Tidsbestemt leieavtale og uten sluttdato

[Nullen]

Hei,

 

Jeg har misforstått tidsbestemt leieavtale og signert et avtale der jeg ikke har skrevet med sluttdato i leiekontrakten. Nå ønsker jeg å avslutte leieforhold med leietaker min etter 1 års leietid pga. jeg ønsker å selge leiligheten og flytter til utlandet. Vil det være ulovlig for meg å si opp avtale?

 

Jeg tolker det slik at hvis et tidsbestemt leieavtale har kun startdato men ingen sluttdato, så blir det i praksis tidsubestemt leieavtale, og da skal det følge loven ved å gi 3 måneder oppsigelsestid og en saklig begrunnelse.

 

På forhånd takk for evt. innspill.

[Ståle Nordlie]

Hva står det, helt konkret, i den skriftlige kontrakten om varighet og oppsigelse?

[Nullen]

Det er et standard kontrakt som kan laste ned fra Internett. Under Leieforholds form og varighet er det 2 valg med "Tidsubestemt avtale" og "Tidsbestemt avtale". Jeg har krysset på "Tidsbestemt avtale" og fylt inn "Leieforholdet starter den" med ikke fylt inn "og opphører uten oppsigelse den". Også krysser jeg  på "Avtalen kan ikke sies opp av noen av partene i den avtalte leieperioden".

 

Siden jeg har ikke fylt inn sluttdato, antar jeg denne tidsbestemt avtale er ikke gyldig, dermed blir det automatisk en "Tidsubestemt avtale".

 

 

[kjetilkl]

Uavhengig av det juridiske - hvis det hele tiden var meningen at det skulle være en tidsbestemt avtale - hvor lang var den avtalte leietiden?

 

Hvis leietaker skulle bo i ett år så er det vel ikke noe problem? Det som er avtalt bør jo uansett gå foran kontrakten, men om du ønsker å avslutte før avtalt tid fordi du skal selge så kan det jo være leietaker ikke er helt med på det selvsagt...

[Herr Brun]

Har dere på noe annet tidspunkt diskutert hvor lang leietid dere skulle avtale?

[Nullen]

Vi har ikke diskutert om hvor lenger skal leieperiode vare. Derfor lurer jeg om det går greit og avslutte leieavtale som "Tidsubestemt avtale" siden jeg har ikke ført opp sluttdato.

 

Det som er problemet mitt nå er at leietaker vil ikke godta oppsigelsestid og vil ikke diskutere om når og hvordan leieavtale skal avslutte på telefon eller sms. Leietaker vil bare svare på epost og mente jeg respektere ikke dem og Norske Lov, så jeg vet ikke helt hva jeg skal gjøre nå.

[Herr Brun]

Tja, det er jo fristende å utfylle avtalen med treårsregelen som er minstelengde. Uklarhet skal tross alt tolkes mot den sterke part/den som har utformet kontrakten, og det er stort sett utleier.

[krikkert]

Eller at man anser den som uoppsigelig fordi det er krysset av at partene ikke kan si opp i leietiden. Høhø.

[Shruggie]

Høres ut som om du må bli enig med leietager. 

[Simen1]

Har leietakeren egen boenhet? Kan det være aktuelt å selge leiligheten uten å si opp leieforholdet? Med separate boenheter er det ganske vanlig.

[The Avatar]

Når kontrakta er ufullstendig, og det heller ikkje foreligger muntlig avtale om kva som var vilkåra for leigeavtalen så er det vell berre to alternativer.

 

Enten så må ein følge husleigelova sine standarvilkår, med andre ord at avtalen går over til å være ei tidsubestemt leigeavtale med tre månadar oppsigelsesfrist, og med krav om saklig grunn for at utleigaren skal kunne seie opp avtalen.

 

Det andre alternativet er at ein held fast på at hensikta var å inngå ei tidsbestemt leigeavtale og at det er ein feil at sluttdatoen ikkje står oppført. Då er det tre muligheiter, enten at leigeavtalen har ein minstetid på 3 år etter hovedregelen for tidsbestemte leigeavtalar.

Eller at leigeavtalen har minstetid på 1 år dersom det er snakk om lofts- eller sokkelleiligheit i boligen som utleigaren bur i. Eller at leigeavtalen varer kortare enn 1 år med begrunnelsen at utleigaren skal bruke boligen sjøl eller har anna saklig grunn for ei kortare leigeavtale.

 

Uansett vil det her kunne bli krangel frå leigetakarens side. Sjølv om du kan vise til at du hadde adgang til å inngå tidsbestemt leigeavtale på 1 år, eller kortare. Så betyr ikkje det at leigetakaren oppfatta avtalen på samme måte. Minimumstidene etter husleigelova er tross alt berre minimumstider og ikkje ein fasit for kor lenge leigeavtalen skal vare ved uklarheiter.

 

Etter mi meining vil den rette tolkninga være å tolke leigeavtalen som tidsubestemt med begrensa muligheit for oppsigelse frå utleigaren. Dette fordi det er denne tolkninga som er til størst gunst for den svake parten. Det å berre tolke avtalen som tidsbestemt med tre års varigheit er ikkje nødvendigvis til den sterke parts ugunst sidan tre år kun er minimumsvarigheita for avtalen.

 

Leigetakaren vil nok også argumentere for ei slik tolkning. I mangel på anna form for avtale så er det lett for leigetakaren å hevde at feilen i kontrakta er at utleigaren har kryssa av i feil rute, og ikkje at feilen er at sluttdatoen manglar.

 

 

 

Men når det er sagt så er nok den beste framgangsmåten å prøve å få til ein avtale med leigetakaren.

Slik som leigeavtalen foreligger i dag så er det eigentleg ei uoppsigelig tidsbestemt leigeavtale som aldri utløper, så her er nok ditt sterkaste kort å argumentere for at det ikkje er til leigetakarens gunst å være bundet i all evigheit til ein uoppsigelig leigeavtale. Men til tross for dette så er det både dyrt og tidkrevande å få tvinga gjennom din tolkning dersom leigetakaren gjer seg vanskelig. Det er heller ikkje gitt at du vinner fram i retten med at kontrakta skal tolkast slik som du vil.

[Nullen]

Skulle ønske å bli enig om leietaker. Men når er det slik at leietaker vil ikke snakke på telefon eller sms eller møtes ansikt mot ansikt. Og da har jeg nesten ikke noen valg om å gå til tvist hvis leietaker avslo en ny oppsigelse.

 

Det er ikke en loft and sokkel leilighet, dermed kan det ikke brukes minimum 1 års tidsbestemt avtale. Men siden avtale mangler sluttdato og jeg har et veldig stekt argument ved å flytte til utlandet, så syns jeg leietaker ikke kan bare holde fast men minimum 3 års leietid.

[Ståle Nordlie]

Jeg har hørt at opp til flere personer har inngått avtaler med hjelp av denne rare eksotiske "epost"-greia som visst leier er villig til å bruke...

 

Hvis du må gå til sak for å få kastet ut leier kan det bli dyrt og tidkrevende, og etter min mening er det slettes ikke sikkert at du vil vinne. Hvis jeg var deg ville jeg vurdert å prøve å bestikke leier til å flytte frivillig. Eller kanskje du kan utsette salget?

[Shruggie]

Så det er frittstående leilighet som skal selges alene, ikke som en del av et større bygg... Ja, da har du vel grunn til å bruke tre måneders oppsigelsestid? Jussen får de med bedre hoder enn meg ta, men jeg har faktisk blitt kastet ut(!) med den flosklen før. JAMMEN viste det seg ikke at leiligheten ikke ble solgt, men ble leid ut til høyere pris måneden etter. 

 

Så det er grunn til at folk tviler litt på den der.

Endret 30. mars 2016 av Shruggie

[Herr Brun]

Så det er frittstående leilighet som skal selges alene, ikke som en del av et større bygg... Ja, da har du vel grunn til å bruke tre måneders oppsigelsestid? Jussen får de med bedre hoder enn meg ta, men jeg har faktisk blitt kastet ut(!) med den flosklen før. JAMMEN viste det seg ikke at leiligheten ikke ble solgt, men ble leid ut til høyere pris måneden etter. 

 

Så det er grunn til at folk tviler litt på den der.

Spørsmålet er om utleier (TS) har sagt fra seg retten til å si opp overhodet (i en gitt periode). Da hjelper det ikke at man har saklig grunn.

[Shruggie]

Kan han faktisk miste den retten ved bare å glemme å fylle ut et felt? Det er greit nok at utleier er den sterkeste part, men SÅ mye sterkere er han ikke, og det høres ut som en helt idiotisk praksis.

[Herr Brun]

Kan han faktisk miste den retten ved bare å glemme å fylle ut et felt? Det er greit nok at utleier er den sterkeste part, men SÅ mye sterkere er han ikke, og det høres ut som en helt idiotisk praksis.

Utleier har ikke mistet den retten ved å glemme å fylle ut et felt, han har mistet den ved å krysse av at det ikke er noen oppsigelsesrett. Det var jo dette selgeren forsøkte!

[Shruggie]

Der er jeg ikke enig. Han har glemt å fylle ut "varer til" datoen. Og det vil enhver person som leser skjemaet se at han har glemt. Ikke for det, det gjør selvsagt at kontrakten varer i tre år, men det gjør jo ikke at leietaker kan beholde leiligheten til dovre faller.

Endret 30. mars 2016 av Shruggie

[Herr Brun]

Nemlig, leietaker kan beholde leiligheten i tre år. Det er det jeg har skrevet.

[Shruggie]

Jeg tolket det ikke slik, men OK.