Hvor bindende er denne avtalen?

[mrala]

Har et spørsmål ang hvor bindende en avtale er.

Saken kan veldig enkel legges frem;

Jeg skal leie en parkeringsplass, og ringte utleier for å spørre om å få ta over kontrakten til en annen som ikke trenger plassen lenger. Han som leier plassen betaler i dag 1000 kroner. Jeg ringte utleier, og hun sa at hun ønsket 1500 kroner. Dette tilbudet avslo jeg.

Noen minutter senere tikket vedlagte meldingene inn på telefonen min.

(Hun skreiv i meldingen at jeg skulle gi henne 10 minutter, og rett etterpå ringte hun meg opp og bekreftet tilbudet pr. tlf)

 

 

 

Jeg trodde vi i utgangspunktet hadde en avtale, men i dag fikk jeg en telefon fra henne hvor hun forklarte at hun ikke ønsker å leie ut til meg allikevel til 1000 kr og hevder at man når som helst kan trekke seg fra en avtale, så lenge man ikke har skrevet kontrakt . Jeg mener at her har vel utleier gitt meg et tilbud jeg har gitt aksept for, og det er således bindende. Jeg vil slite med å finne parkeringsplass til samme pris i området, så en annen plass vil påføre meg et tap.

 

Har utleier krav på å trekke seg fra avtalen på dette grunnlaget?

Endret 13. november 2015 av mrala

[The Avatar]

Avtalen er inngått når tilbudet er akseptert. Det er ikkje krav om skriftligheit av avtalen.

 

Utfordringa er å hevde sin rett.

[Tastaturskriver]

Rent bortsett fra at det i SMS-loggen fremgår at avtalen mellom dem ikke er akseptert før kontrakten er signert.

[Herr Brun]

Det er åpenbart ikke inngått en avtale her.

[Ståle Nordlie]

Det avgjørende vil være hva som ble sagt i telefonsamtalen. Hvis de alt har en avtale kan naturligvis ikke utleier erklære at begge er "frie" - det vil være for sent.

 

 

Basert på det vi vet heller jeg mot "ikke inngått avtale".  Begge parter forutsetter at det skal skrives kontrakt. Greit, det kan av og til være en ubetydelig formalitet. Men utleier mener tydeligvis den skriftlige kontrakten er nødvendig. Så hvis avtale er inngått er det fordi hun ikke har vært klar på det og TS har fått en berettiget forventning om at avtale er inngått. Det tror jeg skal litt til å bevise. Særlig siden TS tar opp kontrakten i første melding etter telefonsamtalen og utleier straks understreker at hun anser begge som ubundet inntil kontrakten er underskrevet.

 

Avtalen om å skrive kontrakt ser jeg ikke på som avgjørende. Gitt at man har avtalt (jf. avtaleloven § 1) at leieavtalen ikke er bindende før kontrakten er underskrevet så er det underforstått at møteavtalen bare gjelder møtet, og ikke er et "løfte om å inngå løfte".

Endret 14. november 2015 av Ståle Nordlie

[mrala]

Det avgjørende vil være hva som ble sagt i telefonsamtalen. Hvis de alt har en avtale kan naturligvis ikke utleier erklære at begge er "frie" - det vil være for sent.

 

Det aldri nevnt noe i telefonsamtalen at begge er frie. Det som kort fortalt har skjedd, er at utleier fikk kalde føtter i etterkant, fordi hun ville ha mer penger for parkeringsplassen - etter at jeg hadde godtatt tilbudet hennes.

 

Å skrive kontrakt er derimot et krav for at sameiet skal godkjenne avtalen om leie av garasjeplass. Så at det skulle skrives kontrakt, var begge parter klar over at måtte gjøres.

Endret 14. november 2015 av mrala

[Herr Brun]

 

Det avgjørende vil være hva som ble sagt i telefonsamtalen. Hvis de alt har en avtale kan naturligvis ikke utleier erklære at begge er "frie" - det vil være for sent.

 

Det aldri nevnt noe i telefonsamtalen at begge er frie. Det som kort fortalt har skjedd, er at utleier fikk kalde føtter i etterkant, fordi hun ville ha mer penger for parkeringsplassen - etter at jeg hadde godtatt tilbudet hennes.

 

Å skrive kontrakt er derimot et krav for at sameiet skal godkjenne avtalen om leie av garasjeplass. Så at det skulle skrives kontrakt, var begge parter klar over at måtte gjøres.

 

Det du ikke helt synes å ha forstått her er at avtaleloven er fravikelig. Hun har ikke gitt deg noe endelig tilbud, hun har sagt at hun måtte snakke med noen andre først, så har hun før dere inngikk noen avtale presisert at hun anser seg ubundet fram til kontrakt er underskrevet. Et slikt forbehold er helt lovlig, og da er ingen avtale inngått.

 

Det som kort fortalt har skjedd, er altså at nettopp det hun tok forbehold om hadde skjedd - hun fant noen andre hun heller ville leie ut til.

[mrala]

 

Hun har ikke gitt deg noe endelig tilbud, hun har sagt at hun måtte snakke med noen andre først, så har hun før dere inngikk noen avtale presisert at hun anser seg ubundet fram til kontrakt er underskrevet.

 

 

Mulig jeg formulerte meg unøyaktig, men etter hun sa hun måtte snakke med noen andre først, ringte hun meg opp 10 minutter senere og bekreftet tilbudet.   Forbeholdet om frem til kontrakt er underskrevet, ble jo gitt etter at jeg hadde godtatt?

[Herr Brun]

Beklager, jeg har i så fall fokusert for mye på bildet og ikke lest det du har skrevet godt nok. Om hun ringte og bekreftet muntlig er det riktig at du har inngått en avtale, og at det ikke er slik avtaleloven fungerer. Forbehold må, som du sier, naturligvis ta før man allerede er bundet.

[krikkert]

La meg se om jeg har fått dette kronologisk riktig:

1: TS ringer utleier for å spørre. Utleier tilbyr for 1500,- kr. TS avslår.
Noen minutter går.
2: Utleier sender TS 09:32 melding hvor det fremgår "Hvis du vil kan du få fortsette kontrakten til 1000kr, kan du bare gi meg 10 min for å ringe eventuelle som skal ha plassen" (rettslig karakteristikk: tilbud)
3: TS svarer kort tid etter at TS "sannsynligvis kan få det til" (rettslig karakteristikk: ikke aksept, heller ikke avvikende aksept)
4: Utleier ringer litt etterpå. Ukjent eksakt /hva/ som blir sagt i telefonsamtalen, men ifølge TS er det en bekreftelse av tilbudet. TS aksepterer ikke i telefonsamtalen.
5: TS svarer 18:27: "Da har vi en deal angående parkeringsplassen" (rettslig karakteristikk: aksept)


Et tilbud er bindende slik det er avgitt frem til akseptfristen er utløpt, det vil si at man kan ikke stille opp flere vilkår enn tilbudet inneholder i denne perioden, og heller ikke trekke tilbudet, jfr. avtaleloven § 7.

Tilbudet i pkt 4 er foreldet. Et tilbud som fremsettes muntlig må aksepteres straks med mindre tilbyderen aksepterer noe annet.

Tilbud er her gitt cirka 09:30, og aksept cirka 18:30. Har TS oversittet fristen "rimelig tid til at overveie, før han svarer", jfr. avtaleloven § 3? Antagelig ikke. Ni timer er ikke en ublu overveielsestid. SMS bør ikke være "muntlig" i denne sammenhengen.

Det er da ingen andre hindringer for å betrakte avtalen som inngått.

[mrala]

La meg se om jeg har fått dette kronologisk riktig:

 

1: TS ringer utleier for å spørre. Utleier tilbyr for 1500,- kr. TS avslår.

Noen minutter går.

2: Utleier sender TS 09:32 melding hvor det fremgår "Hvis du vil kan du få fortsette kontrakten til 1000kr, kan du bare gi meg 10 min for å ringe eventuelle som skal ha plassen" (rettslig karakteristikk: tilbud)

3: TS svarer kort tid etter at TS "sannsynligvis kan få det til" (rettslig karakteristikk: ikke aksept, heller ikke avvikende aksept)

4: Utleier ringer litt etterpå. Ukjent eksakt /hva/ som blir sagt i telefonsamtalen, men ifølge TS er det en bekreftelse av tilbudet. TS aksepterer ikke i telefonsamtalen.

5: TS svarer 18:27: "Da har vi en deal angående parkeringsplassen" (rettslig karakteristikk: aksept)

 

Korrekt gjengivelse av kronologisk rekkefølge.

 

I telefonsamtalen kom det frem at jeg var veldig interessert i å leie plassen, men jeg måtte tenke meg om og sjekke ut diverse - noe utleier sa var greit. 9 timer senere svarte jeg at vi har en avtale.

 

Forbeholdet om at man kan fritt kan trekke seg, skreiv utleier i sms  ETTER at jeg aksepterte ca. 18:30.

Endret 15. november 2015 av mrala

[Ståle Nordlie]

(Ok. Jeg antok at [den mulige] avtalen var inngått "off screen" muntlig og at tekstmeldingen bare var for å bekrefte og ordne det praktiske.)

 

Det høres ut som om dere har en avtale.

 

Jeg tror fortsatt det kan bli problematisk å bevise hvis utleier er sleip og/eller husker ting annerledes.