Boligmarkedet i Oslo

[ATWindsor]

Gjerdrem kunne holdt seg kort og i stedet sagt: jeg vet like lite om hva som vil skje som alle andre.

 

Det virker å være en feilslutning hos oslohatere at den eneste grunnen til å eie selv er fordi man skal tjene penger på verdistigningen.

Eier man egen bolig så betaler man ned på eget lån, og med tanke på dagens rente, inflasjon og skattesystem så bor man i praksis gratis, uavhengig av eventuell verdistigning. Leier man kaster man derimot hver eneste krone rett i dass, og kan forberede seg på en stusselig pensjonstilværelse.

 

Hva mener du egentlig med hvor alle pengene havner til slutt?

Uten verdistigningen så gir ikke kjøp av bolig like mye mening.

F.eks. la oss se på en bolig som koster 4 millioner å kjøpe, koster 10000 - 11000 å leie og har en felleskostand på 4000 i måneden. For å forenkle regnestykket så tar jeg ikke med egenkapital. Personen tjener 35K i måneden netto, og selger boligen etter 5 år.

 Kostnad Kjøp av bolig;

Lån: 17411 (kilde: Nordea)

Felles: 4000

Vedlikehold: 1000 

Rentefradrag: -1500

Andre Kostnader: 10000

Totalt: 30911

 

Kan spare 4100 i måneden

Kan spare 260,000 iløpet av 5 år (3%)

Tjener 640,000 ved salg

Tap ved salg og kjøp: 200,000

 

 Kostnad Leie av bolig 

Leie: 10500

Andre Kostnader: 10000

Totalt: 20500

 

Kan spare 14500 i måneden

Kan spare 900,000 iløpet av 5 år (3%)

 

Kjøperen må betale for megler når han selger og dokumentavgift når han kjøper. Resultatet blir at kjøper har igjen 700,000, mens leieren har 900,000. Høres dette ut som en god deal? Ikke bare taper du penger, men du låser fast pengene dine i en bolig. Dette skaper økonomisk utrygghet, og vil være en katastrofe om boligprisene faller.

 

Dette blir bare en god deal om kjøpsprisen forsetter å øke. Ergo, grunnen til at folk er villig til å betale enorme summer i Oslo, er fordi de forventer høyere priser.

Et par ting.

 

Selve kjernen i det å eie bolig er at etter at gjelda er nedbetalt, normalt 20-25 år, så vil man bli gjeldfri og følgelig da vil ha svært lave boutgifter.

 

Leilighet til 4 millioner har etter min erfaring normalt ikke mer enn 2000 kroner i mnd i fellesutgifter.

 

Hvor får du 1000 kroner i vedlikehold for en eid leilighet fra, mens den leide leiligheten ikke har noe vedlikehold?

 

Prisen for å leie en leilighet som i dag selges for 4 millioner er høyere enn hva du oppgir. Et eksempel er en lleilighet på Majorstuen som ligger ute på finn.no nå til 4 millioner og er på 65 kvm, og normal utleiepris på den er 14-15 000 i mnd.

 

Så bare ut fra dette bommer du altså med ca 8000 kr i mnd. Og igjen, etter 25 år så vil den som eier ha boutgifter på noen tusen i mnd mens leietakeren fortsatt vil betale 10500,- samt et solid sum penger i året i formuesskatt (og tap som følge av inflasjon) på de 4,5 mill han har på sparekontoen.

 

 

Ja, man har svært lave boutgifter, men det har man med leie i dag også, om man setter verdien til null, fordi man som leiene bare senere kan få seg en bolig gratis, og ha de samme utgiftene. Et ekstremt eksempel? Selvfølgelig, men det illustrerer at boligens verdi er sentral i regnestykket.

 

Ikke mer enn 2000? Jeg deler ikke din erfaring.

 

Leier betaler ikke vedlikehold av boligmassen.

 

Om boligverdien går til null, så har leieren om 25 år en bolig til odel og eie, og 4,5 mill i banken. Mens eieren har kun boligen.

 

AtW

[Armador]

 

Først; hvem eller hva er IMF?

 

Da tenker vi ulikt om hva som er boligmangel. Dersom boligmangel kun oppstår når folk faktisk ikke har et sted å bo, som i at de er nødt til å bo under ei bru eller et tre i skogen, ja da har vi liten boligmangel i Oslo - og neppe kommer vi til å få noen mangel heller.

Slik jeg forstår hadde Oslo hatt boligmangel dersom det fantes 0 (null) boliger til salgs, men ikke mangel dersom det fantes 1 (en) bolig til salgs. Ref. tomme hyller vs. ikke tomme hyller..

 

Boligmangel for meg er når etterspørselen etter boliger er større enn tilbudet. Med tallene nevnt ovenfor, og prisveksten og artikler i media siste årene bør det være åpenbart at antall boliger er for lavt.

Når tilbudet er lavere enn etterspørselen stiger prisene!

 

Nyboligstatistikken står nevnt ovenfor, med link til Statistikkbanken Oslo kommune. Deres kilde er så vidt jeg vet SSB,

International Monetary Fund.

 

Du bruker da en annen definisjon av ordet mangel enn det det betyr i økonomi. Etter denne definisjon har vi da mangel på luksusbiler i Oslo, siden det er mange som ønsker å kjøpe men ikke har råd, selv om det fysisk ikke er en mangel.

 

Hvis det til enhver tid er én bolig i markedet så er det da ikke mangel. Med en gang denne er solgt vil det da ikke lenger være mulig å kjøpe bolig, og da har man en mangel. Med dette følger også at det kan være mangler i bydeler eller gater, men det er ikke mangel i Oslo.

 

Hvis jeg bruker populærdefinisjonen av boligmangel(at folk ikke har råd) har vi muligens en mangel på boliger, men det tror jeg ikke er fordi det er fordi det er for få boliger. Jeg tror dette skyldes at vi har investorer som sitter på 2 eller flere boliger, og at folk kjøper før de selger.

 

Hvor i den statistikken står det om nybygg per år de siste årene?

 

Ehm, nei dette stemmer overhodet ikke. Det er mangel på boliger i oslo fordi man ikke kan oppdrive flere enn de som finnes + nybyggene. Etterspørselen på den andre siden er høyere enn dette. For luksusbiler er det aldri en mangel fordi man kan kjøpe fra utlandet. Et annet poeng er at ferrarier på finn gjerne ligger i månedsvis, mens en toroms i oslo går før visning. 

 

Hvorvidt det er investorer som sitter på 10 boliger, eller en familie som sitter i en toroms betyr ingenting. tilbudet er lavere enn etterspørselen sålenge det er så lukrativt å eie eiendom nr 2, 3, n, i Norge (oslo). Dersom man ved lov ikke kunne eid mer enn den leiligheten man bor i er det klart det hadde vært nok boliger til de som ønsker seg inn.

[kremt]

Med andre ord er etterspørselen for høy, ikke omvendt.

Penger er gratis, eller til og med får man betalt for det, i praksis.

[Herr Brun]

Med andre ord er etterspørselen for høy, ikke omvendt.

Penger er gratis, eller til og med får man betalt for det, i praksis.

Hva er forskjellen på "for høy" etterspørsel og "for lavt" tilbud? 

[coffeee]

 

Det helt krystallklare udiskutable faktum er at en leiliget med prisantydning 4 millioner i dag normalt har ca 1800-2000,- i mnd i fellesutgifter. (Og da snakker vi selvsagt ikke om leiligheter med prisantydning på 2 millioner med 2 millioner i fellesgjeld). Dersom fellesutgiftene er høyere enn dette må det skyldes at ting som tv, internett, varmtvann og/eller oppvarming er inkludert i fellesutgiftene, men da må man åpenbart øke sparebeløpet Camlon legger opp til i mnd tilsvarende ettersom man vil få lavere levekostnader.

 

Boligverdien går til null? Man skjønner at man har en dårlig sak når man må ty til slike meningsløse eksempler.

 

Jeg er klar over at mange leietakere ikke følger opp pliktene sine etter loven, men de har også en viss vedlikeholdsplikt. Poenget var uansett hvorfor han regnet 1000 kr i vedlikeholdsutgifter på en eid bolig og ingenting på en leid. Jeg mistenker at han gjorde det fordi det fikk regnestykket til å passe bedre med argumentene han forsøkte å få frem.

Endret 16. september 2016 av coffeee

[ATWindsor]

 

 

Det helt krystallklare udiskutable faktum er at en leiliget med prisantydning 4 millioner i dag normalt har ca 1800-2000,- i mnd i fellesutgifter. (Og da snakker vi selvsagt ikke om leiligheter med prisantydning på 2 millioner med 2 millioner i fellesgjeld). Dersom fellesutgiftene er høyere enn dette må det skyldes at ting som tv, internett, varmtvann og/eller oppvarming er inkludert i fellesutgiftene, men da må man åpenbart øke sparebeløpet Camlon legger opp til i mnd tilsvarende ettersom man vil få lavere levekostnader.

 

Boligverdien går til null? Man skjønner at man har en dårlig sak når man må ty til slike meningsløse eksempler.

 

Jeg er klar over at mange leietakere ikke følger opp pliktene sine etter loven, men de har også en viss vedlikeholdsplikt. Poenget var uansett hvorfor han regnet 1000 kr i vedlikeholdsutgifter på en eid bolig og ingenting på en leid. Jeg mistenker at han gjorde det fordi det fikk regnestykket til å passe bedre med argumentene han forsøkte å få frem.

 

 

Boligverdien går til null illustrerer hvorfor boligprisen er relevant, en nedgang på mindre enn 100% gir det samme resultatet, bare mindre tall. Det er sentralt i om det er lønnsomt å eie eller leie. Og det illstrerer hvorfor påstanden om at prisutviklingen er irrelevant er feil.

 

1000 kroner er ganske snilt for eier-siden i mine øyne, at det er 1000 kroner emr i vedlikehold i måneden på å eie enn å leie er neppe noen overdrivelse.

 

AtW

[knopflerbruce]

Går det i det hele tatt an å si at "etterspørselen er for høy"? Det er jo den avhengige variabelen her - etterspørselen er en funksjon av pris, location, renter mm.

[lada1]

Går det i det hele tatt an å si at "etterspørselen er for høy"? Det er jo den avhengige variabelen her - etterspørselen er en funksjon av pris, location, renter mm.

 

Hmm, der jeg bor så bare bor man og tenker ikke mer på det. Man reser ikke rundt og kjøper opp boliger bare fordi man har råd til det. Tilsvarende kunne jeg kjøpe flere tonn med havregryn - men man gjør da ikke det :-)

 

Dette var ikke i Oslo.

 

Men altså: når en betaler 8 mill for en bolig i Oslo - hvor havner disse pengene etter noen dager?  Ender de opp hos Stein Erik Hagen o.l. ?

[kremt]

Går det i det hele tatt an å si at "etterspørselen er for høy"? Det er jo den avhengige variabelen her - etterspørselen er en funksjon av pris, location, renter mm.

Med priser som er "skyrocketing", ja, helt klart kan man si at etterspørselen er for høy.

Det er et resultat av først oljedopet økonomi, deretter nullrenter i lang tid. Det handler ikke lenger om et sted å bo for vanlige folk, men en plass å sette pengene sine for de som allerede har alt for mye og ikke vet hvor de skal gjøre av det.

[coffeee]

Et mer realistisk regnestykke enn Camelons:

(Ser for enkelhets skyld bort fra krav om egenkapital ved kjøp av bolig)

 

Ved leie:

Boligverdi 4 millioner

Leieutgifter i mnd: 14 000

 

Sitter etter 5 år igjen med: 0 kr

 

Ved eie:

Boligverdi 4 millioner

Lånekostnader i mnd over 25 år:

18 000 kr, hvorav 8500 er renter og 9500 er avdrag.

Fellesutgifter 2000 kr i mnd

Gevinst som følge av 3% inflasjon mht boliglånet på: 120 000 kr det første året

Gevinst som følge av at man betaler 9500 i avdrag i mnd: 114 000 kr i året

Gevinst dersom boligprisene stiger med 5% i året: 200 000 kr per år

Utgifter: rentekostnader 8500-rentefradrag = ca 78 000 kr i året

Sitter igjen med etter fem år: 120 000+114 000+200 000 - 78 000= 356 000 kr netto fortjeneste første år. (I de følgende år vil åpenbart inflasjonsgevinsten utgjøre mindre enn hva den gjør første år, men for enkelhets skyld ser jeg bort fra det)

 

Sitter etter 5 år igjen med: 1 780 000 kr

[ATWindsor]

3% er ganske mye inflasjon (man kan åpenbart ikke over tid anse det som lønnsomt å ha lån i seg selv, som du gjør), og du baserer deg på gevinster fordi boligprisen stiger. Det er åpenbart lønnsomt å ha et hus om boligprisen stiger.

 

AtW

[Herr Brun]

Hvordan er 3% inflasjon "gevinst" i denne sammenhengen? 

 

Det er jo ingen som tviler på at man tjener penger dersom prisene fortsetter å stige, poenget her har jo vært å vise at det å leie er gunstigere enn å eie om man ikke tar hensyn til prisstigningen. En prisstigning på 5% over inflasjon er jo kjempemasse i dagens økonomi, og om du skal regne inn det så bekrefter du jo nettopp dette poenget. 

[coffeee]

3% er ganske mye inflasjon (man kan åpenbart ikke over tid anse det som lønnsomt å ha lån i seg selv, som du gjør), og du baserer deg på gevinster fordi boligprisen stiger. Det er åpenbart lønnsomt å ha et hus om boligprisen stiger.

 

AtW

Prisveksten jeg har medregnet er basert på at gjennomsnittlig prisveksten på bolig i hele Norge har vært ca 9% de siste 12 måneder.

 

Inflasjonsmålet er 2,5% i året jeg tok i litt og la til grunn hva det har ligget på den siste tiden.

 

Hvorfor er det åpenbart at man ikke kan regne med at det er lønnsomt å ha lån over tid når man kan få fastrente til et stykke under inflasjonsmålet og i tillegg har man rentefradraget?

[Herr Brun]

 

3% er ganske mye inflasjon (man kan åpenbart ikke over tid anse det som lønnsomt å ha lån i seg selv, som du gjør), og du baserer deg på gevinster fordi boligprisen stiger. Det er åpenbart lønnsomt å ha et hus om boligprisen stiger.

 

AtW

Prisveksten jeg har medregnet er basert på at gjennomsnittlig prisveksten på bolig i hele Norge har vært ca 9% de siste 12 måneder.

 

Inflasjonsmålet er 2,5% i året jeg tok i litt og la til grunn hva det har ligget på den siste tiden.

 

Hvorfor er det åpenbart at man ikke kan regne med at det er lønnsomt å ha lån over tid når man kan få fastrente til et stykke under inflasjonsmålet og i tillegg har man rentefradraget?

 

Fordi inflasjon ikke er inntekt. Du tjener ikke på inflasjonen. Du har fortsatt akkurat like mye hus om fem år som i dag, uavhengig av inflasjonen. Eller du har akkurat like mange penger, minus renta, om du låner penger og ikke bruker dem på noe. 

[ATWindsor]

 

3% er ganske mye inflasjon (man kan åpenbart ikke over tid anse det som lønnsomt å ha lån i seg selv, som du gjør), og du baserer deg på gevinster fordi boligprisen stiger. Det er åpenbart lønnsomt å ha et hus om boligprisen stiger.

 

AtW

Prisveksten jeg har medregnet er basert på at gjennomsnittlig prisveksten på bolig i hele Norge har vært ca 9% de siste 12 måneder.

 

Inflasjonsmålet er 2,5% i året jeg tok i litt og la til grunn hva det har ligget på den siste tiden.

 

Hvorfor er det åpenbart at man ikke kan regne med at det er lønnsomt å ha lån over tid når man kan få fastrente til et stykke under inflasjonsmålet og i tillegg har man rentefradraget?

 

 

Ja, det er lønnsomt å kjøpe om husprisene stiger nesten 10% i året. Men det er vel strengt tatt å slå inn åpne dører. Hvem er det som er uenig i det?

 

AtW

[Camlon]

Et mer realistisk regnestykke enn Camelons:

(Ser for enkelhets skyld bort fra krav om egenkapital ved kjøp av bolig)

 

Ved leie:

Boligverdi 4 millioner

Leieutgifter i mnd: 14 000

Fullstendig urealistisk med tanke på at det er gjennomsnittsleien for en 3 roms leilighet.

http://www.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk

 

Idag så koster en 55 kvadrats leilighet ca 4 millioner i Oslo. Det koster ikke 14000 å leie en slik leilighet.

 

Ved eie:

Boligverdi 4 millioner

Lånekostnader i mnd over 25 år:

18 000 kr, hvorav 8500 er renter og 9500 er avdrag.

Fellesutgifter 2000 kr i mnd

Gevinst som følge av 3% inflasjon mht boliglånet på: 120 000 kr det første året

Gevinst som følge av at man betaler 9500 i avdrag i mnd: 114 000 kr i året

Gevinst dersom boligprisene stiger med 5% i året: 200 000 kr per år

For det første, så gir ikke bolig gevinst på grunn av inflasjon, eller mente du 8% boligprisvekst.

 

Jeg er ikke uenig, så lenge prisene går i været så gir det absolutt mening å kjøpe bolig. Men dagens boligpriser er så høye sammenlignet med leieprisene at hvis prisene ikke stiger, så taper man penger.

 

Dette illustrer hvorfor Oslo er på vei mot en boligboble. Når prisene slutter å øke, så får vi en negativ syklus som fører til priskollaps.

[Armador]

3% er ganske mye inflasjon (man kan åpenbart ikke over tid anse det som lønnsomt å ha lån i seg selv, som du gjør), og du baserer deg på gevinster fordi boligprisen stiger. Det er åpenbart lønnsomt å ha et hus om boligprisen stiger.

 

AtW

 

Uten at det er gitt at prisene følger noen historiske mønstre, kunne du dratt frem noen femårsperioder siden 1945 hvor prisene har gått ned på bolig? Altså hvor man regner med å sitte i 5 år? Fra år til år, ja, men i lengden vil det være veldig sannsynlig at prisene stiger.

[Camlon]

Uten at det er gitt at prisene følger noen historiske mønstre, kunne du dratt frem noen femårsperioder siden 1945 hvor prisene har gått ned på bolig? Altså hvor man regner med å sitte i 5 år? Fra år til år, ja, men i lengden vil det være veldig sannsynlig at prisene stiger.

I 1990 - 1995 så falt prisene med 40%. 

 

Og trekker vi fra inflasjon, så har vi hatt et 20% prisfall i 1972 - 1977 og et 35% prisfall i 1940 - 1945. 

[Sir]

 

 

Først; hvem eller hva er IMF?

 

Da tenker vi ulikt om hva som er boligmangel. Dersom boligmangel kun oppstår når folk faktisk ikke har et sted å bo, som i at de er nødt til å bo under ei bru eller et tre i skogen, ja da har vi liten boligmangel i Oslo - og neppe kommer vi til å få noen mangel heller.

Slik jeg forstår hadde Oslo hatt boligmangel dersom det fantes 0 (null) boliger til salgs, men ikke mangel dersom det fantes 1 (en) bolig til salgs. Ref. tomme hyller vs. ikke tomme hyller..

 

Boligmangel for meg er når etterspørselen etter boliger er større enn tilbudet. Med tallene nevnt ovenfor, og prisveksten og artikler i media siste årene bør det være åpenbart at antall boliger er for lavt.

Når tilbudet er lavere enn etterspørselen stiger prisene!

 

Nyboligstatistikken står nevnt ovenfor, med link til Statistikkbanken Oslo kommune. Deres kilde er så vidt jeg vet SSB,

International Monetary Fund.

 

Du bruker da en annen definisjon av ordet mangel enn det det betyr i økonomi. Etter denne definisjon har vi da mangel på luksusbiler i Oslo, siden det er mange som ønsker å kjøpe men ikke har råd, selv om det fysisk ikke er en mangel.

 

Hvis det til enhver tid er én bolig i markedet så er det da ikke mangel. Med en gang denne er solgt vil det da ikke lenger være mulig å kjøpe bolig, og da har man en mangel. Med dette følger også at det kan være mangler i bydeler eller gater, men det er ikke mangel i Oslo.

 

Hvis jeg bruker populærdefinisjonen av boligmangel(at folk ikke har råd) har vi muligens en mangel på boliger, men det tror jeg ikke er fordi det er fordi det er for få boliger. Jeg tror dette skyldes at vi har investorer som sitter på 2 eller flere boliger, og at folk kjøper før de selger.

 

Hvor i den statistikken står det om nybygg per år de siste årene?

Ehm, nei dette stemmer overhodet ikke. Det er mangel på boliger i oslo fordi man ikke kan oppdrive flere enn de som finnes + nybyggene. Etterspørselen på den andre siden er høyere enn dette. For luksusbiler er det aldri en mangel fordi man kan kjøpe fra utlandet. Et annet poeng er at ferrarier på finn gjerne ligger i månedsvis, mens en toroms i oslo går før visning.

 

Hvorvidt det er investorer som sitter på 10 boliger, eller en familie som sitter i en toroms betyr ingenting. tilbudet er lavere enn etterspørselen sålenge det er så lukrativt å eie eiendom nr 2, 3, n, i Norge (oslo). Dersom man ved lov ikke kunne eid mer enn den leiligheten man bor i er det klart det hadde vært nok boliger til de som ønsker seg inn.

"Det er mangel på boliger i oslo fordi man ikke kan oppdrive flere enn de som finnes + nybyggene."

 

Beklager, men dette ga ingen mening.

[coffeee]

Kjøperen må betale for megler når han selger og dokumentavgift når han kjøper.

.

Om noen få år eksisterer ikke det fordyrende og unødvendige mellomleddet eiendomsmegler lenger.

 

Det er selger som i realiteten betaler dokumentavgift, ettersom kjøper gir tilsvarende mindre for objektet enn han ville gjort hvis det ikke hadde vært for denne avgiften.

Endret 17. september 2016 av coffeee