Verdifordeling ved salg av bolig (samboeravtale)

[AnonymDiskusjon]

Hei. Sitter å skriver samboeravtale ifb med boligkjøp.
Greit å være forberedt på det værste! 

Det er slik at vi sitter med likt eierskap i en bolig på 4.000.000. Jeg stiller med egenkapital på 500.000. Hun stiller med egenkapital på 0, men foreldrene stiller som kausjonist på 500.000 (tilsvarende min egenandel).
Vi løser dette med at hun er ansvarlig for 2.000.000 i lån, mens jeg er ansvarlig for 1.500.000. Dette er selvfølgelig innad mellom oss, mens vi begge er ansvarlige ovenfor banken. Dermed betaler hun inn mer enn meg, og hun vil gradvis nærme seg 50% faktisk eierskap

Siden vi ikke har investert likt i boligen, vil jeg sikre meg at jeg ved et evt brudd får verdistigning på inskutt kapital. Tanken er at vi deler verdistigningen først etter hvor mye vi har betalt i egenkapital og avdrag, og så deler resterende verdi på to.

 

Jeg tenkte derfor å legge følgende del i samboerkontrakten:

 

Deling av bolig ved samlivsbrudd

Ved samlivsbrudd skal boligens verdiendring fordeles på den enkelte etter følgende fordelingsnøkkel:

- Boligens verdi deles to deler basert på boligens kjøpesum.

- Del 1 er faktisk eierskap i boligen. Denne vil bestå av egenkapital og avdrag.

- Del 2 er gjenstående lån på boligen.

- Del 1 vil fordeles etter hvert parts faktiske eierskap.

- Del 2 vil fordeles likt mellom partene, med 50% på hver.

 

Eksempel: Boligens kjøpspris var 4.000.000, Eier 1 hadde 800.000 i egenkapital og 500.000 i avdrag. Eier 2 hadde 200.000 i egenkapital og 500.000 i avdrag. Faktisk eierskap i boligen er totalt 2.000.000, eller 50%. Eier 1 står for 65% av faktisk eierskap. Eier 2 står for 35% av faktisk eierskap. Fordelingsnøkkelen for hele boligen blir da at eier 1 får 57,5% av verdien ((65%x50%)+(50%/2)), og eier 2 får 42,5% av verdien ((35%x50%)+50%/2)).

 

Virker dette som en grei og rettferdig måte å gjøre det på. Her får begge ut investeringen vi faktisk har gjort (avdrag og egenkapital) samt at vi fordeler likt det resterende siden vi er likt ansvarlig for dette.
Dette fører jo og til at jeg evt vil få en større del av tapet dersom boligbobla sprekker og verdien på boligen går i dass. Så det virker rettferdig?

 

Anonymous poster hash: da577...aa9

[Herr Brun]

Hvis hun dere imellom er ansvarlig for sitt lån, og foreldrene kausjonerer for dette, hvorfor skal ikke hun eie 50% allerede nå? Slik dere legger opp til det, så finansierer jo hun 50% og du 50%. Nå er riktignok også hennes større andel av lånet sikret med pant i hele boligen (antar jeg, det krever stort sett bankene), slik at du også kausjonerer for hennes lån, men slik du legger opp til det så subsidierer hun deg, slik jeg ser det. 

 

Det suverent enkleste her er 50/50, og med tanke på at hun både tar opp større lån enn deg og at dette lånet skal ha hennes foreldre som kausjonister så ser jeg ikke helt at det er spesielt urettferdig. 

 

Jeg har for øvrig vært gjennom dette her selv tidligere, og vi løste det med at familien min lånte meg penger heller enn at banken gjorde det, og at dette utgjorde min egenkapital. Om foreldrene kan kausjonere bør de i utgangspunktet kunne låne pengene selv. Sjekk om de kan refinansiere sin bolig, og låne henne 500 000 i kontanter. 

[AnonymDiskusjon]

Vi tar opp lånet i fellskap, og jeg bærer like mye risiko som henne for dette, selv om hun betaler mer slik at vi skal ende opp likt om 20 år. I tillegg har jeg gådd inn med 500.000 i faktiske verdier, noe hun ikke har.
Disse 500.000 kunne jeg jo investert andre plasser, og forventet avkastning på dem, hvorfor ikke her?

Så sammen har vi tatt en risiko for et lån på 3.500.000. I tillegg har jeg tatt en risiko ekstra risiko med 500.000 

Jeg har tatt utgangspunkt i "Help" sitt eksempel når jeg satte opp forslaget, og de tar i alle eksemplene utgangspunkt at eierandel er de pengene man faktisk har betalt inn, og at lånet står utenfor som ett felles ansvar.

http://www.help.no/HELP-bloggen/Eierbroeken-i-felles-bolig
 

De kan avtale å være sameiere med 50 % hver, men at hun skal ha ut igjen sin egenkapital med verdistigning ved et eventuelt brudd, og at netto (verdi minus gjeld) deretter skal deles med en halvpart på hver.

Egenkapitalen er her egenkapital+avdrag.

Anonymous poster hash: da577...aa9

[krikkert]

På anskaffelsestidspunktet vil differansen være 6,25 prosentpoeng i din favør (din eierandel vil være 56,25 %). Dette utgjør nærmere 27 000 kr i din favør per år de første årene. Det er fornuftig å regne litt på denne situasjonen så man ser hva slags penger man egentlig snakker om. 

 

På hvilken måte vil du kreditere henne den risikoen foreldrene hennes påtar seg? Hvis boligbobla sprekker og dette går dårlig risikerer de å måtte hoste opp like mye penger som du risikerer å tape. 

[what_no2000]

Jeg hadde avtalt en 50% eierandel av bolig. I tillegg hadde jeg vært nøye på å spesifisere at ansvaret for boliglånet er fordelt 2000/3500 (ca 57 %) og 1500/3500 (ca 42 %), og at denne fordelingen gjelder både for ansvar for nedbetaling av lånebeløpet og renter.

Bakgrunnen for det er at dere begge faktisk har investert 2 millioner i boligen hver, hvor dere har fått disse pengene fra er egentlig mindre viktig. Du går inn med 2 millioner, der 0,5 millioner er i kontanter, og 1,5 millioner i lånte penger du tar ansvaret for. Hun går inn med 2 millioner, der 2 millioner er lånte penger hun tar ansvar for.

Videre oppfyller dere kravet til egenkapital sammen, dels ved at du går inn med 0,5 millioner som ikke er lånte penger, dels at hennes foreldre stiller kausjon for 0,5 millioner.

Et argument mot en slik fordeling er, som du nevner, at banken har pant i hele bolig for hele lånet, og dere som medlåntakere har et felles ansvar for hele gjelden ovenfor banken. Det kan argumenteres for at det gjør at du sitter med en litt større risiko enn henne selv om dere internt har fordelt ansvaret for gjelden. Men det argumentet mener jeg nulles ut av at hennes foreldre stiller som kausjonist på 0,5 millioner av gjelden som tilsvarer hennes ekstra del av lånet.

For argumentasjonens del, la oss anta at dere ikke har husforsikring og huser brenner ned dagen etter at dere kjøper det. Du vil da tape 0,5 millioner i egenkapital, hennes foreldre vil tape 0,5 millioner av sitt kausjonsbeløp, og dere vil fortsatt ha 1,5 millioner hver i lån i banken. Risikoen dere i mellom er dermed lik.

Hvis dere går hver for dere, og selger boligen, så vil du få verdistigningen for 500/4000 av  boligen som var betalt med din egenkapital, i tillegg til at du får verdistigningen for 1500/4000 av boligen som var det du lånte for å kjøpe boligen (og som du har betalt rente og avdrag på). Hun vil få verdistigningen for 2000/4000 av boligen som tilsvarer det hun lånte  for å kjøpe boligen (og som hun har betalt rente og avdrag på).

Jeg er enig i at det kan være vanskelig å se at hun skal ha like mye verdistigning av 0,5 millioner som hun "bare har lånt", som du skal ha av dine "ekte" penger, men...

Eksempel 1:

Du har helt rett i at du kunne ha investert dine 0,5 millionene i kontanter i noe annet som også hadde gitt avkastning. Men hennes foreldre kunne, hvis de ikke hadde kausjonert, ha tatt opp 0,5 millioner i lån med pant i sin bolig, og investert det i noe annet som hadde gitt den samme avkastningen. Ved å kausjonere båndlegger de penger de har i sin (delvis nedbetalte) bolig, på samme måte som du båndlegger dine "ekte" penger.

En mulig investering hennes foreldre kunne ha gjort var å kjøpe bolig sammen med sin datteren og hennes samboer...som er omtrent det samme som de har gjort ved å kausjonere, bortsett fra at de ved en kausjon ikke får ta del i verdistigningen av boligen men kun får ta del av risikoen. Verdistigningen gir de til datteren sin (og ev. til datterens samboer).

Eksempel 2:

La oss anta at dere etter å ha kjøpt huset ikke nedbetaler lånet, men kun betaler rente i 5 år. Så skiller dere lag. Ingen av dere har dermed betalt avdrag på lånet, og lånet er dermed fortsatt like stort. Men dere har begge betalt rente av deres del av lånet. Med en rente på 3 % vil du ha betalt 45 tusen i rente på 1,5 millioner per år, mens hun har betalt 60 tusen i renter på 2,0 millioner per år. Hun har dermed betalt ekstra rente hvert år nettopp fordi hennes investering i boligen er mer lånefinansiert enn din investering.

Det samme gjelder selv om dere ikke har avdragsfrihet, men forskjellen på nedbetaling og renter blir mer synlig ved avdragsfrihet siden man kun har renten å forholde seg til. Poenget er at hun under hele lånetiden ikke bare betaler ned 0,5 millioner ekstra i lånebeløp, men hun betaler også ekstra rente på hele det utestående beløpet hun har lånt ekstra. Denne ekstra renten hun betaler er større i starten av eiertiden, og reduseres etterhvert som lånet betales ned.

Ved en 50 % eierandel av boligen, vil hun få verdistigningen av disse ekstra 0,5 millionene hun har lånt og betalt ekstra rente for i 5 år.

Ved en flytende endring av eierandel basert på nedbetaling av lån vil hun kun få uttelling for ekstra nedbetaling hun har betalt inn, og ikke for den ekstra renten. I eksempelet med avdragsfrihet betyr det at hun ikke har fått noen ekstra eierandel selv om hun har betalt ekstra rente i 5 år.

Endret 14. juli 2016 av what_no2000