Ordvalg i tilstandsrapport for bolig, og mangel iht avhendingsloven

[AnonymDiskusjon]

Mye konkret rundt denne saken utelates, men litt mer generelt;

 

I en tilstandsrapport gjort tilgjengelig for kjøper før kontraktsinngåelse, er følgende formuleringer (i tillegg til endel annet) tatt med under punktet for kjjøkken/vaskerom;

- Vaskemaskin montert på kjøkken, under benk.

- Dette er uvanlig, anbefales ytterligere inspeksjon for fukt- og råteskader når denne er tatt ut etter salg.

- Ser man bort fra VVS installasjoner, vil levetiden være lang med dagens bruk og med dette materialbruket.

 

Så, etter overtakelse undersøker kjøper nærmere og finner store råteskader i gulvet i området rundt vask/oppvask og vaskemaskin. Inneluften inneholder store og helsefarlige konsentrasjoner av muggsopp. Dette skjer ikke i den eldste delen av bygningen, men i en del som er bygd på på femtitallet og senere oppusset på åttitallet. Støpt ringmur, ingen kjeller/krypkjeller, men god lufting i ringmuren som ellers fremstår som hel, tørr og fin. Ved visning og ved overtakelse er der ingenting som etter kjøpers skjønn og kunnskaper tyder på råteskader. Kjøkkenet ser pent ut alderen tatt i betraktning. Noe knirk i gulvet, men dette er noe kjøper ser på som forventet i et relativt gammelt hus. Noen dager etter overtakelse begynner det å lukte "kjeller" på kjøkkenet. Dette utløser undersøkelser og kjøper avdekker etter hvert det som i en fagkyndig rapport omtales som "store råteskader".

 

Kjøper har tidligere bodd i leilighet der vaskemaskin har vært montert på kjøkkenet, og ser ikke på dette som spesielt uvanlig eller kjenner til at dette er spesielt risikofylt.

Boligen som helhet fremsto ved kjøp som - på tross av høy alder - relativt moderne og i god stand, og mye renovering/oppussingsarbeid har vært gjort de siste årene (yttertak, noe bordkledning, bad, samt mye overflater innvendig skiftet og pusset opp siste 5-10 år).

 

Så er spørsmålet egentlig; er tilstandsrapportens anbefaling om "ytterligere inspeksjon" grunnlag for å si at kjøper burde ha regnet med store råteskader i bygningen?

Eller snakker vi her faktisk om en skjult mangel som kjøper kan løpe til selgeren med og kreve utbedret, erstattet eller liknende?

Kjøper har flyttet ut av boligen og leier midlertidig leilighet pga helsefaren ved mugg og parets nyfødte barn skal vernes mot dårlig innemiljø. Kjøkkenet må rives og totalrenoveres, dette var ikke noe kjøper hadde regnet med da de overtok boligen.

 

Jeg ser to muligheter til dette iht avhendingsloven;

1) Har selgeren brutt opplysningsplikten sin ved å unnlate å kontrollere konstruksjonen for fukt og råte? Lukten som kjøper kjente kun få dager etter overtakelse ble svært fremtrendende og tydelig, og kjøper mistenker at selger kan ha gjort tiltak for å skjule lukten ved visning og på overtakelsesdagen.

2) Forutsatt at den totale kostnaden for riving, utbedring, nytt kjøkken og midlertidig bosted for kjøper blir som foreløpig beregnet, et sted mellom 5 og 15% av kjøpesum, og det faktum at kjøkkenet etter overtakelse viser seg å være helsefarlig og ubrukelig, kan vi da eventuelt snakke om at boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne regnet med? Selv med formuleringene i tilstandsrapporten tatt i betraktning?

 

Setter pris på seriøse vurderinger av dette, av noen som har litt peiling på slikt

Anonymous poster hash: 77b57...3aa

[ARJ]

Litt usikker på denne men det er blitt påpekt faren for at det kan være fukt/råte så om det kan kalles en skjult mangel er jeg usikker på.

 

I alle tilfeller så må du nok overstige 5% av kjøpesum for at det skal kunne kalles en vesentlig mangel. Tror ikke at du kan ta midlertidig bosted som en del av denne summen. Du kan tross alt bo i en leilighet til tross for oppussing av kjøkken.

 

- Har selger tegnet eierskifteforsikring? Lettere å fighte med en selger enn et forsikringsselskap.

- Har du tegnet boligkjøperforsikring?

 

Hva beregner du skaden til med unntak av midlertidig bosted?

 

Når du tar kontakt med eierskifteforsikringen så vil de kreve at du får en takst. Denne kommer lett på 10000.- og denne må du bekoste selv, men dersom du får medhold så vil du få den dekket. Saken er den at du får uansett garantert avslag da det er sånn den bransjen fungerer. I det øyeblikket du får avslag så har du en tvist. I de fleste forsikringer (innbo og villa) så har du en tvisteforsikring som dekker advokat (avhengig av forsikring så tror jeg den dekker 70% og du må selv dekke resten(litt usikker på nivået, men tror det er 70%)), dog med et makstak opp til det skaden er taksert til.

 

Men så er det interresant å vite her:

- er leiligheten et oppussingsobjekt?

- hva var kjøpesum?

 

Denne 5% regelen er helt på trynet. Noen kan ha et bad til 100000.- som kommer inn under 5% "regelen" mens andre kan ha et bad til 500000.- som ikke blir dekket av denne for summen utgjør ikke 5% av kjøpesummen.

Egentlig så er dette bullshit synes jeg for de sier bare at jo billigere eiendom du kjøper, jo bedre er du sikret mot skjulte feil og vesentlige mangler.

 

Det må jo legges til at det ikke er en regel sånnsett men det har tidligere blitt sagt i en høyesterettsdom i en sak at skader på 5% av kjøpesum er summen som må oppnås av kostnader.

 

I mitt tilfelle (ja, har vært gjennom det selv) så hadde jeg et anneks som var skadet for 70000.- som takstmann også visste men unnlot å ta med i takstrapport. Så fikk jeg ingen medhold av eierskifteforsikringa. Måtte ut med 8000.- i takstrapport. Kjøpesummen var 4 mill så kom godt under 5% men hadde beviser for at dette var gjort bevisst.

Jeg valgte å la det ligge fordi det kom til å bli en langvarig sak for noe jeg ikke anser for et veldig høyt beløp og at jeg ikke orket påkjenningen med å kjøre sak på dette.

[AnonymDiskusjon]

- Selger har eierskifteforsikring

- Kjøper har boligkjøperforsikring

 

Ingen av de ovennevnte er spesielt interesserte i å ta tak i saken...

 

Det er ikke en leilighet, men en enebolig vi snakker om her. Nå har vi ikke fått noen endelig takst på kostnad av utbedringer, men en mugg- og råteekspert har sett på sysakene og konkluderer med at her er STORE råteskader i gulv og vegger og både kjøkken og det tilliggende badet må sannsynligvis totalrenoveres. Sånn helt røft og litt tatt fra lufta regner jeg med at vi her i alle fall kommer over 10% av kjøpesum.

 

Huset er ikke kjøpt som oppussingsobjekt, det er ikke nevnt noe slikt i prospektet. Men pga alder og delvis umoderne er det meste i taksten oppført med TG2, dvs noe oppussing må man vel påregne. Vi har forsåvidt regnet med det også, og har blant annet allerede freshet opp det elektriske anlegget for ca 35 000 kr. Endel overflater har vi regnet med å male, og noe gulvbelegg bør erstattes med noe mer moderne. Men det er ingenting i prospekt eller takst som tilsier (slik jeg ser det) at man skulle regne med å måtte bruke hundretusener på å rive halve huset og bygge det opp igjen fordi det er fullt av råte.

 

BORTSETT FRA altså den formuleringa angående plassering av vaskemaskin. Nå viser det seg at det er jo blant annet kjøkkenet, der vaskemaskina var plassert, som må renoveres fullstendig. Men altså ikke pga lekkasjer fra vaskemaskina, men sannsynligvis pga råte som kommer fra fuktoppslag fra grunn / krypkjeller.

Anonymous poster hash: 77b57...3aa