Depositkonto i utlandet? Erfaringer?

[lesles]

Hvis man ønsker å sette penger på en deposit konto i utlandet, hvordan går man frem?

Må man reise ditt, eller finnes det noen snarvei, slik at man kan gjøre det herifra, og samtidig ha kontroll på kontoen?

 

Iran har rente på 22% , samtidig som kursen der er veldig svekket iforhold til norske kroner. 

I disse dårlige tider, finner jeg ikke et bedre sted å investere litt penger..

 

edit:

 evt. Argentina, rente på 29% eller Belarus, rente på 24%, også her er kursene historisk svekket..

 

Men her ser jeg Iran som det tryggeste valget, i og med at det er et land med økonomisk vekst, spesielt nå som sanksjonene er fjernet.

 

 

Endret 11. februar 2016 av lesles

[Bolson]

Det er en stor sjanse for at du må reise.

 

At kursene er historisk svekket betyr lite når du skal vurdere risiko (her særlig valutarisiko). Svært høy rente i et land, dvs betydelig høyere enn generelt rentenivå globalt betyr at man vurderer framtidsutsikten til landet som svært dårlig. Investering i slike land, i bank, har stor valutarisiko i tillegg til ren kredittrisiko at jeg ville holdt meg langt vekke. Dette er virkelig det samme som å spille på rulett. Landene er også oppfattet som svært ustabile, dvs den politiske risikoen er også høy.

[lesles]

Det er en stor sjanse for at du må reise.

 

At kursene er historisk svekket betyr lite når du skal vurdere risiko (her særlig valutarisiko). Svært høy rente i et land, dvs betydelig høyere enn generelt rentenivå globalt betyr at man vurderer framtidsutsikten til landet som svært dårlig. Investering i slike land, i bank, har stor valutarisiko i tillegg til ren kredittrisiko at jeg ville holdt meg langt vekke. Dette er virkelig det samme som å spille på rulett. Landene er også oppfattet som svært ustabile, dvs den politiske risikoen er også høy.

Ja, det er en valuta risiko der, men utsikten i Iran ser mye bedre nå enn det har gjort tidligere. De har vært gjennom det verste (sanksjoner), og nå ser det bare lys ut fremover. Selvfølgelig er det ingen 100% sikkerhet i det, men sånn er det ingen steder. Du sier at svært høyere rente innebærer at man vurderer fremtidsutsikten til landet som vært dårlig.. Betyr det at svært lav rente innebærer å vurdere fremtidsutsikten til et land svært bra? Ser fremtidsutsikten til Norge bra ut nå? De har høy rente i Iran for å unngå større vekst/inflasjon. Men det vil jo skje uansett nå som de igjen er med i internasjonal handel. 

[Dubious]

som utlending er det stor sjamse for at du ikke ser mer til de pengene

[Bolson]

Nei, når renta er svært lav - dvs under en 4 - 7 % - så er det ikke nødvendigvis tegn på at alt går bra. Da er det ofte at renta blir brukt som et virkemiddel i den økonomiske politikken.

 

Men svært høy rente er klart tegn på at risiko er vurdert som høy. I de landene som du snakker om er det også høy kredittrisiko i bankvesenet (lite regulering), som kommer i tillegg til valutarisiko og politisk risiko (stabilitet). Dog var det en gang i tiden vi plasserte penger til nesten de satsene i Norge også.

 

Som sagt, der er summen av de ulike risikofaktorene, samt at man må forholde seg til en lang rekke andre ukjente - som gjør at jeg kaller det roulettspill. 

[lesles]

som utlending er det stor sjamse for at du ikke ser mer til de pengene

Stor sjanse? Det tviler jeg på. Det er snakk om nasjonal banken i et land. Folk investerer millioner i sånne banker, de vil ikke svindle meg for noen hundre tusen.

[lesles]

Nei, når renta er svært lav - dvs under en 4 - 7 % - så er det ikke nødvendigvis tegn på at alt går bra. Da er det ofte at renta blir brukt som et virkemiddel i den økonomiske politikken.

 

Men svært høy rente er klart tegn på at risiko er vurdert som høy. I de landene som du snakker om er det også høy kredittrisiko i bankvesenet (lite regulering), som kommer i tillegg til valutarisiko og politisk risiko (stabilitet). Dog var det en gang i tiden vi plasserte penger til nesten de satsene i Norge også.

 

Som sagt, der er summen av de ulike risikofaktorene, samt at man må forholde seg til en lang rekke andre ukjente - som gjør at jeg kaller det roulettspill. 

 

Som du får frem, er det en del risiko i dette, men tviler på at det er høy kredittrisiko i et land som Iran. Du snakker om generelt investering i bank i  utlandet, men jeg prøver å brainstorme rundt Iran.. Politisk risiko gir utslag på valutakurs, men politikken i Iran idag er mer samarbeidsvillig, og er på bedring. Hadde jeg investert penger i Iran før sanksjonene, så hadde jeg skjønt det... for da falt nemlig verdien i iransk valuta ca. 60%.. Men nå er sanksjonene hevet, og det forventes selvfølgelig økt etterspørsel etter deres valuta når de er med i internasjonal handel. 

 

Største risikoen jeg ser her med å investere i utlandet er da likevel valutakurs.. og ikke kredittrisiko, i hvert fall ikke i Iran. 

 

Hvor mye kan egentlig valutaen svekkes? De svekkes ikke 100%, ikke sant? Er vi enig? Men la oss si at jeg er så uheldig at de svekkes 80% på det verste iforhold til norske kroner iløpet av 5 år.. 

 

I løpet av disse 5 årene har jeg fått en avkastning på 20% per år i banken. Dvs. 100%+ totalt (avkastninger på renter itillegg..)

Det vil si at hvis jeg har en langsiktig perspektiv på 5 år+, så vil jeg ikke tape penger.. (dette forutsetter selvfølgelig at renten per år er 20%). Og transaksjonskostnadene vil ikke tilsvare 20% for å veie opp til 0 inntjening.. Så jeg vil iløpet 5 år uansett sitte med mer enn det jeg investerte..

 

Men så kan man spørre seg, hvor mye er disse pengene verdt i Norge om 5 år med tanke på inflasjon, osv..? Jeg vil ikke gå inn på det, for den risikoen eksisterer alltid når man investerer penger i noe. Men jeg vil si at på det verste så sitter jeg igjen med det samme beløpet om 5 år..

 

Valutaen kan også gå min vei, slik jeg forutsetter det. Og da sitter jeg plutselig med enda mer avkastning, fordi kursen har styrket seg iforhold til norske kronen. Det er en risikospill som du sier.. men jeg vil ikke kalle det rulettspill.. 

 

Her vil jeg i det minste ikke tape pengene mine, med en tidsperspektiv på 5 år, forutsatt at renten holder seg på samme nivå.

Kan du si det samme om rulett?

Endret 11. februar 2016 av lesles

[zeebra]

Hvis man ønsker å sette penger på en deposit konto i utlandet, hvordan går man frem?

Må man reise ditt, eller finnes det noen snarvei, slik at man kan gjøre det herifra, og samtidig ha kontroll på kontoen?

 

Iran har rente på 22% , samtidig som kursen der er veldig svekket iforhold til norske kroner. 

I disse dårlige tider, finner jeg ikke et bedre sted å investere litt penger..

 

edit:

 evt. Argentina, rente på 29% eller Belarus, rente på 24%, også her er kursene historisk svekket..

 

Men her ser jeg Iran som det tryggeste valget, i og med at det er et land med økonomisk vekst, spesielt nå som sanksjonene er fjernet.

 

I Europa må du normalt sett ha et identifikasjonsnummer fra staten og en addresse i landet. Dette er ikke noe krav med bakgrunn i loven, men normalen er slik. I praksis er det ikke enkelt å åpne en konto i et annet land uten å bo der, med mindre man er Norsk eller Svensk og det gjelder i motsatsens land, da holder personummer fra det andre landet. Det gjelder vel kanskje Danmark også?

 

For banker utenfor EU faller du normalt sett også utenfor Europeisk og Norsk regulering og er ikke beskyttet av Europeise lover eller Norske lover nødvendigvis. Unntak gjelder nok.

 

Uansett er det ikke spesielt sikkert å drive med bankvirksomhet i et land du ikke har tilknytning til eller investere/spare i et land hvor reise til/fra koster mer enn 5% av den totale investeringen.

 

Å investere i andre land med andre valuta er enda mer risikabelt. Spør bare alle de i Europa som lånte penger i Sveits fordi Sveits hadde lavere rente. De tjente penger i Euro, Zloty (Polen) osv. Da den Sveitsiske valutaen styrket seg mot Euroen gikk alle disse lånerne på en kraftig smell og mange endte me økonomiske problemer. Det gjelder også for investeringer i andre land, og spesielt investeringer som involverer andre valutaer.

 

USA og Norge er et annet eksempel. Begge er juridisk sikre for investering i forhold til hverandre, og begge er rimelig enkle å investere i for motparten. Men selv under slike forhold kan det være risikabel, meget risikabelt også. Se bare på svingningene mellom den Norske kronen og dollar. Med mindre man vet hva man holder på med skal man aldri investere i noe som helst i en annen valuta. Iallefall ikke om denne valutaen ikke heter Euro som jo er et marked Norge handler mye med og hvis verdi for Norge er tor og viktig. Mange investerer i dollar også, men typisk sett er det for sent på kurven, folk investerer etter at kursen på markedet nesten har nådd toppen, i tillegg investerer de i et tidspunkt hvor den Amerikanske dollaren er relativt sterk. Kanskje de har avkastning på 5% i USA i dollar, men så faller plutselig dollar mot lokal valuta med 10%. Uansett må man være klar over hva man holder på med.

 

Selv hadde jeg ikke investert i Irans reais (eller hva den nå heter) nå, ikke fordi det ikke kan lønne seg, men fordi valutaen er altfor sårbar, noe som øker risikoen på hele investeringen.

 

På den andre side hadde jeg nok investert i Russland nå om jeg virkelig kunne svare på spørsmålet ditt. Ruble er veldig lav i verdi, aksjemarkedet i Russland er meget underpriset (p/e, bokverdi osv), noe som isåfall vil gi dobbel positiv effekt om markedet styrker seg og den Russiske valutaen styrker seg. Alikevel er det en risikabel investering.

 

De minst risikable investeringene er lokal valuta, og lokale/nasjonale selskap. Norge er faktisk investeringsverdig nå. Markedet er underpriset i forhold til de fleste i Europa, og valutaen er svak for øyeblikket. For folk som sitter med Dollar og Euro er det perfekt. Da kan de samtidig selge seg litt ut av sine valuta når de er sterke.

 

Anyways. Jeg gjorde en del research på hvordan privatpersoner kan investere i Russiske aksjer i Russiske Ruble, og det er ikke enkelt. Enten må man bo der, ellers må man investere gjennom en "brokerage" som tilbyr Russiske papir, priset i Russisk valuta. Det er ikke mange som har det. Baltikum er enkleste plassen å finne dette.

 

For andre mer eksotiske land som Iran er det nok så vanskelig at jeg vil anbefale at du spør den Iranske Ambassaden om assistanse.

 

Agentina kan du muligens bli tilbudt gjennom spanske meglerhus og for Hviterussland er det kanskje mulig gjennom Baltikum men mest sannsynlig at du kan gjennomføre om du faktisk reiser til Hviterussland og går inn i en bank og ber om konto/investeringer.

[Bolson]

@lesles:

 

Du vil som privatperson ikke kunne investere (spare) penger i en nasjonalbank. Du må altså investere (spare) i en vanlig bank - og da kommer kredittrisiko. Banker går konkurs, og i landene vi snakker om finnes intet sikringsfond etc.

 

Jeg glemte et poeng om høye renter tidligere, nemlig at dette også er en måte å unngå kapitalflukt - dvs at de som har penger i banken i et land ikke skal flytte pengene til et annet land. Dvs at renten som trengs for at ikke man skal ha kapitalflukt er "internasjonal rente" + risikotillegg. Alle disse landene har da et risikotillegg på godt over 20 %.

 

Ellers så regner du feil i at valutaen må svekkes med 100 %. Det er nok at valutaen halveres i verdi mot NOK - og det har faktisk skjedd oftere enn man tror. Argentinske Pesos reduserte sin verdi mot norske kroner til langt under halvparten i løpet av ca et år. I 1999 var Argentinske Pesos verdt ca 8 NOK, i dag er de verdt 1,66. Sveitserfranc har nesten doblet seg i verdi i forhold til norske kroner på 10 år. Når faktisk valutakurs mellom to av verdens rikeste og mest utvikla land kan utvikle seg slik - ja hva kan skje mot land hvor det meste er usikkert. For ikke å glemme Islandske kroner - du kan sjekke svingningene selv.

 

I tillegg må du ta med i beregning at den norske valutaen er på kanskje sitt svakest på 30 år. Hvordan er den om 4 - 5 år. Vi er trolig på et av de mest ugunstige tidspunktene for å investere sparepenger i andre land, da den underliggende sannsynligheten er større for at kronen styrkes på sikt enn at den svekkes ennå mer.

[Xmir]

Les litt om renteparitet: Kort fortalt så vil renteforskjeller bli utjevnet i valutakursen slik at man ikke kan oppnå risikofri gevinst ved å plassere penger utenlands. 

[lesles]

@lesles:

 

Du vil som privatperson ikke kunne investere (spare) penger i en nasjonalbank. Du må altså investere (spare) i en vanlig bank - og da kommer kredittrisiko. Banker går konkurs, og i landene vi snakker om finnes intet sikringsfond etc.

 

Jeg glemte et poeng om høye renter tidligere, nemlig at dette også er en måte å unngå kapitalflukt - dvs at de som har penger i banken i et land ikke skal flytte pengene til et annet land. Dvs at renten som trengs for at ikke man skal ha kapitalflukt er "internasjonal rente" + risikotillegg. Alle disse landene har da et risikotillegg på godt over 20 %.

 

Ellers så regner du feil i at valutaen må svekkes med 100 %. Det er nok at valutaen halveres i verdi mot NOK - og det har faktisk skjedd oftere enn man tror. Argentinske Pesos reduserte sin verdi mot norske kroner til langt under halvparten i løpet av ca et år. I 1999 var Argentinske Pesos verdt ca 8 NOK, i dag er de verdt 1,66. Sveitserfranc har nesten doblet seg i verdi i forhold til norske kroner på 10 år. Når faktisk valutakurs mellom to av verdens rikeste og mest utvikla land kan utvikle seg slik - ja hva kan skje mot land hvor det meste er usikkert. For ikke å glemme Islandske kroner - du kan sjekke svingningene selv.

 

I tillegg må du ta med i beregning at den norske valutaen er på kanskje sitt svakest på 30 år. Hvordan er den om 4 - 5 år. Vi er trolig på et av de mest ugunstige tidspunktene for å investere sparepenger i andre land, da den underliggende sannsynligheten er større for at kronen styrkes på sikt enn at den svekkes ennå mer.

Pappa har faktisk investert i en nasjonal bank i utlandet, men da var han der fysisk tilstede. Så det bør ikke være et problem. Du har rett i at jeg beregnet feil i at valutaen må svekkes med 100%.. Min feil, rotet det til der. Men valutasvininger på 50% er likevel ganske mye, det kan skje, men hva er sannsynlighet for at det skjer iløpet 5 år? Valutakursen i Iran hadde et stort verdifall iforhold til norske kroner mellom 2013-2014. Det var pga. sanksjonene. Fra da til nå, iløpet av de siste 3 årene har kursen altså styrket seg med 14%. Før sanksjonene, fra 2008-2013, iløpet 5 års periode hadde kursen blitt svekket med 10%. Så for at valutaen skal svekkes med 50% igjen må detveldig mye til, sånn som nye sanksjoner evt.?  Men jeg tror Iran har lært at det er ikke veien å gå

 

Du har rett i at den norske valutaen har ikke vært så svak på lenge. Men svak iforhold til hvilke valuta? Vi ser at den har tapt seg litt i verdi mot iransk valuta, men ikke like mye som de har tapt verdien sin iforhold til dollar. Så valutakursen i Norge og Iran er ikke like sensitive mot hverandre, som den er norske valatuen er mot dollar. 

[Nimrad]

Ellers så regner du feil i at valutaen må svekkes med 100 %. Det er nok at valutaen halveres i verdi mot NOK - og det har faktisk skjedd oftere enn man tror. Argentinske Pesos reduserte sin verdi mot norske kroner til langt under halvparten i løpet av ca et år. I 1999 var Argentinske Pesos verdt ca 8 NOK, i dag er de verdt 1,66. Sveitserfranc har nesten doblet seg i verdi i forhold til norske kroner på 10 år.

Å svekke noe med 100% er jo per def konkurs.

 

Ellers høres dette ut som en veldig dårlig idé. Det er ekstreme risikoelementer her, og disse reflekteres jo så klart i renten.

 

Pappa har faktisk investert i en nasjonal bank i utlandet, men da var han der fysisk tilstede. Så det bør ikke være et problem. Du har rett i at jeg beregnet feil i at valutaen må svekkes med 100%.. Min feil, rotet det til der. Men valutasvininger på 50% er likevel ganske mye, det kan skje, men hva er sannsynlighet for at det skjer iløpet 5 år? Valutakursen i Iran hadde et stort verdifall iforhold til norske kroner mellom 2013-2014. Det var pga. sanksjonene. Fra da til nå, iløpet av de siste 3 årene har kursen altså styrket seg med 14%. Før sanksjonene, fra 2008-2013, iløpet 5 års periode hadde kursen blitt svekket med 10%. Så for at valutaen skal svekkes med 50% igjen må detveldig mye til, sånn som nye sanksjoner evt.?  Men jeg tror Iran har lært at det er ikke veien å gå

Hvis noe høres for godt ut til å være sant så er det som ofte det. Hvis du tror du tilnærmet risikofritt kan få en garantert avkastning så tar du nok grådig feil. Teoretisk sett skal du ikke kunne hente rentegevinster på å investere risikofritt i utlandet kontra hjemme over tid, så jeg vil si sannsynligheten for et kursfall på samme nivå er riktig så sannsynlig. Nå er ikke denne teorien noe som har holdt veldig bra i praksis i det siste, men det er likefullt en vel utbredt makroøkonomisk teori sier jo faktisk at denne sannsynligheten er lik 1.

Endret 13. februar 2016 av Nimrad

[lesles]

Les litt om renteparitet: Kort fortalt så vil renteforskjeller bli utjevnet i valutakursen slik at man ikke kan oppnå risikofri gevinst ved å plassere penger utenlands. 

Kun en teori, og flere eksempler avkrefter den igjen og igjen, som Nimrad sier, den har ikke fungert veldig godt i praksis.

Endret 19. februar 2016 av lesles

[lesles]

 

Ellers så regner du feil i at valutaen må svekkes med 100 %. Det er nok at valutaen halveres i verdi mot NOK - og det har faktisk skjedd oftere enn man tror. Argentinske Pesos reduserte sin verdi mot norske kroner til langt under halvparten i løpet av ca et år. I 1999 var Argentinske Pesos verdt ca 8 NOK, i dag er de verdt 1,66. Sveitserfranc har nesten doblet seg i verdi i forhold til norske kroner på 10 år.

Å svekke noe med 100% er jo per def konkurs.

 

Ellers høres dette ut som en veldig dårlig idé. Det er ekstreme risikoelementer her, og disse reflekteres jo så klart i renten.

 

Pappa har faktisk investert i en nasjonal bank i utlandet, men da var han der fysisk tilstede. Så det bør ikke være et problem. Du har rett i at jeg beregnet feil i at valutaen må svekkes med 100%.. Min feil, rotet det til der. Men valutasvininger på 50% er likevel ganske mye, det kan skje, men hva er sannsynlighet for at det skjer iløpet 5 år? Valutakursen i Iran hadde et stort verdifall iforhold til norske kroner mellom 2013-2014. Det var pga. sanksjonene. Fra da til nå, iløpet av de siste 3 årene har kursen altså styrket seg med 14%. Før sanksjonene, fra 2008-2013, iløpet 5 års periode hadde kursen blitt svekket med 10%. Så for at valutaen skal svekkes med 50% igjen må detveldig mye til, sånn som nye sanksjoner evt.?  Men jeg tror Iran har lært at det er ikke veien å gå

Hvis noe høres for godt ut til å være sant så er det som ofte det. Hvis du tror du tilnærmet risikofritt kan få en garantert avkastning så tar du nok grådig feil. Teoretisk sett skal du ikke kunne hente rentegevinster på å investere risikofritt i utlandet kontra hjemme over tid, så jeg vil si sannsynligheten for et kursfall på samme nivå er riktig så sannsynlig. Nå er ikke denne teorien noe som har holdt veldig bra i praksis i det siste, men det er likefullt en vel utbredt makroøkonomisk teori sier jo faktisk at denne sannsynligheten er lik 1.

 

Selvfølgelig er det ikke risikofritt. Men jeg gir et tydelig eksempel hvor at man kunne ha tjent penger før sanksjonene i Iran, og sålangt etter sanksjonene. Det er selvfølgelig risiko,, men eksemplet mitt viser at det har gått bra så langt, så kan det hende at det går bra med meg og.

[lesles]

Hva med å låne penger fra banken i Sverige for boligkjøp? Er det like riskofylt vil dere påstå?

Det er veldig lav rente, og i skrivende stund er kursen i 100nok/ca.98sek 

 

Som noen påstår, kursen i Norge har ikke vært så svak på lenge. Hvis kursen går opp, tjener man på lånet. Den kan selvfølgelig svekkes enda mer, men det er en risiko jeg er villig til å ta, da jeg mener det er mindre sannsynlighet for det. 

 

Hvilke andre risikofaktorer står jeg ovenfor? Rente?

Kan rente i Sverige plutselig øke? Det kan renten i Norge også, kan den ikke? Rente er så lavt der, at man kan like greit binde seg i 5 år. Problemet er at boliglån betales ikke ferdig før 20/25 år. Og da blir det vanskelig å forutsi. Men kan man finansiere leiligheten med lån halvparten i bank i Sverige, og halvparten i Norge evt.? Så diverfiserer man litt..?

Endret 19. februar 2016 av lesles

[Nimrad]

Hva med å låne penger fra banken i Sverige for boligkjøp? Er det like riskofylt vil dere påstå?

Det er veldig lav rente, og i skrivende stund er kursen i 100nok/ca.98sek 

 

Som noen påstår, kursen i Norge har ikke vært så svak på lenge. Hvis kursen går opp, tjener man på lånet. Den kan selvfølgelig svekkes enda mer, men det er en risiko jeg er villig til å ta, da jeg mener det er mindre sannsynlighet for det. 

 

Hvilke andre risikofaktorer står jeg ovenfor? Rente?

Kan rente i Sverige plutselig øke? Det kan renten i Norge også, kan den ikke? Rente er så lavt der, at man kan like greit binde seg i 5 år. Problemet er at boliglån betales ikke ferdig før 20/25 år. Og da blir det vanskelig å forutsi. Men kan man finansiere leiligheten med lån halvparten i bank i Sverige, og halvparten i Norge evt.? Så diverfiserer man litt..?

Det er ekstremt lite lurt å drive med valutalån på bolig for vanlige privatpersoner. Jeg vil nesten si det er mer risikofylt i den forstand at du har en ekstremt geara portefølje. Du vil utsette boliglånet ditt for et årlig standardavvik på 20-30%, du vil være dobbeleksponert mot både boligpriser og valutakurs.

 

Mindre sannsynlighet? Fordi den har gått ned i det siste? Beklager, men det er en klassisk feil folk gjør i investeringsverden. Ditt referansepunkt når du investerer bør i være hva kronekursen har vært som du kan huske, men hva den er i dag og hva den kommer til å være fremover.

La oss si boligmarkedet i Norge får et kraftig prisfall. Hva vil skje da? Du vil sitte med en bolig som kanskje er verdt 30-40% mindre enn før fallet og et lån som har steget kanskje 20%. Galskap å drive med sånn dobbeleksponering spør du meg.

 

http://www.dn.no/nyheter/finans/2015/01/18/2053/Valuta/-verdens-desidert-farligste-finansprodukt

[lesles]

 

Hva med å låne penger fra banken i Sverige for boligkjøp? Er det like riskofylt vil dere påstå?

Det er veldig lav rente, og i skrivende stund er kursen i 100nok/ca.98sek 

 

Som noen påstår, kursen i Norge har ikke vært så svak på lenge. Hvis kursen går opp, tjener man på lånet. Den kan selvfølgelig svekkes enda mer, men det er en risiko jeg er villig til å ta, da jeg mener det er mindre sannsynlighet for det. 

 

Hvilke andre risikofaktorer står jeg ovenfor? Rente?

Kan rente i Sverige plutselig øke? Det kan renten i Norge også, kan den ikke? Rente er så lavt der, at man kan like greit binde seg i 5 år. Problemet er at boliglån betales ikke ferdig før 20/25 år. Og da blir det vanskelig å forutsi. Men kan man finansiere leiligheten med lån halvparten i bank i Sverige, og halvparten i Norge evt.? Så diverfiserer man litt..?

Det er ekstremt lite lurt å drive med valutalån på bolig for vanlige privatpersoner. Jeg vil nesten si det er mer risikofylt i den forstand at du har en ekstremt geara portefølje. Du vil utsette boliglånet ditt for et årlig standardavvik på 20-30%, du vil være dobbeleksponert mot både boligpriser og valutakurs.

 

Mindre sannsynlighet? Fordi den har gått ned i det siste? Beklager, men det er en klassisk feil folk gjør i investeringsverden. Ditt referansepunkt når du investerer bør i være hva kronekursen har vært som du kan huske, men hva den er i dag og hva den kommer til å være fremover.

La oss si boligmarkedet i Norge får et kraftig prisfall. Hva vil skje da? Du vil sitte med en bolig som kanskje er verdt 30-40% mindre enn før fallet og et lån som har steget kanskje 20%. Galskap å drive med sånn dobbeleksponering spør du meg.

 

http://www.dn.no/nyheter/finans/2015/01/18/2053/Valuta/-verdens-desidert-farligste-finansprodukt

 

 

At boligmarkedet i Norge opplever et prisfall, vil det ikke påvirke kun meg som har et lån fra utlandet, men også borgere i landet som har lån i Norge. De kan også fint sitte med en bolig som er verdt 40% mindre enn før fallet. Så alle er eksponert for denne risikoen uansett.

 

At lånet kan stige i verdi, ved at norske kronen svekkes ytterligere er nok mulig ja.

 

Men her ser jeg ingen dobbeleksponering. Jeg er kun utsatt for valutakursen. 

 

Renten kan både forandres i Norge og Sverige, og det samme kan boligprisene. Og disse faktorene kan alle som har bolig og lån bli påvirket av uansett.

 

edit: har ikke tatt hensyn til at renteøkning i Sverige kan øke svekke norske kronen ytterligere, men samtidig kan også renteøkning i Norge svekke svenske kronen. 

Endret 20. februar 2016 av lesles

[Bolson]

Grunnen til at Nimrad skriver at du er dobbelteksponert er at i dagens situasjon er bolig et relativt risikofylt investeringsobjekt. Når vi ser på makroøkonomiske tall for Norge, slik som arbeidsmarkedsutvikling, trolig lønnsvekst osv er sannsynligheten for at boligpriser faller nesten like stor som at de stiger. I tillegg indikerer de samme makroøkonomiske tallene at krona skal svekke seg mot andre valutaer framover.

 

Det som spesielt gjør valutalån farlig som boliglånsfinansiering er at konsekvensen er så stor. La oss si at du kjøper en bolig til 2 mill kr, og lånefinansierer 80 % (dvs 1, 6 mill). Om det skulle skje at boligprisen faller med 10 % og den svenske krona styrker seg med 10 %. Da sitter man med et boliglån på 1,76 mill og en bolig verdt 1,8 mill. Altså har man mer eller mindre gjeld til pipa. Dersom banken som har finansiert kjøpet vurderer at det er fremdeles for stor risiko, vil de kunne si opp lånet eventuelt at de øker renta betydelig. Resultatet kan fort bli at man må selge boligen, da man neppe får refinansiert i Norge. Dog det verste er at om boligprisene faller såpass vil det skyldes faktorer som med stor sannsynlighet vil svekke krona også.

 

Valuta og valutalån er mer eller mindre det mest risikofylte man kan drive på med. 

[lesles]

Grunnen til at Nimrad skriver at du er dobbelteksponert er at i dagens situasjon er bolig et relativt risikofylt investeringsobjekt. Når vi ser på makroøkonomiske tall for Norge, slik som arbeidsmarkedsutvikling, trolig lønnsvekst osv er sannsynligheten for at boligpriser faller nesten like stor som at de stiger. I tillegg indikerer de samme makroøkonomiske tallene at krona skal svekke seg mot andre valutaer framover.

 

Det som spesielt gjør valutalån farlig som boliglånsfinansiering er at konsekvensen er så stor. La oss si at du kjøper en bolig til 2 mill kr, og lånefinansierer 80 % (dvs 1, 6 mill). Om det skulle skje at boligprisen faller med 10 % og den svenske krona styrker seg med 10 %. Da sitter man med et boliglån på 1,76 mill og en bolig verdt 1,8 mill. Altså har man mer eller mindre gjeld til pipa. Dersom banken som har finansiert kjøpet vurderer at det er fremdeles for stor risiko, vil de kunne si opp lånet eventuelt at de øker renta betydelig. Resultatet kan fort bli at man må selge boligen, da man neppe får refinansiert i Norge. Dog det verste er at om boligprisene faller såpass vil det skyldes faktorer som med stor sannsynlighet vil svekke krona også.

 

Valuta og valutalån er mer eller mindre det mest risikofylte man kan drive på med. 

Godt poeng der! men som sagt så er alle eksponert for risikoen i boligpris, enten jeg har valuta lån eller ikke, men valutalån kan jeg like enda dårligere an. Jeg har ikke tenkt å ta boliglån i Sverige akkurat nå, men leker med tanken og drøfter konsekvensene. Tenker å kjøpe bolig om 2-3 år. Ser jeg en ordentlig prisfall til da, og samtidig som den norske kronen har svekket seg ytterligere mot den svenske kronen, da er jeg villig til å ta sjansen. Men da blir det ikke fullt lån fra svensk bank, men kanskje 1/3 av prisen, og resten fra norsk bank.