Mellomfinansiering ved bytte av bolig

[FranzJosef]

Situasjonen er som følgende (ikke uvanlig vil jeg tro). Vi eier bolig i dag og i forbindelse med flytting i høst vil vi være på utkikk etter noe nytt. Vi vil jo helst kjøpe før vi selger så vi kan flytte rett inn i en "ny" bolig.

 

Har hatt konto og vært kunde i Skandiabanken siden oppstarten deres i 1999. Men det hjelper meg lite da de gir kun mellomfinansiering hvis man har vært lånekunde i min. 6 mnd. Vi har lånet på dagens bolig i Statens Pensjonskasse.

 

Jeg trodde og mente å ha forstått at vi trenger en mellomfinansiering, men om vi ikke fyller opp vilkårene til det så er det nettopp det vi trenger uansett. Så da kan vi kalle det for det, men i praksis må vi ta opp et nytt vanlig boliglån til ny bolig som bare betales ned når den gamle boligen er solgt og lånet hos SPK er på plass igjen etter hvert. Det var en helt umulig prosess hos Skandiabanken, kundebehandleren jeg snakket med sa de måtte ha pant i både ny og gammel bolig så det kunne jeg bare glemme. Noe her jeg ikke helt forsto tror jeg...

 

Men hvordan løser folk akkurat denne problemstillingen? Vil jo tro den gjelder for de aller fleste som skal kjøpe og selge?

 

Eneste alternativet er å selge først og bo midlertidig et sted før man kjøper. Men det er mange minus ved det. For det første er det å leie helt utrolig dyrt, skal man ha omtrent samme standard man er vant til som eier av leilighet mht til kvm osv og ikke tar til takke med små hybler i tvilsomme strøk så er det jo fort stygge sifre. Dessuten så vil de færreste i det hele tatt akseptere så korte leiekontrakter, de fleste vil ha minimum et år. Bare det å finne en leiebolig er en diger prosess, der en må be tynt i kamp om flere å få leie.

[Bolson]

De fleste er vel i den situasjonen at de ikke bytter bank i prosessen. Men i realiteten har du bare et valg, nemlig å høre med andre banker. Men generelt er alle banker restriktive med mellomfinansiering i dagens marked. Mulig lokalbank der dere flytter til vi være mer positiv, men da må du nok flytte lønnskontoer osv.

 

Du har også en annen ulempe, nemlig at du kun skal være lånekunde hos aktuell bank i en mellomperiode. Så vidt jeg forstår så er planen fremdeles å ha boliglån hos SPK.

[the_last_nick_left]

Hør med andre banker om mellomfinansiering. Du må være forberedt på å betale en ganske høy rente, men det er ikke mange månedene det er snakk om, og det er uansett verdt det hvis alternativet er å flytte en ekstra gang og leie i mellomtiden.

[KVTL]

Du trenger kun mellomfinansiering hvis du kjøper før du har fått solgt den gamle/ fått oppgjør for den gamle.

 

Normalt sett burde man kanskje ha et visst kundeforhold til den enkelte bank før de innvilger dette i dagens marked. Uansett burde du være forberedt på at de krever at du skal bli helkunde hos dem.

 

Det kan være lurt å ta en liten runde til de forskjellige bankene. DNB er en bank som har lånesøknad for mellomfinansiering på nett.

 

Når du er ferdig med handlene kan du selvfølgelig bli kunde i SPK igjen.

[FranzJosef]

Men hvorfor må man kalle det "mellomfinansiering"? Hvorfor kan man ikke bare ta opp et nytt vanlig boliglån og betale det tilbake raskt?

 

Hva er fordelene ved at det kalles mellomfinansiering?

[henrikwl]

Det er jo ikke bare noe man kaller det. Det er jo det det er. Du må ta opp lån til en ny bolig, mens du fortsatt har lån på en gammel. Med mindre du har flere millioner kroner i inntekt, er dette for banken et lån med høyere risiko enn vanlig boliglån, derfor vil du aldri i verden få noe vanlig boliglån.

[newman221]

Vil tippe at det handler om betjeningsevne og sikkerhet. Ikke så mange som har finansielle muskler til å håndtere to huslån samtidig over tid uten å leie ut det ene objektet.

 

Men hvorfor skal du på død og liv ha lån i Statens Pensjonskasse? De fleste finansielle institusjoner banker den renta ned i søla... 2,667% rente tilbyr de nå, mens både Gjensidige og DNB tilbyr ned til 2,25% nominell (rundt 2,32% effektiv). 

0,4% på mange millioner over 20 år er ganske mye penger

Endret 18. august 2015 av newman221

[Inge Rognmo]

Hvorfor kan man ikke bare ta opp et nytt vanlig boliglån og betale det tilbake raskt?

 

Hva er fordelene ved at det kalles mellomfinansiering?

Jo, hvis du har betalingsevne (til renter+avdrag x2 lån) og egenkapital (15% av begge boligene) til det, så er det ingen som hindrer deg...

 

Fordelen er at mellomfinansiering stort sett alltid er avdragsfritt den perioden det varer, og antakelig ikke like strengt på egenkapital. Risikoen for banken er at du ikke får solgt til "rett" pris innen kort tid, og ikke har råd til å betale renter på to lån (og avdrag på det ene) over lengre tid.

[FranzJosef]

Vil tippe at det handler om betjeningsevne og sikkerhet. Ikke så mange som har finansielle muskler til å håndtere to huslån samtidig over tid uten å leie ut det ene objektet.

 

Men hvorfor skal du på død og liv ha lån i Statens Pensjonskasse? De fleste finansielle institusjoner banker den renta ned i søla... 2,667% rente tilbyr de nå, mens både Gjensidige og DNB tilbyr ned til 2,25% nominell (rundt 2,32% effektiv). 

0,4% på mange millioner over 20 år er ganske mye penger

 

Ned i søla er vel å trekke det langt. Hos Gjensidige får jeg frem 2,53 effektiv. Men bare det at andre banker nå faktisk kan til og med være litt billigere enn SPK er oppsiktsvekkende og på tide å våkne opp for oss som var vant til at SPK var ca. 1% rimeligere enn alle andre.

 

Vi har ikke så stor låneandel på dagens bolig, så da må det jo være mulig å låne med sikkerhet i resten av den. Har en del studielån til sammen. Men med to 100% stillinger og ingen barn så burde vi i en periode klare å håndtere et lån til.

[newman221]

Jeg har 2,31% effektiv hos Gjensidige, og jeg fikk tilbud om omtrentlig det samme i Danske Bank. Man må bare være litt kranglete og sette dem opp mot hverandre. 0,4% i forskjell er jo faktisk rundt 8000 i merkostnader i året på et lite lån på 2 mill. Det blir ganske stort beløp etter 20 år.. 

[Bolson]

@newman221:

 

Lån til 2,25 % nominell rente har jevnt over spesielle vilkår, f.eks hos Gjensidige er det krav til medlemskap i visse organisasjoner. Når det gjelder DnB finner jeg ikke lån til under 2,65 %. Om man ikke har medlemskap eller ender i gruppen ung/førstehjem eller andre spesielle vilkår finner jeg ikke lån under 2,47 %.

 

Dog er det korrekt at hverken SPK eller KLP er bedre enn markedet når det gjelder huslån i dag.

[newman221]

Oki, det var jeg ikke klar over. Men listeprisene dems er kun veiledende. Ring og avtal et møte med dem, eller snakk på telefon. Har man en grei privatøkonomi uten særlig risiko er de ganske fleksible. Prislistene til banken er ikke like bombastisk som prisen på en liter melk i butikken. 

Jeg har ikke førstehjemslån og ble 34 for en stund siden, så faller nok utenfor "ung" også. Riktignok Tekna-medlem (med tilhørende rabatt hos Gjensidige), men kunne få det samme hos DanskeBank da jeg snakket med dem. 

[FranzJosef]

Jeg er NITO-medlem og vil også få 2,25 nominell. Men kommer opp over 2,5 i effektiv. Hvordan får du så lav effektiv? Forskjellen er bare bankens standard gebyrer?

[newman221]

Terminlengde og termingebyr. 

Sjekket opp i nettbanken, og jeg har 2,33% effektivt på rundt 1,8mill. Jo lavere lån jo høyere blir den effektive renta

[Gjest Slettet+6132]

Det er akkurat i denne problemstillingen Skandiabanken suger skikkelig. Siden mange flytter ofte for tiden er det greit å være kunde i en bank som oppfyller nettopp mellomfinansiering på alle plan.

 

Men man trenger ikke ha eller være kunde for å få mellomfinansiering - det kan man få i hvilken som helst bank. 

Renten på mellomfinansiering ligger gjerne 2-3 prosent over vanlig lånerente men det spiller ofte liten rolle siden man ikke sitter på boligen man skal selge særlig lenge, vanligvis. Mellomfinansierng er ikke ett vanlig lån med pant i leilighet - det foregår på en litt annen måte.

 

Man trenger heller ikke betjeningsevne for å få mellomfinansiering om man har ordnet god økonomi. Feks. har mange nedbetalt bolig men når man flytter og får overlapping så må man ha lån. Man trenger ikke engang jobb for å få til mellomfinansiering i en slik situasjon.

Endret 18. august 2015 av Slettet+6132