Kan huseier tømme leiligheten for møbler før oppsigelsestiden er ute?

[Blazerfar]

Hei!

 

Jeg ble kastet ut av en leilighet pga. huseier skulle selge, og har nå ca. 3 uker igjen av oppsigelsestid. 

Jeg bor her fortsatt, men her om dagen var huseier innom og tok alt av møbler (inkludert sofa/TV, KJØLESKAP, vaskemaskin osv.) Har nå bare en seng og et skap igjen. 

 

Er dette lov? I kontrakten er leiligheten møblert.

 

Takk for svar

[Shruggie]

Selvsagt ikke.

[Llandari]

Huseier har ikke engang lov til å si opp leiekontrakten med salg som begrunnelse. Å ta møblene er naturligvis ikke lov.

[Blazerfar]

Hva kan jeg gjøre med det? Ble og opp til meg på meget kort varsel å vaske gjennom/gjøre klart så han fikk flytta det ut lettest mulig, fikk ikke et takk for det.. har allerede betalt ferdig husleier så blir vanskelig å krangle på penger 

 

Ellers ble huset solgt bare 2 uker etter at jeg flyttet inn, med masse styr og press på utflytting før oppsigelsestiden fra huseiers side, så er rimelig lei nå. (@Llandari salg er gyldig oppsigelsesgrunn i følge forbrukerrådet.) 

Endret 11. november 2015 av Blazerfar

[Herr Brun]

Hvor har forbrukerrådet sagt at salg er gyldig oppsigelsesgrunn?

 

Du kan ikke gjøre stort mer enn å krangle om penger her. Du kan selvfølgelig nekte å flytte ut, og prøve å bruke det som pressmiddel for å få tilbakebetalt deler av husleien (som prisavslag for møblene).

[Blazerfar]

Hvor har forbrukerrådet sagt at salg er gyldig oppsigelsesgrunn?

 

Du kan ikke gjøre stort mer enn å krangle om penger her. Du kan selvfølgelig nekte å flytte ut, og prøve å bruke det som pressmiddel for å få tilbakebetalt deler av husleien (som prisavslag for møblene).

 

Jeg ringte! Fikk høre at salg, til tross for å ikke være spesifisert i lovverket, var gyldig grunn for oppsigelse om kjøpere ikke ønsket å fortsette leieforholdet.

 

Jeg kan gjerne krangle på penger, men må vite at jeg har rett først. Hva er i tilfelle et ok avslag, når husleien min er 4000 + strøm(5-800)? 

[Llandari]

De som kjøper kan si opp leieavtalen, med begrunnelse at de selv skal bo der (Noe som er oppført i lovverket som gyldig grunn).

Selger kan ikke si deg opp, fordi boligen skal selges. I alle fall ikke i seg selv. Som en del av et større bilde, muligens. Ser at ymse jussider sier det -kan- være en gyldig grunn, basert på bokstav d i Husleieloven §9-5. (Annen saklig grunn)

[The Avatar]

Når ein seier at salg er gyldig oppsigelsesgrunn så er det vanligvis begrunna i annen saklig grunn ja, og då med den begrunnelsen at det er ein uforholdsmessig stor ulempe for huseigaren og måtte selge med utleiger for deretter å overlate arbeidet med å seie opp leigeavtalen med begrunnelse av eigen bruk av den nye eigaren.

Men dette er då heilt i ytterkant av kva som er lov å bruke som oppsigelsesgrunn, og det skal ikkje så veldig tunge forhold mot leigetakaren sin ugunst før ein slik begrunnelse blir ulovlig oppsigelse.

 

 

Det trådstarter må gjere er å pårope dette som ein mangel, som då utløyser krav etter § 10-3 i husleigelova, 2. ledd:

 

Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

 

Her har du fleire muligheiter, du kan faktisk kjøpe nye møbler og kvit/brun-varer som erstatning frå dei du mangler og sende rekninga til utleigaren.

 

Men det mest rellevante er å bruke § 2-10 til § 2-15:

 

§ 2-10.Krav på retting av mangel

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

§ 2-11.Avslag i leie

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

§ 2-12. Heving av leieavtalen

Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.

Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.

§ 2-13. Erstatning

Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd.

Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.

Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom

a) forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren. 0 Endret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

§ 2-14.Erstatningsansvarets omfang

Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

Som indirekte tap regnes:

a) tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd), b) tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og c) tap som følge av tingskade.

Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd omfatter.

Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende del av tapet.

Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet ledd.

§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake

Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

 

Her er det mest aktuelle å kreve avslag i leiga, då tilpassa verdien av ei møblert leiligheit kontra ei umøblert leiligheit, men dette er nok forholdsvis små summar.

Det du derimot kan gjere i tillegg er å kreve erstatning for dei ekstrautgiftene som du blir påført. Ekstrautgifter du har i form av manglande muligheit til å lage mat heime, ekstrautgifter i form av at du ikkje kan slappe av i eiga stove på kveldstid.

 

Du kan også holde tilbake husleige, men sidan dette er på slutten av leigeforholdet så er nok det ei lite aktuell løysning.

 

 

 

Husk også at du har ei ulovfesta lojalitetsplikt til å ikkje påføre utleigaren større utgifter enn nødvendig. Så andre løysningar vil også kunne brukast.

Har du skaffa deg ny bolig? Den mest aktuelle tingen å kreve erstatning for er den ekstrakostnaden som det medfører at du må flytte tidligare en du hadde tenkt. Då slepp du å forholde deg meir til utleigaren etter at dette er ordna, og utleigaren får deg ut slik som han/ho ville. Men det er sjølvsagt ikkje mulig dette er noke som er praktisk mulig.

 

Skal du være skikkelig vanskelig å lar du berre være å flytte ut frivillig. Då må huseigaren starte prosessen med tvangsutkastelse noke som nok innebærer at salget går i vasken sidan ingen vil ta over ein bolig med pågåande konflikt mellom huseigar og leigetakar. Men her kan du fort pådra deg erstatningsansvar sidan du ikkje har rett til å fortsette å bu i boligen etter utløpet av leigeavtalen.

[krikkert]

Husleietvistutvalget har i flere saker akseptert salg som saklig grunn, og da særlig i saker der utleier har kunnet underbygge at han vil tape penger på å selge bolig med leietaker sammenholdt med å selge heftelsesfri bolig.