Boliglån - Når ikke 15% egenkapital

[AllFather]

Hvor mye har dere utbetalt per måned?

Du sier dere ikke har gjeld,og bare betaler husleie.

Den er på hva per måned?

La oss si dere betaler 20,000kr måneden i husleie per dags dato.

Dere har 50,000kr utbetalt per måned.

Dere burde da fint greie å spare 20,000kr måneden i et par måneder ved å være på sparebluss.

[LCVW]

Hvorfor har dere ikke klart å spare mer enn 50k på ett år hvis dere har så god betalingsevne?

Fordi vi har betalt ned bilen på ett år. 55k som jeg lånte av min far.

Endret 23. juni 2016 av LCVW

[Twinflower]

 

Hva med å ta 150k i forbrukslån og betale det ned fort som fy? Kombineres gjerne med avdragsfrihet på boliglånet

 

150k i forbrukslån er ikke det smarteste du kan gjøre når banken skal vurdere om du er en risiko eller ikke.

 

 

 

Det er en misforståelse at du og andre i tråden har oppfattet at jeg presenterer forslaget mitt som smart.

Det er ikke smart å ha forbrukslån, men det er en løsning hvis de er betalingsdyktige og ikke ønsker å vente.

 

Man kan si at man betaler ekstra for å slippe å vente. Gitt fortsatt løpende verdiøkning i fast eiendom kan det faktisk lønne seg å sitte noen ekstra år som eier istedenfor leier, på tross av høye rentesatser på forbrukslån. Dette er i så fall noe trådstarter må regne og spekulere litt på.

 

En annen usmart ting å gjøre, er å ikke opplyse banken om dette forbrukslånet.

 

Kort oppsummert er det mange usmarte veier til målet. 

[LCVW]

Er helt enig med deg. Det er en løsning, men vil helst unngå å måtte ta avdragsfrihet lån i - si 5 år. Kan jo hende vi bli nødt til å gjøre det, så vi får se

Endret 23. juni 2016 av LCVW

[shaizemaria]

Vi gikk til den lokale banken ut på landet der vi vokst opp. Dette gjorde vi bevisst pga tips fra foreldre og bekjendte. Vi tjener ca 800 000 tilsammen, hvor den ene er lærling.

 

Rådgiveren gikk gjennom programvaren sin som skulle rekne likviditet. Da kunne vi gå opp mot 3.3m ifølge han. Endte opp med en leilighet til 2.5m. EK brukte vi på dokumentasjonsutgifter osv, BSU sa han at det va lurest og beholde sånn at vi fikk full opptjening på den, kan jo trossalt spare opp til 200k hver.

 

Eneste jeg angrer på er at me ikke gjorde dette tidligere og fikk bygd opp kapital, fordi alle sa dere må spare opp 15% bla bla, og når vi måtte flytte ut fra forrige leilighet pga salg så hoppa vi i det og ble positivt overraska. Så ja det er mulig og få lån uten full EK.

[Rockàll]

Ett forbrukslån på 180.000 er beregnet til å koste omtrent 270.000 kroner over 5 år. Bare til orientering. 

[stigfjel]

Hva med å ta 150k i forbrukslån og betale det ned fort som fy? Kombineres gjerne med avdragsfrihet på boliglånet

Det må være noe av det mest idiotiske rådet jeg har sett på en stund. Det er en oppskrift på økonomisk uføre.

 

Edit: dessuten, som nevnt av andre bankene har faktisk til en viss grad adgang til å fravike egenkapitalkravet, så håpet er ikke ut for TS.

Endret 23. juni 2016 av stigfjel

[LCVW]

Hvor mye har dere utbetalt per måned?

Du sier dere ikke har gjeld,og bare betaler husleie.

Den er på hva per måned?

La oss si dere betaler 20,000kr måneden i husleie per dags dato.

Dere har 50,000kr utbetalt per måned.

Dere burde da fint greie å spare 20,000kr måneden i et par måneder ved å være på sparebluss.

Da må vi finne ny leilighet ettersom at vi må ut om noen måneder. Vi har ca 50 000kr utbetalt i måneden og vi har vært flinke til å spare/betale billån det siste året noe som gjør oss gjeldsfrie per dags dato. Vi kunne spart enda ett år noe som hadde løst problemet, men vi ønsker oss inn på boligmarkedet nå og spørsmålet er: hvordan kan vi få til det når vi mangler ca 125 000kr? Er forbrukslån den eneste muligheten?

[Twinflower]

Ett forbrukslån på 180.000 er beregnet til å koste omtrent 270.000 kroner over 5 år. Bare til orientering. 

 

 

Jeg kjøpte en bolig til 1.9 mill i 2011 som skal legges ut for salg om en måned til 2.9 mill.

Bare til orientering.

 

 

Poenget mitt er at prisveksten kan utkonkurrere rentekostnadene. 

[LCVW]

Vi gikk til den lokale banken ut på landet der vi vokst opp. Dette gjorde vi bevisst pga tips fra foreldre og bekjendte. Vi tjener ca 800 000 tilsammen, hvor den ene er lærling.

 

Rådgiveren gikk gjennom programvaren sin som skulle rekne likviditet. Da kunne vi gå opp mot 3.3m ifølge han. Endte opp med en leilighet til 2.5m. EK brukte vi på dokumentasjonsutgifter osv, BSU sa han at det va lurest og beholde sånn at vi fikk full opptjening på den, kan jo trossalt spare opp til 200k hver.

 

Eneste jeg angrer på er at me ikke gjorde dette tidligere og fikk bygd opp kapital, fordi alle sa dere må spare opp 15% bla bla, og når vi måtte flytte ut fra forrige leilighet pga salg så hoppa vi i det og ble positivt overraska. Så ja det er mulig og få lån uten full EK.

 

Har vært i kontakt med 3 banker og ingen vil gi oss lån uten 15% egenkapital. Utrolig kjedelig ettersom at likviditeten tilsier at vi kan låne ca 3mill.

[stigfjel]

Har vært i kontakt med 3 banker og ingen vil gi oss lån uten 15% egenkapital. Utrolig kjedelig ettersom at likviditeten tilsier at vi kan låne ca 3mill.

Det finnes flere enn 3 banker i landet her. Dessuten, da har dere nok vært i kontakt med kundebehandlere som har en streng tolkning av egenkapitalkravet. Ikke gi opp.

[ARJ]

Dere kan søke startlån i kommunen dere bor i. 

Dette regnes som egenkapital. 

 

Du trenger ikke være dårlig stilt for å få dette. 

[Rockàll]

Er det ett spesielt objekt dere har funnet som koster 2,5 eller er det prisen for å tilfredsstille dere kvalitetskravene? Tror jeg har spurt om dette før men fant det ikke igjen. 

 

 

Ett forbrukslån på 180.000 er beregnet til å koste omtrent 270.000 kroner over 5 år. Bare til orientering. 

 

 

Jeg kjøpte en bolig til 1.9 mill i 2011 som skal legges ut for salg om en måned til 2.9 mill.

Bare til orientering.

 

 

Poenget mitt er at prisveksten kan utkonkurrere rentekostnadene. 

 

 

Det med lån og boligkjøp med kostnader er litt mer intrikat enn bare kjøpspris og salgspris.

La meg gi deg ett eksempel. 

X kjøper en bolig i fra Y til 1MNOK. 

X finansierer boligen ved hjelp av EK på 15% da alså 150.000 i innskudd. 

X innfrir lån etter 5 år  ved salg. Salgsum er 1,3MNOK. 

X vil i denne perioden ha betalt inn omtrent  140.000 i avdrag. 

De fleste vil her tro 'ok fint, du har tjent 300.000' i tillegg til de 140.00 allerede innebetalt i avdrag - Det er bare en del av sannheten. Du vil i denne perioden sett dagens rente som er kunstig lav ha betalt omtrent 54.000 kroner i renter. Vi holder skattefradag på renter utenfor for å ikke gjøre det for komplekst. 

Renter betaler man fortløpende og de blir derfor en nokså skjult kostnad. For å regne ut hvor mye man har tjent på ett boligkjøp kontra boligsalg må man regne med alle kostnader. Renter er en kostnad, oppussing og evt annet kommer da også i tillegg. 

Dersom X hadde lånt 150,000 i ek over 3 år kan du gjøre resten av regnestykket selv. 

 

 

Boligprisene har hatt en årlig økning på rundt 3% de siste årene og knapt nok det. Mange steder har det vært negativ utvikling. 

Å ha en markedsregulert gevinst på nesten 50% er urealistisk og at det var helt kostnadsfritt er i bestefall ett underverk. 

Til gjengjeld kjøpte jeg mitt første objekt for 750,000 og solgte det for 2,7. Riktignok kostet det meg ytterligere 950,000 som jeg la ut av egen lomme i oppussing.

Endret 23. juni 2016 av Rockàll

[LCVW]

Vi har sett på to hus. Ett til 2,4m og ett til 2,3m. Vi trenger 100 - 200k ekstra så vi har litt å gå på i en eventuell budrunde.

 

Men, 2,5m er prisklassen vi gjerne ønsker å legge oss på.

[Rockàll]

Det å ha litt is i magen kan være lurt. Det kommer flere boliger og det er alltid en drømmebolig tilgjengelig. 

For å stable på beina de siste 200.000 som dere mangler er det mange muligheter. Det å ta opp ett forbrukslån burde være det siste. 

Dersom banken ikke ønsker å bære en større risiko enn 85% av belåningen med vanlig sikkerhet er det en avgjørelse dem sikkert har en grunn bak. Er det flere banker som sier nei er det gjerne en fellesnevner. Det kan være alt i fra usikkerhet i jobbmarked, usikkerhet i det lokale boligmarked, tidligere betalingsanmerkninger på en av dere eller bare at dem anser sannsynligheten for mislighold eller eventuelle andre ting som kan påvirke dem negativt. Rett og slett en risikovurdering av dere. 

 

Dersom dere har foreldre som kan kausjonere i form av å sette sikkerhet for resterende lån i deres bolig eller ved kapital er det ett alternativ. 

 

Dere kan selvfølgelig ta opp ett forbrukslån på 200.000 og betale det ned over 5 år. Men det blir som sagt nesten 100.000 kroner i renteutgifter på dette lånet (20,000 i året igjns.). Så kommer rentene for boliglånet i tillegg og derav igjen avdragene. 

Det er en dårlig deal. Forbrukslån er alltid en dårlig deal. 

 

Dersom alternativet er å leige noe i mellomtiden koster dette naturligvis også penger som går rett utav vinduet også. 

Til gjengled med 250.000 i ek så kan dere kjøpe noe til 2mnok. Det er ikke umulig at i ett litt treigt marked så kan dere få den til 2,3 ned i 2150 som sikkert banken er villige til å møte dere på når det kommer til finansiering. 

[stigfjel]

Et annet moment er at det å ta opp et forbrukslån for å dekke opp egenkapital neppe er en veldig lurt hvis man ønsker å fremstå troverdig overfor den banken man får boliglånet hos.

[Rockàll]

For å ikke snakke om de eventuelle konsekvensene av endring i økonomien slik at renten stiger med at styringsrenten går opp en prosent eller to eller kanskje tre.  

 

 

og for all del. DERSOM dere velger å ta ett forbrukslån i mot de fleste sin anmodning. Ta det med samme bank som innvilger dere lån. Så har dere ikke mer enn en kreditior og forholde dere til. 

Endret 23. juni 2016 av Rockàll

[toth]

Har snakket med en rådgiver hos Sparebank1.

Finn aldri på å gå for første og beste bank, ta møte med minst 3 før dere bestemmer dere, og du kan få vidt forskjellige tilbud.

[Ketil_H]

Vi har sett på to hus. Ett til 2,4m og ett til 2,3m. Vi trenger 100 - 200k ekstra så vi har litt å gå på i en eventuell budrunde.

 

Men, 2,5m er prisklassen vi gjerne ønsker å legge oss på.

Husk at det koster litt å flytte inn også.. omkostninger, møbler, små utbedringer++

 

Dersom planene er å makse forbrukslån og tømme alle kontoer helt for å kjøpe, så er dere ille ute om bilen må på verkstedet, en rute knuser i huset++

[Twinflower]

 

Hva med å ta 150k i forbrukslån og betale det ned fort som fy? Kombineres gjerne med avdragsfrihet på boliglånet

Det må være noe av det mest idiotiske rådet jeg har sett på en stund. Det er en oppskrift på økonomisk uføre.

 

Edit: dessuten, som nevnt av andre bankene har faktisk til en viss grad adgang til å fravike egenkapitalkravet, så håpet er ikke ut for TS.

 

 

 

Det er som sagt ikke smart, men det er ikke "mest idiotisk" heller. Her er noen som er uenige med deg:

 

https://finanssans.no/bruke-forbrukslan-som-egenkapital

http://www.dn.no/privat/privatokonomi/2013/12/23/tok-opp-250000-kroner-i-forbrukslan-for-a-kjope-bolig

http://www.smartepenger.no/lan/95-lan/2668-forbrukslan-som-egenkapital-ved-boligkjop

 

 

Oppsummert:

Smart: Nei. 

Siste utvei: Ja

Kan lønne seg i et marked med sterk boligprisvekst kontra utleie: Ja

Krever god økonomisk kontroll og høy betalingsdyktighet: Ja

Farlig: Ja

 

Idiotisk: Nei.