Videre utleie av leilighet

[NinjaPiraten]

Hei. Jeg lurer på hvordan det er med å leie ut en leilighet jeg er leietaker i. Har mulighet til å få en leilighet jeg heller vil leie men kan ikke avslutte mitt nåværende leieforhold før juni 2016. Jeg tenker at dette blir å regne som fremleie, men noen jeg snakker med påstår at fremleie kun er hvis du leier ut til en høyere pris enn det du selv betaler. Ut ifra hva jeg forstår har ikke det noe med saken å gjøre. Hvis jeg leier den ut til det samme som jeg betaler så er det fortsatt fremleie.

 

Jeg lurer altså på hva jeg evt kan gjøre? Hvis jeg vil flytte ut herfra men ikke kan bryte/si opp leikontrakten før juni, men har heller ikke råd til å betale 2 leier.

 

Og hvordan er dette med tanke på huseier. Leier i en sokkelleilghet.

 

Noen som har greie på dette?

[kriegheim]

Hva står i kontrakten din?

[NinjaPiraten]

Står ikke noe om dette i kontrakten. Ikke annet enn "Minimum 1 års leie og 2 mnd oppsigelse"

[Buckzie]

Hva med å høre med utleieren? Det kan fort bli en veldig dum situasjon for deg, om utleier finner ut av om du leier ut uten hans samtykke...

[NinjaPiraten]

Har ikke tenkt til å gjøre noe uten samtykke, men vil vite hvordan det fungerer og om hvordan det evt gjøres. Kan jeg i det hele tatt gjøre det?

[Buckzie]

Har ikke tenkt til å gjøre noe uten samtykke, men vil vite hvordan det fungerer og om hvordan det evt gjøres. Kan jeg i det hele tatt gjøre det?

 

Er helt opp til utleieren din, det er ikke din leilighet - du må høre med utleieren, hva han ønsker. Det er ikke noe "det er sånn det funker"

 

Lykke til!

[Krozmar]

Står vel noe om det i husleieloven, du må ha godkjenning fra huseier til å fremleie boligen din, men huseier kan heller ikke nekte deg å fremleie boligen uten ett godt saklig grunnlag. (Han/henne kan ikke bare si nei).

 

Kan vel lese litt om det her https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17/KAPITTEL_7#%C2%A77-3

 

 

§ 7-5.Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

0 Endret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641).

Endret 7. november 2015 av Krozmar

[Ståle Nordlie]

Framleie, som er det vi snakker om her, er regulert i husleieloven kapittel 7. Hovedregelen er i § 7-2:

 

 

§ 7-2.Den alminnelige regelen om framleie

Leieren har ikke adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

 

http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§7-2 

 

Problemet her er altså at du trenger utleiers samtykke. Han kan nekte framleie uten å oppgi noen grunn.

 

Paragraf 7-5 er en regel for tidsbestemte avtaler. Der kan du si opp hvis utleier nekter framleie uten en saklig grunn. Uheldigvis virker det ikke som om din avtale er tidsbestemt. 

 

 

Det beste for deg er hvis du kan finne en ny leier og overtale (eller bestikke) utleier til å la deg slippe ut av kontrakten. Da slipper du arbeidet og risikoen med framleie. Hvis du er desperat kan du eventuelt også erklære at du flytter og bryter kontrakten, og håpe på at utleiers "lojalitetsplikt"/"tapsbegrensningsplikt" er nok til at han må godta en leier du har funnet eller at utleier finner en ny leier selv.

Endret 7. november 2015 av Ståle Nordlie

[Krozmar]

Paragraf 7-5 er en regel for tidsbestemte avtaler. Der kan du si opp hvis utleier nekter framleie uten en saklig grunn. Uheldigvis virker det ikke som om din avtale er tidsbestemt. 

 

Har mulighet til å få en leilighet jeg heller vil leie men kan ikke avslutte mitt nåværende leieforhold før juni 2016.

Det hørtes veldig tidsbestemt ut i mine øyne/ører?

[Ståle Nordlie]

 

Har mulighet til å få en leilighet jeg heller vil leie men kan ikke avslutte mitt nåværende leieforhold før juni 2016.

Det hørtes veldig tidsbestemt ut i mine øyne/ører?

 

Nope.

§ 9-1.Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

 

En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt.

 

http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-1

 

Det er altså bare avtaler med et "opphørstidspunkt" som er tidsbestemte etter husleieloven. Slik jeg forstår TS er det en minimum leietid, men ikke noe fast tidspunkt der avtalen avsluttes. Dermed er ikke avtalen "tidsbestemt", og § 7-5 gjelder ikke.

 

Hvis man leser forklaringen på hvorfor § 7-5 ble innført i loven burde den også inkludert leieavtaler som den TS har. Et lite utdrag: 

 

 

Uten mulighet til å si opp leieavtalen vil leieren være forpliktet til å betale full husleie for den gjenstående delen dersom han skal komme fri avtalen – men med fradrag for det utleieren kan oppnå ved ny utleie. Med sikte på å redusere leierens tap i slike tilfelle, er departementet enig i at leieren bør få mulighet til å fremleie boligen for den resterende del av leieperioden. -- Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 81

 

Her snakker de om uoppsigelige tidsbestemte avtaler, men det gjelder etter min mening med samme styrke der leier ikke kan si opp en tidsubestemt avtale i en viss periode. Men det kom ikke med i loven.

[Krozmar]

Oppsigelsetiden er jo inndirekte fastsatt ved at det er en bindingstid på ett år... Slik tolker jeg det iallefall, men nå er jeg ikke en jurist..

 

Edit: Blir vel kanskje feil å skrive oppsigelsestiden, men tenker på tiden leietager må ha leiligheten.. Noe som virker rent juridisk som ett opphørstidspunkt som er fastsatt i leieavtalen...

Endret 8. november 2015 av Krozmar

[Ståle Nordlie]

Oppsigelsetiden er jo inndirekte fastsatt ved at det er en bindingstid på ett år... Slik tolker jeg det iallefall, men nå er jeg ikke en jurist..

 

"Opphørstidspunktet". Leieavtalen opphører ikke etter ett år.

[Krozmar]

 

Oppsigelsetiden er jo inndirekte fastsatt ved at det er en bindingstid på ett år... Slik tolker jeg det iallefall, men nå er jeg ikke en jurist..

 

"Opphørstidspunktet". Leieavtalen opphører ikke etter ett år.

 

Opphørstidspunktet for leiers del er jo etter ett år, da leietaker må leie boligen i ett år.. Om det er skrevet minimum ett år så er det jo bare for at husleier kan få leie lengere.. Husleier kan vise frem at de MÅ betale leie frem til fastsatt dato... Ellers kan vel bare husleier uansett bare sende inn en oppsigelse og få skriftelig ett "Opphørstidspunkt"

[Ståle Nordlie]

Opphørstidspunktet for leiers del er jo etter ett år, da leietaker må leie boligen i ett år..

Nei. Det at leieavtalen sier minimum 1 år er ikke et "opphørstidspunkt" mer enn en oppsigelsestid på 3 måneder innebærer et "opphørstidspunkt" 3 måneder etter avtalens begynnelse.

 

 

Ellers kan vel bare husleier uansett bare sende inn en oppsigelse og få skriftelig ett "Opphørstidspunkt"

Nei. 

 

Det er helt åpenbart ikke det som menes med opphørstidspunkt "fastsatt i leieavtalen". En leieavtale blir ikke plutselig tidsbestemt i lovens forstand når den sies opp.

 

 

Dette er ikke uklart Krozmar.

[Matsemann]

 

 

Har mulighet til å få en leilighet jeg heller vil leie men kan ikke avslutte mitt nåværende leieforhold før juni 2016.

Det hørtes veldig tidsbestemt ut i mine øyne/ører?

 

Nope.

§ 9-1.Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

 

En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt.

 

http://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-1

 

Det er altså bare avtaler med et "opphørstidspunkt" som er tidsbestemte etter husleieloven. Slik jeg forstår TS er det en minimum leietid, men ikke noe fast tidspunkt der avtalen avsluttes. Dermed er ikke avtalen "tidsbestemt", og § 7-5 gjelder ikke.

En kontrakt TS ikke kunne sagt opp før juni 2016 ville vel vært ulovlig om den var tidsubestemt, da det er for lang oppsigelsesperiode?

Det som er vanlig er derimot å ha en tidsbestemt avtale på 3 år, uten mulighet for oppsigelse første året.

[Ståle Nordlie]

En kontrakt TS ikke kunne sagt opp før juni 2016 ville vel vært ulovlig om den var tidsubestemt, da det er for lang oppsigelsesperiode?

 

Nei, det er ingen slik regel. Reglene om oppsigelse av tidsubestemte avtaler, i §§ 9-4 og 9-5 gjelder der ikke annet er avtalt. Paragraf 9-6, om oppsigelsesfrist, "kan fravikes i avtale". Man kan til og med avtale at en leieavtale skal være uoppsigelig (jf. f.eks. høyesterettsdom i Rt. 1995 s. 1333.)

 

(Hvis avtalen var tidsbestemt er det forøvrig mulig den likevel blir tidsubestemt etter § 9-3 siste ledd jf. første ledd første punktum. Da kan ting fort bli komplisert, jf. § 1-2.)

Endret 8. november 2015 av Ståle Nordlie

[Svinks]

Står ikke noe om dette i kontrakten. Ikke annet enn "Minimum 1 års leie og 2 mnd oppsigelse"

 

Slik jeg forstår det som utleier, og ikke jurist:

"Bindingstid" på et år er ikke hjemlet i husleieloven. Skal man oppnå at leiligheten ikke skal kunne sies opp i løpet av det første året, må man lage en tidsbestemt kontrakt for et år(*) og opplyse om at det ikke er adgang til å si den opp. Deretter kan man forlenge leieforholdet dersom begge parter er interessert i det, da kan man eventuelt lage en tidsubegrenset kontrakt.

 

Dermed vil jeg tro at trådstarters leieavtale enten må betraktes som tidsbestemt for et år med mulighet for forlengelse. Eller han kan si opp med to måneders varsel (desember, januar) og hevde at betingelsen om "minimum et års leie" er ugyldig. Hvorvidt det siste vil føre fram eller er risikabelt bør juristene uttale seg om.

 

(*) Ett år er lovlig minstetid for sokkel-/loftsleilighet og leilighet i tomannsbolig der utleier sev bor, ellers er minstetid tre år. Egne regler  for særskilte forhold som når man leier ut sin egen leilighet mens man midlertidig bortreist en periode.

[coffeee]

 

Står ikke noe om dette i kontrakten. Ikke annet enn "Minimum 1 års leie og 2 mnd oppsigelse"

 

 

Slik jeg forstår det som utleier, og ikke jurist:

"Bindingstid" på et år er ikke hjemlet i husleieloven. Skal man oppnå at leiligheten ikke skal kunne sies opp i løpet av det første året, må man lage en tidsbestemt kontrakt for et år(*) og opplyse om at det ikke er adgang til å si den opp. Deretter kan man forlenge leieforholdet dersom begge parter er interessert i det, da kan man eventuelt lage en tidsubegrenset kontrakt.

 

Dermed vil jeg tro at trådstarters leieavtale enten må betraktes som tidsbestemt for et år med mulighet for forlengelse. Eller han kan si opp med to måneders varsel (desember, januar) og hevde at betingelsen om "minimum et års leie" er ugyldig. Hvorvidt det siste vil føre fram eller er risikabelt bør juristene uttale seg om.

 

(*) Ett år er lovlig minstetid for sokkel-/loftsleilighet og leilighet i tomannsbolig der utleier sev bor, ellers er minstetid tre år. Egne regler  for særskilte forhold som når man leier ut sin egen leilighet mens man midlertidig bortreist en periode.

Tidsubestemte leieavtaler kan inneholde klausuler som for eksempel innskrenkninger i leietakers rett til oppsigelse innenfor et gitt tidsrom, eller at avtalen bare kan sies opp dersom bestemte grunner foreligger. I lovforarbeidene til husleieloven er det at leietaker ikke kan si opp avtalen før tidligst ett år etter leieforholdets påbegynnelse brukt som et eksempel.

[Svinks]

Hvilken status har slike lovforarbeider i forhold til loven, når det gjelder ting som ikke er tatt med i loven?

 

Som utleier, eller før det som leier, er det husleieloven jeg har lett tilgang til på Lovdata. "Lovforarbeider" har jeg ingen anelse om hvordan jeg får tilgang til, og både utleier og leier kan vanskelig forholde seg til disse. Som menigmann høres "forarbeider" ut som en drøfting av hva som skal stå i loven og ikke stå der, og det vil være naturlig å tro at ting som ble drøftet i forarbeider men ikke nådde opp til å bli med i loven, dermed er avvist å være med i den gjeldende loven?

[Herr Brun]

Men loven regulerer jo ikke dette. Og når den ikke regulerer det gjelder avtalefriheten, uavhengig av forarbeidene. Så hvorfor

 

Ellers anbefaler jeg å plukke opp en bok i rettskildelære om du synes dette er interessant. Kort fortalt så er resonnementet ditt både riktig og uriktig, og et spørsmål om slutning: Hva står det faktisk i forarbeidene? Av og til må forarbeidene tolkes dit at uttalelsen ikke sier noe om rettsspørsmålet man drøfter (for eksempel fordi den aktuelle uttalelsen i forarbeidene ikke ledet til noen lovbestemmelse, eller lovbestemmelsen man skrev om ble stemt ned), mens andre ganger er det snakk om departementets utfyllende kommentarer, og man kan tolke forarbeidene slik at de sier noe i den ene eller andre retningen. Forarbeidenes vekt vil variere avhengig av hvilke andre kilder man har, men det er "opplest og vedtatt" at det er adgang til å legge (etter omstendighetene betydelig) vekt på uttalelser i forarbeidene.

 

Mads H Andenæs har en kort og grei bok i rettskildelære, evt. kan du vurdere "innføring i juss" av Erik Boe (tror det er bind 1 som er rettskildeboken). Standardverket er nok Eckhoff, Rettskildelære.