[Løst] Satt depositum på egen konto :/

[Ståle Nordlie]

 

* Edit: Leiers forklaring kan kanskje tolkes som en henvisning til husleieloven § 4-1, om urimelig høy leie. Det er i prinsippet en akseptabel grunn til å ikke betale avtalt leie

 

Husleien er ikke mer enn 4000 kr for et 15 kvm. rom midt i oslo sentrum, så synes ikke det er en urimelig høy leie selv om hun betaler mer enn meg. Hun har da alt inkludert og jeg betaler alt ekstra.

 

Jeg synes også det virker som en grei leie. Det skal en god del til før leien blir urimelig etter § 4-1, og jeg tror paragrafen er svært lite brukt. Poenget var bare at "leien er urimelig høy" ikke en en absurd anførsel i seg selv. Den kan ikke bare avfeies som tullball.

[krikkert]

 

Erstatningskravet vil forfalle umiddelbart (i motsetning til vederlagskravet, altså krav på husleie, som forfaller senere), og du har dermed et forfalt krav å motregne med.

Jeg tenkte det samme først. Men, ved heving har ikke lenger uleier krav på leie. Han har bare et potensielt krav på erstatning hvis han, etter å ha overholdt sin tapsbegrensningsplikt, ikke får leid ut til noen andre. Så jeg kan ikke se hvordan hele erstatningskravet er forfalt allerede ved heving.

 

(Se note 696 til husleieloven § 9-9 på Rettsdata av Wyller.)

 

 

Ved heving har utleier krav på erstatning for både lidt og fremtidig tap, begrenset til i den utstrekning fremtidig tap lar seg beregne. Sist jeg sjekket HTU-praksis var ikke to måneder på å finne ny leietaker i et gjennomsnittlig marked urimelig lang tid - og dette vil særskilt gjøre seg gjeldende ved heving, som er uplanlagt og der leietaker antagelig ikke medvirker.

[Ståle Nordlie]

Ved heving har utleier krav på erstatning for både lidt og fremtidig tap, begrenset til i den utstrekning fremtidig tap lar seg beregne. Sist jeg sjekket HTU-praksis var ikke to måneder på å finne ny leietaker i et gjennomsnittlig marked urimelig lang tid - og dette vil særskilt gjøre seg gjeldende ved heving, som er uplanlagt og der leietaker antagelig ikke medvirker.

 

Hva er utleiers hjemmel for å kreve erstatning for et tap han ikke har lidt og som det er fullt mulig aldri vil oppstå?

 

HTU-praksis virker ikke særlig relevant. Dette er ikke et spørsmål om hvorvidt 2 måneder er "urimelig lang tid" etter ulovfestede regler om tapsbegrensningsplikt.

 

Utleier måtte eventuelt hevde at han har planer om å bevisst forhindre ny utleie i to måneder, og at han forventer å slippe unna med det etter HTU-praksis. Derfor "vet" man at tap "vil" oppstå (jf. Rt. 2002 s. 286 [s. 295], i forbindelse med foreldelse). Det tviler jeg på om han vil vinne fram med. Det er åpenbart illojalt, og det taler også for at tapet (vil) skyldes forhold på utleiers side.

[krikkert]

Skadeserstatningsloven § 4-1:

 

 

§ 4-1.(erstatningsutmålingen)

Erstatning for tingskade og annen formuesskade skal dekke den skadelidtes økonomiske tap.

 

Begrepet økonomisk tap dekker også tapt inntekt, i den utstrekning det er sannsynlig, påregnelig, og adekvat. se Hagstrøms Obligasjonsrett s. 534 som også bemerker at erstatningskravet må diskonteres fordi utleier får fordelen av at erstatningsbeløpet skal betales ved påkrav og ikke ved de enkelte leieterminers forfall. Usikkerhetskriteriet er sannsynlighet (er det sannsynlig at tapet vil inntreffe), og nei, utleier trenger ikke hevde at han har planer om å bevisst forhindre ny utleie, han trenger omløpsstatistikk på leiemarkedet. 

 

Saken i Rt. 2002 s. 286 handlet om foreldelse og om når man har tilstrekkelig sikker kunnskap om at en avtale er misligholdt til at foreldelsesfristen begynner. Dette er en annen problemstilling enn spørsmålet om når man kan heve og hvilke tapsposter man har rett til erstatning for på hevingstidspunktet. Spørsmålet kommer imidlertid i praksis aldri på spissen for domstolene, fordi erstatningsutmåling skal skje etter forholdene på domstidspunktet, og da er som regel alt tap lidt tap. 

 

HTU-praksis er relevant i den forstand at skadelidtes medvirkning eller ikke-medvirkning (i form av hvorvidt han har tilfredsstilt tapsbegrensningsplikten) får direkte relevans for hvor mye av erstatningskravet som kan pålegges skadevolder, jf. for så vidt skadeserstatningsloven § 5-1 nr. 2. 

 

Oppstår ikke tapet likevel (som det etter alminnelige bevisregler ikke vil gjøre i 49 av 100 tilfeller) vil skadevolder ha et restitusjonskrav.