Egenkapital Næringseiendom

[NorAus]

Hvis jeg kjøper en næringseiendom til eks. 1.000.000kr pluss egenkapital på 25% (250.000kr)

og den stiger til 1.250.000 etter et par år. Kan jeg da ta ut (av aksjeselskap) egenkapitalen og ha sikkerhet i eiendommen?

[Herr Brun]

For det første så må du regne prosent riktig. Egenkapital regner man av totalkapitalen, så din egenkapital her er 20%, ikke 25%.

 

For det andre, for å svare på spørsmålet ditt: Nei. Du vil ikke ikke ha likviditet overhodet, hvilket er i strid med asl. § 8-1 jf. § 3-4. Dessuten kan du ikke skrive opp verdien etter regnskapsreglene, slik at den regnskapsførte verdien fortsatt bare vil være 1 000 000. Da vil du ikke ha forsvarlig egenkapital heller.

 

Jeg er litt usikker på om man må ha noe regnskapsført egenkapital, eller om det utelukkende er reell egenkapital som gjelder for forsvarlig egenkapital-kravet. Det er mulig det kun er reell egenkapital som må være forsvarlig, og at du dermed kan skrive opp verdien på eiendeler for å kunne dele ut utbytte. Uansett sliter du med likviditetskravet.

[krikkert]

Du kan ikke ta ut egenkapital av selskapet uten at det finnes en verdi som kan overføres til deg. Hvis du vil ha ut de 250 000 må du selge/belåne næringseiendommen (eller få avkastning/inntekt av den) slik at det finnes likvide verdier i selskapet.

 

Hvorvidt du kan ta opp lån og utdele utbytte (eller tilbakebetale innskutt kapital) kommer an på om det er forsvarlig i lys av selskapets økonomiske situasjon, og (hvis utbytte) om de øvrige vilkårene for utbytte er oppfylt.

[NorAus]

Takk for svar.

 

Her ble det feil med egenkapitalen ja:)

Hvis jeg kjøper en næringseiendom til eks. 1.000.000kr ink. egenkapital på 25% (250.000kr)

og den stiger til 1.250.000 etter et par år.

Kan jeg da kjøpe ett nytt bygg til til 1.000.000 med sikkerhet i det første bygget?

 

Krikkert: Jeg forstår det slik som at dette skal være mulig om det er "forsvarlig" som du skriver.

[hean]

Takk for svar.

 

Her ble det feil med egenkapitalen ja:)

Hvis jeg kjøper en næringseiendom til eks. 1.000.000kr ink. egenkapital på 25% (250.000kr)

og den stiger til 1.250.000 etter et par år.

Kan jeg da kjøpe ett nytt bygg til til 1.000.000 med sikkerhet i det første bygget?

 

Krikkert: Jeg forstår det slik som at dette skal være mulig om det er "forsvarlig" som du skriver.

 

Med næring blir regnestykket litt annerledes enn for private bolig.

 

Men ja, har du nok inntekter i selskapet så tror jeg ikke det ligger begrensninger i loven som hindrer deg i dette men med næring så varierer praksisen fra bank til bank mer enn for kjøp av privatboliger basert på privat inntekt.

[CYA]

Aksjelovgivningen fokuserer på reell, ikke bokført, egenkapital. Du kan derfor hensynta merverdier (på samme måte som mindreverdier på hynsyntas, men da burde du også sparke regnskapsfører). Aksjelovgivningen stiller dog krav til AK sett i forhold til sum EK (se 3-5 som må ses sammen med 3-4). Utbytteterskelen krever skjønn nå i motsetning til det mekaniske opplegget vi hadde før 2013 (dog må du regne deg hjem ift dekning bunden EK samt aksjonærlån og sikkerhetsstillelser før du får lov til å begynne å skjønne). Har du merverdier i eiendommen og eiendommen genererer netto positiv kontantstrøm så er du ganske så home free...