Boliglån som student og regler ang. "utleie" av egen bolig

[Dolandyret]

Hei!
Først vil jeg, som mange andre, bare si at om denne tråden er plassert feil, så er det bare å flytte den. Var litt usikker på hvor denne skulle plasseres, men jeg antok at økonomiforumet passet best.

 

Jeg går nå vg3 og har stusset litt på dette med boplass til neste år når jeg starter på høyere utdanning. Når jeg hører ordet "leie" så kjenner jeg hele kroppen vri seg, og jeg får direkte vondt. Jeg føler at dette kun er å hive penger ut av vinduet, til en eller flere personer du kjenner, som du aldri vil få noe utbytte av igjen senere i livet. I tillegg så foretrekker jeg å kjenne på følelsen av at noe er mitt eget, og at jeg slipper å stresse så fælt med å holde alt i orden etc. fordi det er noen andre som eier det.
Jeg har sett på "boliger til leie" i området rundt der jeg skal studere, altså Gjøvik i Oppland Fylke, men de fleste som er å regne som rimelige, er rom i bofellesskap. Disse ligger på 4000-6000kr, litt etter standard, men det meste er litt gammelt. Jeg har lyst til å fokusere på studiene, og jeg trenger derfor ro rundt meg, og om jeg flytter inn i et bofellesskap, så har jeg en magefølelse som sier at dette er en ting som er vanskelig å oppnå med 3-4 andre personer rundt seg.

Jeg har også sett litt på leiemuligheter i form av enebolig o.l. der jeg er eneste leietaker, men da snakker vi priser fra 9000 til 15000 i mnd, som kun dekker kommunale avgifter. Alt av ekstrakostnader, som TV, nett, strøm etc. går utenom, og dette blir derfor fort dyrt. Jeg kunne naturligvis leid med en kompis eller to, som jeg vet er rolige av seg, og som ikke har en trang til å holde hjemmefester hver helg, men jeg føler jo fortsatt på at jeg kaster penger ut av vinduet, ikke har noe som er eget osv.

Nå begynner vi å nærme oss poenget med tråden. Jeg har sett litt på boliger, og de fleste ligger ganske høyt i pris (3M+), men jeg fant nå en halvdel av en tomannsbolig(vertikalt delt) som er under bygging av et firma. Denne er på 103kvm og priset til 2,55mill. Den ser veldig fin ut, og tanken om noe helt eget, som faktisk er helt nytt(!!), er veldig lokkende. Jeg regner med at jeg trenger 150-200000 til innredning, og derfor må ta opp boliglån på rundt 2 700 000 for å få dette til å gå. Om jeg får en av foreldrene til å gå som kausjonist, så regner jeg med at dette ikke skal bli et problem. 

Prisen på dette boliglånet vil da, i følge lånekalkulatorene til Sparebank 1 og DNB, koste med ca. 12000 i måneden. I tillegg kommer jo alt annet som forsikring, vann og avløp, TV, Nett, strøm osv. Og jeg har regnet meg frem til en "månedspris" på ca. 15500.

Regnestykket mitt på dette tilsier at etter 3 år på skole, så vil jeg ha betalt ned ca. 260 000 på boliglånet, i motsetning til å bruke 150-200000 på leie. Mye av pengene jeg betaler på lånet er jo rente, men det meste av det jeg betaler på lånet vil jo være penger jeg kan se igjen om jeg selger etter 5år(grensen for skattefritak). 
Planen er å jobbe litt, har allerede sikret meg ca. 3000 i mnd, men med tidligere arbeidserfaring burde det ikke bli noe problem å få en jobb 1-2 kvelder i uka som jeg kan tjene litt ekstra på. Da har jeg 16000-20000 inn pr mnd, med studielånet. Jeg kommer nok til å bruke opp alt hver måned, men når jeg da er ferdig etter 3 år på skole, så har jeg betalt ned 260000 på lånet, men jeg har brukt opp 300000 fra lånekassen. Da har jeg jo kun 40000 i gjeld, samt at om jeg er heldig, så har boligprisene steget littegrann, og jeg kan selge med overskudd.

Nå kommer alt det jeg lurer på angående dette.
1) Først, er det noen som har erfaring med å kjøpe bolig som student?

2) Hvordan er det med kommunale avgifter i tomannsbolig, er det delt med naboen?
3) Det jeg har tenkt litt på er å flytte inn sammen med 1 eller evt. 2 kompiser. Det er jo jeg som har lånet, og dette må betjenes, men om jeg "tar betalt" av de for å bo der, må dette skattes av? Av det jeg har lest så langt så må jeg ikke det, men jeg er ikke så god på alle de økonomiske fagbegrepene som neddynker disse forklaringene. Om det ikke må skattes av, og jeg tar, si 6000 av hver pr mnd, så blir det jo ganske rimelig.

Endret 21. januar 2016 av Dolandyret

[Salvesen.]

Du kan nok bare drømme om å få 150 - 200 000 ekstra til møbler. Foreldrene dine må stille med 15% egenkapital for lånesummen. Du skal ikke betale skatt så lenge du disponerer over 50% av huset selv. 

[Dolandyret]

Du kan nok bare drømme om å få 150 - 200 000 ekstra til møbler. Foreldrene dine må stille med 15% egenkapital for lånesummen. Du skal ikke betale skatt så lenge du disponerer over 50% av huset selv. 

 

Har lest litt på dette. Skjønner at det høres merkelig ut å kunne få låne så mye ekstra til innredning, og det er forståelig om det ikke går, men møbler skal jeg klare å få tak i uansett. F.eks. av forelder som tar opp ekstra boliglån, gjennom gradvis kjøp mens jeg tjener penger etc. Har i dag 3 eneboliger, så tror ikke sikkerhet skal bli et problem. 

Det er oppgitt på bankens nettside at hele kjøpesummen kan lånes, så da trengs det ikke egenkapital pga.ekstra sikkerhet. Denne kommer da i form av en forelder som kausjonist med sikkerhet i egen bolig.

Endret 21. januar 2016 av Dolandyret

[Mixy]

Du får ikke låne mer enn boligen er verdt, det er jo galskap for banken. Som Salvesen. sier så kreves det 15% egenkapital, altså ca 380 000,- for å kjøpe bolig til den prisen. 

 

Du har beregnet lånet til 12 000,- i måneden, men nå er renten veldig lav, og du bør tåle at den stiger en god del før du flytter ut. Med 6% rente koster det samme lånet over 17 000,-. I tillegg kommer som du sier forsikringer, avgifter og nett/TV osv.

 

Banken vil være mye mer medgjørlig når du snakker om å leie ut, men det er såvidt jeg vet verdt lite uten konkrete kontrakter på summene du vil få inn i måneden. Å gjette på 12 000 i leieinntekter holder ikke.

 

Som du sier er det mest renter i starten. Du vil IKKE ha betalt ned 260 000 på lånet ditt, men ca 150 000 (beregnet med 25 års løpetid). Det er vel sannsynlig at boligprisene vil stige, men dette er en risiko du bærer, plutselig kommer det et fall før du skal selge.

[coffeee]

Ut ifra det du skriver så har du et bekymringsverdig forhold til økonomi og ikke minst gjeld. 

15 500 i boutgifter, og 16 000 - 20 000 inn i måneden? 200 000 til innredning? 

 

Det er også svært dårlig økonomi å betale så mye i renter uten å ha nok inntekt til å få utnyttet rentefradraget fullt ut.

 

Det koster for øvrig ca. 100 000 å kjøpe/selge en slik bolig, så du vil aldri sitte igjen med 260 000 netto. At boligprisene på Gjøvik skal stige kan du selvsagt ikke kalkulere med, kalkuler heller med at de vil synke litt de neste tre årene.

 

Et råd er også å holde foreldrene sine unna dette. At de er kausjonister betyr at de har ansvaret. Om noe så bør de gi deg 15% i cash slik at du har nok til egenkapitalen.

 

Hva med å få deg en studentleilighet til ca. 4000 kroner i måneden. I tillegg 3000 kroner til mat, og 1000 kroner til andre ting. Da har du 8000 kroner til sparing hver måned, i tillegg kan du spare ekstra mye om sommeren. På tre år så bygger du deg da opp litt egenkapital som du kan bruke til bolig den dagen du begynner å jobbe.

Endret 21. januar 2016 av coffeee

[Dolandyret]

Du får ikke låne mer enn boligen er verdt, det er jo galskap for banken. Som Salvesen. sier så kreves det 15% egenkapital, altså ca 380 000,- for å kjøpe bolig til den prisen. 

 

Du har beregnet lånet til 12 000,- i måneden, men nå er renten veldig lav, og du bør tåle at den stiger en god del før du flytter ut. Med 6% rente koster det samme lånet over 17 000,-. I tillegg kommer som du sier forsikringer, avgifter og nett/TV osv.

 

Banken vil være mye mer medgjørlig når du snakker om å leie ut, men det er såvidt jeg vet verdt lite uten konkrete kontrakter på summene du vil få inn i måneden. Å gjette på 12 000 i leieinntekter holder ikke.

 

Som du sier er det mest renter i starten. Du vil IKKE ha betalt ned 260 000 på lånet ditt, men ca 150 000 (beregnet med 25 års løpetid). Det er vel sannsynlig at boligprisene vil stige, men dette er en risiko du bærer, plutselig kommer det et fall før du skal selge.

21.02.2016 12 368 6 013 6 355 2 693 645 21.02.2019 12 368 5 487 6 880 2 455 271

Ca. 240000 med renten som er nå. Er klar over at renten kan endres, og det har jeg tatt forbehold om. Om jeg har rundt 15000 inn i måneden, og får 12000 i leie, så er jeg ganske sikret mtp. oppgang i rente.

Kan få lånt hele kjøpesummen med sikkerhet i foreldre sin bolig. Vet det er "risikabelt" for dem, men jeg har kontroll på det jeg driver med til vanlig, og er veldig pliktoppfyllende. Skulle det gå skeis har jeg bil og div. jeg kan selge før de må betale noe som helst.

Nedgang kan naturligvis skje, men sett på hvordan prisene har vært de siste årene, så er ikke boligkjøp veldig risikabelt akkurat nå. Alle andre som kjøper bolig må jo også ta en sjanse på nettopp dette.

Skal også gå an å få inngått kontrakt med eventuelle personer om leie, slik at jeg har noe håndfast banken kan få se.

 

Det er fullt mulig jeg er veldig optimistisk..

[Mixy]

Usikker på hva tallene du limte inn der var godt for? Regner med at det siste tallet er gjenstående lån på 2.455.271, altså har du betalt ned rundt 150 000 som jeg sa. I tillegg kommer kostnad til å selge på rundt 100' og dokumentavgift ved kjøp på 64 000. Da har du hatt mer utgifter enn det du betaler ned "til deg selv".

 

Du tar også lett på at du vil få leid ut i hele perioden, det er ganske optimistisk. Du bør klare deg et år selv om rommene står tomme.

 

At boligprisene har utviklet seg kraftig de siste årene er et tegn på at man bør være varsom. Det er mange analytikere som enes om at dette ikke kan fortsette, og at det i beste fall vil flate ut.

 

Det hjelper ikke med sikkerhet i annen bolig. Du må såvidt jeg vet legge i 15% egenkapital. Dette kan eventuelt løses ved at foreldre øker sine boliglån for å gi deg disse pengene. 

[Dolandyret]

Ut ifra det du skriver så har du et bekymringsverdig forhold til økonomi og ikke minst gjeld. 

15 500 i boutgifter, og 16 000 - 20 000 inn i måneden? 200 000 til innredning? 

 

Det er også svært dårlig økonomi å betale så mye i renter uten å ha nok inntekt til å få utnyttet rentefradraget fullt ut.

 

Det koster for øvrig ca. 100 000 å kjøpe/selge en slik bolig, så du vil aldri sitte igjen med 260 000 netto. At boligprisene på Gjøvik skal stige kan du selvsagt ikke kalkulere med, kalkuler heller med at de vil synke litt de neste tre årene.

 

Et råd er også å holde foreldrene sine unna dette. At de er kausjonister betyr at de har ansvaret. Om noe så bør de gi deg 15% i cash slik at du har nok til egenkapitalen.

 

Hva med å få deg en studentleilighet til ca. 4000 kroner i måneden. I tillegg 3000 kroner til mat, og 1000 kroner til andre ting. Da har du 8000 kroner til sparing hver måned, i tillegg kan du spare ekstra mye om sommeren. På tre år så bygger du deg da opp litt egenkapital som du kan bruke til bolig den dagen du begynner å jobbe.

 

Ser den, og det er nok aller helst slik det kommer til å gå, men jeg vil bare lufte idéen om boligkjøp som student, og se på eventuelle fordeler og ulemper ved det. 

Naturligvis kan forholdet mitt til økonomi og gjeld fremstå som bekymringsverdig, men slik må det jo nesten være, da jeg aldri har hatt verken gjeld eller styrt min egen økonomi før. Det er jo litt derfor jeg lagde denne tråden, for å få tilbakemeldinger om hvor dumt det jeg prater om faktisk er. Det er jo litt surrealistisk å kjøpe seg bolig som 18åring.

Vil naturligvis holde foreldrene unna min egen økonomi, og ikke blande de inn om alt går til Helv....

[Dolandyret]

Usikker på hva tallene du limte inn der var godt for? Regner med at det siste tallet er gjenstående lån på 2.455.271, altså har du betalt ned rundt 150 000 som jeg sa. I tillegg kommer kostnad til å selge på rundt 100' og dokumentavgift ved kjøp på 64 000. Da har du hatt mer utgifter enn det du betaler ned "til deg selv".

 

Du tar også lett på at du vil få leid ut i hele perioden, det er ganske optimistisk. Du bør klare deg et år selv om rommene står tomme.

 

At boligprisene har utviklet seg kraftig de siste årene er et tegn på at man bør være varsom. Det er mange analytikere som enes om at dette ikke kan fortsette, og at det i beste fall vil flate ut.

 

Det hjelper ikke med sikkerhet i annen bolig. Du må såvidt jeg vet legge i 15% egenkapital. Dette kan eventuelt løses ved at foreldre øker sine boliglån for å gi deg disse pengene. 

 

2 700 000 - 2 450 000 = 250 000.

Klart det kommer ekstrautgifter ved kjøp og salg, men det kan jo også godt hende at jeg skal bo der lengre, og evt. dropper master og får meg jobb i nærheten.

Det er klart at jeg må tjene meg opp penger i tilfelle det blir tomt i huset, men jeg kjenner såpass mange så godt, som da er yngre enn meg, som har planer om å studere på Gjøvik. Derfor antar jeg at det ikke skal være noe problem med å få folk i hus.

 

Edit:

Tror at alle utgifter er med i prisen som står oppgitt, da det ikke er oppgitt noen andre utgifter utover kjøpesummen.

Endret 21. januar 2016 av Dolandyret

[Mixy]

Forenklet regnestykke:

 

Kostnader ved kjøp som du ikke får igjen:

- Dokumentavgift 64 000,-

- Salgskostnad 100 000,-

- Renteutgifter 255 000,-

- Kommunale avgifter 25 000,- (vill gjetning, vet ikke hvordan det er i Gjøvik)

- Husforsikring 15 000,-

+ Risiko for renteendring

+ Risiko for fall i boligmarked

+ Risiko ved å eie bolig (lav ettersom dette er ny bolig, men like fullt)

TOTALT 459 000,-

 

Kostnader ved å leie som du ikke får igjen:

- Husleie 5000,-/mnd totalt 180 000,-

 

Hvis ikke jeg har gjort noe feil her betyr dette at du må ha minst 280 000,- i leieinntekter og stigning i boligens verdi før det blir "lønnsomt". I tillegg kommer som sagt ekstra risiko.

[Dolandyret]

Forenklet regnestykke:

 

Kostnader ved kjøp som du ikke får igjen:

- Dokumentavgift 64 000,-

- Salgskostnad 100 000,-

- Renteutgifter 255 000,-

- Kommunale avgifter 25 000,- (vill gjetning, vet ikke hvordan det er i Gjøvik)

- Husforsikring 15 000,-

+ Risiko for renteendring

+ Risiko for fall i boligmarked

+ Risiko ved å eie bolig (lav ettersom dette er ny bolig, men like fullt)

TOTALT 459 000,-

 

Kostnader ved å leie som du ikke får igjen:

- Husleie 5000,-/mnd totalt 180 000,-

 

Hvis ikke jeg har gjort noe feil her betyr dette at du må ha minst 280 000,- i leieinntekter og stigning i boligens verdi før det blir "lønnsomt". I tillegg kommer som sagt ekstra risiko.

Ser bra ut, men i følge nordbolig sin hjemmeside, så er de eneste avgiftene vi får i tillegg til kjøpesum 2,5% av tomtepris i dokumentavgift, tinglysningsgebyr på 500-600kr og litt diverse småtteri.

Vil tro de kommunale avgiftene på 3 år ligger rundt der ja.

Salgsavgiften er jo naturlig å regne med, den hadde jeg glemt av.

Da sitter vi på rundt: 400000kr+risiko.

Antatt at jeg har to stykker til som bor der(litt ønsketenkning), så har jeg, for å gjøre regnestykket enkelt, 10000kr inn per mnd. Det er 360 000 på 3 år.

360000+180000-400000=140000.

Men i tillegg så har jeg jo betalt ned ca. 250000 på lånet. Om vi tar utgangspunkt i et dårlig scenario, og sier at boligen går ned 100000 på disse tre årene, så er jeg fortsatt 150000kr "i pluss". Som er en 30000kr differanse fra å leie i 3 år. Da sitter jeg fortsatt igjen med 110000kr i pluss.

 

Jeg innser at det å kjøpe bolig som førsteårsstudent er vel ambisiøst, noe jeg med 98% sikkerhet ikke kommer til  gjøre, men det er litt artig å spekulere i. Denne tråden kan jo også være litt til hjelp for andre som eventuelt googler og lurer på noe lignende.

Endret 21. januar 2016 av Dolandyret

[Mixy]

Jeg kjøpte selv bolig som førsteårsstudent i Trondheim, forskjellen var at jeg hadde jobbet i 2 år etter videregående for å skaffe meg egenkapital. I tillegg hadde jeg avdragsfritt lån i studietiden, og satset på verdiøkning i boligen. Vi pusset også opp hele leiligheten.

 

Leiligheten kostet 1.5M ved kjøp, og ble etter snaut 5 år solgt for 2.4M, så for min del endte visen veldig godt. Men det kan svinge begge veier.

[Salvesen.]

Dette er noe av det rareste jeg har sett, først er hele grunnen for å kjøpe selv pga du må bo alene og ha fred og ro. nå skal du ha to kompiser boende og de skal i tillegg betale blodpris? 

[Dolandyret]

Dette er noe av det rareste jeg har sett, først er hele grunnen for å kjøpe selv pga du må bo alene og ha fred og ro. nå skal du ha to kompiser boende og de skal i tillegg betale blodpris? 

 

Stemmer det ja. Men greia da er at jeg veit at de jeg bor med er stille og rolige, jeg får bo akkurat slik jeg vil, og det er mitt hus. Derfor vil jeg da kunne sikre meg at jeg kan studere i fred.

Blodpris? Når studerte du? Såvidt jeg vet er ikke 5000kr i mnd blodpris for å bo i et helt nytt hus. Ene kompisen min nå betaler 4800kr/mnd for 7-8kvm i bofellesskap, i et hus som er mindre, har en del dårligere standard, og som i tillegg bor sammen med 3 andre.

 

Edit: Sa heller aldri at jeg ville bo alene, men at jeg ikke ville ha masse folk rundt meg jeg ikke kjenner, som potensielt er veldig bråkete.

Endret 21. januar 2016 av Dolandyret

[Dolandyret]

Jeg kjøpte selv bolig som førsteårsstudent i Trondheim, forskjellen var at jeg hadde jobbet i 2 år etter videregående for å skaffe meg egenkapital. I tillegg hadde jeg avdragsfritt lån i studietiden, og satset på verdiøkning i boligen. Vi pusset også opp hele leiligheten.

 

Leiligheten kostet 1.5M ved kjøp, og ble etter snaut 5 år solgt for 2.4M, så for min del endte visen veldig godt. Men det kan svinge begge veier.

Det er noe slikt pappa har foreslått også. Kjøpe en enebolig/småbruk utenfor sentrum for en billig penge, pusse opp, bo der og selge igjen etter studietiden. Ulempene med dette blir jo da at jeg antageligvis må ta et friår for å tjene penger og pusse opp, samt at det blir litt usentralt for å kunne få det ganske billig.

En annen mulighet kunne vært å kjøpe en leilighet i sentrum, bo der og pusse opp. Da vil jo oppusningen gå ganske fort.

Det er mange måter å få seg noe eget på, men jeg ender nok opp med å leie. Da blir tross alt ikke så fryktelig dyrt, når jeg ser på det nå. Er litt risikabelt å kjøpe hus der om jeg plutselig bestemmer meg for å studere master i en helt annen by igjen, og kanskje da bosette meg der og jobbe der.

Endret 21. januar 2016 av Dolandyret

[TheyStoleMyName]

1) Først, er det noen som har erfaring med å kjøpe bolig som student?

- Har en god/grei erfaring med det, hatt en bolig i cirka 4 år nå. Brukte over 65.000kr på bare vinduer uten arbeid. Men denne var selvfølgelig  "brukt"/ gjennomsnittlig gammel bolig. Om du vurderer ny, da har du noen fordeler med å ikke tenke på noe sånt før en god stund.

 

2) Hvordan er det med kommunale avgifter i tomannsbolig, er det delt med naboen?

- Siden du sier at bygget er nytt, og det er en vertikaldelt tomannsbolig så kan du høre med utbygger/prosjektleder om det er anslått kommunale avgifter/fellesutgifter per kvm, som de vanligvis estimerer. Husk også at du må tegne opp forsikring selv. Tipper det er rundt 1500 - 2500 kr

3) Det jeg har tenkt litt på er å flytte inn sammen med 1 eller evt. 2 kompiser. Det er jo jeg som har lånet, og dette må betjenes, men om jeg "tar betalt" av de for å bo der, må dette skattes av? Av det jeg har lest så langt så må jeg ikke det, men jeg er ikke så god på alle de økonomiske fagbegrepene som neddynker disse forklaringene. Om det ikke må skattes av, og jeg tar, si 6000 av hver pr mnd, så blir det jo ganske rimelig.

- Nei, det tviler jeg på at det må skattes for som flere over her skriver. 

 

 

Det er alltid lurt å ha en buffer for å dekke de uforutsette kostnadene og lignende. Det kan være alt fra reparasjon i hjemmet til matutgifter osv.

 

Nå vet jeg ikke hvordan det er med dine utgifter og kostnader, eller om foreldrene dine hjelper deg/har muligheten til å hjelpe med å f.eks betale mobilregninger, mat, bensin osv...

 

Lag deg et budsjett på ALT du kommer til å bruke penger på realistisk sett. Uten å glemme eller gjemme bruk av penger på fest, fritid og slikt.

 

 

Kan f.eks se for meg noe sånt (pr mnd) GROVT:

Mat: 2500kr ++

Mat ute: 1000+

Bensin: 500 ++

Felleskostnader: 2500+-

Strøm: 300 - 500

Personlig pleie: 70

fritid: 400++

Lån: 12500

Forsikring: alt fra 500 - 1000+ (Kommer an på type)

Shopping: 400+

Internett: 300++

Husholdsartikler: ???

Møbler: ??

Bil: 2000++

 

++++

 

 

 

Dersom du vurderer å leie, se godt etter.

Har en kompis som leier midt i Oslo sentrum, på vel cirka 30 kvm som passer godt til en person. Han betaler rundt 6500 kroner inkl strøm og vann osv. Synes det er en ganske behagelig pris i forhold til det han får, da jeg har hørt folk som betaler opp mot 8000++ og selv må tegne strømabbnm.

Endret 31. januar 2016 av TheyStoleMyName