[Løst] Satt depositum på egen konto :/

[Delfinen]

Hei, 

jeg fremleier ut et rom i leiligheten min (hun har ikke tilgang på stue). Har hatt mye problemer med leietaker og har derfor sagt opp leiekontrakten med henne. Dette likte hun dårlig og gjør nå alt hun kan for å fortsette å bo her. Når hun flyttet inn for kun noen måneder siden var jeg så dum at jeg satte inn depositumspengene på min egen konto. Dette var greit for leietaker da, men nå krever hun pengene tilbake med en gang, hvis ikke politianmelder hun meg. Jeg var ikke klar over at det ikke var lov og har nå sagt at jeg kan opprette en depositumskonto eller hun kan bruke disse pengene til å betale de to siste månedene av husleien. Da depositumet er på to månedsleier. Hun nekter begge deler.

 

Hun har nå sagt at hun kun skal betale halve leien sin ettersom hun fant ut at hun betaler mer i leie enn det jeg gjør, selv om fast husleie står i kontrakten hennes. Derfor tørr jeg ikke å betale tilbake depositumet direkte til henne siden jeg da ikke har noen garanti for at jeg får husleien. 

 

Så hva gjør jeg? Er det noen som vet om jeg kan beholde pengene på kontoen min til hun går med på å opprette en depositumskonto eller må jeg gi pengene tilbake med en gang? 

 

Nå i etterkant er jeg klar over at det var fryktelig dumt å sette det inn på egen konto. Tenkte bare å spare de pengene det koster å opprette en depositumskonto og at det ikke ville være noe problem. 

[Bytex]

Du burde satt deg inn i reglene og husleiekontrakten før du signerte. En leieboer er ikke bare-bare å bli kvitt ufrivillig, de kan sette utrolig mye i sving for å hale ut tida. Leieboer har masse rettigheter for å forhindre at de skal bli kasta ut på kort varsel.

 

Det står vel ganske klart at depositum skal settes inn på egen konto som ingen av dere disponerer.

Endret 24. februar 2016 av Bytex

[Delfinen]

Jeg er nå klar over dette, men hva er mine muligheter nå? Må jeg bare betale pengene tilbake til leietaker?

[Ståle Nordlie]

Dette virker litt tricky. 

 

 

Husleieloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17

 

Utgangspunktet er at du må betale tilbake "depositumet" straks, med forsinkelsesrenter, jf. husleieloven § 3-7.

 

Av og til kan motregning være en mulighet for å beholde pengene. Men du kan bare motregne dersom du har et forfalt krav mot leier. Framtidig leie er naturligvis ikke forfalt ennå. Og selv om avtalen er formulert slik at du kan kreve et (korrekt) depositum i bank så er ikke det et direkte pengekrav du har mot leier.

 

Jeg tror du må betale. Uansett hvor surt det er.

 

 

Det er ikke sannsynlig at politiet vil bry seg med dette. Men i teorien kan det visst bli snakk om underslag. Hvis du kan finne en noenlunde plausibel grunn til å ikke betale tilbake pengene (med en gang) vil antakelig politiet uansett klassifisere det som en sivil sak og ikke blande seg inn.

 

 

Jeg vil nevne at du muligens kan heve avtalen, og kreve at leier flytter på dagen. Selv om hun ikke faktisk flytter kunne det kanskje få fortgang i utkastelsesprosessen (?). (Husk å framheve at avtalen også er oppsagt.)

 

Argumentet her må være at leier har sagt rett ut at hun ikke vil betale full leie, uten noen fornuftig grunn* eller løfte om å deponere mellomlegget etter § 3-8. Det kan anses som forventet mislighold, som kan gi deg rett til å heve avtalen dersom det er "vesentlig" etter § 9-9. Hvis avtalen også tolkes slik at det egentlig skal være et depositum i bank, så vil det å nekte å sette inn et slikt depositum også kunne være med på å gjøre misligholdet vesentlig.

 

* Edit: Leiers forklaring kan kanskje tolkes som en henvisning til husleieloven § 4-1, om urimelig høy leie. Det er i prinsippet en akseptabel grunn til å ikke betale avtalt leie. 

Endret 25. februar 2016 av Ståle Nordlie

[mobile999]

Må jeg bare betale pengene tilbake til leietaker?

Nei. Hun har ikke krav på å få tilbakebetalt depositumet fordi det ikke ble opprettet depositumskonto.

[Krozmar]

 

Må jeg bare betale pengene tilbake til leietaker?

Nei. Hun har ikke krav på å få tilbakebetalt depositumet fordi det ikke ble opprettet depositumskonto.

 

I så tilfellet har utleier lurt leietager og svindlet henne/han? Selvfølgelig må han betale tilbake pengene om man skal gjøre ting korrekt... Det er vel nettop det som er litt kjipt i denne sammenhengen, det er ikke blitt korrekt gjort.. Og leietager har nesten uten unntak alltdis de sterkeste kortene i slike sammenhenger...  Lett å si at jeg tar penga, skifte lås og kaste noen på dør... Men det kan svi rimelig kraftig om man gjør så...

[mobile999]

Det kalles undeslag, ikke svindel.

 

Det er avtalt at depositum skal være på to månedsleier. Leietaker kan kreve at det opprettes depositumskonto i samsvar med husleieloven pgf 3-5 andre ledd.

Endret 25. februar 2016 av mobile999

[Herr Brun]

 

Må jeg bare betale pengene tilbake til leietaker?

Nei. Hun har ikke krav på å få tilbakebetalt depositumet fordi det ikke ble opprettet depositumskonto.

 

Vennligst ikke uttal deg om ting du ikke kan noe som helst om. Nettopp fordi det ikke ble opprettet depositumkonto har utleier krav på å få tilbakebetalt umiddelbart, se husleieloven § 3-7 annet ledd. Det er ikke slik at leietaker kan "kreve at det opprettes depositumkonto", hun skal ha tilbakebetalt enhver ytelse som ikkeer enten husleie, strøm/brensel og lignende etter § 3-4 eller depositum etter § 3-5. Depositum er ikke lovlig om det ikke settes inn på depositumkonto, et pengebeløp satt inn på huseiers egen konto er ikke depositum etter § 3-5 og kan dermed kreves tilbake.

 

TS: jeg er enig med Ståle i at dette ser litt vanskelig ut. En måte å "få" et forfalt krav mot leietaker på er å heve leieavtalen og kreve erstatning for tapt husleie de neste to måneder. Erstatningskravet vil forfalle umiddelbart (i motsetning til vederlagskravet, altså krav på husleie, som forfaller senere), og du har dermed et forfalt krav å motregne med. Om du mener å ha grunn til å heve vil du i alle fall ikke kunne straffes for underslag i en slik situasjon, fordi du ikke hadde vinningsforsett.

[Simen1]

Må banken ha tillatelse fra leietaker for å opprette depositumskontoen? Jeg lurer på om det går an å gjøre uten hennes tillatelse slik at alt blir i orden på den fronten. 1. Sjekk med banken om det lar seg gjøre. I så fall overfører du bare pengene selv, da banken ikke har noe med hvem som setter inn depositumet på kontoen. Edit: Se Herr Brun og Ståle sine innlegg om motregning.

 

2. Trekk tilbake forslaget om å avregne de to siste månedene mot depositumet. Poenget med depositum er ikke bare å sikre leieinntekt, men også en sikring for å belaste leietaker for eventuelle skader hun har påført leieobjektet. Du bør med andre ord beholde depositum helt til du har godkjent utflyttingen og utvaskingen av rommet. Blir det stående for eksempel uvasket eller med gjenværende søppel/møbler eller har skader som ikke er naturlig slitasje, så er det meningen at du kan dokumentere dette og kreve hele eller deler av depositumet i erstatning for kostnadene leietaker har påført. Det er riktignok en byråkratisk prosess der banken må inn og vurdere kravet osv før de gir deg hele eller deler av beløpet om det godkjennes.

 

Jeg er redd det blir en ganske langtekkelig og slitsom oppsigelse ettersom hun motsetter seg den. Det finnes sider på nettet der utleiere kan "sette karakter på" leietakere akkurat slik som vise versa.

Endret 25. februar 2016 av Simen1

[Løgn]

Hun har ikke krav på depositumet så lenge leieforholdet ikke har opphørt.

 

Du kan jo bare be henne opprette en depositumskonto i en eller annen bank, også overfører du pengene dit. Det er en konto hvor både hun og deg må godkjenne at pengene tas ut av kontoen. På den måten kan hun ikke ta pengene (din sikkerhet) mens hun fortsatt bor hos deg.

[Sheasy]

[...]

Jeg er 99 % sikker på at punkt 1 ikke lar seg gjøre. En depositumskonto opprettes i leietakers navn, og jeg har svært vanskelig for å se for meg at TS kan opprette en konto i en annen persons navn uten tillatelse. Men, jeg er ingen jurist, og dette er jussforumet, så ta det med alle nødvendige forbehold, så klart. Det koster ingenting å spørre banken uansett.

[Delfinen]

Takk for alle svar  

 

For å opprette depositumskonto må både leietaker og utleier søke om det enten ved å bestille det i nettbanken eller fysisk dra ned i banken. Jeg har bedt hun om å bestille en depositumskonto flere ganger, men hun nekter. 

 

Da virker det som jeg bare må betale pengene tilbake og true med å heve avtalen hvis hun ikke betaler depositumet. Og hvis hun ikke betaler den husleie hun skal så øker det bare sjansen for å få avtalen hevet? 

[Simen1]

Da virker det som jeg bare må betale pengene tilbake og true med å heve avtalen hvis hun ikke betaler depositumet. Og hvis hun ikke betaler den husleie hun skal så øker det bare sjansen for å få avtalen hevet? 

Har du ikke allerede sagt opp leieavtalen? Ref:

 

Har hatt mye problemer med leietaker og har derfor sagt opp leiekontrakten med henne.

[Herr Brun]

Oppsigelse og heving er ikke det samme. Grunnen til at jeg foreslo heving er at det "transformerer" ditt fremtidige krav på leie til et forfalt krav på erstatning, og det gjør at du kan motregne. Det bør i alle fall gjøre at du ikke kan straffes for underslag. Om du uansett skal betale pengene tilbake trenger du vel ikke bry deg med heving, så lenge du uansett har sagt opp (med mindre du ønsker å pælme henne ut selvfølgelig). 

[Delfinen]

Uansett om jeg gjerne vil bli kvitt henne så fort som mulig, handler det mest om å forsikre meg om at jeg får husleien og da er depositumet en garanti på dette. Tenkte da at hvis jeg kan true med heving av avtalen at hun kanskje går med på å opprette en depositumskonto da. 

 

Jeg har ikke lyst til å gi henne pengene tilbake før hun går med på å opprette en depositumskonto, men vil heller ikke risikere å bli straffet for underslag. 

[mobile999]

Kan utleier kreve depositumskonto opprettet og depositum innbetalt og motregne kravet fra leieren om tilbakebetaling av irregulært depositum ?

[Herr Brun]

Kan utleier kreve depositumskonto opprettet og depositum innbetalt og motregne kravet fra leieren om tilbakebetaling av irregulært depositum ?

Nei, for kravet på at det opprettes en depositumskonto er ikke et pengekrav som utleier har mot leietaker. 

[mobile999]

Kan utleier kreve leieavtalen hevet fordi leier nekter å opprette depositumskonto?

 

Edit: Skriveleif

Endret 25. februar 2016 av mobile999

[Ståle Nordlie]

Erstatningskravet vil forfalle umiddelbart (i motsetning til vederlagskravet, altså krav på husleie, som forfaller senere), og du har dermed et forfalt krav å motregne med.

Jeg tenkte det samme først. Men, ved heving har ikke lenger uleier krav på leie. Han har bare et potensielt krav på erstatning hvis han, etter å ha overholdt sin tapsbegrensningsplikt, ikke får leid ut til noen andre. Så jeg kan ikke se hvordan hele erstatningskravet er forfalt allerede ved heving.

 

(Se note 696 til husleieloven § 9-9 på Rettsdata av Wyller.)

[Delfinen]

* Edit: Leiers forklaring kan kanskje tolkes som en henvisning til husleieloven § 4-1, om urimelig høy leie. Det er i prinsippet en akseptabel grunn til å ikke betale avtalt leie

 

Husleien er ikke mer enn 4000 kr for et 15 kvm. rom midt i oslo sentrum, så synes ikke det er en urimelig høy leie selv om hun betaler mer enn meg. Hun har da alt inkludert og jeg betaler alt ekstra.