Økonomi/bolig Trenger råd!

[TheyStoleMyName]

Heisann!

 

Jeg trenger noen gode råd på hva jeg burde gjøre i min situasjon:

 

Dette er et eksempel som er cirka lik situasjon jeg er i:

 

- Betaler cirka 14.000 -15.000 i mnd for boliglån.

- Har mindre lønn enn før (Jobbet mye og hardt før) og nå har jeg hatt litt lite tid til jobb da jeg studerer og har vært opptatt med andre ting. 

- Får derfor 3.500,- /mnd ekstrahjelp

- Skal begynne å jobbe deltid til januar og tror jeg kommer til å ha en lønn på cirka 8 - 10.000,-/mnd

- På grunn av dette har jeg leid ut boligen for 7.000,- og bor hjemme hos foreldrene foreløpig.

- Boligen må pusses opp som koster cirka 500.000,-

- Jeg velger å utsette dette ett par år, men må fortsatt bytte ut utstyr som f.eks gulv, noe kjøkkeninnredning, og noe i bad og wc.

- Har cirka litt over 300.000 kroner igjen som jeg har spart da jeg jobbet heltid i flere år.

 

 

Hva bør jeg gjøre? Bør jeg pusse opp ved å ta lån på rundt 300.000 - 350.000 og dermed leie ut i cirka ett år for 9.000 - 10.000 kroner? (Har hørt med megler og de sier jeg kan få så mye etter å ha pusset opp og ved å ta opp et lån på det beløpet blir det lett 3.500 /mnd ekstra med 10års tilbakebetaling som jeg foretrekker mest)

 

Eller bare leie ut for 7.000 kroner i den stand den er i og bytte ut nødvendig utstyr, slik at det blir nogenlunde slik:

 

7.000 - 1.500(felleskost) = 5.500 --> 4.000(etter skatt cirka). 4.000 + 3.500 = 7.500 som går til å betjene lån og betale resten av 7.500 fra sparekonto

 

Eller om noen har noen andre ideer og råd, så tar jeg dem gjerne godt imot.

Dessverre så får jeg ikke jobbet før januar uansett hvis noen tenker det.

 

Se bort fra/Ikke regn med mine utgifter da de er så lave og bor nesten helt gratis hjemme hos foreldrene.

 

 

Beklager hvis jeg har surret litt med skrivingen og tusen takk på forhånd! :-)

 

[Zash]

Selg boligen!

14-15000 tilsvarer et laan paa rundt 3 mill, og du klarer bare aa faa 7000 i leieutgifter?

[Dapp47]

Husk at hvis du må ha bodd i boligen i 1 av de siste 2 årene hvis du vil slippe å skatte av salg av boligen. Da er det kjipt å ha leid den ut over lengere tid. 

 

Enig med den over, om du har mulighet til å selge, selg. 

[TheyStoleMyName]

Selg boligen!

 

14-15000 tilsvarer et laan paa rundt 3 mill, og du klarer bare aa faa 7000 i leieutgifter?

 

 

Husk at hvis du må ha bodd i boligen i 1 av de siste 2 årene hvis du vil slippe å skatte av salg av boligen. Da er det kjipt å ha leid den ut over lengere tid. 

 

Enig med den over, om du har mulighet til å selge, selg. 

 

Jeg tenkte det samme først, men skal jo flytte ut igjen og da blir det enda dyrere å komme inn igjen i markedet kanskje umulig.

 

Skal tenke over det, men har helst lyst til å beholde boligen. Noen andre tips/råd?

[Zash]

Hvorfor er leien så latterlig lav i forhold til lånet ditt? 
Og hva er verdien på boligen?
Hvor lenge skal du studere, og har du vurdert/mulighet til å ta avdragsfrihet på lånet? 
Har lånet den beste rente du kan få? (Som bør være rundt 2.25% i disse tider).

[Bolson]

Jeg og lurer på forskjellen mellom leie og lånekostnader. Men det kan jo skyldes at trådstarter har kort avdragstid. F.eks gir 1,5 mill på 10 år ca 14 000 i månedlige kostnader.

 

@ TheyStoleMyName:

 

Det er en del alternativer du faktisk ikke har sett på:

1. Endre avdragstid på lånet om den er kortere enn 20 år - dvs gjøre avdragstiden lengre - du kan redusere igjen når du er i fast jobb.
2. Høre med banken om avdragsfrihet eller lavere avdrag mens du har lite penger (studerer). F.eks avdragsfrihet til januar.
3. Sjekke på nytt hva du kan få i leie.

Normalt er leieprisene omtrent på samme nivå som lånekostnadene over 25 år på ca 80 % av boligverdi + litt avkastning på egenkapital. Det skyldes at de fleste som leier ut faktisk har utleieobjektet (boligen) som investeringsobjekt.

 

Om du skal pusse opp er vanskelig å vurdere - da det faktisk har mest med dine framtidsutsikter/-planer å gjøre. Regner du med stor sannsynlighet at du etter studier vil bo i boligen, ja da er det greit. Ut fra det du sier om boligen, kan godt en del av kostnadene regnes som vedlikehold - dvs de kommer til fradrag. Det du må gjøre for at den skal kunne leies er trolig også i stor grad vedlikehold - og har skattemessig effekt (fradrag).

 

Du bør tilpasse deg slik at lånekostnader og leieinntekter er tilnærmet like, ikke en situasjon der du må bruke betydelige deler av oppspart kapital - eller bruke av den i det hele tatt. Når du har litt mer lønn, kan du gjerne betale mer på lån enn hva du får i leie.

[Zash]

Det som Bolson skriver er det jeg ville frem til og. 

Jeg ville ha ventet med oppussing til du skulle bo der selv. Har ikke regnet på det, men leier selv ut en leilighet, og der har jeg planer om å gjøre mye, men ingen ting blir gjort før jeg flytter tilbake der selv.

[TheyStoleMyName]

Hvorfor er leien så latterlig lav i forhold til lånet ditt? 

Og hva er verdien på boligen?

Hvor lenge skal du studere, og har du vurdert/mulighet til å ta avdragsfrihet på lånet? 

Har lånet den beste rente du kan få? (Som bør være rundt 2.25% i disse tider).

 

Det er pga standard på boligen, antar 7 - 8.000kr.

Verdien på boligen nå, vet jeg ikke. Men antar den har gått opp ihvertfall 300k - 550k siden jeg kjøpte.

Vurderer 1 år studie, kan bli lenger. Har snakket med banken flere ganger, men de sier jeg ikke kan få.

Har hatt fastrente i flere år som blir til flytende om ca 6 måneder, akkurat nå (3,30%), som blir til mellom 2,50% og 2,90%, kommer ann på hva som skjer med renta igjen til den tid.

[TheyStoleMyName]

Jeg og lurer på forskjellen mellom leie og lånekostnader. Men det kan jo skyldes at trådstarter har kort avdragstid. F.eks gir 1,5 mill på 10 år ca 14 000 i månedlige kostnader.

 

@ TheyStoleMyName:

 

Det er en del alternativer du faktisk ikke har sett på:

1. Endre avdragstid på lånet om den er kortere enn 20 år - dvs gjøre avdragstiden lengre - du kan redusere igjen når du er i fast jobb.
2. Høre med banken om avdragsfrihet eller lavere avdrag mens du har lite penger (studerer). F.eks avdragsfrihet til januar.
3. Sjekke på nytt hva du kan få i leie.

Normalt er leieprisene omtrent på samme nivå som lånekostnadene over 25 år på ca 80 % av boligverdi + litt avkastning på egenkapital. Det skyldes at de fleste som leier ut faktisk har utleieobjektet (boligen) som investeringsobjekt.

 

Om du skal pusse opp er vanskelig å vurdere - da det faktisk har mest med dine framtidsutsikter/-planer å gjøre. Regner du med stor sannsynlighet at du etter studier vil bo i boligen, ja da er det greit. Ut fra det du sier om boligen, kan godt en del av kostnadene regnes som vedlikehold - dvs de kommer til fradrag. Det du må gjøre for at den skal kunne leies er trolig også i stor grad vedlikehold - og har skattemessig effekt (fradrag).

 

Du bør tilpasse deg slik at lånekostnader og leieinntekter er tilnærmet like, ikke en situasjon der du må bruke betydelige deler av oppspart kapital - eller bruke av den i det hele tatt. Når du har litt mer lønn, kan du gjerne betale mer på lån enn hva du får i leie.

 

2,5 mill cirka

18 år cirka

 

Er det lurt å øke tiden lengre, til f.eks 25 år?

Tror ikke jeg får mer enn 7- 8k i mnd for å leie ut. Da megleren sa at han antar cirka 9k-10k i mnd etter oppussing.

[Bolson]

Jeg har en bolig til verdi ca 2,5 mill kr og leieprisen på tilsvarene ligger på 10 000 - 15 000 i mitt område. Klart avhengig av standard.

 

Øke til 25 år reduser månedlig innbetaling med ca 3 000 kr.

 

Det forundrer meg også at banken faktisk ikke gir avdragsfrihet en periode. På meg virker det som om det er god nok sikkerhet i bolig - og enhver bank burde jo være behjelpelig med å tilpasse i en periode. Om banken er såpass stri, så ville jeg vurdert ny bank så snart som fastrenteperioden går ut. PS! Jeg bruker vel den fjerde banken siden jeg kjøpte meg hus i 94.

 

Men det at du ha fastrentelån binder litt opp - det er alltid vanskeligere å endre vilkår på disse en lån med flytende rente, så det kan godt være at du må bruke av oppspart nå i 6 mnd, og så kan reforhandle vilkår når fastrenteperioden går ut.

[Zash]

Har selv en bolig til 1,9 mill, og leier for 9000, da jeg kom i en litt kinking situasjon og maatte leie ut ASAP. Hadde nok klart 10 i mnd med litt bedre tid.

Er du student bare i et aar, hadde jeg fortsatt aa leie den ut, og byttet banke med en gang fastrente-perioden er over. Mulig det er fastrenten som gjør at banken er litt vanskelig med det. Det har jeg ingen erfaringer med.

[darkness|]

Hadde definitivt økt låneperioden til 25 år. Hadde også vurdert å bytte bank når fastrenten går ut, og søkt om å få avdragsfritt lån til du er i full jobb og flytter inn igjen. Hadde ventet med å pusse opp til du skal bo der selv. Utleie medfører ganske stor slitasje, mye større enn om du bor der selv (er min erfaring).

[TheyStoleMyName]

Jeg har en bolig til verdi ca 2,5 mill kr og leieprisen på tilsvarene ligger på 10 000 - 15 000 i mitt område. Klart avhengig av standard.

 

Øke til 25 år reduser månedlig innbetaling med ca 3 000 kr.

 

Det forundrer meg også at banken faktisk ikke gir avdragsfrihet en periode. På meg virker det som om det er god nok sikkerhet i bolig - og enhver bank burde jo være behjelpelig med å tilpasse i en periode. Om banken er såpass stri, så ville jeg vurdert ny bank så snart som fastrenteperioden går ut. PS! Jeg bruker vel den fjerde banken siden jeg kjøpte meg hus i 94.

 

Men det at du ha fastrentelån binder litt opp - det er alltid vanskeligere å endre vilkår på disse en lån med flytende rente, så det kan godt være at du må bruke av oppspart nå i 6 mnd, og så kan reforhandle vilkår når fastrenteperioden går ut.

 

 

Har selv en bolig til 1,9 mill, og leier for 9000, da jeg kom i en litt kinking situasjon og maatte leie ut ASAP. Hadde nok klart 10 i mnd med litt bedre tid.

 

Er du student bare i et aar, hadde jeg fortsatt aa leie den ut, og byttet banke med en gang fastrente-perioden er over. Mulig det er fastrenten som gjør at banken er litt vanskelig med det. Det har jeg ingen erfaringer med.

 

 

Hadde definitivt økt låneperioden til 25 år. Hadde også vurdert å bytte bank når fastrenten går ut, og søkt om å få avdragsfritt lån til du er i full jobb og flytter inn igjen. Hadde ventet med å pusse opp til du skal bo der selv. Utleie medfører ganske stor slitasje, mye større enn om du bor der selv (er min erfaring).

 

 

Aha, da skal jeg snakke med banken igjen om dette. Jeg kjøpte også "nabo" tomta, så det er derfor verdien på lån/totalsummen er høy. Og derfor selve boligen har en noe mindre verdi, samt noe dårligere standard og derfor konkluderer jeg med 7k i mnd.

 

Ah, men hvis jeg i fremtiden ønsker å ha denne som utleiebolig, er det ikke lurt å pusse opp og kreve 2k mer i leie? Fordi den trenger mer eller mindre en generell oppussing.

 

Noen som forresten vet om man kan endre låneperioden via nettbank? (Er det lurt?)

 

 

Takk for gode råd igjen!

[Zash]

2000 i mnd = 24 000 i aaret.

Oppussing = 500 000.

500 000 / 24 000 = ~21 aar.

 

Det tar 21 aar faar du gaar i null med den investeringen din! (Har ikke regnet med fratrekk for oppussing, og skattekostnad ved de 2000 ekstra).

Det hadde jeg ikke gjort nei!

 

Om du kan endre laaneperioden i nettbanken kommer da helt an paa hvilken bank du har.

[Bolson]

@TheyStoleMyName:

 

At du også kjøpte nabotomta det var en vesentlig opplysning. Da ser jeg hvorfor leieinntekt er såpass lav i forhold til gjeld. Da kommer det faktisk ennå et alternativ på bordet, nemlig selge nabotomta (om den kan bygges på/er reelt omsettbar).

 

Men det kan være at du har spesielle planer knyttet til nabotomta.