Hvorfor skal man eie en "ideell tenkt" del, en "andel" eller en "aksje" i bolig?

[krikkert]

Medlemskap i borettslaget.

[Herr Brun]

Grunnen til at du ikke bare kan eie din fysiske andel av et leilighetsbygg er todelt: For det første er det deler av bygget som ikke noen av sameierne kan eie alene, fordi alle må bruke dem. For det andre er en ubegrenset eierrett til din fysiske andel upraktisk av hensyn til de andre sameierne. Derfor har man en evigvarende enerett til bruk av et gitt område, noe som for de fleste praktiske formål er det samme som å eie det.

 

Tidligere var det en del realitetsforskjeller på borettslag og seksjonssameie, men i dag er det likere. Borettslag gjør imidlertid finansieringen enklere om man skal bygge ut, og det er en del større begrensninger på bruken.

 

Uansett kan i grunn spørsmålene dine besvares med det motsatte: Hvorfor skal man heller si "den er min - fysisk"? Hva ville det forenkle, sammenlignet med dagens regler?

 

Innbetale til borettslaget. Borettslaget er en egen juridisk person, og har egne eiendeler. Når du stifter et borettslag får borettslaget krav på innskudd fra deg, og dette må du betale til borettslaget.

 

## dobbelpost slått sammen av ilpostino ##

Endret 24. januar 2016 av ilpostino

[PhenixSun]

Synes alt dette er fiktivt jeg...

 

Kanskje ikke fiktivt, men vanskelig.

 

Okey, leste dette på JuridiskABC:

 

Ved kjøp av borettslagsleilighet vil kjøpesummen bestå av fire ulike elementer:

• Andelens pålydende. Alle andelene i et borettslag skal være like store. De skal lyde på minst 5000 kr og høyst 20 000 kr.
• Innskudd. Dette er et lån fra andelseier til borettslaget. Som sikkerhet får andelseier pant i lagets eiendommer med prioritet etter fellesgjelden.
• Eventuell merverdi til selger.
• Andel av fellesgjeld.
  

Andelen du altså

eier

er altså punkt 1. Å være andelseier betyr altså at du eier denne andelen som har en pålydende mellom 5 og 20 000. Dette som ligger i ordet

andelseier.

 

http://www.nbbl.no/Boligfakta/Temaartikler/Borettslag-og-sameier/articleType/ArticleView/articleId/130/Borettslagets-finansiering

 

Bare et teknisk spørsmål her nå

 

Den som stifter et borettslag må innbetale en andelskapital. Dette er borettslagets egenkapital. Andelene må være på minimum kr 5 000,- pr andel og maksimalt kr. 20 000,-. Det vanlige er at andelene er på kr 5 000,-.

 

Andelene er det kjøper som betaler, right?

 

Fint om noen kan bekrefte dette.

 

## 5 poster på rad slått sammen av ilpostino ##

Endret 24. januar 2016 av ilpostino

[krikkert]

Andelen er det som skifter eier. På stiftelsestidspunktet er det stifterne (de som blir eierne) som betaler inn andelskapitalen. Når en andel skifter eier betaler kjøper andelens verdi til selger. 

[PhenixSun]

På stiftelsestidspunktet betaler stifteren(e) innskudd også, eller gjør det først første kjøpere?

Endret 23. januar 2016 av Boligeieren

[Herr Brun]

Stifterne betaler innskudd også.

[PhenixSun]

Forstår ikke borettslag jeg... Gjør dere?

[krikkert]

Ganske godt.

[PhenixSun]

Bare en ting, sånn om jeg har forstått det riktig: I eierseksjon eier du din del av den hele eiendommen bestemt etter en deling av verdi. 

 

Det samme er det i borettslag. 

 

Stifteren må betale innskudd for utbyggingskostnader. Dette går videre til kjøper.

 

Riktig?

Endret 23. januar 2016 av Boligeieren

[krikkert]

I et seksjonert sameie eier du seksjonen. Du eier gårdsnummer X, bruksnummer Y, seksjonsnummer Z. En seksjon er et tinglyst areal, knyttet til en konkret del av en bolig. Du eier altså boenheten du bor i. Det er et skarpt skille mellom boenhet og fellesareal, og endring av et område fra den ene til den andre kategorien krever reseksjonering av kommunen. 

 

I et borettslag eier du en andel. Du eier borettslagorg.nr. X andelsnr. Y. Du eier ikke en spesifikk bolig, men andelen du eier har rett til å bruke en boenhet i borettslaget. Styret og generalforsamlingen kan bestemme hva som er "en boenhet" (innen saklighetens grenser). 

 

Borettslagsloven bærer preg av at den er laget for boligprosjekter, dvs. at borettslagsordningen er for boliger under oppføring. Den har bl.a. detaljerte regler om finansiering og gjeld. Eierseksjonsloven, derimot, forutsetter at bygningen allerede er ferdig og klar for seksjonering. 

[Herr Brun]

I et borettslag eier du en andel. Du eier borettslagorg.nr. X andelsnr. Y. Du eier ikke en spesifikk bolig, men andelen du eier har rett til å bruke en boenhet i borettslaget. Styret og generalforsamlingen kan bestemme hva som er "en boenhet" (innen saklighetens grenser).

Kan styret og generalforsamlingen endre dette? Altså, min andel er i dag knyttet til en gitt boenhet. Kan de bestemme at jeg må bytte boenhet?

[krikkert]

Burettslagslova § 5-1 kan leses på begge måter, men det følger av § 2-6 tredje ledd at bygge- og finansieringsplanen skal vise "kva bustad som er knytt til kvar andel". Bygge- og finansieringsplanen er en del av stiftelsesdokumentene, og det følger av forarbeidene at planen er ment å definere rettigheter og plikter mellom laget og eierne. Etter § 2-6 femte ledd kan planen endres av styret. Generalforsamlingens samtykke kreves antagelig for en slik endring, jf. § 8-9. 

 

Så ja, hypotetisk sett kan styret med generalforsamlingens samtykke endre din andels boligtilknytning. Men man bør nok innfortolke et krav om at vilkårene for salgspålegg eller fravikelse er oppfylt. 

[PhenixSun]

Tror nok ikke jeg kommer til bunns i dette. Det er eierspørsmålet. Men jeg gir det et forsøk:

 

http://www.nbbl.no/Boligfakta/Temaartikler/Borettslag-og-sameier/articleType/ArticleView/articleId/130/Borettslagets-finansiering

 

Den som stifter et borettslag må innbetale en andelskapital. 

 

Når borettslaget er nystiftet er det stifteren som er forpliktet til å innbetale innskuddene. 

 

 

Kan noen forklare dette på en måte som er lett å forstå? Fra bunnen av.

Endret 24. januar 2016 av Boligeieren

[PhenixSun]

Men hvorfor må stifter betale dette først? Kan ikke kjøper betale dette? 

[PhenixSun]

I et borettslag kan rammen for andelens pålydende fastsettes av departementet, står det i Borettslagsloven. 

 

Hva er grunnen til at det fastsettes en ramme på andelens pålydende?

[Herr Brun]

I et borettslag kan rammen for andelens pålydende fastsettes av departementet, står det i Borettslagsloven. 

 

Hva er grunnen til at det fastsettes en ramme på andelens pålydende?

Det står i den opphevde borettslagsloven fra 1960. I dagens borettslagslov er regelen at andelenes pålydende skal være mellom 5000 og 2000. Forskriftshjemmelen ble for øvrig aldri benyttet, så i perioden etter at den regelen ble innført (i 1988) kunne man bestemme så høy eller lav andelskapital man ville.

 

Hvorfor man har nedre og øvre ramme for andelskapital vet jeg ærlig talt ikke. Det kunne sikkert vært avtalefrihet her, men det kunne kanskje åpne for enkelte resultater man ikke så for seg, så man valgte å lovfeste noen rammer som virket rimelige. Forarbeidene synes ikke å ha noen veldig god begrunnelse for at man trenger rammer her, men lyder i alle fall som følger:

Utvalet foreslår at storleiken på andelane i eit burettslag skal vere like store, og andelane skal lyde på minst 5000 kroner, men ikkje meir enn 20.000 kroner. Dessutan skal laget ha minst to andelar (§ 3-1). Utvalet meiner at det for andelseigarane er ein fordel at den formelle risikokapitalen er låg, og at mesteparten av den reelle eigenkapitalen er eit pantesikra innskot. Utvalet meiner at det likevel kan vere grunn til å ha ein formell eigenkapital som gir noko betre uttrykk for dei reelle verdiane. Til samanlikning får mange nye burettslag med andelar på minst 5000 kroner etter forslaget frå utvalet ein andelskapital som ligg over minstekapitalen på 100.000 kroner i aksjeselskap.

(det er også flere uttalelser om andelskapitalen i forarbeidene men jeg fant ikke så mye spennende der.)

[PhenixSun]

Takker. God fredag.

[krikkert]

Årsaken til at man begrenser andelenes pålydende er en risikoavveining mellom borettslaget og andelseierne. Historisk sett har borettslag hatt en større risikoprofil enn andre organisasjonsformer, fordi borettslagsformen åpner for høyere belåning enn andre organisasjonsformer. Ved å begrense tilgjengelig "fri" egenkapital til f.eks. 20 000 kr per bolig (og fastsette at eventuell "meregenkapital" må skje i form av lån fra andelseierne) begrenser man risikoen for den enkelte andelseier noe. 

 

For et eksempel på hvordan dette kan slå ut, se LF-2014-163893. 

[PhenixSun]

Utvalet meiner at det likevel kan vere grunn til å ha ein formell eigenkapital "som gir noko betre uttrykk for dei reelle verdiane."

 

Hva ligger i dette?

 

Edit, tror jeg forstod.

 

 

Endret 28. februar 2016 av Boligeieren

[PhenixSun]

Tror nok ikke jeg forstår dette med borettslag. Andel er et begrep jeg ikke forstår, tror det ligger noe i dette med eierformen.