Salg av bolig i AS, fradrag fra skatt så lenge man plikter å reinvestere

[karsy]

Hei, har hørt at det finnes noe som heter "Tax deffered accounts" i USA der man utsetter skatten som kommer av salg på anleggsmidler for eksempel.

Er dette også mulig i Norge ved for eksempel en boliginvestering? Vet at vanligvis så forekommer denne typen investeringer i Norge gjerne gjennom at hver adresse er et eget AS. Vil det da være mulig å utsette skatten på et holdingsselskaps hånd? 

Endret 15. mars 2016 av karsy

[Herr Brun]

Nå er det sjeldent særlig fornuftig å eie egen bolig via aksjeselskap, men om det er snakk om bolig for utleie i næring og/eller spekulering i boligpriser så er det som du sier vanlig å eie hver enhet i hvert sitt aksjeselskap. Om du så eier de aksjene via et holdingselskap påløper ingen skatt ved salg av aksjene.

 

Ellers er jeg ikke kjent med noen slik løsning som du nevner. Det finnes måter å gjøre det på ved investering i enkelte finansielle instrumenter (investeringskonto zero, som vel teknisk sett er et slags forsikringsprodukt).

[krikkert]

"Tax Deferred Account" er en samlebetegnelse på et lukket system hvor avkastning av en formue er skattefri så lenge avkastningen ikke forlater systemet. Det kan være en konto (fondssparing) eller en større ordning (aksjeutbytte fra og realisasjon av aksjer i datterselskap er i det vesentligste skattefri for mor).

 

Det du snakker om - å "utsette skatten som kommer av salg på anleggsmidler for eksempel" - er noe litt annet. Det i stor utstrekning i norsk rett gjennomført gjennom reglene om gevinst- og tapskonto, se skatteloven § 14-45, som innebærer at du i utgangspunktet bare fører 20 % til inntekt/fradrag hvert år - altså en form for utsettelse av skatten.

 

Det er generelt sett ikke gunstig å eie egen bolig gjennom et AS. For det første er det en skatteulempe, for det andre har du praktisk talt ikke noe vern mot tvangssalg av aksjene i selskapet som eier boligen - og da forsvinner boligen også.

 

Å eie utleiebolig blir noe annet. Der er det svært vanlig å ha hver eiendom i eget selskap (for å spare bl.a. dokumentavgift, og for å unngå gevinstbeskatning på salg av bolig ved å selge aksjer fra holdingselskap). Men der støter du også på skatteproblematikk - du blir effektivt beskattet hardere på de første boligene ved å eie dem gjennom aksjeselskaper.

[H. Specter]

Nå er det sjeldent særlig fornuftig å eie egen bolig via aksjeselskap, men om det er snakk om bolig for utleie i næring og/eller spekulering i boligpriser så er det som du sier vanlig å eie hver enhet i hvert sitt aksjeselskap. Om du så eier de aksjene via et holdingselskap påløper ingen skatt ved salg av aksjene.

 

 

Å eie utleiebolig blir noe annet. Der er det svært vanlig å ha hver eiendom i eget selskap (for å spare bl.a. dokumentavgift, og for å unngå gevinstbeskatning på salg av bolig ved å selge aksjer fra holdingselskap). Men der støter du også på skatteproblematikk - du blir effektivt beskattet hardere på de første boligene ved å eie dem gjennom aksjeselskaper.

 

Det er muligens noe off topic,så moderator/administrator får si fra hvis det må opprettes egen topic. Spørsmål til dere som kan dette:

Fordeler og ulemper som jeg var klar over begrenser seg til:

1. Lettere å få lån som privatperson (Ikke ansvarlig for mer enn EK i AS)

2. Skattlagt med 27 % som privatperson vs. selskapsskatt og utbytteskatt i AS gitt at man ikke eier x antall enheter/x antall kvadratmeter som privatperson.

 

Hadde vært veldig interessant å få en uttømmende forklaring på fordeler og ulemper, og når det lønner seg å gå fra å eie privat til å eie via aksjeselskap. Dette med dokumentavgift, ingen skatt ved salg av aksjer, osv. var nytt for meg. Settes stor pris på om en av dere kunne utdypet noe. På forhånd takk.

[Solosup]

 

Nå er det sjeldent særlig fornuftig å eie egen bolig via aksjeselskap, men om det er snakk om bolig for utleie i næring og/eller spekulering i boligpriser så er det som du sier vanlig å eie hver enhet i hvert sitt aksjeselskap. Om du så eier de aksjene via et holdingselskap påløper ingen skatt ved salg av aksjene.

 

 

Å eie utleiebolig blir noe annet. Der er det svært vanlig å ha hver eiendom i eget selskap (for å spare bl.a. dokumentavgift, og for å unngå gevinstbeskatning på salg av bolig ved å selge aksjer fra holdingselskap). Men der støter du også på skatteproblematikk - du blir effektivt beskattet hardere på de første boligene ved å eie dem gjennom aksjeselskaper.

 

Det er muligens noe off topic,så moderator/administrator får si fra hvis det må opprettes egen topic. Spørsmål til dere som kan dette:

Fordeler og ulemper som jeg var klar over begrenser seg til:

1. Lettere å få lån som privatperson (Ikke ansvarlig for mer enn EK i AS)

2. Skattlagt med 27 % som privatperson vs. selskapsskatt og utbytteskatt i AS gitt at man ikke eier x antall enheter/x antall kvadratmeter som privatperson.

 

Hadde vært veldig interessant å få en uttømmende forklaring på fordeler og ulemper, og når det lønner seg å gå fra å eie privat til å eie via aksjeselskap. Dette med dokumentavgift, ingen skatt ved salg av aksjer, osv. var nytt for meg. Settes stor pris på om en av dere kunne utdypet noe. På forhånd takk.

 

Som dere sier er fordelen med å eie en eiendom gjennom et AS at det ikke blir dokumentavgift på 2,5% ved salget av selskapet, som det da er med salg av ren eiendom. Forutsetter at dette ikke er næringseiendom, for da kommer skattemessige avskrivninger inn i bildet. Kan utdype hvis det er av interesse.

 

Uansett, hvis du skal drive med kjøp og salg av eiendom bør du absolutt gjøre dette gjennom et holdingselskap. Føres hver eiendom inn i et selskap og du da senere selger enkelte selskaper så er det ikke direkte skatt på dette (dette er fordi det er under noe som i Norge heter fritaksmetoden). Selger du selve eiendommen blir det skatt på både salget og når du tar ut gevinsten til utbytte. Utbytte blir skattlagt med samme sats som om du hadde gjort dette direkte som privatperson. Fordelen er likevel at du kan reinvesterte pengene og selv planlegge skattebyrden på når du trenger det. Samtidig kan du også "spare opp" større summer som du kan investere, noe som gir deg litt større muligheter generelt sett. 

 

Men, dette er ikke en lur måte hvis du kun ønsker å gjøre dette med din egen bolig. Det er litt jobb å ha et AS, samtidig må du regnes for å drive virksomhet, altså være egnet til å gå med overskudd. Har du en primærbolig og vedlikeholder denne selv skal det en del til for at dette regnes innen denne definisjonen.

 

Du kan lese noe mer her:

https://www.jusstorget.no/overdragelse-av-innmat-eller-aksjer-hva-er-skattemessig-gunstigst/

[Herr Brun]

Dokumentavgift påløper når man tinglyser hjemmel til en eiendom. Hvis et AS er hjemmelshaver og du selger aksjene i ASet, påløper det ingen dokumentavgift. Om du har ett aksjeselskap per eiendom, kan du dermed selge aksjer og "reelt sett" selge eiendommen, men uten at det påløper dokumentavgift. Noe sånt som 90% av alle eiendomstransaksjoner i dag gjøres på denne måten (eller ved en variant av det).

 

Et AS betaler ikke skatt av utbytte det mottar fra andre AS, og heller ikke ved realisasjon av aksjer. Google fritaksmetoden for mer om det.

 

Den store fordelen med å eie privat er at det er lav formuesskattverdi, "halv skatt" på utleie, ingen skatt på utleie av mindre enn 50% av boligen om du selv bor i resten, og ingen skatt på egen bruk. Om du leier gratis av et AS tror jeg du skal fordelsbeskattes, men det skal jeg ikke si for sikkert.

[H. Specter]

Som dere sier er fordelen med å eie en eiendom gjennom et AS at det ikke blir dokumentavgift på 2,5% ved salget av selskapet, som det da er med salg av ren eiendom. Forutsetter at dette ikke er næringseiendom, for da kommer skattemessige avskrivninger inn i bildet. Kan utdype hvis det er av interesse.

 

 

Uansett, hvis du skal drive med kjøp og salg av eiendom bør du absolutt gjøre dette gjennom et holdingselskap. Føres hver eiendom inn i et selskap og du da senere selger enkelte selskaper så er det ikke direkte skatt på dette (dette er fordi det er under noe som i Norge heter fritaksmetoden). Selger du selve eiendommen blir det skatt på både salget og når du tar ut gevinsten til utbytte. Utbytte blir skattlagt med samme sats som om du hadde gjort dette direkte som privatperson. Fordelen er likevel at du kan reinvesterte pengene og selv planlegge skattebyrden på når du trenger det. Samtidig kan du også "spare opp" større summer som du kan investere, noe som gir deg litt større muligheter generelt sett. 

 

Hypotetisk eksempel. Hvis man kjøper hus på attraktiv eiendom (8-10 millioner), pusser opp for 2-3 millioner og får solgt til 15 millioner. Har jeg da forstått det riktig at overskuddet altså ikke blir skattlagt før man tar ut utbytte fra holdingselskapet som privatperson? Hva med kjøper? Vil ikke de ha aversjon mot å kjøpe aksjene som eier en bolig fremfor å kjøpe boligen på "vanlig" vis? Si at det er noen som bare skal kjøpe bolig for å bo i den. Nå spares det vel riktignok en "betydelig" sum i dokumentavgift, men vil det veie opp?

 

Et AS betaler ikke skatt av utbytte det mottar fra andre AS, og heller ikke ved realisasjon av aksjer. Google fritaksmetoden for mer om det.

 

Den store fordelen med å eie privat er at det er lav formuesskattverdi, "halv skatt" på utleie, ingen skatt på utleie av mindre enn 50% av boligen om du selv bor i resten, og ingen skatt på egen bruk. Om du leier gratis av et AS tror jeg du skal fordelsbeskattes, men det skal jeg ikke si for sikkert.

 

Her har du vel strengt tatt svart på spørsmålet mitt over, men for å være helt sikker lar jeg det stå. Hva mener du med "halv skatt" på utleie ved å eie privat? Er det dobbelbeskatningen du sikter til da i form av selskapsskatt og utbytteskatt i AS?

[krikkert]

Hypotetisk sett, hvis man kjøper hus på attraktiv eiendom (8-10 millioner) i et single-purpose-selskap (et aksjeselskap opprettet kun for det formål å eie huset, og som ikke eier noe annet) som eies av et holdingselskap, pusser opp for 2-3 millioner, og så selger single-purpose-selskapet for 15 millioner, vil man kunne sitte igjen med 2-5 millioner i skattefri gevinst i morselskapet. Denne gevinsten blir først skattepliktig når den utdeles til en fysisk eier (mer nøyaktig: en eier som ikke omfattes av fritaksmetoden).

 

Ingen "vanlig" kjøper vil imidlertid kjøpe bolig på denne måten. Du sparer 375 000 kr i dokumentavgift, men til gjengjeld må du betale markedsleie for å leie din egen bolig av aksjeselskapet (eller bli utbyttebeskattet for markedsleien), og denne markedsleien blir beskattet i aksjeselskapet som inntekt.

 

Ved utleie gjennom aksjeselskap (selskapseid bolig) blir dette beskattet som inntekt i aksjeselskapet, dvs. 25 % inntektsskatt i AS, og 28,75 % utbytteskatt for å få pengene over i "egen lomme", alternativt kan man ta ut lønn som beskattes med marginalskattesatsen avhengig av annen lønnsinntekt. Så lenge man leier ut færre enn fem utleieenheter beskattes man kun med 25 % inntektsskatt hvis man leier ut egeneid bolig. Ved flere enn fem utleieenheter regnes man som næringsdrivende, noe som vil si at man beskattes med 25 % inntektsskatt, trinnskatt, og høy trygdeavgift. På dette punktet - ved fem utleieenheter - kan det lønne seg å legge utleien over i AS.

[H. Specter]

Ingen "vanlig" kjøper vil imidlertid kjøpe bolig på denne måten. Du sparer 375 000 kr i dokumentavgift, men til gjengjeld må du betale markedsleie for å leie din egen bolig av aksjeselskapet (eller bli utbyttebeskattet for markedsleien), og denne markedsleien blir beskattet i aksjeselskapet som inntekt.

 

Du kan med andre ord få problemer med å selge denne hypotetiske eneboligen (15 millioner) til et par som bare skal kjøpe drømmehuset? Dette passer gjerne best på bygårder, osv. som kan selges videre til andre som driver med noe lignende (eksempelvis utleie)?

 

Ved utleie gjennom aksjeselskap (selskapseid bolig) blir dette beskattet som inntekt i aksjeselskapet, dvs. 25 % inntektsskatt i AS, og 28,75 % utbytteskatt for å få pengene over i "egen lomme", alternativt kan man ta ut lønn som beskattes med marginalskattesatsen avhengig av annen lønnsinntekt. Så lenge man leier ut færre enn fem utleieenheter beskattes man kun med 25 % inntektsskatt hvis man leier ut egeneid bolig. Ved flere enn fem utleieenheter regnes man som næringsdrivende, noe som vil si at man beskattes med 25 % inntektsskatt, trinnskatt, og høy trygdeavgift. På dette punktet - ved fem utleieenheter - kan det lønne seg å legge utleien over i AS.

 

Er det uproblematisk å legge objektene over i AS når man er kommet til det stadiet at man besitter fem utleieenheter?

[krikkert]

Fremgangsmåten passer best i proffmarkedet, ja. 

 

Det er ikke uproblematisk å legge utleieobjektene over i AS. Dette anses som hovedregel som skattepliktig realisasjon, og du behandles da som om du har solgt boligen til ASet. Skattefri omdanning av fysisk persons næringsvirksomhet til aksjeselskap er et komplisert tema.