Kjøpe bolig med firma

[TheyStoleMyName]

Heisann!

 

Lurer på om det er mulig å kjøpe bolig sammen med et aksjeselskap i tillegg til privat.

F.eks en kompis, familie eller jeg som eier et selskap skyter inn egenkapital på 300-600k og jeg privat med 500k. Og hvis man ønsker å leie det ut og slikt, hvordan blir dette da? Og fordeling? Osv.. Skatter vel 27 prosent ved utleie eller?

 

Tusen takk for svar!

[Herr Brun]

Skatt er 27 % på utleie, og så nye 27 % på utbytte til privatperson (begge deler er foreslått endret i nytt statsbudsjett, men hovedpoengene er de samme også der), så forslaget ditt er en effektiv måte å nesten doble skattesatsen sammenlignet med utleie av privateid bolig (hvor utleie ikke er næringsvirksomhet, hvilket det sjeldent er før du har et betydelig antall boliger, 4-5 er vel tommelfingerregelen).

 

Dere kan oppnå det samme resultatet på avtalegrunnlag, det er ikke behov for noe aksjeselskap.

 

Edit: Jeg tenkte du mente at boligen skulle være heleid av aksjeselskapet, som dere igjen eier sammen. Måten du foreslår det på, altså med at ASet eier en andel av huset, vil jeg anta innebærer at ditt AS skatter dobbelt og bare det, dere andre skatter privat. Men det kan være noen særregler der når AS er deleier.

Endret 17. oktober 2015 av Herr Brun

[krikkert]

Det er ingen særregler der et AS er deleier, men Skatteetaten vil overholde reglene om bruttolignede sameier ganske nøye nettopp fordi en av deleierne er underlagt et (i denne sammenheng) strengere skatteregime. Herunder regelen om at avkastning tilfaller eierne etter eierandel. 

[TheyStoleMyName]

Skatt er 27 % på utleie, og så nye 27 % på utbytte til privatperson (begge deler er foreslått endret i nytt statsbudsjett, men hovedpoengene er de samme også der), så forslaget ditt er en effektiv måte å nesten doble skattesatsen sammenlignet med utleie av privateid bolig (hvor utleie ikke er næringsvirksomhet, hvilket det sjeldent er før du har et betydelig antall boliger, 4-5 er vel tommelfingerregelen).

 

Dere kan oppnå det samme resultatet på avtalegrunnlag, det er ikke behov for noe aksjeselskap.

 

Edit: Jeg tenkte du mente at boligen skulle være heleid av aksjeselskapet, som dere igjen eier sammen. Måten du foreslår det på, altså med at ASet eier en andel av huset, vil jeg anta innebærer at ditt AS skatter dobbelt og bare det, dere andre skatter privat. Men det kan være noen særregler der når AS er deleier.

 

 

Det er ingen særregler der et AS er deleier, men Skatteetaten vil overholde reglene om bruttolignede sameier ganske nøye nettopp fordi en av deleierne er underlagt et (i denne sammenheng) strengere skatteregime. Herunder regelen om at avkastning tilfaller eierne etter eierandel. 

 

Ah! Men det vil ikke være mulig at jeg eier boligen privat og leier ut, dermed betaler 27% skatt + fellesutgifter og lån. Og firmaet mitt eller en annen sitt (familie, venner etc) spytter inn kun egenkapital sammen med meg? Og når tiden for salg kommer, så får firmaet en del av gevinsten, dersom det er en gevinst.

 

F.eks en bolig som koster 2.000.000

Jeg spytter inn 400.000

Firma spytter inn 500.000

 

Etter 5 år, er boligen verdt 2.500.000, og vi ønsker å selge; Så vil gevinsten fordele seg f.eks slik: Gevinsten er på 500.000kr

Firma får 55-60% av gevinst

Jeg får 45-40%

 

Eller går ikke dette?

[Herr Brun]

Jo, det "går" nok, men firmaet må fortsatt betale akkurat samme skatt, som er vesentlig høyere enn den du betaler.

 

Har firmaet egenkapital til å gi aksjonærlån? Da kan firmaet låne deg penger som du bruker til å investere i boligen, mot markedsmessig rente. Firmaet kan få pant i din ideelle andel av boligen. Du beholder gevinsten (eller tar tapet) og skatter av det basert på , mens selskapet skatter kun av rentene.

[krikkert]

Aksjonærlån blir ventelig beskattet som utbytte fra 2016. 

 

Ah! Men det vil ikke være mulig at jeg eier boligen privat og leier ut, dermed betaler 27% skatt + fellesutgifter og lån. Og firmaet mitt eller en annen sitt (familie, venner etc) spytter inn kun egenkapital sammen med meg? Og når tiden for salg kommer, så får firmaet en del av gevinsten, dersom det er en gevinst.

 

F.eks en bolig som koster 2.000.000

Jeg spytter inn 400.000

Firma spytter inn 500.000

 

Etter 5 år, er boligen verdt 2.500.000, og vi ønsker å selge; Så vil gevinsten fordele seg f.eks slik: Gevinsten er på 500.000kr

Firma får 55-60% av gevinst

Jeg får 45-40%

 

Eller går ikke dette?

 

 

Hvis firmaet ditt spytter inn egenkapital skal du ha særdeles gode grunner for at firmaet ikke skal ha eierandel og krav på en andel av løpende avkastning (med påfølgende beskatning av overskudd i firmaet og utbytte for deg når du likevel får all avkastningen). Dette er en avtale uavhengige tredjeparter ikke ville inngått, og da kan Skatteetaten skjønnsligne dere begge for å komme frem til et resultat som uavhengige tredjeparter ville ha gått med på (skatteloven § 13-1). 

[TheyStoleMyName]

Jo, det "går" nok, men firmaet må fortsatt betale akkurat samme skatt, som er vesentlig høyere enn den du betaler.

 

Har firmaet egenkapital til å gi aksjonærlån? Da kan firmaet låne deg penger som du bruker til å investere i boligen, mot markedsmessig rente. Firmaet kan få pant i din ideelle andel av boligen. Du beholder gevinsten (eller tar tapet) og skatter av det basert på , mens selskapet skatter kun av rentene.

 

Sist jeg hørte med noen angående lån fra firma til privat bruk så fikk jeg svar at det ikke er lov?

Men hvis dette er lovlig og jeg velger dette, hvor lavt kan jeg sette renta på da, utenom at den får pant i boligen? (Hvis den absolutt må, så kan den det). 

 

Tusen takk

[TheyStoleMyName]

Aksjonærlån blir ventelig beskattet som utbytte fra 2016. 

 

Ah! Men det vil ikke være mulig at jeg eier boligen privat og leier ut, dermed betaler 27% skatt + fellesutgifter og lån. Og firmaet mitt eller en annen sitt (familie, venner etc) spytter inn kun egenkapital sammen med meg? Og når tiden for salg kommer, så får firmaet en del av gevinsten, dersom det er en gevinst.

 

F.eks en bolig som koster 2.000.000

Jeg spytter inn 400.000

Firma spytter inn 500.000

 

Etter 5 år, er boligen verdt 2.500.000, og vi ønsker å selge; Så vil gevinsten fordele seg f.eks slik: Gevinsten er på 500.000kr

Firma får 55-60% av gevinst

Jeg får 45-40%

 

Eller går ikke dette?

 

 

Hvis firmaet ditt spytter inn egenkapital skal du ha særdeles gode grunner for at firmaet ikke skal ha eierandel og krav på en andel av løpende avkastning (med påfølgende beskatning av overskudd i firmaet og utbytte for deg når du likevel får all avkastningen). Dette er en avtale uavhengige tredjeparter ikke ville inngått, og da kan Skatteetaten skjønnsligne dere begge for å komme frem til et resultat som uavhengige tredjeparter ville ha gått med på (skatteloven § 13-1). 

 

Kan du gi meg en link eller hvor mye dette vil være på; Aksjonærlån.

 

Så jeg må sende inn en begrunnelse på dette til skatteetaten? Selvom mitt eller en annens firma er enige med denne avtalen?

 

Takk!

[krikkert]

Mest sannsynlig? Firmaet blir skjønnslignet med en andel av leien tilsvarende firmaets eierandel. Deretter blir firmaets andel av leien omklassifisert fra utleieinntekter til utbytte på din hånd. 

 

At aksjonærlån blir beskattet som utbytte vil si at du må betale utbytteskatt (p.t. 27 % minus eventuelt skjermingsfradrag) på hovedstolen du får utbetalt. Låner firmaet deg 200k må du betale utbytteskatt av 200k. 

[watsone]

Er det ingen mulighet å låne, la oss si 40% av prisen på et hus, fra eget AS, når selskapet både tar pant og får innbetalt renter (ihht. riktige satser)? Da uten å måtte blande inn alle mulige fordeler/ulemper for firma/privat skattemessig.

 

Banken låner jo ut og tar renter, og får pant i et hus. Da er det ikke snakk om at man skal betale avkastning eller husleie ut fra markedspris.. Er ikke dette "uavhengige parter"?

[krikkert]

Reglene om når lån/sikkerhetsstillelse til personlig aksjonær skal regnes som utbytte står i skatteloven § 10-11 (4):

 

(4) Kreditt eller sikkerhetsstillelse som ytes direkte eller indirekte fra selskap som omfattes av § 10-1, samt tilsvarende utenlandsk selskap, til personlig skattyter som direkte eller indirekte eier aksjer eller andeler i selskapet, skal regnes som utbytte for skattyter. Det samme gjelder dersom det ytes kreditt eller sikkerhetsstillelse til personlig skattyter fra annet selskap i samme konsern, jf. aksjeloven § 1-3 og allmennaksjeloven § 1-3, som selskapet den personlige skattyteren direkte eller indirekte er aksjonær i. Som kreditt eller sikkerhetsstillelse til vedkommende skattyter regnes også kreditt eller sikkerhetsstillelse som gis til skattyterens ektefelle eller til person som skattyteren er i slekt eller svogerskap med i opp eller nedstigende linje eller i sidelinje så nær som onkel eller tante. Departementet kan ved forskrift bestemme at enkelte typer kreditt eller sikkerhetsstillelse ikke skal anses som utbytte.

All kreditt ytt aksjonær eller aksjonærens ektefelle eller aksjonærens nærstående familie regnes etter dette som utbytte. Det er noen unntak i FSFIN § 10-11-1:

 

1) Kreditt fra bank eller annet finansforetak regnes ikke som utbytte.

2) Kreditt under 100 000 kr som innfris innen 60 dager

3) Vanlige kundefordringer som innfris innen 30 dager

4) Ansattlån forutsatt at den ansatte og hans nærmeste familie hverken direkte eller indirekte eier mer enn 50 % av aksjer/andeler/stemmer på generalforsamlingen i aksjeselskapet eller noe annet selskap i samme konsern.

 

Det er ingen unntak ut over dette.

[watsone]