Overtakelse av felles bolig, hvordan?

[AnonymDiskusjon]

Saken er den at jeg og samboeren går fra hverandre. Vi eier i dag en bolig i ett borettslag, 50% hver. Boligen har en del fellesgjeld også er resten i ett startlån jeg tok opp for en god del år tilbake som hun har overtatt 50% av. 

 

Planen er at hun kjøper meg ut, da jeg ikke vill bo der lengre. Men jeg vill gjøre det på en ryddig og rett måte for at det skal bli fair for begge parter og at vi ikke havner i situasjoner i etterkant.

 

Det er en annen bolig til salgs i borettslaget, megler har sagt at vi kan ta utgangspunkt i denne ift pris da de mest sannsynlig blir vurdert likt. Vi er enig om at dette er en god løsning. Neste step etter hva vi har forstått er å tinglyse den og at hun betaler meg ut.

 

Men jeg er redd det er noe som blir glemt eller noe vi bør gjøre i tillegg? Bør en ha eierskifte forsikring og slikt?

 

 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[Herr Brun]

Jeg tror ikke forsikringsselskapene selger eierforsikring om man selger til samboer.

 

Jeg ville tatt utgangspunkt i prisen naboen ble solgt for, men gjort noe fradrag for at dere slipper kostnader ved salg. Bruk megler til oppgjør, det koster vel rundt 10 000, og det er det i mine øyne verdt.

 

I praksis gjør dere følgende:

1: Dere blir enige om pris.

2: Hun går i banken og ber om finansiering tilsvarende kjøpssum.

3: Dere signerer kjøpekontrakt.

4: Megler sørger for tinglysing av panterett med urådighetserklæring.

5: Banken utbetaler kjøpesummen til megler.

6: Du signerer skjøte og leverer dette til megler.

7: Megler sørger for hjemmelsovergang, sletting av gamle panteretter samt etablering av nye.

8: Megler utbetaler penger til deg.

[AnonymDiskusjon]

Jeg tror ikke forsikringsselskapene selger eierforsikring om man selger til samboer.

 

Jeg ville tatt utgangspunkt i prisen naboen ble solgt for, men gjort noe fradrag for at dere slipper kostnader ved salg. Bruk megler til oppgjør, det koster vel rundt 10 000, og det er det i mine øyne verdt.

 

I praksis gjør dere følgende:

1: Dere blir enige om pris.

2: Hun går i banken og ber om finansiering tilsvarende kjøpssum.

3: Dere signerer kjøpekontrakt.

4: Megler sørger for tinglysing av panterett med urådighetserklæring.

5: Banken utbetaler kjøpesummen til megler.

6: Du signerer skjøte og leverer dette til megler.

7: Megler sørger for hjemmelsovergang, sletting av gamle panteretter samt etablering av nye.

8: Megler utbetaler penger til deg.

 

Takker for flott svar, det er min samboer som har forhørt seg til nå og hun ble bare henvist videre av megler til ett tinglysning dokument som om de ikke ønsket å være med på prosessen. Vi brukte heller ikke megler når hun kjøpte seg inn. 

 

Ang pris en sparer på å ikke selge, hvor mye bør en redusere? Det er snakk om en leilighet til totalpris ca 1,3 millioner. 

 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[Herr Brun]

Jeg ville slått av rundt 40-50 000 kroner for kostnader til megler. Du kan jo evt. spørre megler hva det ville kostet.

 

Ta kontakt med megler selv og hør om de gjør rene oppgjørsoppdrag. Alternativt kan du høre med for eksempel www.boligoppgjor.no. De tar 9 900 for standard oppgjør. Du kan også google "oppgjørsmegler + [din by]" eller "megler oppgjør + [din by]"

 

Du kan også gjøre det selv, men da bærer minst én av dere risiko for tap. I praksis vil dette bli den som selger boligen, fordi hjemmel må overføres før banken er villig til å utbetale lån (om man ikke bruker megler).

Endret 6. september 2016 av Herr Brun

[AnonymDiskusjon]

Jeg ville slått av rundt 40-50 000 kroner for kostnader til megler. Du kan jo evt. spørre megler hva det ville kostet.

 

Ta kontakt med megler selv og hør om de gjør rene oppgjørsoppdrag. Alternativt kan du høre med for eksempel www.boligoppgjor.no. De tar 9 900 for standard oppgjør. Du kan også google "oppgjørsmegler + [din by]" eller "megler oppgjør + [din by]"

 

Du kan også gjøre det selv, men da bærer minst én av dere risiko for tap. I praksis vil dette bli den som selger boligen, fordi hjemmel må overføres før banken er villig til å utbetale lån (om man ikke bruker megler).

 

Men er ikke det litt heftig at jeg skal ta "hele" tapet med megler, bør det ikke i det minste deles på to? 

Saken er den at hun ønsker å overta leiligheten og kjøpe meg ut. Ved ett evt salg av hele ville jo dette tapet fordeles? 

 

Litt usikker på hvordan du mener med tap, er det pga en ikke kan overføre hjemmel uten megler? Sist da hun kjøpte seg inn leverte vi bare tinglysning til boligbygger laget så ordnet de resten om jeg ikke husker feil. Men da overtok hun jo bare sin del av lånet og overførte en liten sum til meg. 

 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[Herr Brun]

Hvis prisen på hele leiligheten reduseres med meglerkost, så "taper" du jo bare halvparten av utgiftene. Altså: Prisen er egentlig 1,3, men dere avtaler 1,25 fordi dere sparer penger på ikke å bruke megler. Da får du 625 i stedet for 650, og du taper dermed bare halvparten av meglerkostnadene.

 

For øvrig tipper jeg 40-50 000 er et ganske konservativt anslag. Min bolig er veldig lettsolgt, i et marked med masse konkurranse (Oslo), og vi betalte 80 000 for et salg på litt over 3. Men hadde den blitt solgt for 1,3, ville vi betalt noe over 50 000. I mindre markeder er det ofte mindre konkurranse og dermed høyere pris (som andel av salgspris, i alle fall).

 

Jeg ville spurt megler hva det ville kostet dere å selge gjennom ham. Trekk så fra det dere faktisk må betale (tinglysingsgebyr, eierskiftegebyr til OBOS, oppgjørskostnader osv.) og trekk resten fra salgsprisen for hele leiligheten. Da "taper" du halvparten av netto merkostnad for megler.

 

Eller så kan du la det være, det bestemmer dere strengt tatt selv.

 

Når det gjelder tapsrisiko: Du kan fint overføre hjemmel uten megler, men det vil alltid være en periode hvor den ene er utsatt for tapsrisiko på grunn av den andre partens kreditorer. Denne risikoen er liten, men tapet om den materialiserer seg er stort. Derfor er det i mine øyne verd å bruke de 10 000 det koster å forsikre seg. I tillegg har du risikoen for at dere ikke får til å gjøre dette skikkelig.

[krikkert]

Jeg har hatt et par salg på vegne av vergetrengende personer som har måttet flytte på sykehjem. Festlige saker.

 

Generelt sett får man aldri eierskifteforsikring ved salg mellom nærstående. Man må også selge gjennom en megler som har avtale med et forsikringsselskap, poenget er å minimere forsikringstilfeller ved å sørge for at opplysningsplikten blir oppfylt.

 

Jeg er enig med Herr Brun, man bør absolutt legge det beløpet i skikkelig oppgjør. Samtidig trenger det ikke nødvendigvis å bli så dyrt heller, fordi et vanlig oppgjørsoppdrag inneholder en del elementer som ikke nødvendigvis trengs i et oppgjør mellom samboere. Det går an å ta en telefon til en advokat (eller flere) og høre om vedkommende vil gjøre det for timehonorar og utlegg. Skulle jeg gjort et tilsvarende oppdrag på de vilkårene ville man nok klokket inn på 5-6k (men jeg er rettshjelper, ikke advokat, og setter timeprisen min også bevisst lavere for å treffe et annet marked).

[Herr Brun]

Hvilke kostnader kan man egentlig spare fordi oppgjøret skjer mellom samboere, krikkert? Jeg mistenker at det elementet av skreddersøm som gjør det mulig å gjøre oppdraget billigere enn andre oppgjør vil spise opp besparelsene ved å tilpasse oppdraget.

 

Rettsmeglere kan vel ikke utføre eiendomsmeglingsoppdrag (herunder oppgjørsoppdrag), så man må vel opp på advokat- eller eiendomsmeglerprising.

[krikkert]

Skifte etter samlivsbrudd omfattes ikke av eiendomsmeglingsloven, det har så lite preg av mellommannsvirksomhet at det anses å gå under ordinær advokatvirksomhet (ifølge Advokatforeningen, vel å merke, som vanligvis ikke sier slikt uten godt grunnlag for det). Et rent oppgjør mellom kjøpere som allerede har funnet hverandre og tegnet kontrakt har heller ikke alltid særlig preg av mellommannsvirksomhet. Rettshjelpere kan drive eiendomsmegling, se eiendomsmeglingsloven § 2-1 tredje ledd og forskriften § 2-1.

 

Når det gjelder besparelser vil jo praktisk talt all ekstern kontakt være overflødig (ikke nødvendig med søknad om styregodkjennelse, ikke nødvendig med pantefrigivelser, mv). Man trenger ikke nødvendigvis bistand til skjøte/tinglysning heller, man trenger bare noen som sitter på pengene til skjøtet er tinglyst.

 

Men det er et oppstartselement i alle oppdrag, og man betaler jo da nødvendigvis også for sikkerheten. Hvordan dette prises er opp til den enkelte tjenesteyter.

[AnonymDiskusjon]

Jeg ser jeg missforsto deg ang prisen Brun, men nå er det klarere at jeg ikke sitter med hele kosten ja  

 

Ang sikkerhet og slikt er jeg ikke så bekymret, hun vill nok betale meg ut kontant og jeg vet hun har pengene klar. Ang advokat så er nok det en tanke, jeg priset leiligheten veldig fint når hun gikk inn i den så usikker på hvordan vi bør gjøre det ift reduksjon av pris for megler honorar. Men det får vi ta sammen tenker jeg. 

 

Rart at megler som ble kontaktet ikke tok opp noe av dette og oppfordret oss til å bare fikse tinglysning papirene og ta kontakt med banken. 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[krikkert]

Antagelig fordi megler tenkte at dere har god innsikt i hverandres økonomi, slik at risikoen for kreditorer er liten. Dette er, som enhver jurist/advokat vil fortelle deg, ikke nødvendigvis sant, og i alle fall ikke i samlivsbruddsituasjonen.

[AnonymDiskusjon]

Etter litt frem og tilbake viste deg seg at hun måtte ha en gyldig takst av leiligheten for å kunne overta, dette er nå gjort av henne og vi venter på tilbakemelding. 

 

I utgangspunktet har vi blitt enig om en pris, skriftlig via sms hvor vi tok utgangspunkt i en leilighet i samme borettslag som ligger for salg. Da vi fikk beskjed om takst nok ville bli lik denne. 

 

Men jeg lurer på hvordan det stiller seg om den ikke blir det, om den fraviker kan en med rett fortsatt henvise til til den gamle avtalen? Jeg vet jo ikke om den vill bli verken bedre, dårligere enn lik men lurer på hvordan en skal forholde seg når en allerede har avtalt en pris? 

 

 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[Dapp47]

Dere kan bli enige om den prisen dere selv ønsker, men det spørs om banken vil la henne ta hele lånet hvis hun må ut med mere enn den i realiteten er takstert til. 

[Herr Brun]

Dere kan bli enige om den prisen dere selv ønsker, men det spørs om banken vil la henne ta hele lånet hvis hun må ut med mere enn den i realiteten er takstert til. 

Spot on. 

 

Har dere en avtale, så har dere en avtale. Men jeg kan jo forstå at banken krever verdivurdering gjort på armlengdes avstand, og ikke bare det nærstående kommer fram til. 

 

Det sagt er det ikke sikkert hun er enig med deg i at dere har en avtale. 

[AnonymDiskusjon]

 

Dere kan bli enige om den prisen dere selv ønsker, men det spørs om banken vil la henne ta hele lånet hvis hun må ut med mere enn den i realiteten er takstert til. 

Spot on. 

 

Har dere en avtale, så har dere en avtale. Men jeg kan jo forstå at banken krever verdivurdering gjort på armlengdes avstand, og ikke bare det nærstående kommer fram til. 

 

Det sagt er det ikke sikkert hun er enig med deg i at dere har en avtale. 

 

 

Spørs litt på taksten hvem som er enig i avtalen tenker jeg ja, men jeg tenker juridisk sett. Er den gyldig selv om takst viser noe annet? Det er en sms avtale hvor vi blir enig i at forslaget fra megler er godt og vi er enig om den prisen. Har også ett tinglysningsdokument signert av meg, men ikke henne. 

 

Ang banken så er det greit nok, hun har penger til å evt betale differansen om det skulle gå i mitt favør. 

 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[Herr Brun]

En sms kan godt være bindende, det kommer an på hva som står der.

[AnonymDiskusjon]

En sms kan godt være bindende, det kommer an på hva som står der.

 

I sms sier hun at megler mener vi kan bli enig om pris selv og at vi kan ta utgangspunkt i naboleilighet. Jeg sier det høres fair ut og er enig. 

 

Senere sier jeg at vi er jo enig om pris som ett spørsmål hvor hun svarer ja. 

 

Regner med dette kan være nok til å si at vi har en bindene avtale om det evt skulle bli diskusjoner. 

 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[AnonymDiskusjon]

Dette tar sin tid, og jeg begynner å bli nervøs for at min tidligere samboer har problemer med å få finansiering til å overta boligen. 

 

Hvordan stiller det seg i en slik situasjon egentlig, når vi har en skriftlig avtale om at hun skal overta boligen for X antall kroner der hun ikke kan pga manglende finansiering? 

 

Jeg har allerede signert under på ny bolig for at dette skal være klart så fort som mulig, om det blir problemer med den andre parts finansiering og vi må selge boligen kan det medføre store merkostnader for meg om den ikke blir solgt eller solgt billigere osv. 

 

Er dette noe jeg bare må finne meg i siden jeg har signert under på ny bolig før alt er klart? Det er gjort i den andres part ønske for å slippe samboerskap så fort som mulig. 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6

[krikkert]

Klassisk avtalebrudd, og konsekvensene er typisk at du har rett til å heve avtalen, kreve eiendommen solgt på det åpne marked, og erstatning for det tapet dette påfører deg.

[AnonymDiskusjon]

Klassisk avtalebrudd, og konsekvensene er typisk at du har rett til å heve avtalen, kreve eiendommen solgt på det åpne marked, og erstatning for det tapet dette påfører deg.

 

Takker så mye krikkert, det er betryggende i en mildt sagt frustrerende periode av livet. 

 

Takker også alle andre for hjelp! 

 

Anonymous poster hash: 0e413...1a6