Skattepliktig utleieinntekt? - skillet mellom familieleilighet/selvstendig hybelleilighet og uselvstendig hybelleilighet

[bnt050]

Se vedlagt tegning. Er utleieinntektene fra dette huset skattepliktig?

 

Utleier bor i hovedhuset og leier ut leilighet 1 og leilighet 2. Leilighet 2 er utleid med delt gang og bad/wc (det oransje skraverte området) med hovedhuset, men dette brukes sjeldent av hovedhuset fordi det har eget bad/wc i 2. etg. 

 

Jeg antar eventuell skatteplikt kommer an på hvordan utleilighet 2 klassifiseres?

 

Hvis utleilighet 2 er en familieleilighet eller selvstendig hybelleilighet, liknes da vel huset som en flermannsbolig hvor leieinntektene er skattepliktig. Men hvis leiligheten klassifiseres som en uselvstendig hybelleilighet, da er huset en tomannsbolig hvor leieinntektene er skattefrie.

 

Vil skattemyndighetene akseptere utleiers argument om at leiligheten er å anse som en uselvstendig hybelleilighet fordi leiligheten ut fra arealet (under 40 kvm) ikke er å anse som en familieleilighet og fordi bad/wc er delt?

 

Eller vil skattemyndighetene heller si at det ikke er avgjørende at utleieforholdet er lagt an slik at gang og bad/wc er delt, men at man må se på den fysiske utformingen og dermed anse leilighet 2 som en familieleilighet/selvstendig hybelleilighet med eget bad/wc? (Gangen og bad/wc brukes sjeldent av utleier)

 

Noen som har noen tanker om dette?

Endret 24. oktober 2015 av bnt050

[krikkert]

Skatteplikt her vil bero både på om utleier kan sies å disponere mer enn 50 % av boligen som "egen bolig" regnet etter utleieverdi (her vil det oransje området ikke regnes som "egen bolig"), og på om boligen er en tomanns- eller flermannsbolig. Det første alternativet er lite aktuelt, i og med at det eksklusive området i annen etasje er 200kvm.

 

Hovedboligen er en familieleilighet. Du går ikke inn på om utleieenhet 1 er en familieleilighet, men jeg antar at den er det. Spørsmålet blir da om utleieenhet 2 er en selvstendig hybelleilighet eller familieleilighet. Grensen mellom selvstendig hybelleilighet/familieleilighet og uselvstendig hybelleilighet går ved hvilke områder som naturlig hører til hybelleiligheten.

 

Det avgjørende slik skissen er lagt opp vil være hvilke dører som er låsbare for leietaker, altså hva som er grensen mellom leietakers bruk og utleiers bruk. Kan døren mellom det blåskraverte området og det oransjeskraverte området låses, og dette er det alternativet som brukes, vil leiligheten være selvstendig. Låsbarhet er tillagt vekt som kriterium i ligningspraksis, se Lignings-ABC "Bolig - fritaksligning" pkt. 14.2 og 14.3.

 

Gulating lagmannsrett avsa i mars 2015 en dom (LG-2014-115712, publisert i Utv. 2015 s. 962) hvor utleier ble gitt medhold i at boligen skulle fritakslignes. Det ble lagt vesentlig vekt på at de fire hyblene i annen etasje ikke hadde tilgang til toalett uten å gå ut i fellesarealer. Men i den situasjonen var hyblene også vesentlig mindre (9-12 kvm eksklusivt areal, alt annet felles). Det er usikkert om ligningsmyndighetene vil se situasjonen i den saken som sammenlignbar med din.

[bnt050]

Skatteplikt her vil bero både på om utleier kan sies å disponere mer enn 50 % av boligen som "egen bolig" regnet etter utleieverdi (her vil det oransje området ikke regnes som "egen bolig"), og på om boligen er en tomanns- eller flermannsbolig. Det første alternativet er lite aktuelt, i og med at det eksklusive området i annen etasje er 200kvm.

 

Hovedboligen er en familieleilighet. Du går ikke inn på om utleieenhet 1 er en familieleilighet, men jeg antar at den er det. Spørsmålet blir da om utleieenhet 2 er en selvstendig hybelleilighet eller familieleilighet. Grensen mellom selvstendig hybelleilighet/familieleilighet og uselvstendig hybelleilighet går ved hvilke områder som naturlig hører til hybelleiligheten.

 

Det avgjørende slik skissen er lagt opp vil være hvilke dører som er låsbare for leietaker, altså hva som er grensen mellom leietakers bruk og utleiers bruk. Kan døren mellom det blåskraverte området og det oransjeskraverte området låses, og dette er det alternativet som brukes, vil leiligheten være selvstendig. Låsbarhet er tillagt vekt som kriterium i ligningspraksis, se Lignings-ABC "Bolig - fritaksligning" pkt. 14.2 og 14.3.

 

Gulating lagmannsrett avsa i mars 2015 en dom (LG-2014-115712, publisert i Utv. 2015 s. 962) hvor utleier ble gitt medhold i at boligen skulle fritakslignes. Det ble lagt vesentlig vekt på at de fire hyblene i annen etasje ikke hadde tilgang til toalett uten å gå ut i fellesarealer. Men i den situasjonen var hyblene også vesentlig mindre (9-12 kvm eksklusivt areal, alt annet felles). Det er usikkert om ligningsmyndighetene vil se situasjonen i den saken som sammenlignbar med din.

 

 

Er ikke utgangspunktet at utleieleilighet 2 ikke er en familieleilighet fordi det disponible arealet er under 40 kvm? Fellesareal skal ikke regnes med i beregningen av bruksareal, jf. veiledning om grad av utnytting side 26, hvor det fremgår:

 

Det er viktig å merke seg at det er gjort endringer i NS3940-2012. Dette medfører at bruksarealet for fellesdeler ikke lengre skal regnes inn i bruksarealet for bruksenheten.

(https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/KMD/BOBY/Grad_av_utnytting.pdf)

 

Og ifølge Lignings-ABC regnes boenheter under 40 kvm normalt ikke som familieleilighet. (Unntak kan forekomme, men jeg ser ikke umiddelbart hva det skulle være her.)

 

Mitt resonnement blir da - forutsatt at leiligheten ikke er en familieleilighet - at problemstillingen er om leiligheten er en uselvstendig hybelleilighet fordi den ikke har egen WC. Jeg ser av Lignings-ABC "Bolig fritaksligning" pkt. 14.3 at "det avgjørende [er] hvordan den enkelte boenheten fremtrer etter en objektiv vurdering, se pkt. 14.2." Relevante momenter her er vel antagelig, som du sier, om hvilke arealer som naturlig hører til utleieleiligheten. 

 

Mitt spørsmål blir da: Er det noen endringer man kan gjøre med leiligheten som gjør det mer sikkert at den vil bli godtatt som uselvstendig hybelleilighet? Eksempelvis flytte soveromsdøren slik at den ligger mellom soverom og stue, og derved slik at enheten bare har én inngang/utgang til fellesareal. Vil det da bli mer naturlig å si at gangen og bad/WC dermed er felles og ikke tilhører utleieleiligheten?

[krikkert]

Du har tre kategorier leiligheter i boliger: Familieleiligheter, selvstendige hybelleiligheter, og uselvstendige hybelleiligheter. Disponibelt areal <40kvm vil normalt innebære at leiligheten er utelukket fra å være familieleilighet. Det utelukker imidlertid ikke fra at leiligheten kan være en selvstendig hybelleilighet. 

 

I Skattedirektoratets publiserte bindende forhåndsuttalelse 33/2010 uttalte direktoratet: 

 

 

 

Det avgjørende spørsmålet i denne saken er om de planlagte hyblene skal karakteriseres som «selvstendig hybelleilighet» slik dette begrepet er definert i praksis.

 

Om en hybelleilighet har sin egen inngang, eventuelt sitt eget WC, er i praksis blitt tillagt så stor betydning at det har vært avgjørende i spørsmål om en bolig skal anses som en tomannsbolig eller som en flermannsbolig, og denne praksis har i alle fall siden 1985, kommet klart til uttrykk i den årlige utgaven av Lignings-ABC.

 

I den saken vi her vurderer, gjelder det romslige hybelleiligheter, hver på ca. 35 kvm, med stue/kjøkken, soverom, dusj/vaskerom og eget vindfang. Hyblene har også egen inngang utenfra. De mangler imidlertid den bekvemlighet det er å ha sitt eget WC og Skattedirektoratet er på bakgrunn av praksis som referert over, kommet til at hyblene i forhold til de regler som her vurderes, må karakteriseres som uselvstendige

 

Det må i så fall foretas grep som sørger for at WC er en naturlig del av "fellesarealet". Det mest naturlige vil være å etablere en ikke-låsbar dør i skillet mellom det blåskraverte og det oransjeskraverte området, kombinert med låsbare dører mellom det oransjeskraverte og det gulskraverte området. Med en slik løsning vil det kunne være mest hensiktsmessig å flytte soveromsdøren til stue/kjøkken. For å understreke "fellesareal"-komponenten av første etasje kunne man vurdert å sette inn en (låsbar) dør mellom det blåskraverte og det grønnskraverte området. 

 

Hvis dette er viktig for deg, og snakk om mye penger, bør du vurdere å legge et par tusenlapper i å få en bindende forhåndsuttalelse fra skattekontoret.