Kjøp av ikke ferdigstilt leilighet

[Syklofanten]

Kjæresten og jeg ønsker å kjøpe en leilighet til 5,8 millioner. Den legges snart ut for salg, men ferdigstilles ikke før Q1 2018. Hvordan fungerer det med betaling i slike tilfeller? Begynner vi å betale ned på lånet først når vi overtar leiligheten? Og hva med egenkapitalen som banken krever (normalt 15% av kjøpssummen) - når betales den? Til info så eier jeg en leilighet som jeg forventer å få mellom 2,8 og 3,0 millioner for (har 2,3 igjen på lånet) og jeg har 300.000 på sparekonto. Kjæresten er nyutdannet og har foreløpig ingen oppsparte midler. 

[BeyondALL]

Høres ut som dere ikke har økonomi til å kjøpe den. Egenkapital er noe banken ser på når dere signerer kontrakten. Det bør stå i prospektet hvordan betalingen skal foregå, og sjekk godt hvilke rettigheter dere har når ferdigstillelse blir utsatt.

[Herr Brun]

Du må typisk betale 10% forskudd ved avtaleinngåelse, som ikke kan pantsettes og som dermed må være egenkapital. Disse pengene kan du imidlertid skaffe ved å refinansiere eksisterende boliglån, altså at du låner med pant i eksisterende bolig. Så har du ansvar for å kunne finansiere leiligheten når den skal overtas, da betaler du de resterende 90%. Det er først da banken krever 15% egenkapital. Du kan imidlertid få problemer med mellomfinansiering, men du har såpass god tid på deg at det bør la seg løse.

 

Men altså, snakk med bank og prosjektmegler, begge bør ha erfaring med dette.

Endret 27. februar 2016 av Herr Brun

[BeyondALL]

Hmm, når de signerer må de ha finansiering på plass, hjelper vel ikke å håpe at det ordner seg før overtakelse? Vet jo ikke hva dere tjener, men 800 k i egenkapital på 5800000 synes jeg høres lite ut..

[Herr Brun]

Ganske sikker på at banken ikke trenger kreve 15% egenkapital på signeringstidspunktet, siden de ikke gir noen lovnader om finansiering så langt frem i tid, og altså ikke rettslig sett binder seg til å skyte inn kapital. Kapitalkravene gjelder på kommitteringstidspunktet eller utbetalingstidspunktet. De har jo i dag nesten 15% egenkapital (med nøktern verdivurdering av dagens bolig), og det er to år til de skal kjøpe. Om de har betjeningsevne til 5 millioner i lån klarer de med dagens lån fint å spare 200 000 på to år, og da har de egenkapital nok og litt til.

 

Det sagt, jeg ville aldri kjøpt bolig med overtagelse om så lang tid om jeg fortsatt var i etableringsfasen. Eller mer presist, jeg har slått fra meg tanken om å kjøpe nybygg i min nåværende situasjon, som ligner ganske mye på din. Binder mye kapital tidlig, og du må vente i to år. To år er ganske lenge når man er nyutdannet.

[BeyondALL]

Tenker jo på at når de signerer er de bundet til å kjøpe, om de kjøper dadler for alle pengene før overtakelse vil jo lån bli et problem?

[Herr Brun]

Tenker jo på at når de signerer er de bundet til å kjøpe, om de kjøper dadler for alle pengene før overtakelse vil jo lån bli et problem?

Det stemmer. Det er en risiko som utbygger stort sett må leve med, for bankene gir ikke bindende finansieringsbevis som på noen måte sikrer mot en slik situasjon, og i alle fall ikke to år fram i tid.

[BeyondALL]

Ok, hva skjer om man trekker seg fra kjøpet da? Mister innskuddet, og det er det?

[Herr Brun]

Nei, du blir erstatningsansvarlig for tap. Det kan være at selger ikke taper noe, fordi boligen er verd mer når du trekker deg enn du betalte. Da skal du vel ha tilbake forskuddet også. Eller så kan boligen være verd mindre, og da må du dekke mellomlegget.

[Syklofanten]

Du må typisk betale 10% forskudd ved avtaleinngåelse, som ikke kan pantsettes og som dermed må være egenkapital. Disse pengene kan du imidlertid skaffe ved å refinansiere eksisterende boliglån, altså at du låner med pant i eksisterende bolig. Så har du ansvar for å kunne finansiere leiligheten når den skal overtas, da betaler du de resterende 90%. Det er først da banken krever 15% egenkapital. Du kan imidlertid få problemer med mellomfinansiering, men du har såpass god tid på deg at det bør la seg løse.

 

Men altså, snakk med bank og prosjektmegler, begge bør ha erfaring med dette.

 

10 prosent av kjøpsprisen?

 

15 prosent av de resterende 90 prosent?

[Syklofanten]

 

Tenker jo på at når de signerer er de bundet til å kjøpe, om de kjøper dadler for alle pengene før overtakelse vil jo lån bli et problem?

Det stemmer. Det er en risiko som utbygger stort sett må leve med, for bankene gir ikke bindende finansieringsbevis som på noen måte sikrer mot en slik situasjon, og i alle fall ikke to år fram i tid.

 

 

Så vi trenger altså ikke finansieringsbevis for å slå til på leiligheten? Kun betale 10% av kjøpsprisen?

Endret 27. februar 2016 av Syklofanten

[Herr Brun]

 

 

Tenker jo på at når de signerer er de bundet til å kjøpe, om de kjøper dadler for alle pengene før overtakelse vil jo lån bli et problem?

Det stemmer. Det er en risiko som utbygger stort sett må leve med, for bankene gir ikke bindende finansieringsbevis som på noen måte sikrer mot en slik situasjon, og i alle fall ikke to år fram i tid.

 

 

Så vi trenger altså ikke finansieringsbevis for å slå til på leiligheten? Kun betale 10% av kjøpsprisen?

 

Enkelte boligbyggere krever finansieringsbevis, men det gir dem ikke mer info enn at du ville fått tilslag på dette lånet i dag, og de neste 3 månedene om ingenting endrer seg. Men ja, standard vilkår er 10% av kjøpsprisen nå, og så 90% ved overtakelse. Banken krever typisk 15% av hele kjøpesummen, men de første 10% har du jo da allerede betalt.

 

Som sagt, snakk med banken og prosjektmegler om dette. De har sikre svar.

[Llandari]

Jeg har nettopp vært i samme situasjon. (Selv om det bare var et års byggetid på leiligheten) Jeg skaffet finansieringsbevis fra bank, det var nok for megler/selger. Ut over det måtte 10% av kjøpesum betales ved kontraktsinngåelse, resten ved overtakelse. Om det er tilsvarende for den leiligheten du vurderer å kjøpe, står i prospektet.

[Nukleosid]

Så vi trenger altså ikke finansieringsbevis for å slå til på leiligheten? Kun betale 10% av kjøpsprisen?

Jeg kjøpte leilighet under oppføring halvannet år før den var ferdig. Da ville megler ha finansieringsbevis. Det er snart tre år siden nå.

 

Finansieringsbeviset er ikke gyldig lenger enn en viss tid som banken setter, og ikke så lenge som to år, men megler vil nok uansett ha en bekreftelse fra banken på at du i dagens situasjon ville hatt finansieringen i orden.

 

Som Llandari også opplevde, så betalte jeg 10% ved kontraktsinngåelse, og de resterende ved overtakelse.

 

Med mindre du har muligheten til å selge leiligheten din før overtakelse (bo et annet sted i mellomtiden) så må du ordne mellomfinansiering i tiden fra du overtar ny leilighet, til din gamle er solgt og oppgjøret derfra foreligger. Det må du ordne med banken din. Da har du 6 måneder på å selge din gamle leilighet, men til en høyere rente enn vanlig boliglån.

 

Lykke til. Det er noe eget ved å flytte inn i en helt ny leilighet

[Dex]

Hei!

Lurer på en ting. Har kjøpt leilighet som skal stå ferdig om 2 år. Har fått finansieringsbevis fra banken. Megleren sa at det skal betales 10% av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse! Er det en del av egenkapital som banken krever at du får boliglån(15%),eller er det oppsparte midler som du må ha i tillegg? 
Takk for hjelpen!

[xaco]

Blir jo en del av egenkapitalen din. Om du for eksempel har låst egenkapitalen din i din nåværende bolig vet jeg at en del banker lar deg låne de pengene. Men hør med banken din.

[The Avatar]

Dex skrev (7 minutter siden):

Hei!

Lurer på en ting. Har kjøpt leilighet som skal stå ferdig om 2 år. Har fått finansieringsbevis fra banken. Megleren sa at det skal betales 10% av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse! Er det en del av egenkapital som banken krever at du får boliglån(15%),eller er det oppsparte midler som du må ha i tillegg? 
Takk for hjelpen!

Det må avtalast med banken. Det kan være fleire løysingar. 

Du kan nok bruke av eigenkapitalen til å betale dei fyrste 10% men du må då avtale om lånet starter å løpe med ein gong eller om du får lånebeløpet om 2 år og fyrst då starter å betale på lånet.

Det er altså eit spørsmål om kor fleksibel banken din vil være. Er banken heilt firkanta så kan det være at du mp starte lånet no med 15% eigenkapital og må betale renter på lånet alt no. Sjølv om sparerenta er lav så blir det likevel ikkje eit velsig stort rentebeløp du må betale når du trekker ifrå renta du får på pengane som står på kontoen din frå det som banken krever i lånerente. Men eg reknar med at dei aller fleste bankar er meir fleksible enn som så. 

[Dex]

Tusen takk for svar. 😀Jeg regnet med det også  at det blir en del av egenkapital, men måtte uansett spørre om!

[Loko]

Husk også at de fleste bankers finansieringsbevis kun er gyldig i 3 mnd - så dem vil kun bekrefte finansieringen nå. Så du løper en risiko at hvis renten går opp, myndighetene endrer krav til lån eller at din finansielle situasjon er annerledes - at du ikke vil få lån ved overtagelse. Viktig å vite at dette er en risiko du tar når du kjøper prosjektert bolig/leilighet.