Boligmarkedet i Oslo

[HildrandeDu]

Prisutvikling for Oslo her: http://krogsveen.no/Boligprisstatistikk/Boligprisstatistikk-for-Oslo

 

En graf sier ikke alt, men den SER unektelig boblete ut.

[lada1]

Jeg har lagt merke til at enkelte entreprenører kjøper opp f.eks. en tomt på 500 m2 i/ved større byer - for kanskje 1-2 mill.  Og så bygger de et hus der. Byggingen koster dem kanskje 2-3 mill. Og så selger de huset for 6-8 mill. Fortjeneste: 1-3 mill.

 

Så ville det ikke være en ide for en privatperson å kjøpe en tomt og bygge hus selv?  Bare tomteprisen ville avhenge av rentenivået? Lave renter vil bidra til å senke bygge-kostnadene. Et svensk ferdighus koster ikke mye :-)  Monteres på noen timer.

 

Så hvorfor la en finans-elite stikke av med profitten?   Folk i Oslo bruker masse penger på bolig - og tror de tjener penger - men er det noen som har fantasi til å tenke seg hvor alle pengene havner til slutt?   :-))

Endret 15. september 2016 av lada1

[Herr Brun]

For tiden ligger det ute ca. 1500 boliger til salgs på finn.no, og 14 tomter. Det bør vel gi svar nok på hvorfor det ikke er en vanlig framgangsmåte. 

 

I tillegg til dette, så har du følgende tetaljer: De to billigste ligger i marka og er totalt uinteressante for de fleste. Den billigste som er aktuell for normale folk koster 3,2 millioner, kun for tomta. Å kjøpe tomt for å bygge selv er ikke realistisk for det store flertallet av kjøpere i Oslo. Hvis man vurderer å kjøpe i prisklassen 10 millioner pluss kan nybygg i egen regi være et godt alternativ. Alt under det så må du kjøpe brukt eller nybygg fra entreprenør. 

[coffeee]

Folk i Oslo bruker masse penger på bolig - og tror de tjener penger - men er det noen som har fantasi til å tenke seg hvor alle pengene havner til slutt?   :-))

Det virker å være en feilslutning hos oslohatere at den eneste grunnen til å eie selv er fordi man skal tjene penger på verdistigningen.

Eier man egen bolig så betaler man ned på eget lån, og med tanke på dagens rente, inflasjon og skattesystem så bor man i praksis gratis, uavhengig av eventuell verdistigning. Leier man kaster man derimot hver eneste krone rett i dass, og kan forberede seg på en stusselig pensjonstilværelse.

 

Hva mener du egentlig med hvor alle pengene havner til slutt? 

Endret 15. september 2016 av coffeee

[ATWindsor]

 

Folk i Oslo bruker masse penger på bolig - og tror de tjener penger - men er det noen som har fantasi til å tenke seg hvor alle pengene havner til slutt?   :-))

Det virker å være en feilslutning hos oslohatere at den eneste grunnen til å eie selv er fordi man skal tjene penger på verdistigningen.

Eier man egen bolig så betaler man ned på eget lån, og med tanke på dagens rente, inflasjon og skattesystem så bor man i praksis gratis, uavhengig av eventuell verdistigning. Leier man kaster man derimot hver eneste krone rett i dass, og kan forberede seg på en stusselig pensjonstilværelse.

 

Hva mener du egentlig med hvor alle pengene havner til slutt? 

 

 

Det er en rekke forutsetninger i det regnestykket som ikke nødvendigvis er sanne, feks "uavhengig av evntuell verdistning", som åpenbart er feil. Det man i praksis betaler for når man betaler ned på et lån er huset ditt, det er ikke gratis om man bruker 4 millioner på å skaffe seg noe som er verd 2 millioner (om husprisene går ned 50%)

 

AtW

[coffeee]

 

 

Folk i Oslo bruker masse penger på bolig - og tror de tjener penger - men er det noen som har fantasi til å tenke seg hvor alle pengene havner til slutt?   :-))

 

Det virker å være en feilslutning hos oslohatere at den eneste grunnen til å eie selv er fordi man skal tjene penger på verdistigningen.

Eier man egen bolig så betaler man ned på eget lån, og med tanke på dagens rente, inflasjon og skattesystem så bor man i praksis gratis, uavhengig av eventuell verdistigning. Leier man kaster man derimot hver eneste krone rett i dass, og kan forberede seg på en stusselig pensjonstilværelse.

 

Hva mener du egentlig med hvor alle pengene havner til slutt?

 

Det er en rekke forutsetninger i det regnestykket som ikke nødvendigvis er sanne, feks "uavhengig av evntuell verdistning", som åpenbart er feil. Det man i praksis betaler for når man betaler ned på et lån er huset ditt, det er ikke gratis om man bruker 4 millioner på å skaffe seg noe som er verd 2 millioner (om husprisene går ned 50%)

 

AtW

Du bor åpenbart like fullt gratis uavhengig av hva som skjer med boligprisene med dagens rente. Hadde prisene gått ned med 50% realiserer man tapet først når man selger. Når det er sagt så vil selvasagt ikke prisene gå ned med 50%, de vil ikke gå ned med 5% engang. De vil fortsette å øke.

 

Dessuten er det ting jeg ikke tok med men som også gjør at det lønner seg å eie fremfor å leie, det kan være at man foretar oppussing man ikke gjør i en leid leilighet, for ikke å snakke om den ikke-økonomiske verdi det å bo i sin egen leilighet er. Som leietaker bor man på utleiers nåde, det er også en åndelig kostnad man slipper ved å eie.

[Herr Brun]

 

 

Folk i Oslo bruker masse penger på bolig - og tror de tjener penger - men er det noen som har fantasi til å tenke seg hvor alle pengene havner til slutt?   :-))

Det virker å være en feilslutning hos oslohatere at den eneste grunnen til å eie selv er fordi man skal tjene penger på verdistigningen.

Eier man egen bolig så betaler man ned på eget lån, og med tanke på dagens rente, inflasjon og skattesystem så bor man i praksis gratis, uavhengig av eventuell verdistigning. Leier man kaster man derimot hver eneste krone rett i dass, og kan forberede seg på en stusselig pensjonstilværelse.

 

Hva mener du egentlig med hvor alle pengene havner til slutt? 

 

 

Det er en rekke forutsetninger i det regnestykket som ikke nødvendigvis er sanne, feks "uavhengig av evntuell verdistning", som åpenbart er feil. Det man i praksis betaler for når man betaler ned på et lån er huset ditt, det er ikke gratis om man bruker 4 millioner på å skaffe seg noe som er verd 2 millioner (om husprisene går ned 50%)

 

AtW

 

Prisutvikling etter at du har kjøpt påvirker da da ikke bokostnadene. 

Endret 15. september 2016 av Herr Brun

[ATWindsor]

Det er en fiktiv måte å regne på, tapet er i realiteten langt større enn ved leie, uansett om man deler det opp så det kommer senere. Bruker man den måten å tenke på, så er det ikke noe pluss å betale ned på eget lån, fordi oppsiden ikke er realisert. AtW

[Herr Brun]

Det er en fiktiv måte å regne på, tapet er i realiteten langt større enn ved leie, uansett om man deler det opp så det kommer senere. Bruker man den måten å tenke på, så er det ikke noe pluss å betale ned på eget lån, fordi oppsiden ikke er realisert. AtW

Selvfølgelig er det pluss å betale ned på eget lån. Hovedstolen reduseres, og "oppsiden" i form av lavere forpliktelser realiseres ved betaling, helt uavhengig av verdien på verdien på boligen. 

Ellers er det slettes ikke en "fiktiv" måte å regne på. Du har helt rett i at tapet er langt større enn ved leie, men et urealisert tap har ikke den samme virkningen for deg som et realisert tap. At boligen din taper seg i verdi får ingen umiddelbare følger for deg, og påvirker ikke hvor mye penger du kan bruke. 

 

Kjernen er "uavhengig av eventuell verdistigning". Så lenge du ikke trenger å selge kan du se bort fra både verdistigning og verdifall. Hvis du er sikker på at du skal bo i den aktuelle boligen til evig tid, trenger du ikke ta hensyn til noen av delene. Da får du i dagens marked vesentlig mer for pengene ved å kjøpe enn ved å leie. 

[Camlon]

Det virker å være en feilslutning hos oslohatere at den eneste grunnen til å eie selv er fordi man skal tjene penger på verdistigningen.

Eier man egen bolig så betaler man ned på eget lån, og med tanke på dagens rente, inflasjon og skattesystem så bor man i praksis gratis, uavhengig av eventuell verdistigning. Leier man kaster man derimot hver eneste krone rett i dass, og kan forberede seg på en stusselig pensjonstilværelse.

 

Hva mener du egentlig med hvor alle pengene havner til slutt?

Uten verdistigningen så gir ikke kjøp av bolig like mye mening.

 

F.eks. la oss se på en bolig som koster 4 millioner å kjøpe, koster 10000 - 11000 å leie og har en felleskostand på 4000 i måneden. For å forenkle regnestykket så tar jeg ikke med egenkapital. Personen tjener 35K i måneden netto, og selger boligen etter 5 år.

 

Kostnad Kjøp av bolig;

Lån: 17411 (kilde: Nordea)

Felles: 4000

Vedlikehold: 1000 

Rentefradrag: -1500

Andre Kostnader: 10000

Totalt: 30911

 

Kan spare 4100 i måneden

Kan spare 260,000 iløpet av 5 år (3%)

Tjener 640,000 ved salg

Tap ved salg og kjøp: 200,000

 

Kostnad Leie av bolig 

Leie: 10500

Andre Kostnader: 10000

Totalt: 20500

 

Kan spare 14500 i måneden

Kan spare 900,000 iløpet av 5 år (3%)

 

Kjøperen må betale for megler når han selger og dokumentavgift når han kjøper. Resultatet blir at kjøper har igjen 700,000, mens leieren har 900,000. Høres dette ut som en god deal? Ikke bare taper du penger, men du låser fast pengene dine i en bolig. Dette skaper økonomisk utrygghet, og vil være en katastrofe om boligprisene faller.

 

Dette blir bare en god deal om kjøpsprisen forsetter å øke. Ergo, grunnen til at folk er villig til å betale enorme summer i Oslo, er fordi de forventer høyere priser.

Endret 15. september 2016 av Camlon

[Herr Brun]

Hvor har du leien fra? Leie på 10 500 i måneden høres veldig lite ut for en bolig til 4 millioner.

Endret 15. september 2016 av Herr Brun

[Camlon]

Hvor har du leien fra? Leie på 10 500 i måneden høres veldig lite ut for en bolig til 4 millioner.

 

Med dagens boligpriser så begynner det å bli mulig. Men selv om du måtte betale 12,000 for en slik leiebolig, så vil du forsatt tjene 800,000. 

 

Med dagens boligpriser, så tjener du på å leie, hvis boligprisene ikke stiger. Grunnen til at alle vil kjøpe er fordi alle foreventer høyere boligpriser.

[Herr Brun]

De to alternativene koster det samme ved en husleie på ca 14 000 i måneden, om boligmarkedet er helt flatt i perioden. Med lån på fire millioner betaler du ca. 7000 i måneden i renter, pluss 4000 i felleskostnader (dratt ut av luften, men vi kan like gjerne bruke ditt tall). Kostnader ved salg er ca. 100 000, kostnader ved kjøp er ca. 100 000. Fordelt over 5 år er det ca. 3000 kroner i måneden. Halvparten om du kjøper i borettslag eller aksjelag. 

 

For 4 millioner får du mellom 50 og 60 kvadrat sentralt i Oslo. Det koster tilfeldigvis rundt 14 000 kroner i måneden. Om du kjøper uten dokumentavgift så er det billigere å eie. Om du regner med prisstigning lik konsumprisindeks, så tjener du ganske mye på å kjøpe i ditt eksempel. 

[Camlon]

De to alternativene koster det samme ved en husleie på ca 14 000 i måneden, om boligmarkedet er helt flatt i perioden. Med lån på fire millioner betaler du ca. 7000 i måneden i renter, pluss 4000 i felleskostnader (dratt ut av luften, men vi kan like gjerne bruke ditt tall). Kostnader ved salg er ca. 100 000, kostnader ved kjøp er ca. 100 000. Fordelt over 5 år er det ca. 3000 kroner i måneden. Halvparten om du kjøper i borettslag eller aksjelag. 

 

For 4 millioner får du mellom 50 og 60 kvadrat sentralt i Oslo. Det koster tilfeldigvis rundt 14 000 kroner i måneden. Om du kjøper uten dokumentavgift så er det billigere å eie. Om du regner med prisstigning lik konsumprisindeks, så tjener du ganske mye på å kjøpe i ditt eksempel. 

 

Det er et par problemer med regnestykket ditt, sentralt i Oslo så er ikke gjennomsnittsprisen for 50 - 60 kvadrat 4 millioner. Faktisk gjennomsnittsprisen i hele Oslo er 3.75 millioner kroner for 55 kvadrat. Og en 55 kvadrat leiebolig kan du få for 11000. Jeg har en 45 kvadrat leiebolig for 9400 i Vestre Aker.

 

Ergo, skal du tjene penger på bolig i Oslo, så må prisen forsette å øke. Det betyr at når prisen begynner å falle, så gir det ikke lenger mening å kjøpe bolig og vi får et boligkrakk.

Endret 15. september 2016 av Camlon

[Sir]

Jeg har lagt merke til at enkelte entreprenører kjøper opp f.eks. en tomt på 500 m2 i/ved større byer - for kanskje 1-2 mill. Og så bygger de et hus der. Byggingen koster dem kanskje 2-3 mill. Og så selger de huset for 6-8 mill. Fortjeneste: 1-3 mill.

 

Så ville det ikke være en ide for en privatperson å kjøpe en tomt og bygge hus selv? Bare tomteprisen ville avhenge av rentenivået? Lave renter vil bidra til å senke bygge-kostnadene. Et svensk ferdighus koster ikke mye :-) Monteres på noen timer.

 

Så hvorfor la en finans-elite stikke av med profitten? Folk i Oslo bruker masse penger på bolig - og tror de tjener penger - men er det noen som har fantasi til å tenke seg hvor alle pengene havner til slutt? :-))

Hvor finner man tomter som er så billige?

 

Jeg har sett litt på dette, og av de tomtene som ligger ute så vil man havne ganske nærme markedspris for å sette opp et fullstendig hus, alt tatt i betraktning. Det er ikke en gullgruve å bygge eneboliger. Leiligheter er mye mer lukrativt.

 

Lave renter gjør forøvrig at byggekostnadene blir høyere. Finansieringen blir billigere, men materialer og arbeidskraft blir dyrere grunnet høyere markedsaktivitet.

[ATWindsor]

 

Det er en fiktiv måte å regne på, tapet er i realiteten langt større enn ved leie, uansett om man deler det opp så det kommer senere. Bruker man den måten å tenke på, så er det ikke noe pluss å betale ned på eget lån, fordi oppsiden ikke er realisert. AtW

Selvfølgelig er det pluss å betale ned på eget lån. Hovedstolen reduseres, og "oppsiden" i form av lavere forpliktelser realiseres ved betaling, helt uavhengig av verdien på verdien på boligen. 

Ellers er det slettes ikke en "fiktiv" måte å regne på. Du har helt rett i at tapet er langt større enn ved leie, men et urealisert tap har ikke den samme virkningen for deg som et realisert tap. At boligen din taper seg i verdi får ingen umiddelbare følger for deg, og påvirker ikke hvor mye penger du kan bruke. 

 

Kjernen er "uavhengig av eventuell verdistigning". Så lenge du ikke trenger å selge kan du se bort fra både verdistigning og verdifall. Hvis du er sikker på at du skal bo i den aktuelle boligen til evig tid, trenger du ikke ta hensyn til noen av delene. Da får du i dagens marked vesentlig mer for pengene ved å kjøpe enn ved å leie. 

 

 

Om man regner boligens verdi som irrelevant, så er ikke avdrag noe annet en ren kost. Fordi alternativet (dvs leie), ikke innebærer avdrag på et lån.

 

Og skal man regne tidsperspektivet "evig", (evt hele din levetid), så gir å kjøpe i dag kun et øyeblikksbilde, nesten enhver nedgang gjør det mer lønnsomt å ikke kjøpe i dag, i et livsløpsperspektiv.

 

AtW

[Horten Market]

Svein Gjedrem sier dette om boligmarkedet i DN i kveld:

 

Den tidligere sentralbanksjefen mener boligprisveksten også har en sterk påvirkning på norsk økonomi. Han tror den kraftige veksten vil punktere – selv om han trodde endringen ville komme tidligere.

 

– Boligprisene er forventningsdrevet. Nå er det slik at foreldrene til de som skal inn i boligmarkedet som nykjøpere nå, selv ikke har opplevd det sterke boligprisfallet som var på 80-tallet. Det er en sterk opplevelse i befolkningen at boligpriser er noe som bare går oppover. Barn får råd fra sine foreldre om å komme seg inn i boligmarkedet så tidlig som mulig og da forutsetningsvis få den samme hyggelige reise som de selv har hatt. Vi har aldri i vår historie, siden 1814, hatt noen tilsvarende utvikling i boligmarkedet. Og vi finner ikke eksempler på andre land som har opplevd en så lang opptur.

 

– Men du vil ikke kaller det en boble?

 

– Boble kan brukes om så mye, vanligvis er det om noe eksplosivt, som IT-boblen før tusenårsskiftet eller prisen på tulipaner i Holland i 1632. Begge gikk rett opp og pang ned. Her har det holdt på lenge, så det er ikke riktig å bruke boble. Men det er en sterk fremtidstro kombinert med at man trekker på de siste 25 år med trendmessig heftig stigning i prisene. Det påvirker folks tanker om fremtiden som gir seg uttrykk i rådene til barna: kom dere inn tidlig.

 

– Vil du be folk vente?

 

– Jeg gir ikke råd til folk, og jeg er i boligmarkedet selv. Men veksten er ikke bærekraftig, prisene skal ikke øke med ti-femten prosent når inntektene vokser med en, to eller tre prosent. Det er helt sikkert. Akkurat den veksten vil punktere. Spørsmålet er om det vil skje med en utflating eller ved et brått fall, sier Gjedrem.

[knopflerbruce]

Litt mer fornuftig enn dommedagsprofetiene i tråden her.

[BMWCoupeFtw]

 

Jeg har lagt merke til at enkelte entreprenører kjøper opp f.eks. en tomt på 500 m2 i/ved større byer - for kanskje 1-2 mill. Og så bygger de et hus der. Byggingen koster dem kanskje 2-3 mill. Og så selger de huset for 6-8 mill. Fortjeneste: 1-3 mill.

 

Så ville det ikke være en ide for en privatperson å kjøpe en tomt og bygge hus selv? Bare tomteprisen ville avhenge av rentenivået? Lave renter vil bidra til å senke bygge-kostnadene. Et svensk ferdighus koster ikke mye :-) Monteres på noen timer.

 

Så hvorfor la en finans-elite stikke av med profitten? Folk i Oslo bruker masse penger på bolig - og tror de tjener penger - men er det noen som har fantasi til å tenke seg hvor alle pengene havner til slutt? :-))

Hvor finner man tomter som er så billige?

 

Jeg har sett litt på dette, og av de tomtene som ligger ute så vil man havne ganske nærme markedspris for å sette opp et fullstendig hus, alt tatt i betraktning. Det er ikke en gullgruve å bygge eneboliger. Leiligheter er mye mer lukrativt.

 

Lave renter gjør forøvrig at byggekostnadene blir høyere. Finansieringen blir billigere, men materialer og arbeidskraft blir dyrere grunnet høyere markedsaktivitet.

 

 

Eneboliger kan fint være en gullgruve det, men ikke visst man bygger billig svenske hus som er satt opp på noen timer.

 

Nylig var det en utbygger som kjøpte en typisk "eplehage" på majorstua å bygde 4 eneboliger til rundt 15 millioner per stykk. 

Selv sitter han igjen med rundt 15 millioner i fortjeneste. 

Det å kjøpe tomter for å bygge skikkelig flotte hus er faktisk ganske så lønnsomt, dersom man klarer å bygge noe attraktivt. 

Er jo så mye stygge hus som blir bygd i dag. 

[coffeee]

Gjerdrem kunne holdt seg kort og i stedet sagt: jeg vet like lite om hva som vil skje som alle andre.

 

Det virker å være en feilslutning hos oslohatere at den eneste grunnen til å eie selv er fordi man skal tjene penger på verdistigningen.

Eier man egen bolig så betaler man ned på eget lån, og med tanke på dagens rente, inflasjon og skattesystem så bor man i praksis gratis, uavhengig av eventuell verdistigning. Leier man kaster man derimot hver eneste krone rett i dass, og kan forberede seg på en stusselig pensjonstilværelse.

 

Hva mener du egentlig med hvor alle pengene havner til slutt?

 

Uten verdistigningen så gir ikke kjøp av bolig like mye mening.

F.eks. la oss se på en bolig som koster 4 millioner å kjøpe, koster 10000 - 11000 å leie og har en felleskostand på 4000 i måneden. For å forenkle regnestykket så tar jeg ikke med egenkapital. Personen tjener 35K i måneden netto, og selger boligen etter 5 år.

 Kostnad Kjøp av bolig;

Lån: 17411 (kilde: Nordea)

Felles: 4000

Vedlikehold: 1000 

Rentefradrag: -1500

Andre Kostnader: 10000

Totalt: 30911

 

Kan spare 4100 i måneden

Kan spare 260,000 iløpet av 5 år (3%)

Tjener 640,000 ved salg

Tap ved salg og kjøp: 200,000

 

 Kostnad Leie av bolig 

Leie: 10500

Andre Kostnader: 10000

Totalt: 20500

 

Kan spare 14500 i måneden

Kan spare 900,000 iløpet av 5 år (3%)

 

Kjøperen må betale for megler når han selger og dokumentavgift når han kjøper. Resultatet blir at kjøper har igjen 700,000, mens leieren har 900,000. Høres dette ut som en god deal? Ikke bare taper du penger, men du låser fast pengene dine i en bolig. Dette skaper økonomisk utrygghet, og vil være en katastrofe om boligprisene faller.

 

Dette blir bare en god deal om kjøpsprisen forsetter å øke. Ergo, grunnen til at folk er villig til å betale enorme summer i Oslo, er fordi de forventer høyere priser.

Et par ting.

 

Selve kjernen i det å eie bolig er at etter at gjelda er nedbetalt, normalt 20-25 år, så vil man bli gjeldfri og følgelig da vil ha svært lave boutgifter.

 

Leilighet til 4 millioner har etter min erfaring normalt ikke mer enn 2000 kroner i mnd i fellesutgifter.

 

Hvor får du 1000 kroner i vedlikehold for en eid leilighet fra, mens den leide leiligheten ikke har noe vedlikehold?

 

Prisen for å leie en leilighet som i dag selges for 4 millioner er høyere enn hva du oppgir. Et eksempel er en lleilighet på Majorstuen som ligger ute på finn.no nå til 4 millioner og er på 65 kvm, og normal utleiepris på den er 14-15 000 i mnd.

 

Så bare ut fra dette bommer du altså med ca 8000 kr i mnd. Og igjen, etter 25 år så vil den som eier ha boutgifter på noen tusen i mnd mens leietakeren fortsatt vil betale 10500,- samt et solid sum penger i året i formuesskatt (og tap som følge av inflasjon) på de 4,5 mill han har på sparekontoen.