Skatt på utleie

[Karlivar2123]

Hei,

Jeg eier et hus hvor jeg selv har bodd og leid ut soverom. Nå har jeg flyttet derifra og inntektene blir skattepliktige, av den grunn har jeg et par spørsmål. 

Jeg sliter litt med dette utdraget fra skattetaten sine sider:

"Ved endring av likningsmåte gjelder det spesielle regler om begrensning av fradrag

for vedlikeholdskostnader. Fradrag for andre driftskostnader, f.eks. kommunale
avgifter, gis fullt ut fra og med det året regnskapslikningen starter. Når samme eier er blitt fritaksliknet for eiendommen i det forutgående inntektsåret, og utleien av eiendommen varer under halve inntektsåret (inntil 182 dager), gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader i det første året med regnskapslikning. Som utleie regnes all utleie i inntektsåret uavhengig av utleiens omfang, herunder utleie i tidsrom av året hvor eieren selv har bodd i minst halvparten av boligen. Varer utleieperioden lenger, skal vedlikeholdskostnader utover kr 10 000 og som knytter seg til utleid del, reduseres med 10 prosent for hvert år eieren er blitt fritaksliknet i løpet av de siste fem inntektsårene."

Slik jeg har forstått denne teksten for min egen del:
 

Jeg har vært fritakslignet tidligere og nå starter utleie fra og med august. Jeg vil kunne skrive av totalsummen for hele året på forsikring, komunaleavgifter og slikt på leieinntekten jeg har de resterende månedene, men ingenting av vedlikeholdsutgifter. Fra og med neste år kan jeg skrive av vedlikeholdsutgifter siden jeg hadde regnskapslikning året før. 
 

Jeg har leid ut fritakslignet i 2 år, så vedrørende vedlikeholdskostnader over 10 000 skal dette reduseres med 20 % de neste 4 årene, og 10 % det 5. året? 

 

Har jeg forstått dette riktig?

Ellers over til noe litt annet. Noen som har erfaring på hvordan holde styr på dette?
Jeg vil få inn over 25 000 hver måned hvorav 27% er skattepliktig. Burde jeg sette 27% av beløpet over på egen konto for så å vente på skatteoppgjøret. Vil da få en stor baksmell, men ha pengene.

Er det noen måte jeg kan betale skatt underveis, slik som når man har arbeidsgiver? Må jeg eventuelt sette opp et enkeltmannsforetak?

Det ble mange spørsmål og noe langt. Håper noen tar seg tid til å lese gjennom og komme med tilbakemelding.

 

[krikkert]

Poenget med denne bestemmelsen er å sørge for at du ikke utsetter vedlikehold på en fritakslignet bolig for dermed å oppnå mindre skatt når boligen skal regnskapslignes. 

 

Det første året med regnskapsligning (det vil si 2015) får du ikke fradrag for vedlikeholdskostnader hvis du leier ut i mindre enn 183 dager, jfr. skatteloven § 7-10 tredje punktum. I denne sammenhengen er utleid utleid - det spiller ingen rolle om utleien er skattepliktig eller ikke. Har du f.eks. leid ut en utleieenhet hele året, og flytter i juli for deretter å leie ut hovedenheten fra august får du fradrag for vedlikeholdsutgifter. 

 

Nektes du vedlikeholdsfradrag etter skatteloven § 7-10 tredje punktum kan du ikke "fremføre" dette fradraget til 2016. Det vil derfor lønne seg å vente med vedlikehold, skattemessig sett. 

 

De fem første årene fra og med du første gang har skattepliktig leieinntekt får du redusert vedlikeholdsfradrag, det vil si 2015-2019, jfr. skatteloven § 7-10 annet punktum. Denne reduksjonen skjer uavhengig av om du får vedlikeholdsfradrag i 2015. Reduksjonen skjer som følger:

 

2015: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 50 % av kostnader som overstiger 10 000

2016: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 60 % av kostnader som overstiger 10 000

2017: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 70 % av kostnader som overstiger 10 000

2018: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 80 % av kostnader som overstiger 10 000

2019: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 90 % av kostnader som overstiger 10 000

2020 og videre: Fullt fradrag. 

 

 

Hvordan holde styr på dette. Det finnes tre måter.

 

Den ene måten er å be om nytt skattekort der du oppgir leieinntekten som en ikke-trekkpliktig kapitalinntekt. Skattemyndighetene vil da vurdere om det er rom for å trekke all skatten din via arbeidsgiver. Du får et fordømt høyt skattetrekk hos arbeidsgiver, men kan bruke alle leieinntektene. 

 

Den andre måten er at det fastsettes forskuddsskatt. Dette vil skattemyndighetene vurdere hvis det ikke er "plass" til et så høyt skattetrekk via skattekortet ditt. Da får du faktura fra skattemyndighetene fire ganger i året der du betaler inn skattepengene.

 

Du får igjen for mye utbetalt ved skatteoppgjøret, både etter metode #1 og #2.

 

Den tredje måten er å unndra inntektene skattemyndighetenes oppmerksomhet frem til selvangivelsesfristen, og betale inn skyldig beløp enten senest 31. mai i selvangivelsesåret eller når restskattefakturaen dukker opp. Dette kan være straffbart, avhengig av økonomien din. 

[Karlivar2123]

Poenget med denne bestemmelsen er å sørge for at du ikke utsetter vedlikehold på en fritakslignet bolig for dermed å oppnå mindre skatt når boligen skal regnskapslignes. 

 

Det første året med regnskapsligning (det vil si 2015) får du ikke fradrag for vedlikeholdskostnader hvis du leier ut i mindre enn 183 dager, jfr. skatteloven § 7-10 tredje punktum. I denne sammenhengen er utleid utleid - det spiller ingen rolle om utleien er skattepliktig eller ikke. Har du f.eks. leid ut en utleieenhet hele året, og flytter i juli for deretter å leie ut hovedenheten fra august får du fradrag for vedlikeholdsutgifter. 

 

Nektes du vedlikeholdsfradrag etter skatteloven § 7-10 tredje punktum kan du ikke "fremføre" dette fradraget til 2016. Det vil derfor lønne seg å vente med vedlikehold, skattemessig sett. 

 

De fem første årene fra og med du første gang har skattepliktig leieinntekt får du redusert vedlikeholdsfradrag, det vil si 2015-2019, jfr. skatteloven § 7-10 annet punktum. Denne reduksjonen skjer uavhengig av om du får vedlikeholdsfradrag i 2015. Reduksjonen skjer som følger:

 

2015: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 50 % av kostnader som overstiger 10 000

2016: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 60 % av kostnader som overstiger 10 000

2017: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 70 % av kostnader som overstiger 10 000

2018: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 80 % av kostnader som overstiger 10 000

2019: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 90 % av kostnader som overstiger 10 000

2020 og videre: Fullt fradrag. 

 

 

Hvordan holde styr på dette. Det finnes tre måter.

 

Den ene måten er å be om nytt skattekort der du oppgir leieinntekten som en ikke-trekkpliktig kapitalinntekt. Skattemyndighetene vil da vurdere om det er rom for å trekke all skatten din via arbeidsgiver. Du får et fordømt høyt skattetrekk hos arbeidsgiver, men kan bruke alle leieinntektene. 

 

Den andre måten er at det fastsettes forskuddsskatt. Dette vil skattemyndighetene vurdere hvis det ikke er "plass" til et så høyt skattetrekk via skattekortet ditt. Da får du faktura fra skattemyndighetene fire ganger i året der du betaler inn skattepengene.

 

Du får igjen for mye utbetalt ved skatteoppgjøret, både etter metode #1 og #2.

 

Den tredje måten er å unndra inntektene skattemyndighetenes oppmerksomhet frem til selvangivelsesfristen, og betale inn skyldig beløp enten senest 31. mai i selvangivelsesåret eller når restskattefakturaen dukker opp. Dette kan være straffbart, avhengig av økonomien din. 

Setter virkelig pris på svar! Virker som om du har stålkontroll på dette.

 

Etter det du skriver kan jeg derfor også skrive av vedlikeholdsutgifter for 2015 da jeg leide ut skattefritt frem til juni. Har dessverre spart på lite av kviteringer da jeg ikke trodde jeg kunne det.

 

"Reduksjonen skjer som følger:

 

2015: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 50 % av kostnader som overstiger 10 000

2016: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 60 % av kostnader som overstiger 10 000

2017: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 70 % av kostnader som overstiger 10 000

2018: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 80 % av kostnader som overstiger 10 000

2019: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 90 % av kostnader som overstiger 10 000

2020 og videre: Fullt fradrag. "

 

Jeg ville trodd det var:

 

2015: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 80 % av kostnader som overstiger 10 000

2016: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 80 % av kostnader som overstiger 10 000

2017: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 80 % av kostnader som overstiger 10 000

2018: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 80 % av kostnader som overstiger 10 000

2019: Maksimalt fradrag er 10 000 pluss 90 % av kostnader som overstiger 10 000

2020 og videre: Fullt fradrag.

 

Ut i fra setningen "Varer utleieperioden lenger, skal vedlikeholdskostnader utover kr 10 000 og som knytter seg til utleid del, reduseres med 10 prosent for hvert år eieren er blitt fritaksliknet i løpet av de siste fem inntektsårene". Da jeg har vært fritakslignet i 2 år, samme periode jeg har eid huset.

 

En liten ting til, har alltid ansett meg som fritakslignet og derfor ikke meldt noen av inntektene. Å bli fritakslignet er ikke noe man blir av skattemyndighetene, det er gjort på eget skjønn anntar jeg?

 

Igjen setter veldig stor pris på tilbakemeldingen din.

 

[krikkert]

Skatteloven § 7-10 annet punktum lyder slik: 

 

"Fradrag for overskytende beløp [over 10 000 kr] reduseres med ti prosent for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleieinntekt de siste fem årene."

 

For å kvalifisere til økt prosentmessig fradrag må boligen ha blitt utleid og inntekten fra utleien vært skattepliktig. Hypotetisk sett vil jeg anta at tidligere eiers skattepliktige utleie også kan kvalifisere for økt prosentsats, men har både tidligere eier og du blitt fritakslignet de siste fem år starter du på 50 %. 

 

"Fritaksligning" er en betegnelse på hvordan man behandler en bolig. Utgangspunktet er at du må vurdere om boligen skal behandles som en fritakslignet bolig eller en regnskapslignet bolig, og følge opp denne konklusjonen i selvangivelsen din ved å behandle f.eks. inntekter fra boligen som skattepliktige eller skattefrie. Skattemyndighetene treffer så en avgjørelse ("ligningen") som bekrefter eller avkrefter dette standpunktet. (Er skattemyndighetene på et senere tidspunkt uenige kan de endre denne avgjørelsen.)

[Karlivar2123]

Skatteloven § 7-10 annet punktum lyder slik: 

 

"Fradrag for overskytende beløp [over 10 000 kr] reduseres med ti prosent for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleieinntekt de siste fem årene."

 

For å kvalifisere til økt prosentmessig fradrag må boligen ha blitt utleid og inntekten fra utleien vært skattepliktig. Hypotetisk sett vil jeg anta at tidligere eiers skattepliktige utleie også kan kvalifisere for økt prosentsats, men har både tidligere eier og du blitt fritakslignet de siste fem år starter du på 50 %. 

 

"Fritaksligning" er en betegnelse på hvordan man behandler en bolig. Utgangspunktet er at du må vurdere om boligen skal behandles som en fritakslignet bolig eller en regnskapslignet bolig, og følge opp denne konklusjonen i selvangivelsen din ved å behandle f.eks. inntekter fra boligen som skattepliktige eller skattefrie. Skattemyndighetene treffer så en avgjørelse ("ligningen") som bekrefter eller avkrefter dette standpunktet. (Er skattemyndighetene på et senere tidspunkt uenige kan de endre denne avgjørelsen.)

Måtte inn å kikke på denne loven og syntes det står helt klart å tydelig at det er som du sier. 

Men er ikke teksten fra skattetaten som jeg viste til istad noe missvidende, eller er det jeg som leser det feil?

[krikkert]

Den er misvisende hvis du forutsetter at det å ikke bli lignet (fordi man ikke eier eiendommen) er det samme som at man ikke er blitt fritakslignet. Men det kan misforstås, det er jeg enig i. 

[MirusMentis]

..

Den tredje måten er å unndra inntektene skattemyndighetenes oppmerksomhet frem til selvangivelsesfristen, og betale inn skyldig beløp enten senest 31. mai i selvangivelsesåret eller når restskattefakturaen dukker opp. Dette kan være straffbart, avhengig av økonomien din. 

 

Det er slik jeg har gjort det ved utleie. Slik gjør jeg det også med all inntekt i mitt ENK. Setter av skatt for hver utgående faktura på egen konto, og rapporterer ved selvangivelsen.

 

Er dette virkelig straffbart?

[krikkert]

Ja. Du gir ikke opplysninger om dine skattemessige forhold på forskuddsstadiet, noe du har en plikt til etter skattebetalingsloven § 4-4. Brudd på denne bestemmelsen er straffbart, men i praksis bare hvis du ved unnlatelsen påfører staten tap.

[MirusMentis]

Ja. Du gir ikke opplysninger om dine skattemessige forhold på forskuddsstadiet, noe du har en plikt til etter skattebetalingsloven § 4-4. Brudd på denne bestemmelsen er straffbart, men i praksis bare hvis du ved unnlatelsen påfører staten tap.

Vel, jeg har sjekket opp med Skatt Øst, og svaret jeg fikk var at jeg kunne fint fortsette som nå. Rapportere det inn ved selvangivelsenm, og betale dette inn før 31.5 for å unngå gebyr/tilleggskatt. 

[krikkert]

Derav "i praksis bare hvis du ved unnlatelsen påfører staten tap".