Kjøp av leilighet sammen, ulik egenkaptial

[Herr Brun]

 

Problemet med regnearket til Svinks er at det vil føre til en eierbrøk som stadig endrer seg. Det er ikke en spesielt god løsning, og den åpner for manipulasjon. 

 

TS: Siden dere har såpass forskjellig økonomi bør dere ha forskjellig eierskap til boligen. Hadde det utelukkende vært forskjell i formue kunne dere ha valgt 50/50 og hun hatt ansvar for mer lån, men det tror jeg ikke er bærekraftig her når den ene tjener nesten dobbelt så mye som den andre.

 

Jeg oppfatter trådstarter som at de har ganske lik økonomi, jeg finner ingen steder at det står at den ene tjener dobbelt så mye som den andre? Begge skal betale likt på lånet. Men TS har vært flinkere til å spare eller har kanskje hatt flere år med inntektsgivende arbeid etter studier og dermed bedre mulighet til å spare, og er "rikere" ved kjøpstidspunktet. Dermed ser jeg det som en fordel at "eierbrøk" eller hva man kaller det jevner seg ut over tid.

 

Jeg forstår innlegget under som at han tjener 80 000 i måneden og hun 40 000. Det står i samme innlegg at planen er at de skal betale likt i måneden, men det er etter mitt syn en veldig dårlig plan som de bør revurdere.

 

 

Kjør 50/50. Du belåner 1.6M + EK, kjæresten tar lån på 2.8M. No worries later.

 

Men får hun lån på 2,8 med 0 i EK? Jeg har 80 brutto og hun kun 40 brutto ca.

 

Planen er at begge skal betale likt i måneden og.

 

Det kan absolutt være en fordel at eierbrøk jevner seg ut over tid, og i situasjoner hvor forskjellen er at den ene har egenkapital så er det en god løsning. Løsningen er imidlertid vanskelig å forene med at begge betaler likt, og i situasjoner hvor den ene parten har både egenkapital og høyere inntekt så fungerer en fast, lavere eierbrøk bedre. Og uansett bør slike ting bestemmes i forkant. Heller enn å ha et løpende regnskap, bør man basert på et budsjett i forkant bestemme hvordan eierbrøken skal øke over tid. Da unngår man krangling senere.

[toth]

Beste for hennes del ville vel da vært at vi tok 50 / 50 og betalte like mye, og så lagde skriftlig avtale på at jeg fikk tilbake min EK ved salg og kanskje en hvis prosent sats av evnt overskudd?

 

 

Vi gjorde dette. 50/50 eierbrøk, men med en skriftlig kontrakt på at ved salg fikk jeg ut min EK justert etter inflasjon/indeks før deling av resterende overskudd/gjeld.

[Svinks]

@toth: Det høres ut som en skikkelig dårlig deal for den andre parten dersom boligmarkedet skulle falle og dere måtte selge med underskudd.

[Herr Brun]

@toth: Det høres ut som en skikkelig dårlig deal for den andre parten dersom boligmarkedet skulle falle og dere måtte selge med underskudd.

Men desto bedre deal om det stiger mer enn prisstigning ellers.

 

Ikke en spesielt god løsning, spør du meg.

[toth]

@toth: Det høres ut som en skikkelig dårlig deal for den andre parten dersom boligmarkedet skulle falle og dere måtte selge med underskudd.

Kanskje dealen hadde blitt dårlig eller god, men det viktige spørsmålet er vel heller om det var en rettferdig deal? Vi syntes det den gang, jeg låste mine kontanter i huset(ser det altså ikke som en del av investeringen) for at vi skulle kunne kjøpe det, og bør derfor kunne låse dem ut senere - se for deg at huset er banken, og jeg har en konto der, noe som beleilig nok satte oss i stand til å kjøpe det.

Jeg vil jo tape forholdsmessig like mye som partner ved nedgang, jeg har ikke risikoutsatt kontantene mine, men vi risikosetter begge lånene våre.

 

(til info ble situasjonen utjevnet og avtalen oppfylt da hun kom til litt uventede penger, og rett og slett betalte meg cash halvparten av EK jeg hadde skutt inn)

 

Uansett måtte jo én ta høyere risiko for tap/gevinst - om vi istedet satte 35/65 eierbrøk, ville jeg båret 65 av tap/gevinst på huset vi i praksis eier sammen, og hun ville "sluppet unna" med bare 35% av et evt tap, fordi hun var så heldig å ikke ha EK.

Endret 14. oktober 2016 av toth

[Harley Davidson]

Hei!

 

Jeg og kjæresten skal kjøpe leilighet sammen.

 

Jeg har 1,2 mill i EK mens hun har 0 i EK.

 

Prisen på leiligheten er 5.600.000kr.

 

La oss si at boligen stiger 800.000kr i løpet av ett år.

 

Om vi da skulle gått i fra hverandre, hvor mye av overskuddet ville jeg da fått og hun eventuelt fått?

 

Blir det da slik at jeg eier 70% og hun 30% om boligen står på begge to?

 

Dvs at jeg får 70% av 800.000kr? 

 

Takker for svar.

 

Begge betaler like mye på avdragene i måneden. Jeg synes det hadde vært best om begge stod som 50 / 50 på skjøtet, men burde vel stå 70 / 30?

 

Det EK utgjorde I % ved kontraktinngåelse vil også gjelde ved utgåelse. Med andre ord.. skyter du inn 20% av en fiktiv kjøpesum på la oss si 6 mill. Så vil du ha krav på 20% av salgssum som fiktivt kan være 6,5 mill.

 

Du vil få med deg verdiøkningen av egenkapitalen I TILLEGG til verdiøkningen (delt på 2) av boligen som blir til overs etter at EK er tatt  ut.

 

Dere kan stå 50/50 på skjøte. Uavhegig av om du har betalt mer enn henne. Men for guds skyld SKRIV SAMBOERAVTALE!!

Endret 14. oktober 2016 av Triumph

[Harley Davidson]

Andelen av overskudd kommer an på eierbrøk. Hvis dere avtaler 50/50 eierbrøk spiller det ingen rolle hvem av dere som skjøt inn egenkapitalen. Da har du i praksis gitt henne deler av din egenkapital.

 

En korrekt utregnet eierbrøk basert på at du skyter inn 1,2mio i EK og resten er lånefinansiert vil være 60/40 i din favør.

 

Hvis dere skal ha 50/50 eierbrøk må hun ta en forholdsmessig større del av ansvaret for lånet. Dette kan gjøres i en intern avtale mellom dere, banken vil kreve at dere begge stiller solidarisk ansvarlige uansett. Banken kan hjelpe dere med å regne ut hvor mye av terminbeløpet hun må betale og hvor mye du må betale for at dette skal gå opp.

 

Dette svaret forutsetter at dere ikke er gift.

Hvis de ikke har barn, er gift eller har skrevet samboerkontrakt så er EK hva han hadde med seg INN. Og det kan han ta med seg UT pluss verdiøkningen av denne.

[krikkert]

Tull. Hvis de ikke har barn, er gift, eller har skrevet noen avtale så er total EK lik differansen mellom boligens markedsverdi og gjeld. Denne egenkapitalen fordeles, med mindre man har en avtale som sier noe annet, i tråd med eierandel.

 

Derfor er det svært viktig å diskutere eierandel.

[Herr Brun]

 

Andelen av overskudd kommer an på eierbrøk. Hvis dere avtaler 50/50 eierbrøk spiller det ingen rolle hvem av dere som skjøt inn egenkapitalen. Da har du i praksis gitt henne deler av din egenkapital.

 

En korrekt utregnet eierbrøk basert på at du skyter inn 1,2mio i EK og resten er lånefinansiert vil være 60/40 i din favør.

 

Hvis dere skal ha 50/50 eierbrøk må hun ta en forholdsmessig større del av ansvaret for lånet. Dette kan gjøres i en intern avtale mellom dere, banken vil kreve at dere begge stiller solidarisk ansvarlige uansett. Banken kan hjelpe dere med å regne ut hvor mye av terminbeløpet hun må betale og hvor mye du må betale for at dette skal gå opp.

 

Dette svaret forutsetter at dere ikke er gift.

Hvis de ikke har barn, er gift eller har skrevet samboerkontrakt så er EK hva han hadde med seg INN. Og det kan han ta med seg UT pluss verdiøkningen av denne.

Ehm, nei. Egenkapitalen er lik boligens verdi til enhver tid minus gjeld. Spørsmålet om hvordan denne skal fordeles avhenger av eierandel. Eierandel bør avtales.

[Harley Davidson]

 

 

Andelen av overskudd kommer an på eierbrøk. Hvis dere avtaler 50/50 eierbrøk spiller det ingen rolle hvem av dere som skjøt inn egenkapitalen. Da har du i praksis gitt henne deler av din egenkapital.

 

En korrekt utregnet eierbrøk basert på at du skyter inn 1,2mio i EK og resten er lånefinansiert vil være 60/40 i din favør.

 

Hvis dere skal ha 50/50 eierbrøk må hun ta en forholdsmessig større del av ansvaret for lånet. Dette kan gjøres i en intern avtale mellom dere, banken vil kreve at dere begge stiller solidarisk ansvarlige uansett. Banken kan hjelpe dere med å regne ut hvor mye av terminbeløpet hun må betale og hvor mye du må betale for at dette skal gå opp.

 

Dette svaret forutsetter at dere ikke er gift.

Hvis de ikke har barn, er gift eller har skrevet samboerkontrakt så er EK hva han hadde med seg INN. Og det kan han ta med seg UT pluss verdiøkningen av denne.

Ehm, nei. Egenkapitalen er lik boligens verdi til enhver tid minus gjeld. Spørsmålet om hvordan denne skal fordeles avhenger av eierandel. Eierandel bør avtales.

 

Gjelda har ikke noe med EK å gjøre. EK inn er EK ut hvis ikke annet er avtalt via samboerkontrakt. Har han betalt inn 20% av en Verdi et gitt tidspunkt, har han krav på EK ut pluss verdistigningen av denne.

 

Du tar med det ut det du hadde med deg inn. har han stått for EK er det hans EK ut.

 

Skulle boligen selges med tap blir det noe annet.

 

EK kan kun berøres hvis salget går med tap. Såfremst verdien av boligen ikke har sunket vil han kunne ta ut EK I sin helhet. Om han betalte 20% av feks 2 mill vil han kunne ta ut 20% av feks 2,5 mill om boligen har steget I Verdi til dette..

Endret 14. oktober 2016 av Triumph

[Herr Brun]

Sorry, men dette her kan du rett og slett ikke. Med mindre det er avtalt har du ikke krav på å "ta ut" noe som helst. Du har krav på din andel av overskuddet fra salget, basert på din eierandel. Det kan meget vel være en forutsetning for begge at den som skyter inn egenkapital skal ha denne ut før overskuddet fordeles, men det er ingen regel om at det "skal" være slik.

 

Dette illustrerer hvorfor man bør ha en avtale.

[Harley Davidson]

Sorry, men dette her kan du rett og slett ikke. Med mindre det er avtalt har du ikke krav på å "ta ut" noe som helst. Du har krav på din andel av overskuddet fra salget, basert på din eierandel. Det kan meget vel være en forutsetning for begge at den som skyter inn egenkapital skal ha denne ut før overskuddet fordeles, men det er ingen regel om at det "skal" være slik.

 

Dette illustrerer hvorfor man bør ha en avtale.

Er lei meg for å si det. Men dette er det du som ikke kan. Jeg har nettopp vært igjennom dette og det jeg sier er advokatens egne ord. Det er faktisk slik.

 

Mulig vi faktisk sier det samme. Bare med andre ord. Du får ta ut din andel av verdistigningen. Men også får du ut din egenkapital pluss verdistigningen av denne også. Og betalte du 20% i EK så blir det som du sier 70% av din eierandel og verdistigningen av denne.

 

Nye regler sier at skjevdeling inn i samboerskapet er lik ut av samboerskapet. Tidligere var det slik at om man hadde bodd i lag i mer enn 2 år så ville det blitt som du sier. Men slik er det ikke lenger.

Endret 15. oktober 2016 av Triumph

[Herr Brun]

At advokaten sier "det er slik" betyr ingenting. Det kan være slik i din sak, du kan ha misforstått hva han mente. Du må gjerne sitere faktisk rettslig argumentasjon fra advokaten din, men "sånn sier han det er" holder ikke. Spesielt siden han tydeligvis har feilinformert deg om "nye regler" om "skjevdeling" i samboerskapet. Det finnes ingen slike regler.

 

Formuesforholdet mellom samboere reguleres (i motsetning til mellom ektefeller) utelukkende av alminnelige formuerettslige regler om eierskap og avtaler. For å oppnå din løsning må det en avtale til, fordi det ikke finnes noe annet rettslig grunnlag. Enten må du ha avtale om at samboeren din skal betale deg penger eller være ansvarlig for gjeld, eller så må du ha krav om salgsvederlag basert på din eierandel.

 

Hvis to personer kjøper en eiendom sammen er det en presumsjon for at de eier den 50/50 (det følger av sameieloven § 2). Om de tar opp lån sammen, er det tilsvarende en presumsjon for at de er ansvarlig for halvparten hver. Om den ene har brukt mer av ene midler for å finansiere kjøpet enn den andre så passer ikke disse utgangspunktene. Da er det veldig lett å konstruere en slags skjevdelingsregel à la ekteskapsloven § 59, men det finnes ikke rettslig grunnlag for en slik skjevdelingsregel om det ikke er avtalt. Man kan selvfølgelig avtale at ved brudd skal A først ta ut sin eierandel, så skal overskuddet fordeles likt, og en slik avtale kan like selvfølgelig være inngått på annen måte enn en formell kontrakt. Problemet er at i løpet av et samliv så kan partene opptre som om eier- og kravsforholdet er et annet.