Hvordan bli kvitt leieboeren?

[K1neth]

Jeg leier ut en leilighet hvor det foreligger 3 brudd på leiekontrakten.

De ligger 1 husleie på etterskudd.

De røyker inne, selv om det ikke er lov.

De har hund, som også ikke er lov.

Jeg har ved 2 anledninger gitt de oppsigelse, men den avviser de.

Har vært i kontakt med advokat og han sier at saken er så tynn at en eventuell rettsak vil kunne slå begge veier.

Så ved å ta det rettens vei vil jeg kunne ende opp med å sitte igjen med en masse utgifter uten å komme noe vei.

Er det virkeli sånn?

Har jeg som utleier ingen rettigheter?

[The Avatar]

Du har sjølvsagt rettigheiter, men utfordringa er at leigetakaren sitt behov for forutsigbar busituasjon er vegd tyngre enn utleigaren sitt behov.

 

Mitt råd er at du fokuserer på at dei betalar seint. For sein eller uteståande betaling er både eit sterkt argument for kontraktsbrudd, og er svært enkelt å bevise. Ulempen her er at leigetakaren enkelt kan kontre dine forsøk på å avslutte leigeforholdet ved å betale det dei skuldar til avtalt tid.

 

Dette med røyking og hundehold er langt vanskeligare å vinne fram med då det skal gjerast ei avvegning mellom kor tungtvegande dine behov for ei røykfri og hundefri leiligheit er, og leigetakarens behov for å kunne leve som dei vil.

Luktplager med tanke på allergi og slikt kan tross alt fiksast ved ein grundig utvask.

 

Det at leigetakaren har røykt og hatt hund inne kan fint brukast som argument for at du trekker ein betydelig andel av depositumet for å betale eit saneringsfirma til å ta utvasken, og ikkje berre vanlig utvask.

[K1neth]

Takk for svar:)

Men det virker ikke som at en husleiekontrakt er verdt noen ting, når leietaker uansett kan gjøre hva de vil uten at det får store konsekvenser.

Det er utrolig frustrerende hele greiene.

[Sheldon C]

Det er ikke advokat som er rette veien..

 

Når husleien uteblir leverer du varsel om oppsigelse til leietager.. Da har leietager 14 dager på å betale skyldig husleie. Etter 14 dager leverer du begjæring om utkastelse til namsmannen. Selve prosessen med utkastelse kan ta noen måneder.

Endret 7. april 2016 av Bond007

[Sheldon C]

Jeg har ved 2 anledninger gitt de oppsigelse, men den avviser de.

r?

 

Siden de mener de kan avvise oppsigelsen betyr det vel at du har en tidsbestemt leiekontrakt?

[The Avatar]

Siden de mener de kan avvise oppsigelsen betyr det vel at du har en tidsbestemt leiekontrakt?

 

Eller dei hevder at oppsigelsesgrunnen som er oppgitt er usaklig.

I utgangspunktet må utleigaren vise til at enten:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

For at det skal foreligge gyldig oppsigelsesgrunn.

 

Men både manglande betaling, og bruk i strid med avtalen skal i utgangspunktet være gyldig grunn for oppsigelse.

[K1neth]

Litt av problemet her er at jeg er pliktig til å opplyse om at de har rett til å protestere på oppsigelsen.

Så lenge de gjør det er det jeg som har bevisbyrden.

Da står jeg på bar bakke.

Så lenge det ikke er lovfestet at disse bruddene er tilstrekkelig til oppsigelse kommer jeg ingen vei.

Da er det advokat og rettsak som er neste steg ifølge advokaten jeg var i kontakt med.

Da risikerer jeg å måtte bruke 15-20 000kr + motpartens omkostninger hvis jeg taper.

[Atom_Mirny]

Det at leigetakaren har røykt og hatt hund inne kan fint brukast som argument for at du trekker ein betydelig andel av depositumet for å betale eit saneringsfirma til å ta utvasken, og ikkje berre vanlig utvask.

 

Legg på kostnaden for å slipe og lakkere et evt. parkettgulv ved utflytting, koster fort 15-20000 kr avhengig av størrelsen på boligen.

[Dragen]

Litt av problemet her er at jeg er pliktig til å opplyse om at de har rett til å protestere på oppsigelsen.

Så lenge de gjør det er det jeg som har bevisbyrden.

Da står jeg på bar bakke.

Så lenge det ikke er lovfestet at disse bruddene er tilstrekkelig til oppsigelse kommer jeg ingen vei.

Da er det advokat og rettsak som er neste steg ifølge advokaten jeg var i kontakt med.

Da risikerer jeg å måtte bruke 15-20 000kr + motpartens omkostninger hvis jeg taper.

Ehh.

Du kan påpeke at de ikke har betalt husleie.

De røyker inne, som er lett å bevise.

De kan ikke nekte på at de har hund hvis de har hund.

 

Du har bevisene du trenger.

 

Og siden du allerede har levert to oppsigelser, så vil jeg tro at du har gyldig grunn til å begjære utkastelse.

Endret 7. april 2016 av Dragen

[Ståle Nordlie]

Har du depositum fra leier?

 

Har du utkastelsesklausul i kontrakten? Dvs en "vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt", jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a)? Det er ikke nødvendig, men det gjør ting lettere.

 

Ellers må du innom forliksrådet eller husleietvistutvalget (avhengig av hvor du bor), eventuelt etterfulgt av namsmannen. Det koster ikke så mye, og du trenger ikke advokat. Hvis du vinner må leier betale gebyret, og hvis du taper er det ikke snakk om store summer i sakskostnader. Jeg tror du vil ha en god sak.

 

(I verste fall kan leier ta saken videre til tingretten hvis han taper, men det vil være uvanlig.)

[Simen1]

Dette med røyking og hundehold er langt vanskeligare å vinne fram med då det skal gjerast ei avvegning mellom kor tungtvegande dine behov for ei røykfri og hundefri leiligheit er, og leigetakarens behov for å kunne leve som dei vil.

Leietaker har så vidt jeg har skjønt undertegnet på en avtale som utelukker innendørs røyking og hundehold. Leietaker hadde friheten til å takke nei til en sånn kontrakt om det var viktig for han/henne.

 

Luktplager med tanke på allergi og slikt kan tross alt fiksast ved ein grundig utvask.

 

Det at leigetakaren har røykt og hatt hund inne kan fint brukast som argument for at du trekker ein betydelig andel av depositumet for å betale eit saneringsfirma til å ta utvasken, og ikkje berre vanlig utvask.

Røyklukt er ikke lett å bli kvitt selv ved flere etterfølgende grundige utvasker. Røykere har mye dårligere luktesans enn ikkerøykere og undervurderer ofte hvor sterkt lukta sitter. Avhengig av røykmengde, bygningsmaterialer med mer så kan det i verste fall være praktisk talt umulig å fjerne røyklukt uten å rive alle innervegger, gulvflate, takflater og kaste ut alle faste installasjoner som kjøkkeninnredning og badinnredning. Hadde jeg vært på jakt på leiemarkedet ville jeg fort snudd i døra om jeg merket at leiligheta ikke hadde vært røykfri.

 

Jeg har til og med gjort kjøp på finn der elektronikkproduktene hadde vært brukt av røykere og jeg ikke klarte å bli kvitt røyklukta så jeg solgte det videre med advarsel om røyklukt.

 

Røyklukt nedsetter markedsverdien på leieobjektet over lang tid og en rundvask eller tre endrer ikke på det!

[BuffyAnneSummers]

Enkleste måten å få noen kastet ut på er å ta boligen i bruk selv. I følge loven så er det helt kurant å kaste noen ut fordi du selv skal flytte inn i leiligheten du eier.

[Snylter]

 

Dette med røyking og hundehold er langt vanskeligare å vinne fram med då det skal gjerast ei avvegning mellom kor tungtvegande dine behov for ei røykfri og hundefri leiligheit er, og leigetakarens behov for å kunne leve som dei vil.

Leietaker har så vidt jeg har skjønt undertegnet på en avtale som utelukker innendørs røyking og hundehold. Leietaker hadde friheten til å takke nei til en sånn kontrakt om det var viktig for han/henne.

 

Leietaker har også friheten til å drite i forbudet dersom gode grunner taler for at vedkommende har hund og det ikke påfører utleier eller andre brukere av eiendommen ulempe.

Som husleieloven sier:

"§ 5-2.Ro og orden

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen."

 

 

I praksis er det ofte slik at man om man har hund er nødt til å signere på en kontrakt med forbud siden tilnærmet alle utleiere har forbud mot dyrehold i kontrakten.

I borettslaget jeg bor i var det også forbud mot hund da jeg kjøpte leilighet og flyttet inn, løsningen ble å sende en melding til styret om at jeg har hund og at de fikk ta de steg de fant nødvendig i den sammenheng. (Meldingen ble sendt etter at jeg var godkjent som eier og hadde flyttet inn)

 

Like etter ble forbudet fjernet på generalforsamling siden de forstod at de ikke kunne håndheve det uansett.

[krikkert]

Så lenge de betaler husleie månedlig vil du ikke kunne kaste dem ut på bakgrunn av manglende leiebetaling alene. Du er nødt til å sette visse frister, og når de ligger kun en måned på etterskudd vil de nær sagt alltid kunne betale innenfor fristen. Men hvis de oversitter fristen har du plutselig rett til å kreve at de gjør opp all forfalt husleie pluss omkostninger, og med mindre de da kan gjøre opp alt det forfalte kan du kreve dem kastet ut. Forutsatt at du har utkastelsesklausul i kontrakten.

 

Saklig grunn betyr at du må ha grunner som knytter seg til kontraktsforholdet. I tillegg må du se på leietakers sosiale situasjon (fordi retten kan sette oppsigelsen til side etter en rimelighetsvurdering).

 

Så ja, du som utleier har rettigheter, men du er nødt til å jobbe for dem. Sånn er det når du har lyst til å tjene penger. Røyking inne er det punktet som stiller sterkest (fordi det er en vedvarende degradering av husrommets kvalitet over år), med hund som nummer to. Husleie er en svak nummer tre. Samlet sett vil disse være saklig grunn.

 

Så må du se på hvordan du kan styrke din sak mtp rimelighetsvurderingen. Det er det vanskelig å si noe om her, fordi vi ikke vet noe om leietaker. Vi kan anta litt i lys av røyking og hundehold, men ikke mye. Husk også at leietaker har fri rettshjelp ved oppsigelsessaker, noe du som utleier ikke har. Men at en utkastelsessak skal koste så mye som 15-20k er tvilsomt. Da har du plukket deg en dyr advokat. Sist sak jeg håndterte lå utleiers krav om saksomkostninger på 5-7k (jeg representerte leietaker). Er du i en kommune som omfattes av Husleietvistutvalget risikerer du heller ikke saksomkostninger fra motparten, kun rettsgebyret på 1025 kr.

[Isbilen]

Oppussing er jo (ikke ubetinget) saklig grunn til oppsigelse. Kan man ikke si at leietakers røyking har gjort det nødvendig å sanere og pusse opp husrommet, og at de må flytte ut av den grunn?

[krikkert]

Hvis oppussingen gjør det nødvendig at leieforholdet sies opp pga. varighet og omfang, ja, og selv der skal det tas en rimelighetsvurdering.

[guest_anon]

Hevd at du selv skal ta i bruk leiligheten og ikke leie ut denne på en stund, det er automatisk godkjent grunn. Så finner du nye leietakere i annonser hvor folk søker etter bosted, ikke averter ut leiligheten din på nytt med en gang, da får du en smell. 

[krikkert]

Nei, det er ikke en "automatisk godkjent grunn" (og det vet alle profesjonelle innen feltet - derfor er det første rådet leietaker får i slike situasjoner ofte "protester likevel"). Også i slike saker skal retten foreta en rimelighetsvurdering, og utleier vil da bli bedt om å gi konkrete opplysninger om bruken. Disse opplysningene vil en oppegående leietaker bruke mot utleier. For eksempel i en senere straffesak.

Endret 8. april 2016 av krikkert

[Kikert]

Forrige huseier jeg hadde var borti noe av det samme problemet. Leiligheten ble "ubeboelig" pga leietagers tull. Han meldte fra til namsmann, fikk vitner, tok bilder, etc. Da var også de greiene med at leietager må finne noe annet inne i bildet og det var vanskelig. Jeg mener å huske at han sa det to 5-6-7 måneder å få saken gjennom.

 

Greia er jo at vi har NAV som kan godkjenne penger til et motell eller liknende mens personen leter etter en skikkelig bolig. Jeg tror ikke du vil ha noen store problemer med å få leietageren ut TS, men det vil ta tid og du må stå på ditt.

 

Her er all infoen du trenger (tror jeg) https://www.politi.no/tjenester/tvangsfullbyrdelse/krav_pa_annet_enn_penger/fravikelse_utkastelse/

 

Lykke til

[BuffyAnneSummers]

Nei, det er ikke en "automatisk godkjent grunn" (og det vet alle profesjonelle innen feltet - derfor er det første rådet leietaker får i slike situasjoner ofte "protester likevel"). Også i slike saker skal retten foreta en rimelighetsvurdering, og utleier vil da bli bedt om å gi konkrete opplysninger om bruken. Disse opplysningene vil en oppegående leietaker bruke mot utleier. For eksempel i en senere straffesak.

Det problemet løser du ved å flytte inn i boligen selv. Kan du ikke flytte inn i boligen så kan du heller ikke hevde at du skal ta den i bruk. Er vel ett år eller noe sånt du må bo i boligen for at det skal være en godkjent grunn til å kaste ut leieboer, så du MÅ ta boligen i bruk, og ikke kan du leie den ut til andre i løpet av dette året.