Pusse opp kjøkken: Hvor mye må vi regne med?

[Herr Brun]

Vi vurderer å gi bud på en leilighet hvor vi må pusse opp kjøkkenet. Hvis vi skal gjøre det må vi vite hvor mye av budsjettet vi må "holde igjen" for å kunne finansiere også oppussing. Ingen av oss har erfaring fra denne typen prosjekter før, men vi skal få til å skru sammen og skru opp skap selv, i alle fall med hjelp fra familie. Det aktuelle kjøkkenet er ca. 10 kvadratmeter (litt under 4 * litt under 3), og vi skal rive en lettvegg mot stuen.

 

Hvor mye må vi regne med for et slikt prosjekt? Vi kommer ikke til å velge billigste løsning fra IKEA, men det blir heller ikke voldsomt eksklusive materialvalg og spesialbygde løsninger. Vi tror ikke vi trenger å flytte rør, vasken står der vi regner med den skal stå også etter oppussing. Jeg er litt usikker på om vi må legge nye kurser, se under for tall fra sikringsskapet.

 

 

Komfyr: 2*20

Vaskemaskin: 2*16

Oppvaskmaskin + varmtvann: 2*16

Soverom 1, kjøkken, bod: 2*13

Soverom 2+3, bad, vaskerom, entre: 2*13

Stue: 2*13

 

Endret 6. juni 2016 av Herr Brun

[Mixy]

Dette er en frittstående komfyr, ikke platetopp/komfyr hver for seg? I så fall vil jeg si dere har greit med strøm, selv om det ikke er mye. 

 

Hva "et kjøkken koster" spriker like mye som fantasien. Test IKEAs kjøkken-tegneprogram, så får dere samtidig opp priser. Skap og skuffer koster lite, valg av benkeplate/kum/blandebatteri drar fort opp prisen.

 

Skal dere ha nye hvitevarer?

[Herr Brun]

Vi skal ha alt nytt, med integrerte hvitevarer. Frittstående komfyr og platetopp, planen er å få komfyren opp i høyden.

[newman221]

100'000 er et greit utgangspunkt. 

Tipper det må gjøres noe med gulv og tak siden en vegg skal bort. Elektro koster noen tusenlapper. 

20A holder ofte til koketopp, men det legger ofte en liten begrensning på bruken. (Ikke alle på maks effekt samtidig). 

16A kan holde til oppvaskmaskin og stekeovn, forutsatt at den ikke har enorme topplaster. Vaske service og pyrolyse samtidig utgår med andre ord. 

 

Standard laminat eller billig treplate, vask i antrasitt/silgranitt og selvdemper på skuffer er ting som går under budsjettet. Og begrenset kostnad på hvitevarer. Miele dreper det budsjettet øyeblikkelig. 

Endret 6. juni 2016 av newman221

[Mixy]

20A holder ofte til koketopp, men det legger ofte en liten begrensning på bruken. (Ikke alle på maks effekt samtidig). 

16A kan holde til oppvaskmaskin og stekeovn,

 

Dette er riktig, men du har ikke fått med at også VVB går på samme kurs som oppvask. Tror ikke elektrikere vil koble oppvask, VVB og stekeovn på samme kurs. Stekeovn og VVB skal jo gjerne ha hver sin egne kurs.

 

For elektriker-arbeidet spørs det da veldig på hvor langt unna sikringsskapet kjøkkenet er, og hvor mange vegger man må gjennom etc.

 

Veldig runde summer med nøktern standard: 40' for innredning, 25' for hvitevarer, 10' for elektriker.

 

I tillegg er det som newman sier sannsynlig at gulvet bør legges om hvis dere skal slå ned vegg. Tak kan dere muligens komme unna med å bare feste en bred planke over (det blir ikke så pent, men det sparer MYE arbeid). Eventuelt hvis det passer i rommet kunne man bygget en boks under dette skillet med downlights eller annen belysning.

[Minus]

Husk også at rørlegger skal komme og koble fra og til, så det går noen tusenlapper der også. 
Synes elektrikeranslaget hørtes snilt ut, da man fort bruker 10 lapper med arbeid og materiell. Men vanskelig å si spesifikt når man ikke vet hvor mye som ska gjøres.

 

Hvis badet er i nærhet av kjøkken, kan man jo koble seg på vaskemaskinkursen. Evt, om det ikke er åpenalegg, trekke inn en kurs ekstra i enten oppvaskmaskin eller komfyr-rør. Tipper 2x4mm^2 og 2x2,5mm^2 + 1x 1,5mm^2 jording går greit i 20mm rør. (Forutsatt 0,3mA jordfeilbryter)

 

Da har du mulighet for 20A platetopp og 15/16A stekovn. Dette må i så fall regnes på i forhold til strømføringsevne, varme osv.

 

PS: Det er stor forskjell på komfyr og stekovn.

Endret 6. juni 2016 av Minus

[Herr Brun]

Tusen takk for svar! Vi tenker å budsjettere med 200 000, for å være sikre på at vi får gjennomført det, men forsøke å havne lavere enn det. Basert på tilbakemeldingene her bør det altså normalt være overkommelig, selv om vi skulle måtte legge nye kurser. 

 

Forhåpentligvis tar ikke budrunden helt av, vi kan by 600 000 over prisantydning uten å butte opp mot budsjettet (inkludert 200 satt av til oppussing) så vi får se etter ny visning i dag om vi skal gå for det. 

[newman221]

Ahhh, boligmarkedet er så fantastisk flott for tiden. Lurelokkepriser fra meglere og kjøpere som går bananas i budrunde.

Tenk om meglere faktisk kunne satt en realistisk pris i prospektet

[Herr Brun]

Vi har innfunnet oss med at det er slik, og vi selger i samme marked som vi kjøper. Vi skal forhåpentligvis bo neste sted i mange år, så om vi ikke gjør det beste kjøpet så får vi bare leve med det. Vi trenger et større sted å bo. Men ja, det er litt frustrerende at alt går så langt over prisantydning. 

[The Avatar]

Husk også å sjekke opp om du finner rørlegger og elektriker som er villig til å montere utstyr som blandebatterier og stikkontakter som du har kjøpt sjølv.

Det hender seg rett som det er at rørleggaren kun vil montere blandebatteri som er kjøpt via rørleggaren, årsaken til dette kan være at blandebatteriet er så billig og av lav kvalitet at rørleggaren ikkje vil gå god for det, eller fordi rørleggaren har kalkulert inn salg av utstyr som ein del av prisen.

 

Det er med andre ord ikkje gitt at det totalt sett blir billigare å kjøpe slike ting på butikk om du ikkje får fagpersonen til å montere det.

[Herr Brun]

Takk for tips! Om vi får tilslag på leiligheten så kommer jeg sannsynligvis til å bruke ganske mye tid på å planlegge prosessen (inkludert flere spørsmål her), men i første rekke er spørsmålet hvor mye vi kan by for leiligheten (fordi prisen i praksis blir kjøpspris + oppussingsbudsjett). Jeg har inntrykk av at vi kommer til å klare oss med 200 000, men vi kommer i utgangspunktet til å prøve å holde oss under. 
 

Forhåpentligvis kommer jeg tilbake med flere spørsmål ila. sommeren, hehe. 

[Bolson]

Jeg hentet inn priser på kjøkken med rørleggerarbeid, elektriker og hvitevarer for 2 - 3 år siden. Litt mindre enn det du skal pusse opp.

 

HTH kjøkken inklusive montering og vask/blandebatteri - ca 50 000

Hvitevarer - ca 30 000

Elektrikerarbeid - nye kurser til steikeovn + noe flytting av kontakter - ca 20 000

Rørleggerarbeid - ca 10 000

Nytt golv med undervarme samt maling etc - ca 15 000

[Friluftskar]

Takk for tips!

Du har fått mange bra tips/kommentarer. Men som du vet er det umulig (selv for fagfolk), å kalkulere dette, uten å ha sett leiligheten. Men med 200 tusen, tror jeg du har sikret deg/dere godt, for arbeidet du har nevnt.

 

Registerer at du nevner kun gulvareal og ikke aktuell veggplass. Det kan ha stor betydning for kjøkknet og pris. Skal en vegg rives, må et nytt gulv påregnes. Men i taket kan kan du slippe billig, hvis det er bl.a. gipstak. Da er det enkel rep., sparklimg og maling av hele taket, gjøre nytten. Ellers kan det blir noe merutgifter her.

Endret 6. juni 2016 av Friluftskar

[Herr Brun]

Bud på leiligheten vi så på ligger nå på 5,5 mill, 800 000 over prisantydning, så blir ikke vi som pusser opp den i alle fall. 

 

Takk for hjelpen!

Endret 7. juni 2016 av Herr Brun

[newman221]

Frisk budrunde. Savner tiden da meglere satt en reell prisantydning, og det faktisk var mulig å kjøpe til de prisene som var oppgitt. 

Blir jo håpløst når alle veit at markedet byr over prisantydning, da er det ikke lenger "meglers verdivurdering", men pr def lokkepris. En megler burde visst at boligen har større markedsverdi enn det den legges ut for. 

På den måten må jeg bruke masse tid på å gå på visninger på leiligheter jeg ikke har sjans til å få. 

[Friluftskar]

Savner tiden da meglere satt en reell prisantydning, og det faktisk var mulig å kjøpe til de prisene som var oppgitt.

Meglers pris? Det kan de like gjerne være selgers pris, som blir oppgitt. En megler har da aldri hatt det avgjørnde "ordet" her, hvis ikke selger overlater alt til megler.

 

Da jeg solgte en tomannsbolig for ca 20 år siden, var det min prisantydning som ble oppgitt. Og det har det da vært mulighet til, både før og etterpå. Men så er det spørsmål om en oppgir en taktisk pris, for å få med flest mulig folk i budrunden, eller ikke. Det er jo valgfritt, uansett hvem som bestemmer prisantydningen.

[Mixy]

Frisk budrunde. Savner tiden da meglere satt en reell prisantydning, og det faktisk var mulig å kjøpe til de prisene som var oppgitt. 

Blir jo håpløst når alle veit at markedet byr over prisantydning, da er det ikke lenger "meglers verdivurdering", men pr def lokkepris. En megler burde visst at boligen har større markedsverdi enn det den legges ut for. 

På den måten må jeg bruke masse tid på å gå på visninger på leiligheter jeg ikke har sjans til å få. 

 

Det er så latterlig når meglere skryter av at de selger langt over prisantydning på de fleste boligene sine.. Det betyr jo bare at de har satt feil prisantydning konsekvent. 

 

Kjipt å høre om leiligheten Herr Brun. Det er bare å holde roen

[ARJ]

Får bidra litt her jeg så lenge herr brun alltid bidrar til andre:)

 

Jeg har pusset opp 3-4 kjøkken siste 10 åra.

Kjøpt pusset opp og solgt diverse boliger.

 

I fjor tok jeg kjøkkenet i mitt nåværende hus, tenker at kjøkkenet er ca 15 m2.

Vi gikk for ikea sitt med alle fronter i hvit høyglans.

Høyglans er blant de dyreste frontene.

Vi valgte dog å ikke ha noen overskap, men vi har 4 store høyskap.

Istedet for overskap så har vi valgt store skuffer og benytter disse til tallerkner osv. Kjøkkenet vårt er litt spesielt utformet med 2 vinduer på 1.2x1.2 meter så hadde ikke blitt fint med veggskap.

Benkeplate er litt standard med "normal" dobbeltvask.

Du kan få spesialtilpasset benkeplate i stein eller akryl med underlimt/støpt vask som er utrolig fint men de koster fort skjorta 10-30000.

 

Mitt kjøkken kom på ca 120000.- men det var inkludert ALT.

Det var med nye vegger, nytt tak, nytt gulv og alle hvitevarer. Vi valgte å kjøpe hvitevarer på ikea og gikk da for toppmodell av samtlige.

- dobbel størrelse induksjon platetopp.

- toppmodell stekeovn med pyrolyse i stål

- stort kjøleskap i stål

- identisk fryseskap i stål.

Disse er montert ved siden av hverandre med dør motsatt vei av hverandre og ser utrolig lekkert ut.

- toppmodell integrert mikrobølgeovn med grill.

- ventilator i stål/glass

- toppmodell integrert oppvaskmaskin

 

Sum med alt handlet på ikea altså innredning, hvitevarer, benkeplate, vask, blandebatteri og høyglans fronter ca 75000.-

 

I tillegg så kjøpte jeg integrert kaffemaskin fra bosch fra whiteaway.no til ca 12000.-

Denne kverner kaffebønner og er en av de bedre investeringene jeg har gjort.

 

Ny tv (22"?) med veggfeste.. De andre jeg hadde var feil farge så luksusproblem at jeg måtte ha en hvit som passet.

Kom på 3500.- med alt.

 

Nytt tak i form av mdfpanel ferdig malt.

Hvite mdf veggplater, ny isolasjon i alle vegger.

Nytt gulv (pergo longplank brent eik)

Alle taklister og gulvlister.

Nye stikkontakter, brytere og alle lamper nye.

 

Mulig jeg har glemt noe men uansett så mener jeg å huske at absolutt alt kom på 120000.-

Da gjorde vi alt arbeid selv, men om du ønsker å få alt fikset og montert så kommer du veldig langt med 200000.-.

 

Skulle du ønske bilder av vårt så send meg en pm så ordner vi det