Boligmarkedet i Oslo

[hfthomas]

Når jeg ser folk sier "bare by over takst, det kommer jo til å stige uansett",at mora til kompisen min bare slang inn et bud over takst selv om leiligheten ikke har blitt solgt på flere visninger, meglere som sier "sleng på 200.000 til, så skremmer vi vekk de andre", så blir jeg skremt.

 

Folk har jo heller ikke noe forhold til stand på det de kjøper. Det virker som om folk bare blindt satser på at historisk avkastning skal være fasit for fremtidig avkastning, og da bare lukker de øynene for hva de kjøper. De driter i at det skal se bra ut på papiret i dag, fordi de tror at det skal se bra ut når boligen er verdt mer i fremtiden. Så hvis det akkurat går i dag, så er det en bra investering mener de. En nedgang i boligmarkedet er ikke lenger kalkulert som en risk blant vanlige folk. 

 

 

Hos meg surrer det et velkjent Warren Buffett sitat når jeg ser artiklene og hvordan folk forholder seg til markedet. 

Hva som skjer gjenstår jo å se. Mange som meg som har tatt feil i mange, mange år.

 

 

Edit: Det som er litt morsomt er at hvis du spør mannen i gata om gearing, så har han mest sannsynlig negative assosiasjoner til det ordet. Men, så går han hjem, sover godt med kanskje 70-80% lån(gearing) i huset sitt. 

At man vil gamble så mye med stedet man bor i er helt merkelig. Nå er det ikke så mange som kjøper bolig i dag som klarer å sitte med mindre lån enn 80% lenger, så det blir spennende ved eventuell renteøkning. Jeg trur ikke dobling er farlig, men ved en dobling er vi jo på fortsatt lave nivåer.

Endret 10. september 2016 av hfthomas

[Sir]

Hva er sitatet?

[Sir]

Angående gearing: Gå til banken og spør om å få låne 3 millioner for å kjøpe indeksfond, eller aksjer i Norwegian Property. Se om de slutter å le før det har gått en time. Dobbeltmoral?

[hfthomas]

Hva er sitatet?

 

"It is wise to be fearful when others are greedy, and greedy when others are fearful"

Jeg er ihvertfall fearful når det gjelder boligmarkedet nå om dagen, spesielt Oslo. Liker ikke at det er så mye ukritisk tankegang og at gjelden sitter så løst hos folk. 

Oslo kan jo ha hatt en boom nå pga Stavanger nedgang. Mange mistet jobben i Stavanger og flyttet på seg og kapital til hovedstaden. Har ikke noe å støtte opp dette, er bare en teori jeg har. 

 

 

Hører stadig folk som sier at bolig er bra investering fordi folk trenger alltid et sted å bo. Jeg tenker jo da samtidig at folk trenger alltid et sted å jobbe for å betale de boligene. Aksjemarkedet er jo jobbene til folk. 

 

De siste 20 årene har såvidt jeg kan se vært ganske like i bolig vs aksjeindeks. Det er naturligvis mer svingninger i aksjemarkedet, og det er vel dette folk er redd for. Jeg er  ihvertfall redd for å låse meg opp i en situasjon hvor bostedet mitt er eid av noen som kan kreve det av meg i vanskeligere tider. Noe det ser ut til at nordmenn er blinde for.

Er det virkelig så lenge siden slutten av 80-tallet, starten av 90, når hele landet holdt på å gå nedenunder? 

Endret 10. september 2016 av hfthomas

[Dunkin]

Overpriset. Det er ordet som beskriver boligmarkedet i Oslo.

Endret 10. september 2016 av Dunkin

[Sir]

Eneste store forskjellen mellom aksjemarkedet og boligmarkedet er vel skatt på gevinst. Og enklere finansiering. Ellers har avkastning vært veldig lik.

[Sir]

Jeg tenker litt som så at om man kjøper en dyr bolig i Oslo i dag, og binder renta, så kan man ha en forutsigbar utgift i mange år fremover. 5, 10, 20 år. Har man i tillegg en betalingsforsikring er man rimelig trygg. Når det er sagt har man fortsatt kjøpt en dyr bolig, og det er uvisst om man noengang vil ha en gevinst på denne. Og når det kommer til stykket så tror jeg det er troen på prisoppgang som gjør at folk er villig til å betale dyrt i dag, siden det i deres hode vil være enda dyrere i morgen.

[Centy88]

Jeg har 1 250 000 i egenkapital. Kjøper ikke bolig forde  og fortsetter å spare i bsu med høyere rente. Folk sier til meg å du burde komme det inn på boligmarkedet og du har råd til fin bolig med fast jobb, men nei jeg venter. Boligprisene i Oslo kan ikke bare vokse å vokse og vokse, det må da være et tak etterhvert ellers så kan ingen vanlige lønnsmottakere nesten få seg bolig så en korreksjon og så kaos med det sykelige gjelds nivået Nordmenn tar på seg nå. Det er ikke jobb til alle der ute og vi blir bare flere og flere, Jobb er en forutsetning for bolig.

[Sir]

Det kan godt tenkes at det blir kun instutisjoner og investorer som eier bolig i sentrum etterhvert. Ser for meg et profesjonalisert leiemarked. Alt kan skje. Jeg tror det like godt kan bli dobbelt så dyrt, som halvparten så dyrt.

[knopflerbruce]

Noen form for pristak eller lignende skjer neppe. Da må nok SV og/eller Rødt få rent flertall.

Nå bør det også nevnes at man kjøper en bolig først og fremst for å bo i den, så om du finner drømmeboligen og har råd til den er det jo bare å kjøpe uavhengig av prisen. Det blir som å ikke kjøpe en bil fordi det kan tenkes at den daler i verdi senere.

[lada1]

Er det noe stor problem at det er dyrt å bo nært Oslo sentrum? Jeg ser ikke problemet med det.

Jeg kan også vanskelig bli spesielt missunnelig på at folk med penger seg imellom bytter bolig mot penger :-)

Dette er vel langt på vei et nullspill?

 

Og skulle ikke lav rente gi billigere boliger - tilsvarende som at lavere renter i prinsippet skulle gi billigere havregryn?

Med lavere renter skulle det bli billigere å bygge bolig - og billigere å produsere havregryn.

 

Jeg har aldri sett at prisøkning på enkle matvarer forklares med lave renter :-)

 

Jeg forstår (kanskje) at dersom folk ser på bolig som en investering og "spare-mulighet" - så kan lave renter gi høyere priser forutsatt boligmangel. Boliger blir da nærmest en konkurrent til banksparing. Tilsvarende går vel gullprisene opp når renta går ned? Skal en gjøre bolig lettere tilgjengelig for ungdum, så er en mulighet å skape alternative (bedre) sparemuligheter enn bolig slik at hus/leilighet blir en forbruks-ting der prisen bestemmes mye av hvor mye det koster å produsere nytt (tilsvarende havregryn). Og da burde lave renter gi billigere bolig. Eller? Nå utsetter vel folk å selge boligen sin - fordi de venter høyere pris senere? Dette  ligner på spekulasjon i gullpriser :-)

Endret 12. september 2016 av lada1

[Herr Brun]

Det er ikke produksjonskostnaden som setter prisen på boliger. Markedet for bruktboliger er langt større enn for nye boliger, så tilbudet øker ikke veldig mye av at rentene går ned. 

 

Etterspørselen (i form av total betalingsvilje) øker derimot ved lavere renter, etter følgende resonnement: 

 

Vi antar at folk ønsker å bo i større og dyrere boliger enn de allerede har, eller de ønsker å kjøpe en bolig heller enn å leie. Prisen de kan betale for en gitt bolig varierer med hvor høyt lån de kan betjene. Det varierer ikke bare etter dette, men det er en sentral faktor. Lavere renter fører til at man kan betjene et høyere lån på samme inntekt. Denne effekten virker mye raskere enn økt tilbud på grunn av lavere kostnader. 

 

Lavere renter fører dermed til høyere etterspørsel, uten at tilbudet følger etter. Da øker prisene, helt uten at det har noe med spekulasjon å gjøre. 

 

Det kan godt være at tilbudet også er kunstig lavt fordi folk holder igjen boligen på markedet, men det er ikke den eneste grunnen, og prisøkning kan forklares helt uten denne teorien. 

[bzzlink]

Jeg har 1 250 000 i egenkapital. Kjøper ikke bolig forde  og fortsetter å spare i bsu med høyere rente. Folk sier til meg å du burde komme det inn på boligmarkedet og du har råd til fin bolig med fast jobb, men nei jeg venter. Boligprisene i Oslo kan ikke bare vokse å vokse og vokse, det må da være et tak etterhvert ellers så kan ingen vanlige lønnsmottakere nesten få seg bolig så en korreksjon og så kaos med det sykelige gjelds nivået Nordmenn tar på seg nå. Det er ikke jobb til alle der ute og vi blir bare flere og flere, Jobb er en forutsetning for bolig.

 

Hvis du hadde brukt egenkapitalen og kjøpt deg en leilighet i Oslo til 4 mill. i januar i år.

 

Så hadde det til nå kostet deg ca. 

4 583,- pr. mnd. i renter

 

Hvis du hadde solgt leiligheten i morgen

Så hadde du fått 4 628 000 for den. (15,7% prisstigning hittil i år)

 

Eller en gevinst på 628 000 - 55 000,- rente utgifter

Netto skattefri gevinst 573 000,-

 

Så med en innsats på 4 583,- pr. mnd. kunne du sittet med 71 625,- pr mnd. i avkastning.

 

Nå blir spørsmålet: Hvor mye setter du av på BSU i mnd, hva får du i rente sa du?

Endret 12. september 2016 av bzzlink

[lada1]

Det er ikke produksjonskostnaden som setter prisen på boliger. Markedet for bruktboliger er langt større enn for nye boliger, så tilbudet øker ikke veldig mye av at rentene går ned. 

 

Etterspørselen (i form av total betalingsvilje) øker derimot ved lavere renter, etter følgende resonnement: 

 

Vi antar at folk ønsker å bo i større og dyrere boliger enn de allerede har, eller de ønsker å kjøpe en bolig heller enn å leie. Prisen de kan betale for en gitt bolig varierer med hvor høyt lån de kan betjene. Det varierer ikke bare etter dette, men det er en sentral faktor. Lavere renter fører til at man kan betjene et høyere lån på samme inntekt. Denne effekten virker mye raskere enn økt tilbud på grunn av lavere kostnader. 

 

Lavere renter fører dermed til høyere etterspørsel, uten at tilbudet følger etter. Da øker prisene, helt uten at det har noe med spekulasjon å gjøre. 

 

Det kan godt være at tilbudet også er kunstig lavt fordi folk holder igjen boligen på markedet, men det er ikke den eneste grunnen, og prisøkning kan forklares helt uten denne teorien. 

 

Så den gjengse teorien er at det er et udekket behov (i storbyene) etter flere, større og bedre bolig som eierne altså vil bruke selv. Prisen på å bygge nytt er ikke viktig, og folks betalings-vilje/-evne avgjør prisen.

 

Viljen til å betale er vel delvis styrt av "psykologi" og "tro" på egen og økonomi og pris på videresalg ?

 

Men dersom det ble mer lønnsomt å bruke mer penger på alternative investeringer/sparing - og eventuelt bedre forutsigbarhet på forskjellig vis - ville ikke dette påvirke bolig-prisen?  Folk ser vel på boliginvestering (i storbyene) som den sikreste investering?  Dersom folk trodde at om 10 år så vil prisene falle drastisk, så ville prisene stupe straks? Trodde en at det ville bli mye billigere å bygge bolig og enklere å bo utafor byene - om 10-20 år - ville dette skape nedgang i dagens boligpriser?

 

Boligpriser oppfører seg tydligvis ikke som prisen på de fleste andre varer - der produksjons-prisen er mye bestemmende :-)

Endret 12. september 2016 av lada1

[lada1]

 

Jeg har 1 250 000 i egenkapital. Kjøper ikke bolig forde  og fortsetter å spare i bsu med høyere rente. Folk sier til meg å du burde komme det inn på boligmarkedet og du har råd til fin bolig med fast jobb, men nei jeg venter. Boligprisene i Oslo kan ikke bare vokse å vokse og vokse, det må da være et tak etterhvert ellers så kan ingen vanlige lønnsmottakere nesten få seg bolig så en korreksjon og så kaos med det sykelige gjelds nivået Nordmenn tar på seg nå. Det er ikke jobb til alle der ute og vi blir bare flere og flere, Jobb er en forutsetning for bolig.

 

Hvis du hadde brukt egenkapitalen og kjøpt deg en leilighet i Oslo til 4 mill. i januar i år.

 

Så hadde det til nå kostet deg ca. 

4 583,- pr. mnd. i renter

 

Hvis du hadde solgt leiligheten i morgen

Så hadde du fått 4 628 000 for den. (15,7% prisstigning hittil i år)

 

Eller en gevinst på 628 000 - 55 000,- rente utgifter

Netto skattefri gevinst 573 000,-

 

Så med en innsats på 4 583,- pr. mnd. kunne du sittet med 71 625,- pr mnd. i avkastning.

 

Nå blir spørsmålet: Hvor mye setter du av på BSU i mnd, hva får du i rente sa du?

 

 

Legg merke til at fortjenesten ved salg er det noen som betaler :-)  Pengene gror ikke på trær? Eller?

Har hørt rykter om lykkelige pydamidespill der alle tjener hele tiden :-)

Endret 12. september 2016 av lada1

[knopflerbruce]

Men i ditt tilfelle er det en som taper: han som tapte budrunden du vant. Han kan evt ha funnet seg noe annet, presset prisen ørlite gran opp der, eller what not - men å sammenligne det med et pyramidespill er litt søkt.

[Reg2000]

Jeg har 1 250 000 i egenkapital. Kjøper ikke bolig forde  og fortsetter å spare i bsu med høyere rente. Folk sier til meg å du burde komme det inn på boligmarkedet og du har råd til fin bolig med fast jobb, men nei jeg venter. Boligprisene i Oslo kan ikke bare vokse å vokse og vokse, det må da være et tak etterhvert ellers så kan ingen vanlige lønnsmottakere nesten få seg bolig så en korreksjon og så kaos med det sykelige gjelds nivået Nordmenn tar på seg nå. Det er ikke jobb til alle der ute og vi blir bare flere og flere, Jobb er en forutsetning for bolig.

 

Medmindre vi får et større økonomisk krakk i Norge eller vesentlig høyere boligrenter det lite som tyder på at boligprisene i Oslo vil synke med det første. Selv da må prisene synke svært mye for at strategien med å vente å kjøpe vil lønne seg på sikt. 

[zeebra]

Jeg har 1 250 000 i egenkapital. Kjøper ikke bolig forde  og fortsetter å spare i bsu med høyere rente. Folk sier til meg å du burde komme det inn på boligmarkedet og du har råd til fin bolig med fast jobb, men nei jeg venter. Boligprisene i Oslo kan ikke bare vokse å vokse og vokse, det må da være et tak etterhvert ellers så kan ingen vanlige lønnsmottakere nesten få seg bolig så en korreksjon og så kaos med det sykelige gjelds nivået Nordmenn tar på seg nå. Det er ikke jobb til alle der ute og vi blir bare flere og flere, Jobb er en forutsetning for bolig.

 

Best å kjøpe når markedet faller. Er folk desperate nok kan det hende du får kjøpe en bolig helt uten lån med den egenkapitalen om noen år.

 

Ikke bare er hysteriet stort mot toppen av boblen, men når den først sprekker pleier ikke boligprisene å justere seg til en "normal" eller en rettferdiggjort pris, men faller som regel under den prisen, med ganske god margin også.

 

Vi kan fort så samme scenario som Irland hadde, her i Norge. Boligpriser som halveres på mindre enn et år, bakene går konkurs og folk vil få det vanskelig med å låne penger og/eller betjene allerede eksisterende boliglån. Ser du på graf mellom boligpris, lønn og leiepris, ser du at boligprisene skal ned, selv i dagens marked. Tar du i betraktning at den Norske økonomien kan få problemer fremover i tillegg, skal den teoretisk sett enda mer ned. Overprisen i boligmarkedet er ca 1/3 i forhold til lønn om du ser det historisk sett.

 

Hvis folk om si 3-8 år ikke klarer å betjene lån, og bankene teoretisk sett har gått konkurs og har blitt reddet av staten, vil boliger bli overdratt til bankene, og boligkupp vil være en høyst reel mulighet siden bankene er nødt til å kvitte seg med alle boligene de har inndratt for å øke kapitalen.

 

I privat handel vil det teoretisk sett også bli mulig å gjøre kupp, f.eks med folk som kun er interessert i å kvitte seg med lånet sitt ved å selge boligen til lavere pris enn selv det som er markedspris i et dårlig marked, slik at de slipper å gå konkurs og kan bygge seg en ny tilværelse uten gjeld og med mer fornuftige kostnader. 1.2 million er faktisk mye penger hvis du tenker over det. Jeg regner med du får god rente og skattefradrag gjennom BSU. BSU er en av de beste finansverktøyene vi har i Norge og en av de aller beste måtene å spare penger på, (og tjene penger på, ved skatt tilbake).

 

I verste fall kan du jo bare fortsette å spare til du kan kjøpe en bolig uten lån. Det er jo helt konge! Bolig uten lån. Selv i et marked hvor prisene forblir som de er eller synker gradvis og sakte. Ergo, at boblen ikke sprekker, men at luften går ut på en kontrollert måte.

Endret 12. september 2016 av zeebra

[Centy88]

Greia er at jeg sparer over 10 000 hver måned over til bolig sparing eller helst 12 000 hvis man klarer det. På den måten dekker jeg både et boliglån, rente og verdiøkning på min 'luft bolig'  Jeg har vanlig BSU og BSU 2.0. Dette blir tilsammen 500 000 + bare i BSU penger og dere alle vet hvor mye rente det er på BSU konto.  Bsu 2.0 kan man maxe ut til 300 000 med engang. 

 

Det eneste som jeg må passe på her er at jeg må prøve å få kjøpt bolig før fylte 34 år får å få boliglån UNG og bsu grensen er vel 34 år. Er 29 nå.

 

Banker sier jo også at man ikke burde bruke av BSU kontoen og bare la den stå for man får jo høy rente på den selv etter fylte 34 år også. Men den dagen jeg finner drømme boligen så går jeg all inn med alt, heller det og mindre lån i måneden. 

 

 

Jeg må bare riste på hode og le av disse tullingene som kjøper små skur på grünerløkka for 2.6 mill, 18 kvadrat var det vel. Tror de virkelig at når de presser opp prisene så til de grader og tar på seg gjeld opp til pipa at de kommer til å få noen særlig gevinst på dette. Er det virkelig så viktig for dem og foreldrene å komme seg inn i markedet ? Bare for å ha sitt eget. 

 

Hører om folk som griner etter bud runder på St Haugen fordi boligen gikk 700k over takst...Folk er virkelig lett påvirket og gale noen steder.

[zeebra]

Boliger bør ikke kjøpes for gevinst, de bør kjøpes for å bo i hovedsaklig. Boliger bør ikke være et finansinstrument, bolig er en nødvendighet.