Husleiekontrakt og salg av bolig

[Snuppiluppa]

Jeg og min datter skal flytte inn i en bolig den 15 juli hvor jeg da skrev husleiekontrakt for snart 2 måneder siden. For 2 dager siden fikk jeg en sms fra huseier om at huset var solgt og at jeg ikke kunne flytte inn alikevel.

Men jeg har jo kontrakt og han stille meg i en veldig vanskelig situasjon da dette er snakk om 20 mil fra der jeg bor pr i dag. Ikke bare å dra på visninger så lett når man bor så langt unna. Og for ikke å snakke om hva dette vil koste meg både i drivstoff, tid, og andre priser på depositum og leie. Han har jo ikke lov til dette.

Hva gjør jeg nå?

[Star Fox]

Dere skrev husleiekontrakt for snart to måneder siden. Leiestart ble avtalt å være 15. juli. For to dager siden fikk du beskjed om at huset var solgt og at du ikke kan leie likevel. 

 

Det følger av husleieloven § 9-6 at oppsigelsesfristen er tre måneder – så lenge ikke noe annet er avtalt. Om utleieren sa opp kontrakten for to dager siden, vil kontrakten ikke gå ut før den 31. oktober. At huset er solgt betyr at ny huseier trer inn i denne husleieavtalen, jf. husleieloven § 8-6.

 

Videre følger det av husleieloven § 9-5 litra d at utleier må ha en saklig grunn for å kunne si opp en tidsubestemt husleieavtale. Generelt sett anser man dette vilkåret som oppfylt når det er snakk om salg av boligen.

 

Om utleieren ikke stiller leiligheten til din disposisjon f.o.m. den 15. juli foreligger det en mangel. Dette vil da være en mangel det vil kunne kreves erstatning for jf. husleieloven § 2-13. Det er da den positive kontraktsinteresse som kan kreves erstattet, jf. husleieloven § 2-14. I praksis betyr det at du skal stilles økonomisk som om kontrakten ble riktig oppfylt. Sånn helt generelt betyr dette at om denne leiligheten koster 5000,- kr. pr. mnd. også finner du en annen leilighet til 7000,- kr. pr. mnd., så vil utleieren måtte erstatte det overskytende beløpet – altså 2000,- kr. pr. mnd. inntil den dato kontrakten går ut, i dette tilfellet 31. oktober. 

[Snuppiluppa]

Ja ok. Nå har vi skrevet i kontrakten at det er 3 kalender måneder oppsigelse. Dvs at så lenge jeg ikke har fått en ordentlig skriftlig oppsigelse enda, så gjelder ikke oppsigelsen før 1 august og med 3 måneder oppsigelse så blir det 1 desember da.

Så han må kunne betale mellomlegget mitt som jeg vil få som en ekstrakostnad ut oppsigelsestiden min? Men hva med faktisk det faktum at jeg skal flytte inn 12 dager, hva hvis jeg ikke rekker å få tak i noe annet? Skal han betale de kostnadene det il koste meg med leie av lager og hotell også?

[Star Fox]

Om leiekontrakten blir sagt opp i løpet av juli, vil leiligheten måtte være fraflyttet innen 1. november. 

 

Kostnader til leie av lager og hotellrom går etter det jeg vet også inn under det du kan kreve erstattet av utleier.

Endret 3. juli 2016 av Star Fox

[Dragen]

Salg er ikke ansett som god nok grunn til oppsigelse i seg selv.

 

Kontrakten følger boligen, og overføres automatisk til ny huseier ved salg. Leier forplikter ikke å skrive under på ny kontrakt med ny huseier.

[Snuppiluppa]

Ja ok, men den som har kjøpt huset vet ikke at det eksisterer noen leietager går jeg ut ifra. Så stakkars dem hvis jeg må bli boende.

[Star Fox]

Så lenge kjøper visste at leiligheten var utleid i alle fall. ^ 

 

Men etter overtakelsen kan ny eier uansett si opp leieavtalen, dersom ny eier skal bruke leiligheten selv, jf. husleieloven § 9-5 litra a. Det er vel det som regelmessig skjer i praksis.

[Dragen]

Vet de ikke at det er leieboer der, så vet de heller ikke at det er noe å si opp. Tidligere huseier kan ikke si opp en avtale han ikke lenger er en del av.

Leieboer skal det opplyses om i papirene til salget.

 

Hvis det er sånn at du leier selve huset (eller eierleilighet) de har kjøpt, så kan de si opp med grunnlag eget bruk.

 

Så langt har du ditt på det rene, og du har fortsatt kontraktfestet krav på å flytte inn og bo der.

[Snuppiluppa]

Ja ok. Men da må jeg bare sette opp krav da. Men er det lurt å ta kontakt med advokat så det går riktig for seg? Eller hvordan skal jeg gå fram må? Huseier er en skikkelig sluing, så å bare si til han at han skal dekke utgiftene min går nok ikke, må nok mere autoritære mennesker til for dette tror jeg.

[Star Fox]

Om ny eier ikke var klar over at det forelå en ikke-tinglyst leierett i boligen, vil leieretten bli ekstingvert. Dette betyr at husleiekontrakten faller bort. Det vil si at du ikke har noe krav mot ny eier. I et slikt tilfelle kan det uansett kreves erstatning av tidligere utleier.

Endret 3. juli 2016 av Star Fox

[Snuppiluppa]

Jeg forstår. Skal se hva jeg får gjort, men jeg skal helt klart til bunns i dette her.

Tusen takk for hjelpen!

[krikkert]

Leieretter ekstingveres ikke når leieretten er tiltrådt på tinglysningstidspunktet, jf. tinglysningsloven § 22 nr. 3. En slik leierett har rettsvern uten tinglysning. Det vil si at overdragelsen må tinglyses senest 15. juli for at overdragelsen skal ha rettsvern overfor en innflyttende leietaker.

 

Rettspraksis har akseptert salg som saklig grunn til oppsigelse, dersom det å selge boligen med leieheftelse senker markedspris for boligen. Det vil det som oftest gjøre dersom boligen selges som primærbolig.

Endret 4. juli 2016 av krikkert

[LtdEdFred]

Jeg skjønner at rett skal være rett, men er det verdt å ty til advokat for å få bo et sted i 3mnd? Selve flytteprosessen i seg selv er jo ganske kjip og nå får du den to ganger på 3mnd...

[arne22]

Det er jo også et krav om "rimelighet" i forhold til oppsigelsen, ikke bare "saklighet".

 

http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-8

 

Hvordan dette vil bli vurdert eller praktisert når oppsigelsen foreligger før innflyttningen, det er vel ikke godt å si.