Hvordan unngå spekulanter i et sameie

[Board Member]

Jeg er styremedlem i et sameie og vi skal ha generalforsamling om vel en måned.

Men vi er i en spesiell situasjon med ca 50 seksjoner hvor 14 ikke er ferdig utbygd ennå. I tillegg har utbygger leid ut ca 10 enheter. Dvs at utbygger sitter med flertallet av stemmene på årsmøte, og har samtidig økonomiske interesser (noe som vel strider imot eierseksjonsloven?).

 

Hvordan kan vi få igjennom saker på årsmøtet, uten at utbygger torpederer/stopper de som har kjøpt og eier sine seksjoner?

Det skal også sies at i et minnelig oppgjør tidligere, fikk de igjennom at styreleder-rollen innehas av utbygger.  Noe som gjør at styremøtene ikke får de vedtak de burde, for alt treneres. Det er en styreleder som ikke har særlig erfaring med styrearbeid. 

 

Nestleder fungerer som møteleder, sender ut innkalling og skriver protokoll og også følger opp vedtak og fremdrift i sameiet. Ellers er resten av styret rimelig samkjørte bortsett fra at styreleder har fått inn en leier på mer eller mindre sin side som også er uten erfaring og bor mesteparten av landet utenlands.

 

Noen forslag til hvordan man kan løse dette, siden det ikke er så enkelt å endre vedtektene. Der er det 1 stemme per seksjon. Kjenner til at i borettslag kan man ikke ha mer enn maks 2 stemmer på et årsmøte uansett hvor mange enheter man eier.

 

Takknemlig for innspill. Styremøte mandag kveld 5/4 og da skal også forslag til vedtekter opp.

Men svar gjerne også senere for årsmøte er om en stund.

 

 

Mvh

Board Member

[krikkert]

Utgangspunktet følger av eierseksjonsloven § 22 tredje ledd:

 

 

 

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.

 

Bestemmelsen er en begrensning på erverv av seksjoner, slik at "førsteeier" ikke rammes. For å ramme "førsteeier" må man endre vedtektene.

 

Alle sameiere har økonomiske interesser i sameiermøtets vedtak. Det strider i seg selv ikke mot eierseksjonsloven. Det som strider mot eierseksjonsloven er myndighetsmisbruk, det vil si der flertallet innvilger seg selv urimelige fordeler på mindretallets bekostning.

 

Det er vanskelig å unngå spekulanter i et sameie. I motsetning til i et borettslag kan man i et sameie leie ut ubegrenset. For å begrense denne rettigheten må man etter eierseksjonsloven § 22 annet ledd endre vedtektene, og vedtaket må være enstemmig. Man kan til en viss grad begrense det ved å innføre kjøper- og leietakergodkjennelse, men også dette krever enstemmighet (eller i alle fall tilslutning fra de sameierne som vil bli rammet).

 

Når det gjelder de problemene du beskriver med styrearbeid er jo dette også en klassiker. En god styreinstruks kan hjelpe på noe, men det forutsetter at styreleder er villig til og har evne til å etterleve styreinstruksen. Skal man få til større endringer i styret kreves det flertall eller vedtektsendring på sameiermøtet.

[Board Member]

Utgangspunktet følger av eierseksjonsloven § 22 tredje ledd:

 

 

 

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.

 

Bestemmelsen er en begrensning på erverv av seksjoner, slik at "førsteeier" ikke rammes. For å ramme "førsteeier" må man endre vedtektene.

 

Alle sameiere har økonomiske interesser i sameiermøtets vedtak. Det strider i seg selv ikke mot eierseksjonsloven. Det som strider mot eierseksjonsloven er myndighetsmisbruk, det vil si der flertallet innvilger seg selv urimelige fordeler på mindretallets bekostning.

 

Det er vanskelig å unngå spekulanter i et sameie. I motsetning til i et borettslag kan man i et sameie leie ut ubegrenset. For å begrense denne rettigheten må man etter eierseksjonsloven § 22 annet ledd endre vedtektene, og vedtaket må være enstemmig. Man kan til en viss grad begrense det ved å innføre kjøper- og leietakergodkjennelse, men også dette krever enstemmighet (eller i alle fall tilslutning fra de sameierne som vil bli rammet).

 

Når det gjelder de problemene du beskriver med styrearbeid er jo dette også en klassiker. En god styreinstruks kan hjelpe på noe, men det forutsetter at styreleder er villig til og har evne til å etterleve styreinstruksen. Skal man få til større endringer i styret kreves det flertall eller vedtektsendring på sameiermøtet.

Takk for flott svar. Jeg får ta en prat med de andre i styret, og kanskje lage en styreinstruks. Så får vi se om styreleder vil klare å forholde seg til den.  

Vi har store utfordringer også foran oss, slik at vi er avhengig av at man gjennomfører vedtektsendringene på første årsmøte.  SKal se nærmere på §33 som du viser til.

 

Mvh Board Member

[Board Member]

Hei,

 

jeg er ute etter en formulering til ny vedtekt, - noe som sier at man ikke kan stemme for flere enn maks 2 boligseksjoner i tillegg til næringseksjonene utbygger eier.

 

Evt. at man får inn en formulering om at man må bebo enheten/seksjonen man skal stemme for.  Er det noen som har forslag? 

Takknemlig for svar.

 

Mvh

Board Member

[krikkert]

Tja, et eksempel kunne vært:

 

 

 

I sameiets vedtekter § x [om stemmerett] tilføyes som nytt siste punktum:

 

'Ved stemmegivning skal ingen sameier kunne avgi stemmer for flere enn to boligseksjoner."

 

Det vil ikke være lovlig med et krav om at man må bo i seksjonen for å stemme. Det vil i praksis være et totalforbud mot at juridiske personer eier seksjonen, og det strider mot eierseksjonsloven (som bare åpner for et begrenset forbud).