Hehe... likte denne her. Mr Avatar du har helt rett i prinsippet, men her er det snakk om helt unntaksvise sjekk etter behov. Kanskje maks 2 ganger i året. Det er i hvert fall det som har skjedd før. Og det med god gevinst! Det ble oppdaget (faktisk flere ganger!) fakturaer som hadde kommet feil til vårt sameie, rene regnefeil m.m som vi den ene gangen tjente flere tusen kroner på! SÅ selv om forvalter hadde charget 1 time eller så, så lønte øvelsen seg skikkelig!

 

Så som du sier uavhengig av jussen, gitt at styret fungerer og det finnes gjensidig tillit, så funker dette som en kule! Her er problemet nettopp at styret holder kortene ekstremt tett til brystet og oppfører seg som sameiernes autoritære arbeidsgiver... Trist men sant.

(It could happen to you :=)

Endret 2. november 2016 av vk

[AimWat]

Litt sent, men hvis noen andre ser her: Aksjeloven har regler om innsyn som er veiledende for andelseiers innsynsrett i borettslag. Etter aksjeloven § 5-15 har hver enkelt aksjonær rett til å kreve at styret og daglig leder utgir opplysninger om selskapets forhold, herunder årsregnskap og årsberetning.

[Gjest 70848...632]

Regner med at dette er løst på 6 år uten oppdateringer eller så er sameie konkurs. 

Anonymous poster hash: 70848...632

[BIGG]

AimWat skrev (15 timer siden):

Aksjeloven har regler om innsyn som er veiledende for andelseiers innsynsrett i borettslag.

Her var det snakk om et sameie og ikke et borettslag...

[krikkert]

Det er også litt misvisende. Aksjeloven § 5-15 gir ikke "hver enkelt aksjonær rett til å kreve at styret og daglig leder utgir opplysninger", akkurat. Bestemmelsen sier: 

Sitat

En aksjeeier kan kreve at styremedlemmer og daglig leder på generalforsamlingen gir tilgjengelige opplysninger om forhold som kan innvirke på bedømmelsen av
1.    godkjennelsen av årsregnskapet og årsberetningen;
2.    saker som er forelagt aksjeeierne til avgjørelse;
3.    selskapets økonomiske stilling, herunder om virksomheten i andre selskaper som selskapet deltar i, og andre saker som generalforsamlingen skal behandle, med mindre de opplysninger som kreves, ikke kan gis uten uforholdsmessig skade for selskapet.

Det er altså ikke en rett som kan utøves hvor som helst og når som helst - rettigheten er knyttet til aksjeeierens deltakelse "på generalforsamlingen" (altså der og da under møtet), den gir rett til opplysninger (ikke til å få gjennomgå eller få kopi av dokumenter), og den er tredelt. 

Innsynsretten når det gjelder "forhold som kan innvirke på bedømmelsen av godkjennelsen av årsregnskapet og årsberetningen" er størst. Men det er godkjenningen av årsregnskap og årsberetning generalforsamlingen skal ta stilling til, slik at denne tredjedelen av innsynsretten vanligvis ikke vil gi noen rett til innsyn i f.eks. enkeltbilag. 

Innsynsretten når det gjelder andre saker aksjeeierne er forelagt er mindre. Årsaken til dette er at for å utøve innsynsretten til dette punktet må det man krever innsyn i være relevant for en sak styret har forelagt generalforsamlingen (den gjelder ikke saker en aksjeeier har tatt opp etter asl § 5-11). 

Og innsynsretten for "alt annet" er minst. Her kan styret og daglig leder nekte å gi opplysninger hvis det vil føre til uforholdsmessig skade for selskapet å gi dem. 

[klingende]

krikkert skrev (På 2.11.2016 den 14.32):

I den grad sameiet som sådan pålegges økonomiske sanksjoner pga. ulovligheter er det sameierne som til syvende og sist er økonomisk ansvarlige for sameiets økonomi, selv om det er styret som har begått de aktuelle ulovlighetene.

Det bør påpekes at dette er fullstendig feil. Et eierseksjonsameie er ikke en juridisk person eller rettssubjekt, og har som sådan ingen rettigheter eller plikter.

Jeg viser til hva Jørgen A. Bull skrev i Sensorveiledning til Hjemmeoppgaven på advokatkurset vår 2021:

«1.2.9.1 Om boligsameiets egenart

Etter sikker rett er et sameie ingen ”juridisk person” eller et ”upersonlig rettssubjekt”. Heller ikke et boligsameie, selv om disse har fått sin egen lov: ”Eierseksjonsloven”. Et boligsameie er kun en samling enkeltindivider, jfr. ”prp. 39L 2016:2017”, under punkt 21.1.2 på side 123, hvor det under overskriften ”Gjeldende rett” blant annet heter:

”Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på. Et eierseksjonsameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt.”

Verken departementet eller Storting endret dette da den nye eierseksjonsloven ble vedtatt i 2017. På side 183 i samme proposisjon heter det for øvrig også:

”I motsetning til et borettslag, er imidlertid ikke et eierseksjonsameie noe selskap.”

Igjen vises det også til prof. Thor Falkangers artikkel i ”JUSSENS VENNER” for 2000, og det han der skriver på side 205 flg, herunder på side 219 og øverst på side 220, jfr. ovenfor. Ytterligere heter det hos Hagen m.fl. i boken ”Eierseksjonsloven”, 2. utgave, på side 355:

”Eierseksjonsloven bygget derfor på den tradisjonelle oppfatning om at sameiet ikke har alminnelig partsevne, og at det derfor er sameierne - ikke sameiet – som er parter ...”

Det vises også til ”NOU 1993:27” s. 112, videre til ”Ot.prp.nr. 44 (2001-2002)”. Videre til dommene i bl.a. ”LB-2003-81822” og ”TOSLO-2013-51166”.

Dette innebærer at det er seksjonseierne - som privatpersoner - som er leverandørens kontraktsmotparter, ikke sameiet som sådan.»

[HW1]

klingende skrev (53 minutter siden):

Det bør påpekes at dette er fullstendig feil. Et eierseksjonsameie er ikke en juridisk person eller rettssubjekt, og har som sådan ingen rettigheter eller plikter.

Jeg viser til hva Jørgen A. Bull skrev i Sensorveiledning til Hjemmeoppgaven på advokatkurset vår 2021:

«1.2.9.1 Om boligsameiets egenart

Etter sikker rett er et sameie ingen ”juridisk person” eller et ”upersonlig rettssubjekt”. Heller ikke et boligsameie, selv om disse har fått sin egen lov: ”Eierseksjonsloven”. Et boligsameie er kun en samling enkeltindivider, jfr. ”prp. 39L 2016:2017”, under punkt 21.1.2 på side 123, hvor det under overskriften ”Gjeldende rett” blant annet heter:

”Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på. Et eierseksjonsameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt.”

Verken departementet eller Storting endret dette da den nye eierseksjonsloven ble vedtatt i 2017. På side 183 i samme proposisjon heter det for øvrig også:

”I motsetning til et borettslag, er imidlertid ikke et eierseksjonsameie noe selskap.”

Igjen vises det også til prof. Thor Falkangers artikkel i ”JUSSENS VENNER” for 2000, og det han der skriver på side 205 flg, herunder på side 219 og øverst på side 220, jfr. ovenfor. Ytterligere heter det hos Hagen m.fl. i boken ”Eierseksjonsloven”, 2. utgave, på side 355:

”Eierseksjonsloven bygget derfor på den tradisjonelle oppfatning om at sameiet ikke har alminnelig partsevne, og at det derfor er sameierne - ikke sameiet – som er parter ...”

Det vises også til ”NOU 1993:27” s. 112, videre til ”Ot.prp.nr. 44 (2001-2002)”. Videre til dommene i bl.a. ”LB-2003-81822” og ”TOSLO-2013-51166”.

Dette innebærer at det er seksjonseierne - som privatpersoner - som er leverandørens kontraktsmotparter, ikke sameiet som sådan.»

Kan du presisere hva det var du mente at var fullstendig feil eller misvisende?