Privat budrunde ved boligkjøp og fiktive bud - et mulig triks for selger

[Troskyldig]

I forbindelse med boligkjøp inviterer selger noen ganger potensielle kjøpere til at de blir enige om en pris i forkant av den offisielle visningen med eiendomsmegler.

 

En taktikk selger kan bruke til flere potensielle kjøpere er denne. Selger sier

 

"Jeg liker deg godt - og jeg vil gjerne selge til deg - til anslått markedspris. Budrunder er stress. Dersom vi blir enige er det ingen grunn til å holde visning.".

 

Den potensielle kjøpern blir smigret og sier etter litt forhandlig at han er villig til å betale en "grei" pris, som ligger litt over takst. Man har jo lest i avisen at "alle" boliger går over takst. Selger sier til den potensielle kjøpern at prisen er ok, det går helt sikkert greit, dette får vi til, han gir til og med den potensielle kjøperen mulighet til å tenke nærmere gjennom det et par timer før han kontakter megler om tilslaget hans.

 

Den potensielle kjøpern regner med at han i praksis har fått tilslaget, ser for seg hvor flott det blir der, sender ut prospektet til venner og kjente om huset han har kjøpt med 99% sikkerhet og spretter champagnen.

 

Det går noen timer, det går flere timer, og først neste dag ringer selger tilbake til kjøpern. Her kommer det en skrøne om et fiktivt bud:

 

"Helt overraskende kom det en ny person innom som ba om privat visning. Og jammen fortalte han ikke at han var villig til å by to hundre tusen over ditt bud. Huset mitt er visst mer populært enn jeg så for meg. Men vi hadde jo en avtale, og jeg vil fortsatt selge til deg. Såfremt du bare er villig til å matche eller gå over tilbudet hans vil jeg gi deg tilslaget. Jeg kan hjelpe deg å få til dette ved å oppgi til megler at du la inn et tilsvarende bud før ham."

 

Siden selgeren ikke er eiendomsmegler gjelder ikke noe eiendomsmegler-regelverk. Det er dette som er det "geniale" med dette trikset. Det er altså ikke nødvendig å føre budlogg med tidspunkt, bud og navn på budgivere. Det er ingenting som hindrer selger i å *muntlig* lyve kjøpern opp i skyene om at huset er bedre enn det egentlig er, og om hvor smarte de andre budgiverne er, og hvor mye de har lyst på huset.

 

Kjøpern har i løpet av natta drømt om hvor flott det blir i huset han trodde han i praksis hadde kjøpt, og selv om han er litt skuffet er han igjen smigret over at selgeren som virker som en skikkelig ærlig fyr prioriterer ham. Og det at det er andre som er villige til å by såpass høyt betyr jo at det er det som må være markedsprisen. Greit nok, kjøper gir klarsignal om at megler kan kontakte ham for å bekrefte at han legger inn et bud på det fiktive, høyeste budet. Og kjøper legger inn budet hos megler.

 

Etterhvert aner kjøpern ugler i mosen, noe skurrer. Han forstår at det ikke fins noen andre budgivere enn ham selv. Han tenker at selgeren ikke er den ærlige sjelen han fikk inntrykk av og frykter at han er "prakket på" et hus som kanskje er dårligere enn han har fått forståelse av. Han blir i det hele tatt veldig usikker. Når selger har løyet om en annen budgiver, hva annet kan han ha løyet om? Helst vil kjøperen kansellere hele greia.

 

Men da er det for seint. Hans høye bud ligger inne. Bordet fanger. Det er ingenting han kan gjøre for å vri seg unna, og selger har meglerhus og dokumentasjonen på sin side. Dersom kjøper sier han har blitt uredelig forledet vil selger bare kunne avfeie dette, og det blir påstand mot påstand.

 

Det fins nok mange varianter rundt en slik salgsteknikk. Men hva synes dere om prinsippet? Er det noen risiko for selger her, annet enn at han kanskje ikke oppnår maksimal pris etter en eventuell offentlig visning?

[krikkert]

Risikoen for selger er fengselsstraff for bedrageri.

 

Det sentrale for selger vil være at ingenting, absolutt ingenting kan være skriftlig, og selger må kunne lyve på en troverdig måte. 

 

"Påstand mot påstand" er ikke 1-1 uavgjort i norsk rett. Det handler om en kvalitativ vurdering av argumentasjonen på hver side, ikke om en kvantitativ "du har en påstand, han har en påstand, så da gir vi opp". 

 

For det første forutsetter du en usedvanlig naiv kjøper, som ikke forstår poenget med å ha visning. Poenget med visning er at kjøper skal kunne undersøke leiligheten. Det konkrete eksempelet ditt forutsetter at en kjøper vil kjøpe usett. Situasjonen forutsetter videre at kjøper ikke lukter lunta når selger har gitt en annen kjøper privat visning til tross for at det rent faktisk er inngått en bindende avtale. Situasjonen forutsetter videre at kjøper ikke sjekker med megler hva som er høyeste bud (når dette er noe meglere kaster etter deg av informasjon når de har fått kloa i at du er interessert). 

 

 

For domstolene vil saken se slik ut hvis absolutt alt har foregått muntlig: En kjøper, eneste byder, legger inn et bud langt over takst uten å ha vært på visning. Dette er i seg selv oppsiktsvekkende når det skjer utenfor fri konkurranse og budgivning. Kjøper hevder at han opprinnelig bød nærmere takst, men at selger opplyste om en annen budgiver, og oppfordret til høyere bud. Kjøper kan dokumentere direkte kontakt med selger, om ikke annet så via telefonlogg. Megler forteller at det ikke fantes noen annen budgiver, at det ikke har vært avholdt noen private visninger. Fra meglers interessentlogg er det ingen av interessentene som oppgir å ha vist interesse for boligen.  

 

Selger bør ha en troverdig forklaring på hva som ble sagt i telefonsamtalene. 

[Troskyldig]

Takk for svar. Det virker fornuftig det du skriver.

 

Det er så vidt jeg har forstått ikke unormalt at noen prøver å kuppe bolig før offentlig visning ved å legge inn et relativt høyt bud godt over takst i forkant. Dette for å friste selger til å slå til. Slik sett vil det kanskje ikke være så oppsiktsvekkende om det høye budet skjer utenfor konkurranse.

 

Jeg glemte å skrive at tilbudet om å avklare handelen i forkant av offentlig visning bare gis til de som er på privat visning. Videre, når selger dagen etter informerer kjøper om det fiktive budet sier han at det ennå ikke er avlevert megler. Men at kjøper gis en unik mulighet til å komme den andre budgiveren i forkant ved å matche hans bud. Kjøper har fått tillit til selgeren, og slår til før det er for sent - på den høye prisen.

 

Når man kjører i 90 i 80-sonen er sjansen for å bli tatt liten. Derfor gjør mange det likevel. Sjansen for å bli tatt for den skisserte taktikken virker også liten.  Fordi

 

- sjansen for at kjøper insisterer på å få vite hvem den andre budgiveren er er liten

- dersom han likevel insisterer, kan selger si at han dessverre ikke har hans kontaktinformasjon, eller at det er taushetsbelagt

- sjansen for at kjøper forstår at han helt sikkert er lurt er liten

- dersom kjøper mot formodning hevder å ha blitt forledet har han lite å stille opp med, fordi alt lureriet har skjedd muntlig. Og en inngått avtale om eiendomskjøp er som kjent bindende.

- selger har meglerhuset på sin side. En megler vil alltid støtte sin kunde.

- dersom kjøper skulle prøve å trekke seg etter å fått tilslaget til en veldig høy pris grunnet selgers taktikk vil kjøper bli sterkt skadelidende økonomisk.

- dersom kjøper skulle prøve å gå til søksmål mot selger vil han risikere store utgifter, og mye ekstraarbeid. Jeg antar i tillegg at han vil ha relativt små sjanser for å nå fram. Hvor mye han oppnår selv om han får medhold er også høyst usikkert.

 

Sannsynligheten for at trikseriet skulle føre til rettssak, som deretter tapes, anser jeg derfor som svært liten. Den potensielle gevinsten for selgeren kan være på mange hundre tusen.

Endret 19. august 2015 av Troskyldig

[Twinflower]

Hvor dum tror du andre er?

[krikkert]

Ja, det er blitt mer vanlig (særlig i Oslo/Akershus, naturlig nok), derfor har eiendomsmeglernes forbund bedt departementet vurdere å forby "kupping" før offentlig visning. 

 

Elementene du trekker frem er ikke uavhengige, og det er så mange av dem som må være til stede samtidig for at det skal lykkes at du overvurderer sannsynligheten for å nå frem. Du forutsetter en kjøper som er over snittet interessert i eiendomsomsetning (kunnskapsrik nok til å kjenne til "kuppe boligen" via privat visning), men samtidig så lite kunnskapsrik at han ikke vet at når selger har akseptert hans første bud så er det en bindende avtale; en kjøper som faller så hardt for boligen at han ikke hverken vil tenke seg om eller trekke seg til tross for at prisen er gått opp med to hundre tusen, og samtidig ikke kontrollerer noe som helst. En kjøper som er så sosialt uvitende at han tror selger og kjøper i en eiendomstransaksjon har felles interesser. 

 

Forutsetter man en rasjonell kjøper, og setter ham i den situasjonen at han har bydd "litt over takst" for så å bli overbydd med to hundre tusen, så vil ikke den rasjonelle kjøper gå videre i det sporet. Den rasjonelle kjøper vil påpeke at selger etter forhandlinger har akseptert hans første bud, og at det nå kom en som bød høyere, vel, synd trist leit. Den rasjonelle kjøper vil innse at 200k over eget bud som igjen er over taksert markedsverdi vanligvis signaliserer betydelig større økonomisk handlefrihet, og at ingenting hindrer selger i å gå tilbake til denne andre budgiveren for å få et enda høyere bud (selger har jo gjort det etter at du bød første gang). 

 

Å sammenligne dette med å kjøre i 90 i 80-sonen er lite treffende. Vi snakker her om å kjøre i 130-140 i 100-sonen, rett mot en fyr som peker på deg med noe som enten kan være en hårføner eller en fartsmåler, det vet du ikke før du har kjørt forbi. 

 

Når du derfor bedømmer "sannsynligheten for ... svært liten" er det mangelfull sannsynlighetsbedømmelse. Vel er det slik at hvis situasjonen din går akkurat som beskrevet, så er sannsynligheten liten for at det blir en rettssak og for at du taper. Men sannsynligheten for at situasjonen går akkurat som beskrevet er i seg selv så liten at den er neglisjerbar. 

[Troskyldig]

Jeg har ikke ment å forutsette at kjøper nødvendigvis har har god kjennskap til fenomenet om å kuppe eiendom før visning, men bare at han har bedt om privat visning i forkant. Det kan være mange grunner til dette, for eksempel fordi han er bortreist på visningsdagen.

 

Jeg har forsåvidt heller ikke tenkt som en forutsetning at kjøperen ikke kjenner til at et akseptert bud er bindende. Om det ser slik ut har jeg formulert meg uklart.

 

Selger benytter seg altså av sin mulighet til å presentere et muntlig, fiktivt bud for å forlede andre budgivere til å by høyere. Det, i tillegg til at han har opparbeidet seg tillit hos kjøper, er hovedpoenget. Det kan godt hende at det er bare 50.000 over kjøpers opprinnelige bud. Selve beløpet er ikke poenget. Det kan også hende det opprinnelige budet er under takst. Teknikken for å få inn høyere bud kan jo likefullt benyttes.

 

Et annet element i metoden er bruk av low-balling. Det skjer ved å inngå en avtale som gjør at kjøper bygger følelser for dealen, og etterpå gjøres dealen dårligere for kjøper. Er det rasjonelt å fortsatt gjennomføre dealen da? Kanskje ikke, men den er i allefall omtalt som effektiv. 

 

Det er mulig for selger å forlede kjøper til å tro de har delvis felles interesser. For eksempel at han gjerne vil selge til en "stødig kar", som naboene vil sette pris på at han selger til. Eller at han helst vil selge til en med en god jobb, f.eks. en prest dersom han er religiøs, en som det ikke blir noe trøbbel med i etterkant. Slike ting kan brukes som agn for å lokke kjøper til å gå med på noe han ellers ville passet seg bedre for.

 

Jeg er nok ikke så sterk på sannsynlighetsberegning. Men jeg lurer likefullt fortsatt på hvilket forsvar en eventuell kjøper, rasjonell eller ikke, kan ha i et tilfelle som jeg har beskrevet - der han har blitt forledet til å legge inn et høyere bud kun som følge av at selger har bløffet om andre budgivere. Å gå til søksmål virker jo for ham veldig risky, eller er det kanskje ikke det?