kjøpt leilighet, faktisk areal avviker fra prospektet med over 10%

[AnonymDiskusjon]

Hei,
 

jeg kjøpte i 2012 en bolig i Oslo, sentralt innenfor ring 2. Jeg har deretter oppdaget 2 betydelige avvik fra prospektet
 

Punkt 1.: I årets selvangivelse mottatt 01.04.2016 oppdaget jeg at mitt P-areal var oppgitt til 57kvm. I prospektet var P-areal oppgitt til 66kvm. Dette syntes jeg var rart,og begynte umiddelbart å lete etter avviket.
 

Jeg har kommet frem til at boligen har en grunnflate på 63kvm, og i såfall umulig kan ha p-rom på 66kvm.. Jeg går dermed ut ifra at de 57 kvadratmeter P-areal i min selvangivelse er korrekt, og at jeg har blitt svindlet. Jeg er ute og reiser og har fortsatt ikke fått anledning til å kontrollmåle.
 

Avviket i reelt P-areal er på over 13%, tilsvarende en verdi på over 300.000kr, om man regner kvadratmeterpris ut ifra summen boligen ble solgt for. Dette pluss tap av verdiøkning på penger investert i bolig. Det reelle tallet er kanskje nærmere 400.000kr.

-----
 

Punkt 2: Selgers egenerklerig sier at hun ikke kjenner til noen form for tidligere fuktskade i leiligheten.

Jeg oppdaget tidlig fuktproblemer på soverom, og eierskifteforsikringen konkluderte med at fuktinntrenging utenifra er borettslagets ansvar, og dermed ikke kunne belastes selger, til tross for at selgers egenerklæring sier at hun ikke har opplevd fuktproblemer mens hun bodde der, hvilket jeg enkelt kan motbevise. Saken ble tatt videre av borettslaget.

Fuktproblemene på dette rommet har vedvart, og rommet har pr dags dato vært ubeboelig i snart et år sammenhengende på grunn av fuktproblematikk som borettslaget ikke er sikker på hvordan skal løses. Dette er 2. gang borettslaget prøver å få bukt med problemet, og jeg sitter igjen som skadelidende part. Selv om jeg ikke betaler for utbedringene som blir gjort er dette til stor ulempe for meg.

Jeg kan bevise i form av referater fra styremøter bakover i tid at problemet ble klaget inn av selger og forsøkt utbedret for borettslagets regning like før boligen ble lagt ut for salg. Jeg har med andre ord skriftlig bevis for at selger har vært klar over dette problemet i forkant og har avgitt falsk forklaring også på dette punktet.
 

Min ulempe satt til side: Dette fuktproblemet vil i tillegg ha en klar invirkning på boligens verdi ved fremtidig salg.

---
 

Jeg vil anta at jeg har en ganske sterk sak, men det er et problem til. Jeg tegnet eierskifteforsikring i samme selskap som selger. Bruker jeg eierskifteforsikringen (som er en ren rettshjelp-forsikring) får jeg en advokat som jobber for samme firma som de som vil ende opp med å betale meg penger når/hvis jeg vinner saken. Jeg risikerer dermed å få en advokat som har som hovedmål at jeg skal tape saken.

 

Hva gjør jeg nå?

Anonymous poster hash: e42b3...e51

[Herr Brun]

Fuktproblematikken tror jeg du skal slite med å nå fram med, om du ikke har fulgt opp reklamasjonen din fra tidligere har du nok tapt kravet nå. 

Jeg mistenker at du vil slite med å nå fram med krav basert på arealavvik også, også det på grunn av reklamasjonsreglene. Selger vil hevde at du burde oppdaget dette tidligere. 

 

Det som kan "redde" deg er det samme begge steder: Om selger var klar over fuktproblemet kan dette gå inn under unntaket i avhendingslova § 4-19 om at selger ikke kan påberope seg oversittet reklamasjonsfrist om han har opptrådt "uærlig". Om du kan bevise dette så kan det være du har et krav. Når det gjelder arealavviket så kan du jo hevde at selger måtte oppdage boligens egentlige areal tidligere, og at det derfor var uærlig å opplyse feil, hvis ikke så burde ikke du oppdaget det. Men kravet til selgerens kunnskap er at han "måtte" vite om det, mens kravet til din kunnskap er at du "burde" vite om det, så dette er ikke gitt. 

 

I møte med forsikringsselskapet krever du at de dekker salær for en uavhengig advokat, og viser til forskrift om rettshjelpsforsikring § 3. 

[AnonymDiskusjon]

Fuktproblematikken tror jeg du skal slite med å nå fram med, om du ikke har fulgt opp reklamasjonen din fra tidligere har du nok tapt kravet nå. 

Jeg mistenker at du vil slite med å nå fram med krav basert på arealavvik også, også det på grunn av reklamasjonsreglene. Selger vil hevde at du burde oppdaget dette tidligere. 

 

Det som kan "redde" deg er det samme begge steder: Om selger var klar over fuktproblemet kan dette gå inn under unntaket i avhendingslova § 4-19 om at selger ikke kan påberope seg oversittet reklamasjonsfrist om han har opptrådt "uærlig". Om du kan bevise dette så kan det være du har et krav. Når det gjelder arealavviket så kan du jo hevde at selger måtte oppdage boligens egentlige areal tidligere, og at det derfor var uærlig å opplyse feil, hvis ikke så burde ikke du oppdaget det. Men kravet til selgerens kunnskap er at han "måtte" vite om det, mens kravet til din kunnskap er at du "burde" vite om det, så dette er ikke gitt. 

 

I møte med forsikringsselskapet krever du at de dekker salær for en uavhengig advokat, og viser til forskrift om rettshjelpsforsikring § 3. 

 

Vel, jeg stilte krav til selger ang. fuktproblemet bare få måneder etter overtakelse, men fikk dette avslått da. Dette alene vil jeg nok ikke komme noen vei med, men jeg har håndfast bevis på at selger har løyet i sin egenerklæring, og det gjør kanskje at jeg stiller sterkere i spørsmålet om arealet? Dette er to løyner i samme dokument, og må vel ha en slags forsterkende effekt? Eller? Jeg vet fint lite om hvordan retts-systemet fungerer...

 

Når man overtar en leilighet er det mange ting man bør sjekke,men å måle at størrelsen stemmer har aldri falt meg inn, desverre. Jeg har heller aldri sett noen stille med målebånd og kalkulator på visning, og vil gå ut ifra at leilighetens areal ikke er noe man vanligvis etterkontrollerer?... Dette er fremdeles innenfor 5-års fristen, og det er snakk om grov svindel. Jeg synes det ville være rart om dette foreldes før de 5 årene har gått?

 

Jeg tror jeg kan bevise at selger bør ha visst hvor stor leiligheten er. Den var mindre når hun kjøpte den, og en næringsseksjon ble kjøpt av borettslaget. Det finnes sannsynligvis et dokument/kontrakt der grunnflate før og etter sammenslåingen er oppført. Jeg er på vei hjem nå, og skal se gjennom styrets arkiver for perioden i morgen.

 

Takk for råd ang. forskrift om rettshjelpforsikring § 3!

 

Anonymous poster hash: e42b3...e51

[AnonymDiskusjon]

Hvordan kan jeg da vite at advokaten jeg får faktisk er uavhengig? Kan jeg velge advokat selv?

Anonymous poster hash: e42b3...e51

[Sheldon C]

Når jeg solgte bolig i borettslag så kjøpte megler informasjon om eiendommen fra borettslaget, inkludert areal. Kanskje det er borettslaget som har feilinformert om størrelsen?

[Herr Brun]

 

Hvordan kan jeg da vite at advokaten jeg får faktisk er uavhengig? Kan jeg velge advokat selv?

 

Anonymous poster hash: e42b3...e51

 

Ja. 

[AnonymDiskusjon]

Ignorer mitt forrige innlegg. Det fremgår av lovteksten:

§ 3: Foretaket skal i avtalen gi den forsikrede rett til å overlate ivaretakelsen av sine interesser til en advokat etter eget valg fra det tidspunkt den forsikrede har rett til å kreve forsikringsgiverens mellomkomst ifølge avtalen.

 

 

Hva betyr mellomkomst?

 

Vil det advokat-tjenester? Jeg skal lese hele loven før jeg spør mer

Anonymous poster hash: e42b3...e51

[Herr Brun]

Så vidt jeg skjønner betyr det advokattjenester. Det som står der er slik jeg leser det at du kan kreve å få en uavhengig advokat fra det tidspunktet du etter forsikringsavtalen har krav på hjelp in natura fra forsikringsselskapet. 

[NoBo]

dinside.no har en artikkel som kanskje kan være til hjelp; Når boligen er mindre enn du trodde.

 

"Hvilke rettigheter har du når det viser seg at boligen er mindre enn det du fikk oppgitt av eiendomsmegleren? Det viser seg at dette i stor grad avhenger av hvor stor differansen er mellom det du ble lovet og det du fikk. Er differansen stor nok kan du kreve erstatning eller heve kjøpet. Styreformann i Huseiernes Landsforbund og fylkesleder av forbundets vestfoldkontor, advokat Olav Vilnes, har gått grundig gjennom saken."

 

Artikkelen er ikke helt fersk men vil tro at den er gyldig også i dag.

[Herr Brun]

dinside.no har en artikkel som kanskje kan være til hjelp; Når boligen er mindre enn du trodde.

 

"Hvilke rettigheter har du når det viser seg at boligen er mindre enn det du fikk oppgitt av eiendomsmegleren? Det viser seg at dette i stor grad avhenger av hvor stor differansen er mellom det du ble lovet og det du fikk. Er differansen stor nok kan du kreve erstatning eller heve kjøpet. Styreformann i Huseiernes Landsforbund og fylkesleder av forbundets vestfoldkontor, advokat Olav Vilnes, har gått grundig gjennom saken."

 

Artikkelen er ikke helt fersk men vil tro at den er gyldig også i dag.

Det som står der er misvisende. Normen for når arealavvik er en mangel er vesentlig strengere ved kjøp av leilighet enn ved kjøp av tomt. 

[NoBo]

 

dinside.no har en artikkel som kanskje kan være til hjelp; Når boligen er mindre enn du trodde.

 

"Hvilke rettigheter har du når det viser seg at boligen er mindre enn det du fikk oppgitt av eiendomsmegleren? Det viser seg at dette i stor grad avhenger av hvor stor differansen er mellom det du ble lovet og det du fikk. Er differansen stor nok kan du kreve erstatning eller heve kjøpet. Styreformann i Huseiernes Landsforbund og fylkesleder av forbundets vestfoldkontor, advokat Olav Vilnes, har gått grundig gjennom saken."

 

Artikkelen er ikke helt fersk men vil tro at den er gyldig også i dag.

Det som står der er misvisende. Normen for når arealavvik er en mangel er vesentlig strengere ved kjøp av leilighet enn ved kjøp av tomt.

Ante meg at den ikke var helt oppdatert i forhold til dagens praksis men tenkte at mye av det som omtales kunne være av interesse for prosessen som TS har startet.

 

- Huseiernes Landsforbund har flere artikler om emnet som jeg vil tro at kan bidra i TS sin situasjon. Se f. eks. http://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/juss/kjop-og-salg-av-bolig/sprik-pa-ti-kvadratmeter/ Det beskrives også at takstmenn ikke alltid er enige om utregningen av areal.

[Dubious]

Skulle du ikke ha oppdaget dette i 2013?

 

Det er vel forelding på tviste saker?

[AnonymDiskusjon]

Skulle du ikke ha oppdaget dette i 2013?

 

Det er vel forelding på tviste saker?

Jeg vet ikke om jeg burde oppdaget dette i 2013? Jeg gikk fra en leilighet på 22 kvadrat til en jeg trodde var 66. Selv om den bare er 57, er takhøyden veldig høy og romfølelsen dermed så mye større at jeg ikke tenkte over dette. Jeg hadde rett og slett ingen referanse, og var så fokusert på fukt-problemet som gjorde - og fortsatt gjør at jeg ikke kan bruke soverommet - at jeg ikke fikk med meg at leiligheten er mindre enn hva jeg har betalt for. Videre, i artikkelen hos huseierne står det at slikt avvik ofte ikke oppdages før leiligheten skal selges igjen, så jeg tror (håper) jeg har vært heldig som har oppdaget svindelen så tidlig som jeg gjorde...

 

Siden overtakelsen i 2013 har jeg ikke lest tallet 57 (eller grunnflaten - 63) noe sted før i år. Dette på grunn av at jeg bare har skumm-lest selvangivelsen tidligere år. Eller kanskje det er noe nytt at det står der, jeg er ikke sikker. Vanligvis har jeg bare skumlest den ferdigutfylte sivile delen av selvangivelsen, da mitt fokus alltid er på den delen jeg må fylle ut selv, som selvstendig næringsdrivende.

 

Det er for-elding på tviste-saker ja. Opptil 5 år reklamasjonsrett på kjøp av bolig, avhengig av type mangel. Noen saker foreldes fortere, men når det er snakk om grovt mislighold og direkte juks fra selgers side vil jeg tro at man har 5 år på seg.

 

Hvis man drar en parallell til forbrukerkjøpsloven, §27:  "... Hvis forbrukeren ikke reklamerer i tide, tapes retten til å gjøre mangelen gjeldende. Dette gjelder ikke dersom selgeren har opptrådt grovt uaktsomt eller for øvrig i strid med redelighet og god tro." I følge forbrukerkjøpsloven har man altså 3 eller 5 år på å klage inn en mangel, avhengig av produkt-type. Men, tidsbegrensningen bortfaller (eller utvides) når det er snakk om svindel.

 

Et boligkjøp omfattes ikke av samme lov, men jeg vil tro at noe liknende gjelder handel mellom privatpersoner?

 

----------

 

Dere andre, takk for linker. I mitt tilfelle er det ikke bare snakk om skjønn og forskjellige metoder for oppmåling, dessverre. Når oppgitt p-areal (bruks-areal) er større enn total grunnflate er det noen som har jukset med tallene, tror jeg. Nå, skal jeg til med målebånd for å se selv...

 

Loven sier i følge en av artiklene at avviket må være minst 10%, i mitt tilfelle er avviket i P-rom 13,64%. Avviket i Bruttoareal er enda større: 75kvadrat i prospektet, mot 63 kvadrat i følge borettslaget (16% avvik).

 

 

Anonymous poster hash: e42b3...e51

[AnonymDiskusjon]

Jeg har nå fått målt opp leiligheten. Prospektet sier:

brutto areal: 75

bruksareal: 66

P-rom: 66

S-rom: 0

 

Mine mål sier:

brutto areal, ukjent.

Bruksareal: 60,35 (8.6% avvik)

P-rom: 59,12 (10,4% avvik)

S-rom: 1,23

 

 

Avviket er altså noe mindre enn først antatt, men fortsatt over 10% avvik på P-rom.

Før jeg kontakter min eierskifteforsikring tenker jeg da å fremskaffe bevis for at selger løy om fuktproblemet, samt at hun burde hatt kunnskap om at takstmannen gjorde feil i oppmåling av leiligheten.

 

Er det noe mer jeg bør gjøre før jeg setter i gang?

Anonymous poster hash: e42b3...e51

[Sheldon C]

Hvordan har du kommet frem til dine tall? Målt selv eller brukt fagfolk?

[Dubious]

Hvordan har du kommet frem til dine tall? Målt selv eller brukt fagfolk?

ut i fra tallene/målene så har han nok gjort det selv og dermed blir målingene ugyldig

[Herr Brun]

 

Hvordan har du kommet frem til dine tall? Målt selv eller brukt fagfolk?

ut i fra tallene/målene så har han nok gjort det selv og dermed blir målingene ugyldig

 

Hva er det du babler om? 

[Dubious]

 

 

Hvordan har du kommet frem til dine tall? Målt selv eller brukt fagfolk?

ut i fra tallene/målene så har han nok gjort det selv og dermed blir målingene ugyldig

 

Hva er det du babler om? 

 

at når en tar mål selv så blir det ugyldig..

Min leilighet er 200 m2   (nei den er ikke det)

[Herr Brun]

at når en tar mål selv så blir det ugyldig..

Min leilighet er 200 m2   (nei den er ikke det)

Nei, det blir det ikke. Som vanlig så aner du ingenting om hva du snakker om. Vennligst slutt med dette tullet.

[Nizzen]

 

Hvordan har du kommet frem til dine tall? Målt selv eller brukt fagfolk?

ut i fra tallene/målene så har han nok gjort det selv og dermed blir målingene ugyldig

 

 

Så lenge han vet hvordan man måler bruksareal og bruttoareal, så kan jo hvem som helst klare å måle rigktig. Selv bruker jeg laser avstandsmåler, fordi det går fort og det blir nøyaktig. Ja jeg er fagmann

 

Bruk denne guiden for å måle riktig:

 

http://www.ntf.no/norsk/forbrukerhjelp/areal/

 

Definisjoner

Areal oppgis i m² og måles der det er minst 1,90 m takhøyde og bredden er på minst 60 cm. Deler med skråtak måles inntil 60 cm utenfor høyden 1,90 m.

Bruksareal, BRA

Bruksareal BRA er bruttoareal (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Boenhetens totale bruksareal. Samlet BRA er P-rom + S-rom.

Primære rom, P-ROM

P-ROM er bruksareal av primærdelen. P-ROM måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen. En samling primære rom (P-ROM) utgjør bygningens primærdel.

Sekundære rom, S-ROM

Det resterende areal kalles S-rom. S-rom er bruksareal av sekundærdelen. En samling sekundære rom (S-ROM) utgjør bygningens sekundærdel. Areal av vegger mellom P-rom og S-rom tilhører S-rom.

Bruttoarealer BTA

Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruttoarealer begrenses av ytterveggers utsider og/eller til midt i skillevegger mot annen bruksenhet/fellesareal.

Endret 3. april 2016 av Nizzen