Prisavslag på boligkjøp - Har vi noen sak?

[Mixy]

Hei!

 

Jeg sitter litt på gjerdet om vi skal prøve å kreve prisavslag på huset vi har kjøpt. Vi har ikke boligkjøperforsikring, men har noe retthjelp via fagforbund og husforsikring.

 

Huset ble kjøpt etter visning i fjor våres, visning medio mars, overtakelse medio juni. Etter at vi nå har bodd her en stund, spesielt gjennom vinteren har vi oppdaget noen mangler vi lurer på om vi skal forfølge:

 

Takstrapport og prospekt sier at sydveggen har blitt etterisolert, og skiftet panel og vinduer. Dette viser seg å ikke stemme. Det ligger 10cm isolasjon fra byggeår (1964), og eksisterende panel ble også beholdt. Det er lagt vindsperre på eksisterende panel, og panel utenpå dette. I tillegg viser også denne jobben seg å være svært dårlig utført, vinduene på denne veggen trekker mer enn de eksisterende vegger, han har bommet på spikerslagene sine så panelet sitter dårlig flere steder, panelet er ikke skråkappet i bunn for å sikre avrenning og luftingen som skal være i bunn har blitt tettet med byggeskum. 

 

Det er nytt bad utført av faglærte, og det er krysset av for at det ikke er utført arbeid som skal utføres av faglærte i egenmeldingsskjema. Likevel har det blitt opprettet vaskerom i kjeller med flislagt gulv som har sluk. Sluket er i rommets høyeste punkt, så alt vann renner bort. Jeg betviler også naturligvis membranløsning under her.

 

I tillegg er det flere mindre ting som kanskje kunne vært inkludert, men som jeg regner med lite gehør for:

- Garasje har takplater, ikke takstein som det står i rapporten

- Det er opplyst at Canal Digital leverer internett, men dette stedet har faktisk ingen tilbydere av bredbånd. Eneste alternativ er mobilt bredbånd som er en vesentlig dårligere løsning

 

--

 

Er det i det hele tatt noe vits i å starte sak, eller er disse tingene så små, eventuelt slik at vi skulle sett det på visning?

 

Takker for tilbakemeldinger!

[Dudz0r]

Er takstmann innhentet av megler/eiger?

Kommunal takstmann ?

 

Dette høres ut som flere punkt som tilsammen utgjør en god sak uten at jeg har annen info enn den over.

 

Dette er vel ikke kritisk akkurat nå slik jeg oppfatter det men kan medføre betydelige kostnader over tid.

 

Første jeg hadde gjort er å ta ny takst gjennom teknisk etat i din kommune.

Endret 9. mars 2016 av Thobjo

[Mixy]

Takstmann er nok innhentet av megler ja, det er takstrapporten fra prospektet jeg har. 

 

EDIT: En annen ting jeg også lurte på var at det kun har blitt satt 35% verdireduksjon på boligen, noe jeg syns er lite med så mye vedlikeholdsetterslep som huset har. 3 vegger med gammelt panel som må byttes, taket må skiftes, drenering må utbedres. Innvendig var standarden ganske nøktern med enkelt oppusset kjøkken, nytt bad, noe parkett, men ellers kun malte flater siden byggeår.

Endret 9. mars 2016 av Mixy

[ARJ]

ble huset solgt i god stand eller ble det solgt som et oppussingsobjekt?

 

Visste du om bl.a drenering? Stod det noe om dreneringen i takstrapporten? 

 

Grunnen til at jeg spør er jo at det står tilstandsgrader der. 

Jeg var selv gjennom et boligkjøp som jeg fant skader for over 100000.- på men fikk vist fingeren av eierskifteforsikringen til selger fordi "manglene" ikke oversteg 5% av kjøpesum. 

[Mixy]

Det står ikke tilstandsgrader i takstrapporten, det er ikke en tilstandsanalyse. Jeg mener likevel taksten ble satt for høyt når jeg ser helheten på huset. 

 

Drenering var en ganske kjent sak, det fremkommer av husets alder og at det ikke har blitt gjort noe med det. Er heller ikke der jeg føler jeg har en sak, men på denne "etterisoleringen" som ikke har blitt gjort, og utførelsen er så dårlig at alt bør rives og gjøres om igjen. I tillegg gjelder det at våtrom ikke har blitt utført av faglærte.

 

Har også lest om kravet om 5% av kjøpesummen, og jeg syns det virker som en fornuftig tommelfingerregel, men det er jo ikke hjemlet i lov (med nøyaktig %) såvidt jeg vet. I mitt tilfelle vil det være 150 000,- som jeg "må komme opp i" for å kunne utløse noe krav.

[ARJ]

Det første du må gjøre er å evt innhente en takstrapport fra en egen takstmann. 

Det er tull som andre skriver at du får teknisk etat i kommunen til å gjøre det. Det er hvertfall ikke gratis. 

Jeg betalte nesten 10000 for en takstrapport på annekset mitt på 14m2. 

 

 

Så må det være i vesentlig dårligere stand enn forventet for å utløse denne 5% regelen. 

 

I mitt tilfelle så hadde takstmann løyet sammen med utleier. 

De hadde kalt annekset som det var skader for 70000.- på for et "sykkelskur" slik at de "slapp" å ta takst på dette for de visste at det var så dårlig stand. 

I tillegg så var egenerklæringen til selges som visstnok var "gjennomgått på salgstidspunktet" datert over 1 måned etter befaringen. 

 

Boligsalgsrapport er dessverre en vits. 

Takstmennene jobber sammen med megler og dersom en takstmann er helt ærlig og skriver dårlig tilstand på boliger så får de ikke mer oppdrag av megler. 

 

Vi solgte et rekkehus i 2014 før vi kjøpte det jeg nevner over. 

Da kom takstmannen i Teslaen sin, var der i kanskje 12-13 minutt hvor han brukte tiden på å åpne vinduene, måle opp areal og det var omtrent det han gjorde, utenom å fortelle hvor bra bil han hadde hele tiden.  

Det skulle han ha 5000.- for og jeg grøsset litt ved tanken. Er det sånn de utfører kontrollene så er det på en måte bra for selger, men som kjøper så er det jo katastrofe. 

[Windoge]

De 12-13 minuttene du nevner har jeg også opplevd. Takstmannen kom innom, trykket litt på et måleapparat og dro. Ettersom badet var relativt nyoppusset, så orket han ikke engang å måle fuktighet.

[ARJ]

De 12-13 minuttene du nevner har jeg også opplevd. Takstmannen kom innom, trykket litt på et måleapparat og dro. Ettersom badet var relativt nyoppusset, så orket han ikke engang å måle fuktighet.

 

Burde vært et krav at takstmann/selger ble stilt til ansvar for feil uansett. 

Det er jo en vits med eierskifteforsikring. 

Jeg ble ikke opplyst om denne 5% saken når jeg tok kontakt med eierskifteforsikringen - Bare at jeg måtte få en takstrapport som kostet meg ca 10000.- Jeg visste jo på forhånd at det ikke kom til å bli 5% av kjøpesummen siden dette var et anneks. 

Når jeg så sendte takstrapporten inn så fikk jeg avslag etter 2 minutt fordi det var under 5%. 

 

Hadde jeg fått opplyst dette på forhånd så hadde jeg spart meg for de 10000.-

 

Eierskifteforsikringen er jo bare måte å kjøpe seg fri fra lovlig svindel. 

Som i mitt tilfelle hvor det var jukset med papirer hele tiden og når jeg konfronterte takstmannen på telefon så sa han "sånne bygg pleier å være så dårlige så vi gidder ikke ta dem med i takstrapporten" 

 

Hvis jeg prøver å svindle noen så risikerer jeg å bli straffet, men hvis jeg med vilje og viten prøver å svindle unna at det er skader på et hus så kjøper jeg bare en eierskifteforsikring så er det et "get out of jail free" kort som man har i monopol. 

[Windoge]

Er skeptisk til denne "5%-regelen". Betyr ikke det at jeg som har kjøpt en dyr bolig i Tromsø risikerer å ikke kunne overstige disse fem prosentene, mens en som har kjøpt en identisk bolig med samme feil i annen by vil kunne få dekt skaden fordi taksten på boligen er lavere?

[Herr Brun]

Er skeptisk til denne "5%-regelen". Betyr ikke det at jeg som har kjøpt en dyr bolig i Tromsø risikerer å ikke kunne overstige disse fem prosentene, mens en som har kjøpt en identisk bolig med samme feil i annen by vil kunne få dekt skaden fordi taksten på boligen er lavere?

Jo, det betyr det. Det er grunnen til at 5%-regelen er noe sabla tull. Det er skrevet opptil flere gode fagartikler om dette, men Høyesterett har ikke tatt det til seg. For de som har adgang til lovdata pro eller idunn har Hans Fredrik Marthinussen skrevet kort og greit om dette tullet i Lov og Rett 2010 s. 165-168. Kjernen er som følger:

 

For fremtiden frykter jeg med andre ord at vi vil se langt mer matematikk i norske domstoler. Og etter mitt skjønn er dette et felt hvor matematikken bør ha en svært liten plass. Dette illustreres best med et eksempel: Dersom A kjøper en 40 år gammel leilighet for 500 000 kroner, og det viser seg at det er fuktskader på badet som det vil koste 50 000 kroner å utbedre, utgjør utbedringskostnadene hele 10 prosent av kjøpesummen. Dette er godt over det Høyesterett setter som utgangspunkt for hva som skal til for at vesentlighetskravet skal være oppfylt. Hvis A derimot kjøper et seks måneder gammelt hus av høy teknisk standard til 5 millioner kroner, og det her oppdages tilsvarende skader for 100 000 kroner, utgjør utbedringskostnadene bare 2 prosent av kjøpesummen. For min del er jeg likevel klart mest tilbøyelig til å konstatere mangel i det sistnevnte eksemplet. Eksemplet viser det meningsløse i å sette seg ned og regne prosent. Det kan tilføyes at den relativt lave prosentsatsen Høyesterett setter som utgangspunkt, på grunnlag av en heller tynn, eller i verste fall direkte uriktig, tolkning av Bukkebo-dommen, harmonerer dårlig både med de uttalelsene som refereres fra forarbeidene, henvisningen til den juridiske teoriens omtale av «sikkerhetsnett-regelen», rettstekniske og prosessøkonomiske hensyn og ikke minst tolkningen av uttrykket «vesentlig» i andre tilsvarende lovbestemmelser.

[Windoge]

Helt idiotisk. Jeg hadde skjønt det om håndverkere tok seg betalt etter boligtakst, men det er ikke tilfelle.   

[Professor Balthazar]

Det med etterissolasjon er vel en skjult mangel. Et ekstra lag med panel vil jo gi litt ekstra issolasjon, men så er det dette med lufting da. Om det går lufting bak det gamle panelet så får du ikke utnyttet denne ekstra issolasjonen, om det opprinnelige luftlaget er tettet igjen så er det fare for råtedannelse. Ny vindsperre vil jo også virke issolerende mot vind.

 

Om vinduene er skiftet eller ikke finner du lett med å se på datoen i mellom vinduslamellene. Hvorfor trekker vinduene? Er det lite dytt / skum mellom vindu og vegg?

 

En byggskadetakstmann vil kunne vurdere om dette er utført på en forsvarlig måte, en vanlig takstmann åpner ikke konstruksjoner for å se.

 

Tviler på at det finnes krav til at panel skal skråkappes i bunnen.

 

At gulvet faller bort fra sluk inne på et vaskerom trenger ikke være en stor mangel. Men dersom dette kan gi følgeskader med at vannet renner ut i veggene eller ut i andre rom så kan det jo bli betydelig. Hvordan membranløsning som finnes tipper jeg du klarer å se med å granske overgangen mot sluken, samt om du løsner en dørlist (som går ned mot gulvet). Også eventueller rør som går ned i gulvet vil ofte avsløre deler av membranovergangene.

 

At garasjen har takplater burde du ha sett på visningen.

 

Er det ikke tilgang på ADSL via kopper eller bredbånd via koax? Nekter CanalDigital eller andre tilbydere å levere internett via ny fiber/koax/kopper dersom du selv kraver grøfta fra tomtegrensa? Da kan man eventuelt innhente en pris på denne mangelen. Husk dog at begrepet "bredbånd" er veldig tøyelig. Noen vil hevde at 512Kb/s - 2Mb/s er å betegne som bredbånd, andre vil hevde at grensa i dag er høgere.

 

Jeg ville ha fått en byggteknisk fagmann til å lage en rapport på veggen og vaskerommet og så innkalt selger og megler til en åpen forhandling hår du har fått en pristakst på samtlige mangler. Kostnadene rundt det å få innlagt bredbånd klarer du å innhente selv. Det med takplater vs stein kan du også innhente priser på selv.

 

Vinner du ikke gehør på denne meglingen så vil jeg anbefale deg å glemme hele greia. Saken er trolig for liten for at du kommer til å vinne en retsak. En slik retsak vil fort koste rundt 200.000,- og du risikerer å tape det å.

[Dragen]

Statens definisjon på bredbånd er vel 768/56 kbps.

[Mixy]

Jo, det betyr det. Det er grunnen til at 5%-regelen er noe sabla tull. Det er skrevet opptil flere gode fagartikler om dette, men Høyesterett har ikke tatt det til seg. For de som har adgang til lovdata pro eller idunn har Hans Fredrik Marthinussen skrevet kort og greit om dette tullet i Lov og Rett 2010 s. 165-168. 

Gjelder denne "regelen" like fullt for feil opplysninger som skjulte feil?

 

Om vinduene er skiftet eller ikke finner du lett med å se på datoen i mellom vinduslamellene. Hvorfor trekker vinduene? Er det lite dytt / skum mellom vindu og vegg?

Det er veldig lite skum, kanskje 3-4 cm. Vinduskarmene fungerer jo også som kuldebro når de hviler på vindusbrett og losholt.

 

Tviler på at det finnes krav til at panel skal skråkappes i bunnen.

Dette stemmer, jeg undersøkte litt og NBI godtar begge deler. Rett kapp må males i bunnen. Det har blitt gjort her.

 

At gulvet faller bort fra sluk inne på et vaskerom trenger ikke være en stor mangel. Men dersom dette kan gi følgeskader med at vannet renner ut i veggene eller ut i andre rom så kan det jo bli betydelig. Hvordan membranløsning som finnes tipper jeg du klarer å se med å granske overgangen mot sluken, samt om du løsner en dørlist (som går ned mot gulvet). Også eventueller rør som går ned i gulvet vil ofte avsløre deler av membranovergangene.

Har ikke undersøkt videre, og vet ikke helt hva jeg skulle sett etter, eller hvilken rolle valg av membranløsning har å si.

 

At garasjen har takplater burde du ha sett på visningen.

 

Helt enig, og det har jeg ikke tenkt til å lage noen sak av. 

 

Er det ikke tilgang på ADSL via kopper eller bredbånd via koax? Nekter CanalDigital eller andre tilbydere å levere internett via ny fiber/koax/kopper dersom du selv kraver grøfta fra tomtegrensa? Da kan man eventuelt innhente en pris på denne mangelen. Husk dog at begrepet "bredbånd" er veldig tøyelig. Noen vil hevde at 512Kb/s - 2Mb/s er å betegne som bredbånd, andre vil hevde at grensa i dag er høgere.

Det er ingenting inn i huset, og ikke fiber i vei. Det kan hende det ligger noe gammel kopper i gaten, men det er uansett 6-7km til nærmeste terminal, som gir dårlige hastigheter.

 

Jeg ville ha fått en byggteknisk fagmann til å lage en rapport på veggen og vaskerommet og så innkalt selger og megler til en åpen forhandling hår du har fått en pristakst på samtlige mangler. Kostnadene rundt det å få innlagt bredbånd klarer du å innhente selv. Det med takplater vs stein kan du også innhente priser på selv.

 

Vinner du ikke gehør på denne meglingen så vil jeg anbefale deg å glemme hele greia. Saken er trolig for liten for at du kommer til å vinne en retsak. En slik rettsak vil fort koste rundt 200.000,- og du risikerer å tape det å.

 

Takker for rådet, jeg hadde takstmann her idag, så da får jeg bare se og kjenne på mulighetene fremover. Jeg skal først og fremst få reklamert til forsikringsselskapet slik at de får registrert en sak.

[Herr Brun]

 

Jo, det betyr det. Det er grunnen til at 5%-regelen er noe sabla tull. Det er skrevet opptil flere gode fagartikler om dette, men Høyesterett har ikke tatt det til seg. For de som har adgang til lovdata pro eller idunn har Hans Fredrik Marthinussen skrevet kort og greit om dette tullet i Lov og Rett 2010 s. 165-168.

Gjelder denne "regelen" like fullt for feil opplysninger som skjulte feil?

 

Nei. Prosentregelen (det er nok mer en tommelfingelregel om et gitt, ganske tungtveiende moment enn en fast regel, så dine anførselstegn er treffende) gjelder bare for det alternativet i avhl. § 3-9 som handler om vesentlig avvik fra forventninger. Det er ikke grunnlag for en tilsvarende "regel" om opplysningssvikt.

[Professor Balthazar]

"Det er ingenting inn i huset, og ikke fiber i vei. Det kan hende det ligger noe gammel kopper i gaten, men det er uansett 6-7km til nærmeste terminal, som gir dårlige hastigheter.".

 

Dette ber du undersøke nærmere før du tar det med på sakslista. Rett en forespørsel til Telenor og hør hvor stor hastighet dem kan tilby via kopper. At det er 6-7km til nærmeste nodepunkt eller bysentral betviler jeg sterkt. Analoge telefoner som var vanlige før kunne ikke kjøres på så lange linjer. Dessuten har Telenor tilgang på sabla gode ADSL-modem, så du kan bli forbauset. Hør også med NextGentel som tilbyr enda bedre produkt på de samme kopperkablene. Tips: Sjekk om du finner spor etter gammel teleinstallasjon i bygget (luftkabel, jordkabel, telefonuttak el.l.).

[Ståle Nordlie]

Boligen er antakelig solgt "som den er". Dette er regulert av avhendingslova § 3-9:
 

§ 3-9.Eigedom selt «som han er» e.l.

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

http://lovdata.no/lov/1992-07-03-93/§3-9

 

Så, for det første har eiendommen en mangel dersom kjøperen ikke har fått "opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få" dersom "ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala", jf. § 3-7. "Manglande opplysning."

 

For det andre er det en mangel dersom "omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen" og "ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte", jf. § 3-8. "Uriktig opplysning."

 

Og til slutt har man en mangel hvis eiendommen er i "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles", jf. § 3-9 andre punktum. Det er her denne "fem prosent regelen" kommer inn som moment i en helhetsvurdering.  Fra "As is-dommen", Rt. 2010 s. 103: "... prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard". Høyesterett sier riktignok så at et skal "mye til" før vesentlighetskravet er oppfylt hvis man ligger under 5%...

 

 

Uansett høres det ut som om det er "uriktig opplysning", jf. avhl. § 3-8, som vil være TS' hovedargument, og da er det ikke noe krav om at eiendommen skal være i "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med" og man trenger ikke drive noen prosentberegning. 

 

 

Jeg synes forøvrig ikke det er selvsagt at uriktige opplysninger automatisk blir "rettet" dersom feilen kan oppdages av en kjøper på visning. Jo mer åpenbar man mener feilen er, jo større blir uaktsomheten på seglers/takstmanns side, og jo mindre grunn har selger til å skyve ansvaret over på kjøper.

Endret 11. mars 2016 av Ståle Nordlie

[Mixy]

Dette ber du undersøke nærmere før du tar det med på sakslista. Rett en forespørsel til Telenor og hør hvor stor hastighet dem kan tilby via kopper. At det er 6-7km til nærmeste nodepunkt eller bysentral betviler jeg sterkt. Analoge telefoner som var vanlige før kunne ikke kjøres på så lange linjer. Dessuten har Telenor tilgang på sabla gode ADSL-modem, så du kan bli forbauset. Hør også med NextGentel som tilbyr enda bedre produkt på de samme kopperkablene. Tips: Sjekk om du finner spor etter gammel teleinstallasjon i bygget (luftkabel, jordkabel, telefonuttak el.l.).

 

Det er langt unna noe som helst, og alle naboer bruker mobilt bredbånd. 

 

Uansett så vil dette være foreldet slik jeg forstår det ettersom det ikke er en ting vi oppdaget med en gang vi flyttet inn.

 

Takk også til Ståle for sitt svar

[ARJ]

Hva gjelder bredbånd så burde man vel sjekket dette også før kjøp.

Selv jobber jeg med it og sjekket opp dette før kjøp av bolig.

Hvor jeg bor så kunne bare telenor levere 3 mbit !! Noe som selvfølgelig ikke var bra nok for meg..

Jeg tok kontakt med altibox som ikke ønsket å levere før "en gang i framtiden"

Så jeg maste... Og maste... Fikk avslag igjen... Så jeg maste og maste og maste og maste...

Til slutt ble de leie og sa ja

[BIGG]

Statens definisjon på bredbånd er vel 768/56 kbps.

Tøys. Regjeringens definisjon(grensen for tilskudd for utbygging) er 4 Mbit. Ncom bruker 30 Mbit. Les her.