Kjøp av leilighet sammen, ulik egenkaptial

[Kremen1]

Hei!

 

Jeg og kjæresten skal kjøpe leilighet sammen.

 

Jeg har 1,2 mill i EK mens hun har 0 i EK.

 

Prisen på leiligheten er 5.600.000kr.

 

La oss si at boligen stiger 800.000kr i løpet av ett år.

 

Om vi da skulle gått i fra hverandre, hvor mye av overskuddet ville jeg da fått og hun eventuelt fått?

 

Blir det da slik at jeg eier 70% og hun 30% om boligen står på begge to?

 

Dvs at jeg får 70% av 800.000kr? 

 

Takker for svar.

 

Begge betaler like mye på avdragene i måneden. Jeg synes det hadde vært best om begge stod som 50 / 50 på skjøtet, men burde vel stå 70 / 30?

Endret 11. oktober 2016 av Kremen1

[LMH1]

http://www.familierettsadvokater.no/formuesforhold_mellom_ektefeller/

 

Så velg særeie i så fall hvis du eier mest og redd for dette.

[JaBBe]

Kjør 50/50. Du belåner 1.6M + EK, kjæresten tar lån på 2.8M. No worries later.

[Kremen1]

Kjør 50/50. Du belåner 1.6M + EK, kjæresten tar lån på 2.8M. No worries later.

 

Men får hun lån på 2,8 med 0 i EK? Jeg har 80 brutto og hun kun 40 brutto ca.

 

Planen er at begge skal betale likt i måneden og. 

Endret 11. oktober 2016 av Kremen1

[Wheeljack]

Banken hjelper deg med dette. 

Jeg og samboeren har ulik eierskap i boligen, og avdragene betales av en felles konto vi begge setter penger inn på. 

[MrVilla]

Med felles økonomi, eller felles regningspost, så ville jeg for min del krevet en større eierandel tilsvarende det som min EK utgjorde.

Da kunne begge betalt det samme på lånet.

 

Er jo ingen grunn til at samboer skal ha 50% dersom hun ikke har bidrat 50%?

 

Alternativt slik som nevnt ovenfor av Jabbe, at dere tar opp hvert deres lån. Men da må dere nesten ha separat økonomi eller så blir det også feil.

[Llandari]

 

Kjør 50/50. Du belåner 1.6M + EK, kjæresten tar lån på 2.8M. No worries later.

 

Men får hun lån på 2,8 med 0 i EK? Jeg har 80 brutto og hun kun 40 brutto ca.

 

Planen er at begge skal betale likt i måneden og. 

 

 

Vanligvis tar man opp lånet sammen, ikke hver for seg (bl.a. pga. pant i eiendommen). Det er derfor den totale EK som er interessant for banken, ikke hvor mye hver av dere stiller med.

[Kremen1]

Beste for hennes del ville vel da vært at vi tok 50 / 50 og betalte like mye, og så lagde skriftlig avtale på at jeg fikk tilbake min EK ved salg og kanskje en hvis prosent sats av evnt overskudd?

 

Blir mitt regnestykke ved kjøpesum 5.800.000 og 1,2 i EK på meg og 0 på henne 70/30? Ble litt usikker ettter regnestykket her:

http://www.dnbeiendom.no/altombolig/kjop-og-salg/boligokonomi/slik-kan-boliglanet-fordeles-nar-dere-kjoper-sammen/

[NoTrace]

5.800.000 kr - 1.200.000 kr = 4.600.000 kr.

Dere låner 50% hver. Du har da 2.3 mill + 1.2 mill = 3.5 mill i eierandel.

 

3.5 mill av 5.8 mill = 60.34%

 

Du får da 60.34% av totalsum ved et eventuelt salg.

[krikkert]

Andelen av overskudd kommer an på eierbrøk. Hvis dere avtaler 50/50 eierbrøk spiller det ingen rolle hvem av dere som skjøt inn egenkapitalen. Da har du i praksis gitt henne deler av din egenkapital.

 

En korrekt utregnet eierbrøk basert på at du skyter inn 1,2mio i EK og resten er lånefinansiert vil være 60/40 i din favør.

 

Hvis dere skal ha 50/50 eierbrøk må hun ta en forholdsmessig større del av ansvaret for lånet. Dette kan gjøres i en intern avtale mellom dere, banken vil kreve at dere begge stiller solidarisk ansvarlige uansett. Banken kan hjelpe dere med å regne ut hvor mye av terminbeløpet hun må betale og hvor mye du må betale for at dette skal gå opp.

 

Dette svaret forutsetter at dere ikke er gift.

[BareGjest]

Har banken egentlig noe som helst å gjøre med fordeling av eierskap til boligen? Selve lånet håndteres av banken, mens avtale om eierskap må håndteres av advokat ved siden av?

[NoTrace]

Nei, de kan bare gjøre beregningen for deg slik at det blir korrekt.

Altså finne ut eierbrøk.

 

Deretter kan det lages en skriftlig avtale mellom begge parter (huskjøperne) om den interne fordelingen.

 

Ikke noe behov for advokat for dette egentlig...

[krikkert]

Nei, banken trenger ikke ha noe med det å gjøre, men de har erfaring innen området og kan derfor fungere som rådgiver.

[Svinks]

Ikke et juridisk svar, men en praktisk løsning jeg og hun jeg eier hus sammen med bruker:

 

Eierandel 50/50, og et felles lån der den ene står som låntaker og den andre medlåntaker.

 

Alle utgifter som har med huset å gjøre føres i et regneark, en kolonne for hver av dere. Fra og med egenkapitalinnbetaling, alle renter/avdrag på lån, strømregninger, forsikringer, kommunale avgifter, materialer og utstyr til oppussing, interiør osv, så sant det ikke er ting den ene ønsker å ha som særeie. Ved å sammenlikne summene i de to kolonnene, har vi et forholdstall vi kan bruke til å dele evt. overskudd ved eventuelt brudd og salg, eller til å beregne hvor mye den ene må betale for å kjøpe ut den andre.

[BareGjest]

Svinks: Hvor juridisk bindende (ved brudd) er egentlig et slikt regneark, når formue og eierandel i boenhet skal fordeles?

 

I Norge så har vi vel noe som heter "prinsipp om formfrihet", som stadfester at dersom partene er enige om at håndtrykk er avtale god nok så er den god nok. Dette fungerer såfremt begge parter holder ord. Dersom en av partene ved brudd ikke lengre ønsker å holde seg til avtalen, hvor tungt veier et slikt regneark da i forhold til fordeling av eksempelvis overskudd ved salg? 

 

Mitt inntrykk er at banken bistår med utregning av brøk og en eventuell fordeling av lån, hvor man deretter tar med seg aktuelle tall til et advokat kontor og får tegnet opp en ordentlig avtale som signeres av begge?

[Herr Brun]

Problemet med regnearket til Svinks er at det vil føre til en eierbrøk som stadig endrer seg. Det er ikke en spesielt god løsning, og den åpner for manipulasjon. 

 

TS: Siden dere har såpass forskjellig økonomi bør dere ha forskjellig eierskap til boligen. Hadde det utelukkende vært forskjell i formue kunne dere ha valgt 50/50 og hun hatt ansvar for mer lån, men det tror jeg ikke er bærekraftig her når den ene tjener nesten dobbelt så mye som den andre. 

 

Den beste løsningen er å sette opp et budsjett i forkant, med hvor mye hver av dere har mulighet til å dekke av felles utgifter (inkl. boutgifter). Enkelte ting er det mest rettferdig å dele  50/50 uansett, andre ting bør dere fordele etter eierbrøk. Sett opp et regneark hvor de ting dere skal fordele 50/50 er samlet sammen, og det som skal fordeles etter eierbrøk er samlet sammen. Alle kostnader knyttet til eiendommen bør fordeles etter eierbrøk, slik som forsikring, kommunale avgifter osv. Finn ut hvor stor del av disse hun har råd til å dekke. La henne få så stor eierbrøk, og du eier resten og dekker resten. Ta med denne eierbrøken til banken, og be dem om hjelp til å fordele gjelden slik at summen av gjeld og egenkapital for hver av dere tilsvarer eierandel i boligen. Hvis hun eier 35% og du 65%, og du har 1,2 millioner i egenkapital betyr det at hun er ansvarlig for lån på 1,96 millioner, og du er ansvarlig for 2,44 millioner (men eier bolig til 2,44 millioner pluss 1,2 millioner i egenkapital). 

 

Jeg og min samboer har en lignende ordning (vi eier likt, men hun har skutt inn noe mer egenkapital enn meg), og vi løste det ved å ta opp to lån i banken som vi begge er ansvarlige for, men hvor vi betjener de hver for oss. Banken kan gå på oss begge, og har pant i felles bolig, men vi har en intern ansvarsfordeling som gjør det rettferdig. Vi må betale to termingebyr, men det er en liten pris å betale for at det blir ryddig. Vi kunne også hatt ett lån, men det ville gjort det mer komplisert ved renteendring eller hvis vi skal gjøre ekstraordinære innbetalinger/betjene lånet raskere. 

 

I praksis fører denne løsningen til at du subsidierer henne noe, fordi hun "snylter på" din betjeningsevne . Men dette er rett og slett vanskelig å unngå om man skal eie bolig sammen og ha noe som minner om felles økonomi. 

 

Fordelen med løsningen jeg skisserer (som er ganske lik den krikkert har skissert over) er at man på forhånd er enig om hvordan man skal løse en eventuell konflikt ved samlivsbrudd. Ulempen er at det krever litt arbeid akkurat nå, og resultatet kan bli dårligere for en av dere enn om ikke tenker seg om i forkant. 

 

Dere bør skrive en samboeravtale hvor dere beskriver løsningen, og fastsetter eierbrøk. 

[PythonMaster]

Hei, jeg og min samboer har samme case som dere og vi har tenkt slik:

Ved at jeg cashet ut egenkapitalen (la oss si 20% av boligverdi ved kjøp) eier jeg disse 20% jeg cashet ut. De resterende 80% eier vi halvparten hver og her har vi tatt opp ett felles lån som vi betjener likt. Dermed sitter vi igjen med en 60 /40 deling av boligen.

[NoTrace]

Slik vi har gjort det, der jeg eier 80% av bolig og sambo resterende 20% er å ta opp et felles lån. På lånet er vi 50/50 ansvarlige.

 

Hver av oss betaler sin respektive andel inn til en felles bankkonto vi bruker i forbindelse med lånetrekk.

Jeg setter over 80% og hun 20% av låneavgifter + fellesavgifter (strøm, forsikring og alt slikt).

Vi har laget en liten buffer i tilfelle renteendringer (av samme 80/20 prinsipp), men dette må jo således justeres om renteendringene blir store.

Generelt betaler vi litt mer enn dagens rente til denne kontoen, så bufferet blir større og større.

 

I tillegg har vi et felleskort som vi bruker på delte utgifter (for det meste mat, noe møbler ved behov og slikt), som deles 50/50.

[Herr Brun]

Hei, jeg og min samboer har samme case som dere og vi har tenkt slik:

Ved at jeg cashet ut egenkapitalen (la oss si 20% av boligverdi ved kjøp) eier jeg disse 20% jeg cashet ut. De resterende 80% eier vi halvparten hver og her har vi tatt opp ett felles lån som vi betjener likt. Dermed sitter vi igjen med en 60 /40 deling av boligen.

Hvis dere har noenlunde lik inntekt, så er det en OK løsning, men om hun har betjeningsevne nok så ville jeg vurdert en løsning hvor dere eier 50/50 men du har (og betjener) mindre lån enn henne. 

[Svinks]

Problemet med regnearket til Svinks er at det vil føre til en eierbrøk som stadig endrer seg. Det er ikke en spesielt god løsning, og den åpner for manipulasjon. 

 

TS: Siden dere har såpass forskjellig økonomi bør dere ha forskjellig eierskap til boligen. Hadde det utelukkende vært forskjell i formue kunne dere ha valgt 50/50 og hun hatt ansvar for mer lån, men det tror jeg ikke er bærekraftig her når den ene tjener nesten dobbelt så mye som den andre. 

 

Jeg oppfatter trådstarter som at de har ganske lik økonomi, jeg finner ingen steder at det står at den ene tjener dobbelt så mye som den andre? Begge skal betale likt på lånet. Men TS har vært flinkere til å spare eller har kanskje hatt flere år med inntektsgivende arbeid etter studier og dermed bedre mulighet til å spare, og er "rikere" ved kjøpstidspunktet. Dermed ser jeg det som en fordel at "eierbrøk" eller hva man kaller det jevner seg ut over tid.

 

 

Svinks: Hvor juridisk bindende (ved brudd) er egentlig et slikt regneark, når formue og eierandel i boenhet skal fordeles?

 

Ikke i det hele tatt, men dersom man skilles som venner, eller om det i et betsående forhold er spørsmål om hvem som skal ta neste regning for å øke jevnbyrdigheten, er det et nyttig hjelpemiddel.

 

Men som Herr Brun påpeker: Det kan manipuleres. Det kan være slurvete ført, utgifter som burde være med kan mangle. Ved en konflikt vil det igjen være et hjelpemiddel, men må sannsynligvis kontrolleres opp mot kvitteringer og kontoutskrifter, dersom en av partene bestrider at regnskapet er riktig ført.