Vurdere prisavslag iht avhendingslova §4-12

[Mixy]

Hei!

 

Har en forsikringssak gående mot eierskifteforsikringsselskapet. Vi er enige om at vi har et krav, men jeg mener summen de har tilbudt er for lav. 

 

Vi har hatt to takstmenn inne, den ene hyret av meg, den andre var ansatt i forsikringsselskapet. De har vurdert kostnaden for utbedring av mangelen til henholdsvis 156.250,- og 142.003,-. Tilbudet fra forsikringsselskapet er på 100.000,-

 

De viser til avhendingslova §4-12, første ledd, og mener deres runde sum er et forholdsmessig prisavslag. Jeg har en vegg som må settes i stand, og mener vi skal bruke andre ledd slik at vi får summen det koster å utbedre mangelen.

 

Hva er praksis for når første/andre ledd brukes? Hva bør jeg be om?

[Professor Balthazar]

du kan jo se på denne saken. https://www.domstol.no/no/Enkelt-domstol/-Norges-Hoyesterett/Avgjorelser/Avgjorelser-2010/Krav-om-prisavslag-etter-avhendingsloven--4-12-og-forstaelsen-av-vesentlighetskravet-i--3-9/

[Mixy]

Takker for svar, men den saken handlet mer om vesentlighetskrav etter §3-9 og reklamasjon innen fristen.

 

To viktige spørsmål, som begge er avgjort i min sak. Det er gitt feilaktige opplysninger i prospekt og takstrapport, slik at vesentlighetskravet ikke er gjeldende. Jeg reklamerte også umiddelbart etter at mangelen ble oppdaget.

[Mixy]

Forsøker meg på en bump her

[Ståle Nordlie]

Sier de noe om hvorfor de mener det bør gjøres fradrag?

[Snylter]

For å se relevante saker kan du også sjekke ut avgjørelsene gjort av finkn.no

[Mixy]

Sier de noe om hvorfor de mener det bør gjøres fradrag?

 

Nei, de skriver:

 

I henhold til avhendingsloven § 4-12 skal prisavslaget som hovedregel utmåles forholdsmessig, se første ledd. At utmålingen skal skje forholdsmessig betyr at prisavslaget skal svare til differansen mellom verdien på boligen i mangelfull stand (sørvegg uten isolasjon) i forhold til kontraktsmessig stand.

 

 

De har bare valgt en vilkårlig og rund sum som de selv mener er denne differansen, altså 100.000.

[Ståle Nordlie]

 

Sier de noe om hvorfor de mener det bør gjøres fradrag?

 

 

Nei, de skriver:

I henhold til avhendingsloven § 4-12 skal prisavslaget som hovedregel utmåles forholdsmessig, se første ledd. At utmålingen skal skje forholdsmessig betyr at prisavslaget skal svare til differansen mellom verdien på boligen i mangelfull stand (sørvegg uten isolasjon) i forhold til kontraktsmessig stand.

 

 

De har bare valgt en vilkårlig og rund sum som de selv mener er denne differansen, altså 100.000.

 

 

Den virker rimelig tynn ja.

 

Fra forarbeidene, om § 4-12 annet ledd: 

Rettslig sett er det her tale om en presumpsjonsregel. Prisavslaget settes lik de anslåtte reparasjonskostnader med mindre formodningen svekkes av rimelig sikre opplysninger om eiendommens markedsverdi i hhv. mangelfull og kontraktsmessig stand. Komiteen vil peke på at norsk (og nordisk) rettspraksis, også under en fri bevisvurdering, i mange tilfeller er falt tilbake på reparasjonsomkostningene ved fastsettelsen av forholdsmessig prisavslag. Betydningen av den foreslåtte presumpsjonsregel ligger således først og fremst i at utgiftene ved å få mangelen rettet nå skal anvendes som indisium for prisavslaget hvis eiendommen ikke har noen klar markedsverdi hhv. med og uten mangelen.

 

Innst. O. nr. 71 (1991-1992)

Innstilling fra justiskomiteen om lov om avhendelse av fast eigedom (avhendelseslova), del 4.8

Høyesterett har blant annet sagt (etter å ha sitert det over):

 

Regelen om at prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene, skal etter sin ordlyd anvendes med mindre "noko anna" blir "godtgjort". Slik uttrykket godtgjort er brukt her - og på bakgrunn av komiteens merknader - finner jeg det ikke tvilsomt at det ligger noe mer i dette enn vanlig sannsynlighetsovervekt.

 

Det må så reises spørsmål om hva som skal godtgjøres - hva ligger i "noko anna"? Som jeg skal komme tilbake til, er en eiendoms markedsverdi avhengig av mange forhold. Dersom kravet i § 4-12 annet ledd om at noe annet blir godtgjort, i praksis skal kunne gi muligheter for anvendelse av første ledd, må det som godtgjøres være at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene. Det krav til sannsynlighet som annet ledd oppstiller, oppfylles da ved at det må kreves at prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring. Jeg tilføyer at Justiskomiteen ikke tok avstand fra at kjernen i reglene om prisavslag var at avslaget skulle relateres til fallet i markedspris, jf. uttalelsen om at prisavslaget skal tilsvare reparasjonskostnadene "med mindre formodningen svekkes av rimelig sikre opplysninger om eiendommens markedsverdi i hhv. mangelfull og kontraktsmessig stand".

 

...

 

Den konkrete fastsettelse av prisavslaget må bero på et skjønn.

 

Fra dom i Rt. 2000 s. 199 (Pelsdyrhallene)

 

 

Regelen er altså, slik Høyestrett sier et annet sted i Rt. 2000 s. 199, at "[f]orholdet mellom nedsatt og avtalt pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand".

 

Det er ofte ikke så lett å avgjøre "eiendommens verdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand". Derfor tilføyde lovgiver andre ledd som sier at prisavslaget skal være "kostnadene ved å få mangelen retta" om ikke "noko anna vert godtgjort". For at noe skal være "godtgjort" kreves det i følge Høyesterett mer enn "vanlig sannsynlighetsovervekt".

 

Du bør altså be forsikringselskapet om dokumentasjon på hvorfor de mener at "prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring".

 

Begrunnelsen for fradrag i ditt tilfelle må så vidt jeg kan se være at utbedringen øker eiendommens verdi utover det at den reparerer mangelen. Så, hvis markedsverdien i kontraktsmessig stand er 1 500 000, og utbedringskostandene er 150 000, så må forsikringsselskapet "godtgjøre" at eiendommen er verd mer enn 1 500 000 etter utbedringene. Hvis avslaget skal være 100 000 må eiendommen være verd (minst) 1 550 000 etter utbedring. Dvs. hvis du - hypotetisk - solgte eiendommen med mangel ville en kjøper være villig til å gi 1 400 000, 100 000 mindre enn det du betalte, siden han kunne fikse den opp for 150 000 og så få en eiendom han verdsatte til 1 550 000.

 

Obs!: Mitt personlige intrykk er at domstoler/nemd ofte bruker tilnærmet fri synsing når de beregner prisavslag. Begrunnelsene er i alle fall lite detaljerte. Så jeg ville ikke følt meg trygg på å vinne selv om jeg hadde en god sak basert på hva Høyesterett har sagt. Men forsikringselskapet må definitivt ha mer å komme med enn at de føler i sitt hjerte at prisavslaget bør være lavere.