Fradrag på skatt av utleiebolig (vedlikehold) på større renoveringsjobb

[8949]

Hei

Har et bygg jeg ønsker å totalrenovere, og få opp til en normal standard. Bygget har et bruksareal på nesten 500kvm. Slik bygget står i dag, er det 2 større leiligheter oppe og kontor/lager i 1. etasje. 

Hele huset skriker etter vedlikehold både utvendig og innvendig. 

Planen er å få 3 leiligheter oppe og 2 nede. 

 

Prisen for hele jobben kan fort bikke 4 mill. med rørlegger og elektriker. Hele det elektriske anlegget må byttes ut pga alder. Får vel kun en viss andel av elektrikerkostnadene og rør på fradrag.

 

Det jeg lurer på, er hvor mye fradrag jeg kan få på vedlikehold.

- Er det noe maksbeløp i året , eller kan jeg ta alle vedlikeholdskostnadene som kommer over flere år i fradrag?

- Er avdrag på vedlikehold inkludert arbeid av fagfolk, eller går det kun på materialkostnader?  

 

Har søkt en del på nettet, men finner kun eksempler på mindre vedlikehold. 

 

I 2. etasje er det blant annet 2 kjøkken og 2 bad, som må oppgraderes. Dette blir også revet, og flyttet. Kan dette da gå under vedlikehold? Ihvertfall noe av summen. 

 

Det blir selvfølgelig mye på egen kappe av det som går under oppgradering. 

 

Takker for alle svar!

 

 

 

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Nå er det en stund siden jeg holdt på med utleie, men jeg mener det er kun vanlig vedlikehold man får fradrag for, ikke rehabilitering eller andre større tiltak som øker boligens verdi. Kanskje andre har mer oppdatert info?

[8949]

Referer til http://www.skatt.no/2015/04/26/hvilke-fradrag-kan-du-fa-ved-boligutleie/ 

 

"Vedlikehold er definert som arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den var som ny." 

 

Dette går under f.eks utskifting av kledning. Det er absolutt nødvendig vedlikehold i mitt tilfelle.

Fører du eiendommen tilbake i den stand den var som ny, øker det selvfølgelig verdien på boligen, men det vil fortsatt være vedlikehold av eiendommen. 

 

"Dersom du for eksempel bytter ut gammel kjøkkeninnredning med en ny, men slik at begge innredninger har samme relative standard (lav, middels høy), er hele utgiften å anse som en vedlikeholdsutgift, selv om ny kjøkkeninnredning isolert sett har høyere standard enn den gamle. Forutsetningen for vedlikeholdsfradrag er at den gamle innredningen trengte utskiftning." 

 

Dette går også litt på det samme... Usikker på hvordan det er om du flytter hele kjøkkenet/badet. 

 

Men som du sier, er jeg litt usikker på rehabilitering. Om dette evt. må gå over tid. Gjøre mindre jobber av gangen

[Svolp]

Renovering og vedlikehold er to helt forskjellige ting.. Du får ikke skrive av en komplett renovasjon, hva i all verden?

 

Edit: Videre kan du ikke kjøpe en gammal rønne og leie den ut samtidig som du oppgraderer den, fordi det er det du gjør i dette tilfellet.. Vedlikehold betyr "likt for likt"

Endret 7. januar 2016 av Svolp

[H. Specter]

Selv de simpleste kjøkken/bad i dag er mange ganger bedre enn det man ville finne i boliger fra 70- og 80-tallet. I så måte vil man ikke kunne skrive av noe. Hvis boligen fra si 1970 var spekket med overdådig luksus, så kan man renovere til overdådig luksus og fortsatt få skrive det av slik jeg tolker det. Det man ikke kan gjøre er å oppgradere fra simpelt 1970-kjøkken/bad til state of the art i 2016. Korriger meg gjerne dere som kan det.

[8949]

Renovering og vedlikehold er to helt forskjellige ting.. Du får ikke skrive av en komplett renovasjon, hva i all verden?

 

Edit: Videre kan du ikke kjøpe en gammal rønne og leie den ut samtidig som du oppgraderer den, fordi det er det du gjør i dette tilfellet.. Vedlikehold betyr "likt for likt"

 

Refererer nok en gang til http://www.skatt.no/2015/04/26/hvilke-fradrag-kan-du-fa-ved-boligutleie/ 

 

"Ved oppussing av en eiendom, må en ofte skjønnsmessig fordele de totale kostnadene mellom vedlikehold og påkostning. Ofte må også den enkelte kostnad skjønnsmessig fordeles, for eksempel ved oppussing av et bad som trenger vedlikehold. Tenkt kostnad til vedlikehold (utskifting til samme relative standard) anses som vedlikehold, mens det resterende anses som påkostning."

 

Her står det oppussing av eiendom. Det er det jeg også skal + forbedringer. 

Spørsmålet er først og fremst det som skiftes ut til den standard det var som nytt (nødvendig oppussing). Ikke hvilke utbedringer/påkostninger etter det. 

Som du sier; Vedlikehold betyr likt for likt. 

Er kledningen råtten, må byttes ut, og du setter opp en helt lik type kledning. Blir ikke da dette likt for likt? Samme gjelder vinduer, bad osv, selv om vinduene idag er mye bedre enn de var før, må det nesten ta hensyn til utviklingen på vinduer osv.  

 

Høres riktignok voldsomt ut, for er store summer å spare, men finner ingen steder det står at man ikke kan føre en hel eiendom til den standen den var da den var ny. Da ikke få avdrag for dette. 

 

"Vedlikeholdskostnader er kostnader i forbindelse med arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake til den stand den tidligere har vært i." er noe som går igjen hos alle. Så fint hvis noen kan referere til noe annet, hvis jeg tar helt feil. 

Som f.eks. utskifting av kledning, vil jeg tro selve kledningen, lekter, vindtetting (det man river), går på vedlikehold, mens etterisolering (som stort sett alltid er en selvfølge å gjøre på slike jobber) kan man ikke skrive avdrag for. 

 

Vet ikke om svaret ditt kun er synsing, eller om du har noe å referere til? 

 

Eier eiendommen den dag i dag, og den er leid ut. 

 

 

[Sheldon C]

Mye av dette er jo skjønnsmessige vurderinger.

Selv kjøpte jeg en enebolig for utleie. Den manglet oppvaskmaskin på kjøkken. Jeg monterte og krevde fradrag for dette, argumenterte for at det var nødvendig for å klargjøre boligen for utleie.  Dette kunne vel kanskje vurderes som oppgradering...men skatttetaten protesterte ikke.

 

Selvfølgelig er det også mulig at de ikke gjennomgikk mitt RF1189 skjema.

Endret 7. januar 2016 av Bond007

[8949]

Beklager lang post, men siterer mye relevant for denne tråden 

 

Ser jeg ikke har gjort nok research før jeg opprettet tråden. Funnet en del svar på http://www.skatteetaten.no/globalassets/pdfer/ligningsabc-2015-2016.pdf (vedlikehold starter på s. 1549)

 

 

 

Likeledes vil kostnadene til å flytte et bad som utgangspunkt bli ansett som påkostninger. Hvis endringsarbeidene skjer i forbindelse med et vedlikeholdsarbeid og ikke fører til merkostnader, kan kostnadene anses som en del av vedlikeholdskostnadene. Som eksempel nevnes at lettvegger må fjernes for å vedlikeholde gulvet. Arbeidet med å sette opp igjen veggene må anses som en del av vedlikeholdskostnadene. Dette gjelder selv om det skjer endringer i rominndelingen, forutsatt at endringen ikke fører til økte kostnader. 

 

Endring som går ut på å omgjøre en tidligere endring, slik at gjenstanden bringes tilbake i sin opprinnelige form og stand, anses heller ikke som vedlikehold. F.eks. vil flytting av en vegg tilbake til opprinnelig sted, ikke være vedlikehold. 

 

Ved avgjørelsen av om det er skjedd en forbedring må det tas hensyn til utviklingen som har funnet sted i materialbruk mv. siden gjenstanden var ny. Foretas utskifting av eldre deler med nye som etter dagens nivå tilsvarer samme standard (lav, middels eller høy) som formuesobjektet har vært i tidligere, skal hele kostnaden regnes som vedlikehold, jf. FIN 23. september 1975 i Utv. 1975/586. Forutsetningen er at den eldre delen trengte utskifting. 

 

Fradraget kan ikke overstige de faktiske kostnader til forbedringen/endringen. Videre må fradraget begrenses til vedlikeholdskostnader innen samme standard som tidligere (lav, middels, høy). Settes det inn ny baderomsinnredning til kr 200 000, mens utskiftning av den gamle ville kostet kr 130 000, innrømmes det fradrag for kr 130 000. Hvis det er klart at et forbedringsarbeid/endringsarbeid utføres før det er naturlig ut fra et normalt vedlikeholdsintervall, reduseres fradraget forholdsmessig. 

 

Skiftes et koblet vindu (middels standard tidligere) med et vindu med to lags isolerglass (middels standard i dag), gis det fradrag fullt ut for disse kostnader når det var nødvendig å skifte ut vinduet. Skiftes det derimot ut med et vindu med tre-lags glass (høy standard i dag), må fradraget begrenses til hva det ville koste å skifte ut vinduet med to-lags glass. De resterende kostnader anses som en forbedring som må tillegges formuesobjektets kostpris (aktiveres). 

 

6.2.1 Generelt Kostnader til utskifting eller vedlikehold av følgende gjenstander er normalt fradragsberettiget som kostnader til vedlikehold av bygning

– fastmontert utstyr for oppvarming av bygning, herunder vedovn, panelovn, olje/ parafinbrenner, peis, sentralfyranlegg, mv.

– badekar/dusj/håndvask/varmtvannsbereder

– integrerte hvitevarer som ikke kan tas ut ved salg av bygningen uten særskilt avtale

– fastmontert vaskemaskin i felles rom til felles bruk f.eks. i flermannsbolig

– vegg-til-vegg teppe

– markiser, persienner

– felles anlegg for radio/fjernsyn

– heisanlegg

– kjølerom med maskiner

– elektrisk anlegg (til og med kontaktpunkt i vegg eller tak)

For avskrivbare bygg vil heisanlegg, kjølerom med maskiner og elektrisk anlegg som nevnt ovenfor anses som faste tekniske installasjoner. Se nærmere pkt. 6.2.2. Utskifting skal da behandles som utskifting av en selvstendig gjenstand. Normalt skal følgende gjenstander ikke anses som en del av bygget

– ikke integrerte hvitevarer 

– lett demonterbare lamper og

– produksjonsmaskiner.

 

7 Skillet vedlikehold/nytt objekt

7.1

 Realisasjon foreligger ikke hvor deler av formuesobjektet er i behold. Dette gjelder selv om det skjer en total rehabilitering av objektet og det bare er mindre deler av objektet, for eksempel grunnmur og deler av reisverket, som er i behold. Selv om formuesobjektet ikke anses realisert, kan arbeidet på formuesobjektet bli så omfattende at resultatet i realiteten må anses som et nytt objekt. Kostnadene til arbeidet vil da ikke kunne fradras som vedlikehold, men må tillegges objektets inngangsverdi (aktiveres) sammen med opprinnelig inngangsverdi. Vurderingen av om en står overfor et nytt objekt, må skje i forhold til arbeid som har skjedd konsentrert og over et relativt kort tidsrom. Ved vurderingen må det legges vekt både på en fysisk og bygningsteknisk vurdering og en økonomisk betraktning. Det kan foreligge et nytt objekt selv om objektet etter at arbeidet er utført fremstår som en kopi av det opprinnelige, men objektets ytre preg og funksjoner kan ha betydning for vurderingen. 

 

Er her jeg er redd prosjektet mitt havner. Eller er jeg i grenseland? Er vesentlig mer som blir stående igjen enn grunnmur og bindingsverk. 

 

8 Fradragets størrelse

8.1

Generelt Fradrag for vedlikeholdskostnader skal baseres på de faktiske kostnader. Dette omfatter også leie av utstyr til bruk under vedlikeholdsarbeidet. Om de tilfeller kostnadene omfatter arbeider til forbedring som også erstatter vedlikehold, se pkt. 5. Strekker et vedlikeholdsarbeid seg over flere år, kan det i praksis være vanskelig å fastsette det samlede fradrag for vedlikehold før arbeidet er sluttført. I prinsippet må en så langt det er mulig fastsette det riktige vedlikeholdsfradrag ved ligningen for hvert enkelt år. Viser det seg ved en helhetsvurdering ved ligningen det siste år at det tidligere er gitt for store eller for små fradrag, skal en tilpasse vedlikeholdsfradraget slik at totalfradraget blir riktig.

 

Ettersom jeg skjønner det på siste avsnitt her, kan man ikke gjøre for mye på et år? Har man gjort et arbeid til f.eks. 500 000,- på et år, får man kun fradrag for da f.eks. 100 000,- som er det jeg skal betale i skatt? Eller blir det å fastsette fradrag for mange år fremover? 

Er fortsatt i tvil på hvor mye jeg kan gjøre på et år (eller generelt sett). Og om jeg kan få fradrag for arbeidstimer fra fagfolk. 

[ola99]

Hei. Jeg skal begynne på ett lignende prosjekt. Hvordan gikk du fram? Har du noen gode tips?