JUS-Husleieloven! Hjelp

[Läkerol]

I husleiekontrakten stod det at leietakerne hadde kostnadsansvar for alt elektrisk.

 

Leietaker hadde nylig flyttet inn da det viste seg at det ville koste 90 000 og oppgradere det elektriske anlegget.

Hvem er ansvarlig, utleier eller leietaker?

 

Er ikke husleieloven ufravikelig? Men har likevel lest at man kan avtale utover det som står i loven angående vedlikehold om man ønsker at leietaker skal ha mer ansvar.

 

[Zash]

Er stor forskjell paa nødvendig vedlikehold og oppgradering.

 

Og husleieloven sier dette om ufravikelighet:

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

Og dette om vedlikehold:

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2.

Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.

Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

 

At leier skal ha kostnadsansvar for alt elektisk er klart mindre gunstig enn bestemmelsen over. (Og ditt scenario sier oppgradering, ikke vedlikehold.)

[krikkert]

Det er fri adgang til avtale at leietaker skal vedlikeholde systemer, også elektriske. Vedlikehold vil si at systemets funksjon opprettholdes, og at man foretar nødvendige skritt for å sikre at systemet beholdes i historisk tilstand uten nedgradering. Dette følger av husleieloven § 5-3.

 

"Oppgraderinger" omfattes ikke av husleieloven i den forstand at det ikke er regulert (ut over en bestemmelse om at oppgraderinger, som andre endringer, krever utleiers samtykke etter § 5-4). Da gjelder ikke reglene om husleielovens ufravikelighet (denne bestemmelsen forutsetter nemlig at spørsmålet er regulert i loven). Oppgraderinger er tiltak som går ut over vedlikehold, altså tiltak som setter systemet i bedre stand enn det har vært.

 

Dersom det er avtalt at leietaker skal stå for oppgraderinger av det elektriske systemet er dette lovlig, men på grunn av regelen i husleieloven § 4-1 vil det innebære en ganske heftig reduksjon i den leie som er lovlig å ta for boligen. En utstrakt vedlikeholdsplikt for leietaker vil også kunne innebære en slik reduksjon i maksimale lovlige leie.

[Läkerol]

Så konklusjonen er altså at selv om det står at leietaker er ansvarlig for alle kostnader til det elektriske så er en slik nødvendig oppgradering utenfor dette, og utleier kan altså ikke kreve at leietakerne tar denne kostnaden?

[krikkert]

Utgangspunktet er at det som er avtalt gjelder, men at det kan få betydning for blant annet hva som er høyeste lovlige leie.

[Läkerol]

Så det vil si at leietakerne må betale siden det er avtalt at de er kostnadsansvarlig for alt elektrisk?

Forstår meg ikke helt på dette

[krikkert]

Det kan avtales. Men du bør kontakte noen profesjonelle som kan gå gjennom hele leieavtalen før du aksepterer eller avviser et krav.

[arne22]

"I husleiekontrakten stod det at leietakerne hadde kostnadsansvar for alt elektrisk."

 

Dette betyr vel sannsynligvis "vedlikeholdsansavar".

 

Dersom det elektriske anlegget må oppgraderes i kort tid etter innflytting, så betyr dette at det hadde omfattende mangler allerede ved innflyttingstidspunktet. Dette hadde huseier plikt til å kjenne til og å opplyse om ved kontraktsinngåelse.

 

Dersom leietaker skal ha et ansvar for å rette mangler som eksisterte allerede ved innflyttingstidspunktet, og som huseier hadde plikt til å kjenne til og også å opplyse om, så bør dette i så fall framgå nokså klart av avtale.

 

Avhengig av hva som egentlig står i avtalen så kan det vel høres ut som om huseier som er den profesjonelle part som er juridisk ansvarlig for det elektriske anleggets tilstand, har en forholdsvis dårlig sak.

Endret 29. oktober 2015 av arne22