Boligmarkedet i Oslo

[Herr Brun]

 

Bankene tar stort sett ikke renterisikoen selv ved fastrentelån, men hedger i verdipapirmarkedene. Det er på ingen måte slik at verdipapirmarkedene krever å være "sikre på å tjene innenfor et konfidensintervall som er akseptabelt". Bankene har tatt feil før angående framtidig rentebane, begge veier, og vil gjøre det igjen. Men forventet avkastning på fastrentelån sammenlignet med flytende rente er stort sett negativ, om man ser på rentekostnaden isolert sett. (Grunnen til at det kan lønne seg likevel er at det kan bli svært kostbart om rentekostnadene stiger over smertegrensa)

Som jeg sa.

 

Nei, det var ikke det du sa. Du sa at sannsynligheten for å tjene var "nær null". Så store marginer har ikke banken. 

[Herr Brun]

 

Bankene tar stort sett ikke renterisikoen selv ved fastrentelån, men hedger i verdipapirmarkedene. Det er på ingen måte slik at verdipapirmarkedene krever å være "sikre på å tjene innenfor et konfidensintervall som er akseptabelt". Bankene har tatt feil før angående framtidig rentebane, begge veier, og vil gjøre det igjen. Men forventet avkastning på fastrentelån sammenlignet med flytende rente er stort sett negativ, om man ser på rentekostnaden isolert sett. (Grunnen til at det kan lønne seg likevel er at det kan bli svært kostbart om rentekostnadene stiger over smertegrensa)

Har du noen kilder på at forventet avkastning på fastrentelån er negativ?

Jeg regner med at bankene har samme margin på fastrentelån. Og fastrenten bestemmes av bankenes innlånskostnader i fastrentelån og/eller swaprenten. I den grad markedsrentene er forventningsrette på framtidig renteutvikling, vil også fastrentelån i banken være forventningsrette på framtidig utvikling i rente på lån med flytende rente. I så fall vil forventningsverdien på kostnaden ved fastrentelån være null.

 

Ved fastrentelån tar noen en risiko for fremtidig renteutvikling, og den risikoen tenker jeg i mitt hode at de tar seg betalt for å ta. Videre virker det som "alle vet" at man statistisk sett taper på å binde renta, ref. uttalelser fra forbrukerøkonomer og lignende med jevne mellomrom. Men nei, jeg har ikke noen kilde på at forventet avkastning er negativ. Hele mitt poeng var da også at selv om forventet avkastning er negativ, så er den ikke SÅ negativ at sannsynligheten for å tjene penger er "lik null". Om ditt resonnement holder styrker det for så vidt mitt poeng. Men magefølelsen min sier at kunden taper på fastrente, statistisk sett. 

[knopflerbruce]

Trygghet har også en verdi. Det ville vært meget rart om ikke banken la på litt ekstra utover forventningsverdien.

Orker ikke grave i dette datamaterialet i detalj, men jeg tittet kjapt over 5-års-renten for studielån, og kan ikke se et eneste, åpenbart tilfelle hvor det i ettertid viste seg å være lønnsomt å binde renten. Dog er det plenty med tilfeller hvor det klart har vært et tapsprosjekt

Link: https://www.lanekassen.no/Tilbakebetaling/Renter-og-gebyrer/Rentesatser/

[Sir]

 

 

Bankene tar stort sett ikke renterisikoen selv ved fastrentelån, men hedger i verdipapirmarkedene. Det er på ingen måte slik at verdipapirmarkedene krever å være "sikre på å tjene innenfor et konfidensintervall som er akseptabelt". Bankene har tatt feil før angående framtidig rentebane, begge veier, og vil gjøre det igjen. Men forventet avkastning på fastrentelån sammenlignet med flytende rente er stort sett negativ, om man ser på rentekostnaden isolert sett. (Grunnen til at det kan lønne seg likevel er at det kan bli svært kostbart om rentekostnadene stiger over smertegrensa)

Som jeg sa.

Nei, det var ikke det du sa. Du sa at sannsynligheten for å tjene var "nær null". Så store marginer har ikke banken.

Hvor stor sannsynlighet mener du det da er å tjene på fastrente som forbruker?

[Herr Brun]

Jeg har ingen anelse, men det er ingen grunn til at den skal være "nær null". Rentebevegelser er vanskelig å forutsi, og å sikre med tilnærmet 100% sikkerhet at banken alltid vil tjene på fastrenteavtalen ville kreve mye større marginer enn de har i dag. 

 

Altså: Hvis sjansen for å tjene på dette var "nær null" så ville man tapt veldig mye mer på å velge fastrente enn man gjør i dag. 

Endret 16. juli 2016 av Herr Brun

[Sir]

Jeg har ingen anelse, men det er ingen grunn til at den skal være "nær null". Rentebevegelser er vanskelig å forutsi, og å sikre med tilnærmet 100% sikkerhet at banken alltid vil tjene på fastrenteavtalen ville kreve mye større marginer enn de har i dag.

 

Altså: Hvis sjansen for å tjene på dette var "nær null" så ville man tapt veldig mye mer på å velge fastrente enn man gjør i dag.

Du har ingen anelse, men det er definitivt mer enn "nær null" fordi ellers ville man tapt mye mer på å velge fastrente enn man gjør i dag?

 

Hvis man f.eks. Hadde valgt 10 års fastrente i Danske Bank i 2010, ville man betalt over dobbel rente i dag enn det de med flytende rente gjør. Hadde man gjort det samme i 2008 ville man betalt 3 ganger så mye.

[Sir]

7 tegn på boligboble. Ser ut til at de (fortsatt) er oppfylt.

 

http://e24.no/privat/eiendom/syv-tegn-paa-boligboble/1993953

[knopflerbruce]

...og man kan skru tiden 15 år tilbake i tid, og de samme kravene ville vært oppfylt.

Jeg blir skeptisk når man kan leve et halvt voksenliv uten at boblen sprekker.

[Sir]

...og man kan skru tiden 15 år tilbake i tid, og de samme kravene ville vært oppfylt.

 

Jeg blir skeptisk når man kan leve et halvt voksenliv uten at boblen sprekker.

2007 minus 15 år = 1992. Det året var bunnen i det siste krakket. Tviler sterkt på at disse kravene var oppfylt da.

 

Men jeg er helt enig i at en boble, og da kanskje spesielt boligbobler, kan humpe og gå lengre enn noen kan ane. Det er noe som gjør krakkene nærmest umulig å spå, og som også gjør at folk får mer og mer tiltro til prisene, etterhvert som de som advarer om bobler ikke blir bevist rett.

 

De siste 10 årene har vært ganske spesielle. Vi har hatt et rentenivå man ikke trodde var mulig. Det har selvfølgelig gjort at dette går litt til. Markedet prøvde jo å korrigere seg i 2008, men rentenivået snudde den korreksjonen. Prisene i USA doblet seg fra 1996 til 2006. Det var ti år før det gikk overende. Så det som skjer her er ikke noe overraskende sånn sett.

 

Det som er synd er at når korreksjonen kommer nå, er vi oppe i et så høyt prisnivå at det vil være ødeleggende for resten av økonomien i lang tid. IMF mener vi er 40 % overpriset. Ser man på en graf over boligprisene og linjer opp et gjennomsnitt, er 40 % en understatement.

 

Jeg prøver ikke å anbefale å selge seg ut eller noe slikt, til det er det altfor usikkert hva som skjer med rentenivået. Norges bank kan sette igang Japantilstander i Norge for å hindre prisnedgang. jeg ønsker bare å påpeke at nordmenn med sin tro på oppgang driver sine egne kostnader oppover til glede for bankene.

[Sir]

Hvorfor går prisene opp i så å si alle deler av landet om folk flytter inn til byene? Skal det ikke da bli ledige boliger i distriktene som trekker ned prisnivået? Med unntak av vestlandet(ikke med Bergen) så er det jo prisoppgang over hele linjen. Hvordan forklares dette når folk flytter vekk fra bygda og inn til Oslo? Samtidig bygges det nok i Norge til at de nye kan ha husholdninger på 1.5 person per husholdning. I Oslo bor det i gjennomsnitt 1.9 i hver husholdning.

[knopflerbruce]

 

...og man kan skru tiden 15 år tilbake i tid, og de samme kravene ville vært oppfylt.

 

Jeg blir skeptisk når man kan leve et halvt voksenliv uten at boblen sprekker.

2007 minus 15 år = 1992. Det året var bunnen i det siste krakket. Tviler sterkt på at disse kravene var oppfylt da.

 

Men jeg er helt enig i at en boble, og da kanskje spesielt boligbobler, kan humpe og gå lengre enn noen kan ane. Det er noe som gjør krakkene nærmest umulig å spå, og som også gjør at folk får mer og mer tiltro til prisene, etterhvert som de som advarer om bobler ikke blir bevist rett.

 

De siste 10 årene har vært ganske spesielle. Vi har hatt et rentenivå man ikke trodde var mulig. Det har selvfølgelig gjort at dette går litt til. Markedet prøvde jo å korrigere seg i 2008, men rentenivået snudde den korreksjonen. Prisene i USA doblet seg fra 1996 til 2006. Det var ti år før det gikk overende. Så det som skjer her er ikke noe overraskende sånn sett.

 

Det som er synd er at når korreksjonen kommer nå, er vi oppe i et så høyt prisnivå at det vil være ødeleggende for resten av økonomien i lang tid. IMF mener vi er 40 % overpriset. Ser man på en graf over boligprisene og linjer opp et gjennomsnitt, er 40 % en understatement.

 

Jeg prøver ikke å anbefale å selge seg ut eller noe slikt, til det er det altfor usikkert hva som skjer med rentenivået. Norges bank kan sette igang Japantilstander i Norge for å hindre prisnedgang. jeg ønsker bare å påpeke at nordmenn med sin tro på oppgang driver sine egne kostnader oppover til glede for bankene.

 

 

2016-15=2001, var det jeg refererte til.

 

Jeg er ikke økonom av yrke (er du det?), men en boble som varer i 15 år høres veldig "ulv ulv" ut. Kan det komme en korreksjon? Ja, men ikke i pressområdene. Da må det isåfall lempes VELDIG på byggektrav samtidig som det åpnes for en haug med nybygg i markaområder.

[knopflerbruce]

Hvorfor går prisene opp i så å si alle deler av landet om folk flytter inn til byene? Skal det ikke da bli ledige boliger i distriktene som trekker ned prisnivået? Med unntak av vestlandet(ikke med Bergen) så er det jo prisoppgang over hele linjen. Hvordan forklares dette når folk flytter vekk fra bygda og inn til Oslo? Samtidig bygges det nok i Norge til at de nye kan ha husholdninger på 1.5 person per husholdning. I Oslo bor det i gjennomsnitt 1.9 i hver husholdning.

 

Jeg kjørte Oslo-Trondheim forleden, og det var endel fraflyttede hus på strekningen. Verdi kr. 0 (cirka)

[Sir]

 

 

...og man kan skru tiden 15 år tilbake i tid, og de samme kravene ville vært oppfylt.

 

Jeg blir skeptisk når man kan leve et halvt voksenliv uten at boblen sprekker.

2007 minus 15 år = 1992. Det året var bunnen i det siste krakket. Tviler sterkt på at disse kravene var oppfylt da.

 

Men jeg er helt enig i at en boble, og da kanskje spesielt boligbobler, kan humpe og gå lengre enn noen kan ane. Det er noe som gjør krakkene nærmest umulig å spå, og som også gjør at folk får mer og mer tiltro til prisene, etterhvert som de som advarer om bobler ikke blir bevist rett.

 

De siste 10 årene har vært ganske spesielle. Vi har hatt et rentenivå man ikke trodde var mulig. Det har selvfølgelig gjort at dette går litt til. Markedet prøvde jo å korrigere seg i 2008, men rentenivået snudde den korreksjonen. Prisene i USA doblet seg fra 1996 til 2006. Det var ti år før det gikk overende. Så det som skjer her er ikke noe overraskende sånn sett.

 

Det som er synd er at når korreksjonen kommer nå, er vi oppe i et så høyt prisnivå at det vil være ødeleggende for resten av økonomien i lang tid. IMF mener vi er 40 % overpriset. Ser man på en graf over boligprisene og linjer opp et gjennomsnitt, er 40 % en understatement.

 

Jeg prøver ikke å anbefale å selge seg ut eller noe slikt, til det er det altfor usikkert hva som skjer med rentenivået. Norges bank kan sette igang Japantilstander i Norge for å hindre prisnedgang. jeg ønsker bare å påpeke at nordmenn med sin tro på oppgang driver sine egne kostnader oppover til glede for bankene.

2016-15=2001, var det jeg refererte til.

 

Jeg er ikke økonom av yrke (er du det?), men en boble som varer i 15 år høres veldig "ulv ulv" ut. Kan det komme en korreksjon? Ja, men ikke i pressområdene. Da må det isåfall lempes VELDIG på byggektrav samtidig som det åpnes for en haug med nybygg i markaområder.

Som nevnt sprakk den i 2007-8. At det pøses på med penger for å drive den videre er en annen sak.

 

Mener du samfunnsøkonom? Nei. Er utdannet bedriftsøkonom.

 

Ditt premiss hviler på at det ikke allerede er nok boliger. 1 av 5 boliger i Oslo er sekundærboliger. Flere leieboliger står tomme, og leiemarkedet har aldri vært større.

 

En korreksjon vil komme som følge av at folk ikke lenger har råd til å kjøpe til de prisene vi har. Det skjer enten ved at renta går opp eller at folk tjener mindre.

 

Jeg har liten tro på at mer bygging vil gjøre noe med prisene så lenge folk er villige til å fortsette å overby hverandre. Men en massiv bygging kan gjøre at folk åpner øynene for at det faktisk er nok boliger, og det kan stoppe spiralen.

 

Det er forøvrig mye ledig plass i Oslo kommune utenom marka. Sentrum er tett, men det kan alltids bygges i høyden. Da kan man doble utnyttelsesgraden fra i dag. Oslo er langt fra ferdigbygd.

[Sir]

 

Hvorfor går prisene opp i så å si alle deler av landet om folk flytter inn til byene? Skal det ikke da bli ledige boliger i distriktene som trekker ned prisnivået? Med unntak av vestlandet(ikke med Bergen) så er det jo prisoppgang over hele linjen. Hvordan forklares dette når folk flytter vekk fra bygda og inn til Oslo? Samtidig bygges det nok i Norge til at de nye kan ha husholdninger på 1.5 person per husholdning. I Oslo bor det i gjennomsnitt 1.9 i hver husholdning.

Jeg kjørte Oslo-Trondheim forleden, og det var endel fraflyttede hus på strekningen. Verdi kr. 0 (cirka)

Se nummer 7.

 

http://www.hegnar.no/Nyheter/Eiendom/2015/05/Bak-boligfasaden-i-Norge-ni-alvorlige-problemer

 

Forøvrig er 9 nå snudd på hodet.

Endret 19. juli 2016 av Sir

[Sir]

Uvanlig sterkt julimarked i Oslo.

https://www.dn.no/privat/2016/08/03/1101/Boligmarkedet/-sterkeste-juliprisvekst-i-oslo-siden-mlingene-startet

[Sir]

"I Oslo er 12-månedersveksten nå oppe i 15,2 prosent.

 

- Vi ser bydeler i Oslo nå der prisene har steget over 17 prosent de siste 12 månedene. Det er en særdeles sterk vekst. Men den smitter over på andre byer i Østlandet, som ringer i vannet. Hamar er oppe i 12,3 prosent prisvekst de siste 12 månedene, mens vi ser 12,1 prosent i Bærum, sa Eiendom Norge-direktøren.

 

- Jeg kunne fortsatt rekken av byer med over 10 prosent vekst over 12 måneder. Mange vil beskrive dette som en usunn vekst som ingen egentlig ønsker. De som selger er nok glade, men de skal ofte kjøpe i det samme markedet, så da går det opp i opp, fortsatte Dreyer."

 

http://www.hegnar.no/Nyheter/Eiendom/2016/08/Boligprisene-holder-koken-I-Oslo-er-det-nesten-surrealistisk

 

Det er tydeligvis ikke bare Oslo det er boligmangel. Her er det jo mangel over hele østlandet...

 

Mye tyder på at dette ikke har noe med antall boliger å gjøre, siden man har en slik prisvekst i store deler av landet. Ikke bare Oslo der mangelen liksom skal foreligge.

 

Jeg reagerer også på at antall boliger i markedet i Oslo ikke oppgis noe sted i diverse statistikk. Man benytter seg heller av "antall boliger i markedet per siste dag i måned", og refererer til at dette er lavt, derfor er tilbudet for lavt. Dette er ganske prekært da volumet er det viktigste tallet.

[ATWindsor]

...og man kan skru tiden 15 år tilbake i tid, og de samme kravene ville vært oppfylt.

 

Jeg blir skeptisk når man kan leve et halvt voksenliv uten at boblen sprekker.

 

Det sier seg selv at boligpriser ikke kan stige vesentlig mer enn kjøpekraften over tid, og langsiktig statsskikk tyder på at de to følger hverandre på svært lang sikt. Men hva betyr det for oss? Det samme var sant i 1988, i 1992, og i 2000 og i dag, men det er jo vanskelig  å se hvor stor og når en eventuell endring kommer. Jeg synes prisene virket høye når vi kjøpte i 2009, når er de enda høyere. Jeg er ganske sikker på at det snur, men i morgen, om 10 år, om 20 år? Hvem vet.

 

AtW

[Horten Market]

Vi har en boligboble som startet for 20 år siden. Den sprekker ikke fordi myndighetene sørger for at det pumpes inn stadig nye penger. Fagøkonomer er enige i at dette ikke kan fortsette i all fremtid, men politikerne vil ikke gjøre noe fordi de frykter reaksjoner når boblen sprekker. Derfor sørger de for at gunstige betingelser beholdes for boligmarkedet, som har den uheldige effekt at penger trekkes ut av verdiskapende virksomhet, som jo er det som skal betale for boligen. Konsekvensen på lang sikt er uunngåelig. Dette er en varslet katastrofe.

 

Alt, med unntak av politikernes mangel på handlekraft, tilsier at det er uansvarlig å kjøpe bolig i dag. Den som likevel kjøper bolig til tross for alle faresignaler, gjør det i håp om at politikerne skal fortsette å fordelsbehandle boligmarkedet på bekostning av verdiskapende virksomhet, og samtidig unngå at markedskreftene gjør sitt i deres levetid. Regningen sendes som vanlig til fremtidige generasjoner.

 

Derfor er boligkjøp i dag både uansvarlig og umoralsk.

[pants]

Vi har en boligboble som startet for 20 år siden. Den sprekker ikke fordi myndighetene sørger for at det pumpes inn stadig nye penger. Fagøkonomer er enige i at dette ikke kan fortsette i all fremtid, men politikerne vil ikke gjøre noe fordi de frykter reaksjoner når boblen sprekker. Derfor sørger de for at gunstige betingelser beholdes for boligmarkedet, som har den uheldige effekt at penger trekkes ut av verdiskapende virksomhet, som jo er det som skal betale for boligen. Konsekvensen på lang sikt er uunngåelig. Dette er en varslet katastrofe.

 

Alt, med unntak av politikernes mangel på handlekraft, tilsier at det er uansvarlig å kjøpe bolig i dag. Den som likevel kjøper bolig til tross for alle faresignaler, gjør det i håp om at politikerne skal fortsette å fordelsbehandle boligmarkedet på bekostning av verdiskapende virksomhet, og samtidig unngå at markedskreftene gjør sitt i deres levetid. Regningen sendes som vanlig til fremtidige generasjoner.

 

Derfor er boligkjøp i dag både uansvarlig og umoralsk.

Veldig bra post!

 

Men hva skal vi gjøre vi som har ett liv å leve i oslo? Bo på hybel som voksne? Bli med på galskapen og håpe de uansvarlige politikerene fortsetter like uansvarlig?

 

Det burde ikke være noen fordeler skattemessig å eie bolig over verdipapirer. Sett formue på bolig lik markedsverdi, iallfall for bolig nr. 2.

[Sir]

Flere fremtredende skikkelser hinter i dag til boligmarked ute av kontroll i Oslo.