[Løst] Vedlikeholdsplikt i borettslag

[Gudmunns]

Hei. 

 

Jeg har et lite problem i borettslaget jeg bor, som jeg gjerne skulle hatt litt hjelp med. 

 

Jeg eier en andel i et borettslag som består av 30 tomannsboliger. Jeg eier altså en del av en tomannsbolig. I min kjeller har det nå oppstått muggsopp grunnet veldig høy fuktighet. Mugg lukten har spredd seg opp i stuen og til 2 etg. 

Jeg har purret på styreleder om å utbedre dette flere ganger.

Jeg har fått beskjed at jeg ikke får lov til å gjøre tiltak selv, da dette er det borettslaget som skal stå for. 

Muggsoppen gjør at jeg ikke orker å være i min egen leilighet og jeg har fått beskjed om at huset kanskje må saneres som kan koste mye penger. 

 

Kan jeg sette i gang arbeid når borettslaget ikke gjør noe, for evnt å kreve at de tar regningen i etterkant? 

 

Mvh K

[Snylter]

Jeg ville engasjert et firma for å sjekke luftkvaliteten.

Når de så sier at det er farlig å oppholde seg der over tid kan det være enklere å få borettslaget til å ta grep.

Mycoteam har jeg god erfaring med.

 

For ordens skyld: Jeg har også hatt betalte oppdrag for mycoteam, men dette ligger 14 år tilbake i tid.

Jeg har vært kunde ved noen anledninger senere.

[Snylter]

Jeg kan jo nevne mitt sammenlignbare tilfelle.

 

Jeg hadde i flere år krafselyder under gulvet, jeg visste selvsagt at det var rotter og tok opp dette med borettslaget gjentatte ganger.

Jeg fikk på et tidspunkt beskjed om at det trolig var lyder i hodet mitt, og ble generelt møtt med ganske så håpløs holdning fra styrets side, særlig en av styrelederne i denne perioden var rett og slett ufin å ha med å gjøre. Han har heldigvis flyttet vekk nå

 

Uansett, jeg kom til det punktet at livskvaliteten min ble vesentlig forringet og jeg måtte da gjøre noe.

Jeg kjøpte et hulromkamera med lys på ebay, borret hull i gulvet og filmet ned.. Der kunne jeg betrakte rottene som koste seg i gulvet mitt.

 

Siden dette helt klart var borettslagets ansvar tok jeg så kontakt med de igjen og sendte med en film av en rotte som vraltet bortover.

Da ble det plutselig action, og kun kort tid senere måtte jeg flytte ut for totalrenovering av gulv i leiligheten min.

 

Det er derfor jeg rådet deg til å komme med noe konkret fra fagfolk, slikt hjelper ofte veldig mot den typen mennesker som gjerne har slike styreverv.

[krikkert]

Vedlikeholdsplikten i borettslag følger av burettslagslova § 5-17 første ledd:

 

 

 

Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar.

 

"Forsvarlig stand"-kravet stiller også krav til hvor raskt borettslaget må utbedre skader. Jo alvorligere skade, jo raskere må borettslaget reagere for at de skal overholde forsvarlighetsplikten. Skader som gjør boenheten ubeboelig krever rask handling.

 

Brudd på denne plikten vil gjøre borettslaget erstatningsansvarlige etter § 5-18. Dette erstatningsansvaret inkluderer andelseierens utgifter til å få skaden utbedret på egen hånd, og vil også (til en viss utstrekning) inkludere andelseierens utgifter til erstatningsbolig.

[Kikert]

Muggsopp er ganske farlig så dette krever rask handling som du skriver krikkert, vil jeg tro.

 

Kan/ bør/ må man ikke melde fra til kommunen om dette, det er jo de som eventuellt kondemnerer boliger pga slike ting. Kondemnering av bolig kan være midlertidig frem til problemet er fikset etter hva jeg har forstått.

 

Selv om muggen er i kjelleren så vil jeg tro at det faller innenfor regelverket om at det må gjøres noe med en gang da det sprer seg raskt. Muggsopp har heller ingen problemer med å leve under forhold som er relativt ugunstige for den og da avgir de også sporer som er det som er farlig/ det man puster inn.

[Gudmunns]

Tusen hjertelig takk for svar. 

 

Er det en rett måte å gå frem på? Burde jeg ta kontakt med mycoteam før jeg gjør noe for å få det dokumentert skikkelig før jeg setter i gang med arbeid? For så å sette i gang med utbedring av kjelleren? 

Er det også slik at alle utgifter jeg har med denne saken kan jeg kreve at de betaler? Har vært snakk om at vi må sanere huset for muggsoppsporer, noe som kan koste en del. 

 

Burde jeg kontakte advokat for å fremme kravet til borettslaget etter ting er utbedret? 

 

Veldig kjip situasjon å sitte i, med en styreleder som er truende og ifølge hans egne uttalelser definerer hva som er rett og galt. Jeg har prøvd å forklare han at borettslaget må utbedre det, for det er ikke i forsvarlig stand. Men dette avfeier han bare. 

Endret 2. august 2016 av klunger86

[KVTL]

Det du må ha er en skadetakstmann for å kartlegge skadeomfang og for å få ca. pris for utbedring. Da har du også dokumentasjon mot borettslaget vedrørende skaden også. Vanligvis sender forsikringsselskapet ut skadetakstmann i forbindelse med forsikringsoppgjør.

 

 

Hvis muggsoppen har spredd seg, ville jeg nok også sendt et krav til innboforsikringen. Da risikerer du ikke at eventuelle krav blir foreldet selv om borettslaget haler ut tiden.

[Gudmunns]

Sikkert dumt spørsmål, men kan jeg innhente en takstmann selv, eller burde jeg ta dette igjennom forsikringen? Vil det ikke være bedre å bruke et firma som feks mycoteam som er spesialister på muggsopp? 

Jeg vet at innboforsikringen ikke dekker skader fra sopp og råte, er det da vits å sende kravet til de da? 

 

Når jeg da har fått pris og kartlagt skadeomfang, burde jeg sende dette til borettslaget før jeg evnt går i gang med noe, sånn at jeg har gitt de mulighet til å utbedre det? Jeg har nå prøvd i litt over ett år, så regner ikke med at de gjør noe. 

[KVTL]

Uavhengig av om de dekker muggsopp eller ei, kan du ha rett til advokatbistand. Jeg ville kontaktet de uansett.

 

Det du må gjøre er å dokumentere styreleders uttalelser om at du ikke skulle røre muggsoppen før borettslagets representanter har sett på det. 

 

Dernest må du gå frem formelt mot borettslaget, dvs. anlegge sivil sak hvis de ikke vil utbedre skaden. Du må dokumentere 1) skaden og skadens omfang 2) at skaden er meldt borettslagets styre i. h.h.t eksisterende rutiner og 3) at det er borettslaget som har utbedringsplikten og ikke du. 

 

Til slutt vil jeg bare si at dette er en situasjon som burde ryddes opp i snarest. At man har muggsopp i hele huset er hverken bra for helse, inventar eller bebyggelsen.

[Gudmunns]

Uavhengig av om de dekker muggsopp eller ei, kan du ha rett til advokatbistand. Jeg ville kontaktet de uansett.

 

Det du må gjøre er å dokumentere styreleders uttalelser om at du ikke skulle røre muggsoppen før borettslagets representanter har sett på det. 

 

Dernest må du gå frem formelt mot borettslaget, dvs. anlegge sivil sak hvis de ikke vil utbedre skaden. Du må dokumentere 1) skaden og skadens omfang 2) at skaden er meldt borettslagets styre i. h.h.t eksisterende rutiner og 3) at det er borettslaget som har utbedringsplikten og ikke du. 

 

Til slutt vil jeg bare si at dette er en situasjon som burde ryddes opp i snarest. At man har muggsopp i hele huset er hverken bra for helse, inventar eller bebyggelsen.

Tusen takk for godt svar. 

 

Styreleder har ikke sagt at de ikke skal utbedre det, men sier ingenting om når eller om de kommer til å gjøre det. 

 

Her er svaret jeg fikk da jeg sa at jeg kom til å utbedre dette selv, hvis ikke borettslaget tok tak i problemet umiddelbart. 

 

"Det er bare ikke slik i Boligselskapet at man kan ordne slik på dagen, - det planlegges ut i fra økonomien og det er flere som har ventet på dette.

 Det er styret som godkjenner det arbeidet som skal påbegynnes i boligselskapet, - fordi vi eier husene.

 «Bruksretten» for deg strekker seg til leiligheten.

Det betyr også at du kan ikke påbegynne noe arbeid med huset uten godkjenning av styret, - 

Styret aksepterer ikke noen «trussel» fra noen om at dersom det ikke er startet noe arbeid,- « så starter dere selv..»

 

Vil dette være god nok dokumentasjon på at jeg ikke får gjøre ting selv? Han har selv vært å sett på skadene med flere representanter i fra firmaer og kommunen, hvor det er blitt påvist høy fukt og til slutt mugg. 

 

Beklager hvis jeg spør mye unødvendig, men er så lei denne saken som har pågått over lang tid. 

[Snylter]

Når du har ting klart fra Mycoteam eller andre som driver med denne typen arbeid, og de har lagt frem en rapport som konkluderer med at boligen er ubeboelig står du sterkt.

Da tenker jeg styret svinger seg rundt ganske umiddelbart..

I motsatt fall ville jeg sjekket opp din rettshjelpsforsikring, for da har det jo oppstått en tvist som vel kanskje kan gi deg billig bistand gjennom en av dine forsikringer (innbo?)

 

Å ha en rapport som helt klart konkluderer med helsefare vil være bra for deg..

 

Da er ikke boligen forsvarlig, og rådet fra krikkert bør kunne følges..

[G]

Muggsopp er ganske farlig så dette krever rask handling som du skriver krikkert, vil jeg tro.

 

Kan/ bør/ må man ikke melde fra til kommunen om dette, det er jo de som eventuellt kondemnerer boliger pga slike ting. Kondemnering av bolig kan være midlertidig frem til problemet er fikset etter hva jeg har forstått.

 

Selv om muggen er i kjelleren så vil jeg tro at det faller innenfor regelverket om at det må gjøres noe med en gang da det sprer seg raskt. Muggsopp har heller ingen problemer med å leve under forhold som er relativt ugunstige for den og da avgir de også sporer som er det som er farlig/ det man puster inn.

 

Tenker du at kommunelegen er rett instans å henvende seg da, siden det går utover beboers helse, og at vedkommende virker å være handlingslammet pga. et inkompetent styre i borettslaget?

 

 

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2011-06-24-29/KAPITTEL_3#KAPITTEL_3

 

Kapittel 3. Miljørettet helsevern

 

§ 8.Virkeområde og forskrifter

 

Miljørettet helsevern omfatter de faktorer i miljøet som til enhver tid direkte eller indirekte kan ha innvirkning på helsen. Disse omfatter blant annet biologiske, kjemiske, fysiske og sosiale miljøfaktorer.

Departementet kan innenfor formålene etter § 1, gi forskrifter om miljørettet helsevern, herunder bestemmelser om innemiljø, luftkvalitet, vann og vannforsyning, støy, omgivelseshygiene, forebygging av ulykker og skader mv. Det kan også gis forskrifter om plikt til å ha internkontrollsystemer og til å føre internkontroll for å sikre at krav fastsatt i eller i medhold av dette kapittel overholdes.

Endret 3. august 2016 av G

[G]

EDIT: (jeg leste ikke innleggene tydelig nok, men endrer ikke det nedenfor av den grunn)

 

Om du blir medlem hos Huseiernes landsforbund, så har du rett til en gratis advokattime pr. år.

 

http://www.huseierne.no/om-oss/radgivning/

 

 

Om du vurderer å ta over for styret sammen med andre, så er denne boken gull verdt. Men, den kan være nyttig også for borettsmedlemmer, som ønsker å vite hva styret har å forholde seg til. Det kan være en utakknemlig oppgave å sitte i et styre, ikke betaler det særlig bra heller (som regel ikke ihvertfall). Her:

 

https://www.universitetsforlaget.no/nettbutikk/handbok-for-styremedlemmer-i-boligselskaper-3-utgave-uf.html

 

 

 

Det er flere ting du kan gjøre:

 

1a. Be et styremedlem komme hjem å se på muggtilstanden

 

1b. Sjekk om borettslaget har en forsikringsordning som dekker muggskader

 

1c. Du kan jo lyve å si at du har planer om å legge leiligheten ut for salg. Og at du må ha det med mugg under kontroll før salget. Senere kan du jo dikte opp en forklaring om at du ikke syntes det var så lett å få god nok pris eller noe annet lurt du kan finne på for at du la inn årene med å prøve å få solgt leiligheten.

 

 

2. En del borettslag har avtale med eksterne vaktmestertjenester, som skal være med på å avlaste styret litt med alle oppgavene et borettslag har i løpet av et år. Sjekk om du er berettiget til å ta direkte kontakt med en slik vaktmester som borettslaget evt. har avtale med. Står kanskje som oppslag på informasjonstavle i inngangspartiet fellesareal eller andre steder. Du har kanskje en perm som fulgte med boligen. Om du ikke får lov å få en slik vaktmester gratis over på befaring av muggskadete rom med egen kontakt, så kan du ringe styreleder eller nestleder og be om en slik tillatelse, eller oppfordre dem til å sende over en vaktmester snarest mulig.

 

3. Kommunlegen nevnte jeg i forrige post. Og dersom styret er vrange på tross av disse tre første forslagene, om du når gjennomførelse av befaring av på et av dem (punkt 1, 2 og 3), så har du andre muligheter.

 

4. Du kan samle 10 % underskrifter dersom du vet at flere misliker styrets arbeide, og be om en ekstraordinær generalforsamling. Husk å legge ved en saksliste, for det er kun saker som lar seg votere over som vil bli godkjent. Et av punktene om at dere ønsker å bytte ut styret, blir da å fremme at styre skal gå av, og da vil et nytt styre måtte velges dersom flertall for dette. Styret blir sittende inntil et nytt styre er klar til å overta. Det er smart å spør flere i borettslaget om de er villige til å danne et nytt styre på forhånd. Er litt flaut å ikke ha noen villige kandidater. Dersom styret nekter dere en ekstraordinær generalforsamling basert på deres saksliste, så leverer du underskriftene og innkallingsdokumentet som du og andre selv har fattet til tingretten. Det skal vel være en gratis tjeneste i fra retten. Om det ikke blir flertallsavstemming, så blir det gamle styret sittende fram til neste ordinære generalforsamling, hvor det blir nytt valg på de styremedlemsposter som står til valg.

 

Det er vanlig at hvem  som har rollen som styreleder skiftes på, og det er ofte sunt for borettslaget, men det er også ofte svært svært vanlig at nesten ingen vil påta seg det noe utakknemlige ansvaret.

 

 

5. Du kan selvsagt saksøke et styremedlem. Da bør du rådføre deg med advokat om hva du kan gjøre på forhånd og hva du bør unngå å gjøre på forhånd. Du kan saksøke nøyaktig hvem som helst som er sittende styremedlem. La oss si at styreleder har dårligst økonomi, av de sittende, så kan du saksøke den som har best økonomi av dem. Dette er jo en siste utvei, du forstår sikkert det.

 

Det er en tung kamp å ha et inkompetent styre. Håper du går til kommunelegen dersom du ikke oppnår gehør i fra styret på andre måter, i første omgang. 

 

 

6. Om du møter et "gjengrodd borettslag, hvor styret er urokkelig" etter forsøk på å skifte ut styret. Det siden du må sikre deg flertall på generalforsamlingen om å få byttet litt på styremedlemmene. Så kan det beste gjerne være å flytte. Det koster litt å flytte å kjøpe seg et nytt sted å bo. Men, du låses litt av muggskadene, inntil de er utbedret.

 

At styretleder ytrer at han føler seg truet, altså at han oppfatter det som en "trussel/ultimatum". Jeg hadde besvart vedkommende med en enkel kortfattet tekst tilbake, som viser at du har litt innsikt. Også kan du til slutt skrive at du aldri mente det du har ytret tidligere som noen "trussel", men at du var bare så frustert over hvor lang tid det haler ut med å få satt i gang utbedrelser på din ubeboelige leilighet. Kall det hele tiden en oppfordring til styret om å få startet utbedringer av muggskadene.

Endret 3. august 2016 av G

[G]

For å gi deg litt mer innsikt, fra flere sider av bordet. Tema: Styreansvar:

 

http://www.hegnar.no/Nyheter/Politikk/2013/11/Styreansvar-i-boligselskap

 

Artikkel av: advokat/partner Paal Haugaard, i Bing Hodneland advokatselskap DA
En tom trussel?Når en eller flere eiere i et boligselskap er uenige i styrets vedtak eller handlinger i forbindelse med forvaltningen av boligselskapet, er det ikke uvanlig at det varsles mulig erstatningsansvar mot styret. Det er min erfaring at varsler eller trusler om styreansvar fremsettes stadig oftere. For egen del misliker jeg denne utviklingen. Dels, fordi jeg er tilhenger av å søke å løse uenighet gjennom forhandlinger, og dels fordi rettspraksis er svært restriktiv når det gjelder ileggelse av styreansvar. I de fleste tilfeller vil derfor varsel eller trussel om å gjøre styreansvar gjeldene være en tom trussel.
Problemstillingen Eierseksjonsloven har ingen bestemmelse om erstatningansvar for styret, men det følger av juridisk teori at styrets medlemmer og forretningsføreren kan bli ansvarlige for beslutninger som påfører sameiet, sameierne eller andre tap.
Borettslagsloven har i § 12-1 lovfestet det samme prinsipp. Bestemmelsen lyder slik:
«Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsfører, granskar eller andelseigar valdar tap forsetteleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det samme gjeld for medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene.»
Som det fremgår ovenfor er styreansvaret i boligselskaper et ordinært uaktsomhetsansvar.
Aktsomhetsnormen Det sentrale spørsmål ved vurderingen av om styret eller et enkelt medlem har opptrådt erstatningsbetingende, er hvilken aktsomhetsnorm som skal legges til grunn.
Praktiske eksempler på vurderinger styret må foreta i tilknytning til boligselskapets virksomhet vil være beslutninger i forbindelse med større vedlikeholdsoppgaver, valg av entreprenør, ut- eller ombygginger og valg av løsninger i den forbindelse.
Det er svært viktig å være oppmerksom på at selv om det skulle vise seg at styrets vurderinger var feil, og at man valgte en uheldig løsning, så skal det likevel meget til for å konstatere erstatningsansvar for den feilaktige vurderingen.
Ved avgjørelsen av spørsmålet om styret eller styremedlem har handlet uaktsomt vil det være av betydning at selve saksbehandlingen i styret har vært forsvarlig, både med hensyn til hva som foreligger av underlagsmateriale for beslutningen samt protokollasjonen.
Det er nå på det rene at aktsomhetskravet i boligselskaper er mindre streng enn hva gjelder i et aksjeselskap. Den alminnelige aktsomhetsnorm vil være at når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn, og gjort så godt de har kunnet for å ivareta boligselskapets interesser, så skal det mye til for å holde de erstatningsansvarlige. I tillegg tilføyes at vedtaket må være i samsvar med boligselskapets formål, være saklig begrunnet, og det må ikke tas utenforliggende hensyn.
RettspraksisDet er avsagt få dommer om styreansvar i boligselskaper, men de som foreligger er restriktive.
I Rettens Gang 1994 side 953 er det inntatt en avgjørelse der det ble hevdet at styret hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å sette arbeidet ut på anbud ved inngåelsen av avtale med entreprenør om vindusutskiftning. Lagmannsretten uttalte at aktsomhetsvurderingen beror «på en konkret vurdering av styrets handlemåte i den situasjon som forelå da vedtakene ble truffet. Når styret har foretatt en forsvarlig vurdering, kan det ikke utløse erstatningsansvar om det senere viser seg at en annen avgjørelse hadde vært å foretrekke.»
En annen sentral dom er inntatt i Rettens Gang 1997 side 1308. I denne saken hadde et borettslag saksøkt styremedlemmene og forretningsføreren med krav om erstatning for påført tap. Kravet gjaldt for det første tap oppstått for borettslaget som følge av at det ordinære driftsregnskapet var blitt belastet med kostnader i forbindelse med riving og bygging av nye garasjer. I henhold til vedtak skulle prosjektet være selvfinansierende ved at garasjeleierne betalte kostnadene. For det andre gjaldt saken påstand om styreansvar i forbindelse med ombygging av søppelanlegg og til slutt påstand om styreansvar grunnet styrets behandling av en rehabiliteringssak. Styret ble kun ilagt erstatningsansvar i forbindelse med garasjesaken. Forretningsføreren måtte ta størstedelen av dette tapet. Oslo Byrett uttaler i forbindelse med vurderingen av aktsomhetsspørsmålet følgende:
«Når det gjelder styret og de enkelte medlemmer, bemerker retten at det må tas hensyn til virksomhetens art - nemlig at det her er tale om et borettslag - og at det gjelder ansvar innad i borettslaget selv og ikke mot utenforstående juridiske personer. Videre bemerker retten at aktsomhetskravet er mindre strengt enn hva som gjelder styret i et aksjeselskap, hvor andre og særegne/reelle hensyn og interesser gjør seg gjeldene. I næringslivet er styret normalt betalt for det ansvar det påtar seg. Dette i motsetning til borettslag, hvor styrevervet er et tillitsverv man påtar seg som medlem av laget. Styremedlemmene hentes fra en snever krets, og godtgjørelsen er beskjeden. De har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretningskyndige og besitter heller ikke juridisk og/eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv, og det må konstateres at det allerede i dag er vanskelig å finne beboere som er villige til å påta seg slike tillitsverv. Også den enkelte borettshaver har et ansvar for styrets virksomhet gjennom valg av tillitsmenn, og gjennom den mulighet som gis til å engasjere seg i enkeltsaker. Hovedregelen er imidlertid at det er styret, innenfor sitt myndighetsområde, som disponerer på vegen av borettslaget. Det er sistnevnte som oppnår gevinst ved heldige avgjørelser og tilsvarende tap ved uheldige disposisjoner. Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lages interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlig.»
Som det fremgår med all tydelighet av disse sentrale dommene, så skal det svært meget til før et styremedlem eller et styre anses for å ha opptrådt med erstatningsbetingende uaktsomhet.
Forsikring For god ordens skyld nevnes at i de normale gårdeierforsikringene som tilbys boligselskaper er det i tillegg til eiendomsforsikringen rettshjelpsforsikring, kriminalitetsforsikring og styre- og ledelsesansvarsforsikring. Forsikringen omfatter normalt sikredes personlige, rettslige erstatningsansvar for formueskade som sikrede volder i egenskap av medlem/varamedlem i styret i det boligselskap som er nevnt i forsikringsbeviset. Dersom det blir meldt eller reist ansvar mot et styremedlem/styre må vedkommende være påpasselig med å melde kravet snarest mulig og senest innen et år til forsikringsselskapet.
Artikkelen er skrevet at advokat/partner Paal Haugaard, Bing Hodneland advokatselskap DA

[Gudmunns]

Jeg har fått ett firma som driver med muggsoppsanering til å komme i morgen for å sjekke opp å skrive en rapport. Jeg har også time hos advokat på mandag. Etter å ha etterspurt litt hos styreleder så merker jeg ikke orker å ta denne kampen på egenhånd. Tror også det er lettere å få gjennomslag hvis kravene blir stilt av en advokat. Eller hva tenker dere?

 

Det er veldig vanskelig å forholde seg til ett slikt styre, da det består av 3 likesinnede. Styreleder velger ut hva han vil svare på av spørsmål han blir stilt på epost, så ikke lett å få noe svar i fra han. De følger heller ikke de regler som står i vedtektene. Feks ett styremedlem som har gjort en fasadeendring på huset som er søknadspliktig til både kommune og borettslag, uten å søke til noen av instansene. Dette ser styreleder igjennom fingrene på, men jeg skal gjøre samme utbedring. I mitt tilfelle er styreleder på meg som en hauk og skal ha papirene fra kommunen før jeg får lov til å starte med arbeidet. Dette er bare en av få ting som skjer i dette laget. Man kan bli gal av mindre. 

[G]

Dette er jo noe du kan bruke til å stille mistillit til styre med, noe du tar på neste ordinære generalforsamling om det ikke haster. Da er det viktig at du enten legger inn et forslag til sak på forhånd, eller dersom du kan få det godkjent på strak arm før sakslisten godkjennes på selve generalforsamlingen. Men om saken ikke kommer inn på forhånd, så kan det hende den må utsettes til neste generalforsamling, eller tas på en ekstraordinær generalforsamling.

 

Alle kan gjøre feil, og det kan hende styret slipper unna med det, alt ettersom hvordan du håndterer det. Hvordan andre beboere tenker. Ofte så vil enkelte som sitter i borettslagsstyrer være spesiellt godt likt, da de kanskje ha sittet lenge og stort sett så forlanger ikke styre så mye fra beboerne. Da går det jo gjerne slik at mange helst vil slippe uro og det å måtte engasjere seg i noe som blir pålagt dem. Til og med å delta som tilhører og avgi stemme i generalforsamlinger er for enkelte beboere et ork. Mange lar rett og slett være med å møte opp, og for noen så er det slik at jo mer informasjon og jo lengre og tyngre det blir presentert, jo mer ubehagelig føler de at det er.

 

Tross at det tas opp på generalforsamling, så må du gjerne regne med at generalforsamlingen tilgir og stemmer annerledes enn slik du tenker om saken. Samtidig så er jo ikke forskjellsbehandling, eller at styremedlemmer tar seg friheter særlig populært heller da. Alle skal behandles så likt som det lar seg gjøre. Dette kan være noe som veier tungt, men kan også være noe som blir tilgitt. Alt etter hvilket borettslag du er i. Husk at generalforsamlingene ikke er en rettsal, men et sted for å komme til enighet om hvordan den videre driften skal foregå:
 
 

Feks ett styremedlem som har gjort en fasadeendring på huset som er søknadspliktig til både kommune og borettslag, uten å søke til noen av instansene. Dette ser styreleder igjennom fingrene på, men jeg skal gjøre samme utbedring. I mitt tilfelle er styreleder på meg som en hauk og skal ha papirene fra kommunen før jeg får lov til å starte med arbeidet. Dette er bare en av få ting som skjer i dette laget. Man kan bli gal av mindre.

Det er anbefalt at styremedlemsposisjonene går på rundgang i et borettslag. Det er rett og slett sunt med utskiftning. Men, det fordrer en god valgkomité og villige andelseiere som tør å delta i styrearbeidet. Altså stiller til valg.

Endret 4. august 2016 av G

[G]

Jeg har fått ett firma som driver med muggsoppsanering til å komme i morgen for å sjekke opp å skrive en rapport. Jeg har også time hos advokat på mandag. Etter å ha etterspurt litt hos styreleder så merker jeg ikke orker å ta denne kampen på egenhånd. Tror også det er lettere å få gjennomslag hvis kravene blir stilt av en advokat. Eller hva tenker dere?

 

Nja. Egentlig ikke. Les forrige post. Det advokaten kan hjelpe med, det er å være din rådgiver. Mest sannsynlig så vil du møte et rådgivende svar om at det ikke er så enkelt, og at den enkleste veien er dersom du klarer å påvirke generalforsamlingen til å avlegge en stemme som går i din favør.

 

Om du skal gå til egenhendig søksmål alene, så vet du hvor tungt det kan være. Også på det økonomiske. Styret kan bruke av borettslagets midler til å forsvare seg. Den fordelen har ikke du. Så dersom du skal engasjere advokat, så bør du kanskje tenke deg om 7 ganger. Helst ha med så mange andre beboere som mulig til å dele på advokatregningene.

 

Nå er du muligens alene om den der muggsopp utfordringen. Men, du nevnte at styret tenkte at det var flere som hadde fuktproblemer?

 

Ellers vil det som regel være andre som kan være misfornøyde med et eller annet, så du får jo aliere deg med de du kan aliere deg med. Spesiellt med hensyn på å få en utskiftning av styret.

Endret 4. august 2016 av G

[G]

Det jeg glemte å si, det er at du stiller mye sterkere ved et eventuellt søksmål, etter at en generalforsamling har stemt i din favør, og etter at styret er skiftet ut. Da kan det hende at det blir liv og røre i borettslaget, også tas det nye ekstraordinære generalforsamlinger etter behov, inntil alle problemene har blitt funnet en god løsning på. Et nytt styre kan foreslå å innvilge midler til å saksøke et eller flere tidligere styremedlem ovenfor generalforsamlingen, dersom noe alvorlig nok har skjedd.

 

Det er ikke sikkert styret har forsømmet sitt ansvar særlig i saken din. Da bestemmer kanskje generalforsamlingen at det er best å la gamle synder ligge. Da må du i tilfelle ta den ekstra tunge veien på egenhånd. Og når en hel generalforsamling har sagt nei, så sier gjerne også retten i rettsvesenet også nei. Generalforsamlingen har veldig stor vekt i et rettsoppgjør også ser du.

 

Alt dette kan advokaten bekrefte for deg og rådgi deg om, alt etter hva du er villig til å gjøre. Bare det å få luftet det overfor noen, som en advokat er gjerne verdt en advokattime eller fire. 

 

EDIT:

Men det er likevel rett det jeg har sagt tidligere, om at et hvilket som helst styremedlem som har vært medlem når "skadene ble forvoldt" kan saksøkes. Men veien er svært tung for en beboer. Beklager at du må gå igjennom all denne smørja, bare fordi styret ikke er villige til å ordne opp.

Endret 4. august 2016 av G

[G]

Du bør også være klar over at:

 

Styret i et borettslag ikke kan gjøre hva de vil. Det er kun satt der sammen med forretningsfører for å styre med den daglige drift og forvalte borettslagets interesser, også de økonomiske interesser.

 

Det finnes svært strenge regler for hvor mye penger et styre kan benytte uten først å ha spurt borettslaget først. Men, dersom det er fare for at forringelse av borettslaget står for dør, så har de også ganske frie hender til å rydde opp i det. Men, alt av svært store renovasjonsarbeider bør tas gjennom avstemming, så langt det lar seg gjøre å involvere beboerne i slike spørsmål.

 

Nå husker jeg ikke i farten hvor mye styret kan bruke pr. år. Men, tror grensen er 5 % uten å spørre generalforsamlingen om tillatelse først.

[The Avatar]

Eg trur nok det vil holde lenge at du skaffer deg ein uttalelse frå eit saneringsfirma.
Styret skal holde bygningane i forsvarleg stand, men styret skal også håndtere fellesmiddlane på ein god måte. Så det er ikkje gitt at det er godt styrearbeid dersom styret på kort varsel får utbetra problemet i din bolig, og så ei stund etterpå må det same arbeidet utførast i neste bolig, osv. Ei slik løysning med mange småjobbar kan fort bli unødig dyrt for burettslaget, så ofte kan det være mest hensiktsmessig å få utført arbeidet i alle boligane samtidig.

 

Så ein bekreftelse frå ein tredjepart om at det er nødvendig å gjere tiltak med ein gong i akkurat din bolig vil gjere det langt enklare for styret å sette i gong arbeidet, eventuelt vanskeligare for styret å ikkje gjere strakstiltak.

 

 

Om styret er udugelige så er den enklaste måten å ordne opp i det på å stille til valg sjølv.